Как гарантировать права покупателей строящегося жилья до того, как они превратятся в «обманутых дольщиков»? Ответ: необходимо предоставить всем покупателям жилья на первичном рынке зарегистрированное «вещное право» на создаваемую недвижимость.

 

Рынок жилья принято подразделять на первичный рынок и вторичный рынок. Первичным рынком обычно называется рынок вновь созданного жилья, которое еще не успело побывать в эксплуатации, а вторичным – рынок ранее построенного, уже использованного жилья. Таковы общепринятые стандартные – «учебные» – определения.

 

Как известно, историческая особенность российского первичного рынка жилья состоит в том, что большая часть нового жилья реализуется еще на стадии строительства – до того, как появится сам объект недвижимости, являющийся предметом купли-продажи на этом рынке. В этом смысле рынок долевого строительства и первичный рынок жилья есть синонимы. Но тогда возникает вопрос: что именно продается на первичном рынке?

 

Правильный ответ: продается «право». Требуется лишь уточнить, какое именно «право».

 

Поскольку право собственности на будущую квартиру на стадии строительства дома еще не существует, может сложиться впечатление, что покупатель жилья на первичном рынке приобретает за деньги лишь письменное обещание застройщика передать ему в будущем права на новую квартиру. Это впечатление не есть обман, именно так и обстоит дело. В любом договоре, заключенном между застройщиком и «дольщиком», содержатся лишь «обещания». Это есть обязательственный договор, а обязательства и есть «обещания».

 

Чаще всего покупатель нового жилья выполняет свои обещания перед застройщиком по передаче денег за будущую квартиру единовременно – в момент подписания договора. В иных случаях используется рассрочка платежа. Но застройщик в любом случае способен исполнить свои обещания по договору лишь поэтапно в течение определенного времени. Это означает, что сделка купли-продажи на первичном рынке жилья есть долгосрочная кредитная сделка, в которой дольщик обменивает деньги на будущие жилищные блага.

 

Дольщик добровольно кредитует застройщика – такова экономическая правда долевого строительства. И поскольку он как кредитор принимает на себя все риски застройщика, можно сказать, что он «доверяет» застройщику, доверяет его письменным «обещаниям». Цена этого «доверия» определена в самом договоре с застройщиком: это само будущее жилье и те деньги, которые дольщик может потерять, если его доверие к застройщику в будущем не оправдается. И если это случится, его назовут «обманутым дольщиком».

 

Однако тот факт, что дольщик кредитует застройщика, вовсе не означает, что в данном случае отсутствует покупка недвижимости как таковая. Дольщик покупает квартиру – такова его цель, а кредит застройщику есть всего лишь средство достижения этой цели. Это обстоятельство следует особенно подчеркнуть, поскольку сегодня система защиты прав «обманутых дольщиков» неявно строится на предположении, что дольщик до момента введения дома в эксплуатацию есть всего лишь кредитор застройщика.

 

Понятно, что право требования, которое дольщик получает от застройщика в обмен на деньги, не может быть реализовано до тех пор, пока предмет этого требования – новая квартира – не появится физически. Однако из этого не следует, что это данное право изначально является лишь правом требования кредитора к должнику. Факт, что договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в реестре прав на недвижимость, указывает на то, что это право есть «недвижимость».

 

Но: лишь «указывает». Право требования дольщика на будущее жилье сегодня может быть зарегистрировано лишь как обременение – как обязательственное обременение земельного участка, принадлежащего застройщику. Это всего лишь обеспечительное право, которое само по себе еще не создает прав на недвижимость для дольщика. На момент регистрации договора об участии в долевом строительстве собственником будущего жилья остается правомочный застройщик – владелец земельного участка.

 

Виноватое государство

Итак, сегодня на первичном рынке жилья в России можно купить лишь обязательства конкретного застройщика – права требования, которые можно обратить в реальную квартиру лишь после того, как обещанный застройщиком дом будет построен и сдан в эксплуатацию. В связи с этим возникает еще один «трудный вопрос»: в каких случаях «обманутые дольщики» могут обратить эти «права требования» против государства?

 

Тот факт, что «обманутые дольщики» в ряде случаев считают конечным виновником допущенного в их отношении обмана не только конкретного застройщика, но также и государство, свидетельствует о следующем: они не знают, каким образом могут быть доказаны их законные права в отношении вновь построенного (либо еще строящегося) жилья. Логика «обманутых дольщиков» такова: поскольку власть выдала застройщику разрешение на строительство, этим она «как бы гарантировала» его надежность.

 

Надо признать, что в последнее десятилетие российская законодательная власть много сделала для защиты прав покупателей на первичном рынке жилья. Законом определено, что надлежащим продавцом будущего жилья может быть только законный застройщик – титульный владелец земельного участка, а сама продажа разрешена лишь при наличии у застройщика разрешения на строительство. Однако, все эти гарантии неэффективны, поскольку требуют от государства едва ли не тотального контроля над рынком жилья.

 

Есть еще одна странность. Казалось бы, не надо доказывать: права покупателей жилья в любом случае есть гражданские права и, следовательно, права дольщиков должно быть четко установлены в Гражданском кодексе РФ. Однако «защитники» прав дольщиков решительно игнорируют возможность внесения поправок в действующее гражданское законодательство, предпочитая регулировать эти права напрямую – через ФЗ‑214. Этот закон постоянно совершенствуется, однако его изначальная цель так и не достигнута.

 

Если внимательно прочитать текст ФЗ‑214, то кроме многочисленных поправок в нем четко прослеживается весьма странная логика: права дольщиков на будущую квартиру определяются лишь как обязательства застройщиков. Однако даже самый правильный закон не может гарантировать, что застройщик обязательно выполнит свое основное обещание – построить дом. Экономика не подчиняется воле законодателя, и тотальный контроль государства над рынком очень часто приводит к уничтожению самого рынка.

 

Обязательства застройщиков можно конкретизировать бесконечно, вплоть до каждого этапа строительства, но для начала следовало бы законодательно установить права на недвижимость для самих дольщиков. Сегодня они приобретают эти права лишь после завершения строительства, а до этого являются всего лишь кредиторами застройщика. Кроме того, права дольщиков должны быть определены именно как «вещные права», поскольку только вещное право обеспечивается вещным иском – иском против всех.

 

Земля плюс право на будущую вещь

Как известно, по общему правилу вещное право может быть установлено только на индивидуально-определенную недвижимую вещь, которая уже реально существует и может быть идентифицирована – физически и юридически. Но поскольку до момента завершения строительства будущая квартира как недвижимость еще не существует, можно сделать вывод, что закрепить за дольщиком вещное право на обещанное застройщиком жилье невозможно. Таково общепринятое понимание данного вопроса.

 

В этом общепринятом понимании есть один существенный изъян: земельный участок в момент заключения договора между дольщиком и застройщиком уже существует и как таковой есть недвижимость. Возникает вопрос: что мешает застройщику передать (или – продать) дольщику известную долю в праве на застраиваемый земельный участок и тем самым сделать дольщика созастройщиком? Ответ ясен: непредсказуемость дольщиков.

 

Чисто теоретически эта схема весьма эффективна на стадиях строительства дома, максимально близких к завершению, и может быть реализована в разных вариантах: через создание жилищно-строительного кооператива либо через создание кондоминиума. В последнем случае требуется соответствующее изменение законодательства. Но на всех стадиях, далеких от завершения строительства, эта схема крайне неэффективна, поскольку предполагает превращение созастройщиков в коллективного предпринимателя.

 

Факт, что сегодня жилищно-строительный кооператив по закону относится к потребительским кооперативам, в чисто экономическом отношении ничего не меняет. Буква закона в данном случае есть всего лишь дань советской правовой традиции. Поскольку приобретается «будущее жилье», дольщик фактически есть «предприниматель». Он в любом случае «рискует», что бы ни говорили защитники прав потребителей на рынке строящегося жилья. Однако верно и то, что дольщик рискует не только деньгами.

 

Надо признать: в действующем сегодня гражданском законодательстве отсутствует возможность эффективно закрепить за дольщиком вещное право на будущее жилье. Это можно сделать лишь в форме долевой собственности на конкретный земельный участок. Однако в новой редакции Гражданского кодекса есть и иная – принципиально новая для России – возможность. Называется она «право приобретения чужой недвижимой вещи». На первый взгляд, это весьма сложная правовая конструкция, однако – эффективная.

 

На основании данного права известное лицо приобретает исключительное перед всеми другими лицами право приобретения определенной недвижимой вещи в собственность (аналогично может быть приобретена ипотека и возрожденное право застройки). Это право есть «вещное право», при заключении договора участия в долевом строительстве оно автоматически возникает у дольщика: сначала в отношении земельного участка, а затем – в отношении будущего жилья. Данное право регистрируется как обременение.

 

Сам факт регистрации обременения земельного участка правом приобретения чужой недвижимости не означает, что собственник земельного участка не может передать его другому лицу. Однако «право приобретения чужой недвижимой вещи» следует строго за этой вещью. И каждый дольщик (либо все дольщики совместно, если договорятся) может в течение срока, установленного в договоре, потребовать от застройщика передать ему в собственность соответствующую земельную долю. Либо уже существующую квартиру.

 

Это означает, что в момент заключения договора участия в долевом строительстве у дольщика автоматически возникает два взаимосвязанных права: право приобретения земельной доли и право приобретения будущей квартиры. В этом случае отпадает как таковая необходимость регистрации самого договора, равно и необходимость залога земельного участка. Дольщик получает возможность защитить свое вещное право на недвижимость – путем реализации права приобретения чужой недвижимой вещи.

 

Но это, так сказать, возможная перспектива. Новая редакция Гражданского кодекса надолго застряла в коридорах Государственной Думы – у депутатов есть сегодня более важные дела. Но, как нам представляется, иного варианта решения проблемы обмана дольщиков, кроме как через изменение действующего гражданского законодательства, просто не существует. Альтернатива: приставить к каждому застройщику конкретного чиновника – человека с ружьем. Но и эта мера не гарантирует, что дом будет построен.

 

Как сказал однажды Владимир Путин, котлеты – отдельно, мухи – отдельно. Вещные права дольщиков должны быть гарантированы отдельно от страхования финансовых и строительных рисков. В первом случае гарантом должно быть государство, во втором – страховая компания. Смешивать вещные права и рыночные риски непозволительно и несправедливо: это есть худшая разновидность обмана покупателей будущего жилья.

 

Автор: Вячеслав Костров

 

Источник: БН.ру