Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"БСА"
"КОРТРОС"
ГК "А101"
"МИЦ"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Сити-XXI век"
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум Групп"
"Центр-Инвест"
"ЮИТ"
"Capital Group"
ГК "Самолёт"
"Tashir Development"
"Флэт и Ко"
"РГ-Девелопмент"
"Мангазея Девелопмент"
"СМУ-6"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Прогресс"
"ЦЕНТР-СИТИ"
"МСК"
ВекторСтройФинанс
"Отрада Девелопмент"
Wainbridge
Инвестиции в недвижимость: смысл есть

Инвестиции в недвижимость: смысл есть

Москва
По крайней мере в целях диверсификации инвестиционного портфеля
Благодаря снижению ставок по банковским вкладам в предыдущие месяцы недвижимость вновь становится достаточно интересным инвестиционным инструментом. Но только для консервативных инвесторов, заинтересованных в диверсификации своего портфеля, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
 
В 2000-е гг., когда цены на недвижимость в Москве росли астрономическими темпами, столичные метры представляли огромный интерес для спекулятивных инвесторов. Купив квартиру на ранней стадии строительства дома, можно было перепродать ее с прибылью 50%, а то и 200% после завершения стройки. Однако падение цен на жилье в результате кризисов 2008 и 2014 гг. практически уничтожило этот вид инвесторов – вместе с верой в «вечно дорожающий» московский метр.
 
Но вкладывать средства в недвижимость можно не только для того, чтобы много и быстро заработать (или наоборот, если случится очередной экономический катаклизм или застройщик обанкротится), но с целью получения относительно небольшого, но регулярного дохода. Речь идет о покупке объектов для сдачи в аренду, своеобразном «квартирном депозите».
 
Консервативного инвестора, который «заходит» в актив на длительный срок, не сильно волнует динамика цен на недвижимость в ближайшие год-два. Потому что он понимает - в долгосрочной перспективе, через 10-20 лет, его объект обязательно прибавит в цене, по крайне мере в рублях. Хотя бы за счет инфляции.
 
Конечно, в 2014-2016 гг., когда доходы по настоящим, банковским депозитам превышали 10-15% годовых, квартирные аналоги, которые в лучшем случае могли дать 4-6% («грязными»), представляли интерес только для убежденных противников банковской системы. Помимо низкой доходности, недвижимость значительно уступает вкладам по уровню ликвидности и, кроме того, сам процесс сдачи объекта в аренду отнимает немало времени и сил. А если поиск арендаторов и другие организационные вопросы поручить агентству, то придется пожертвовать частью и без того скромного дохода.
 
Однако по мере снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ постепенно ползли вниз и ставки по вкладам. Если в декабре 2014 г. средняя максимальная ставка топ-10 банков по рублевым депозитам физлиц, по данным ЦБ, составляла 15,635%, то летом текущего года ставки в крупных госбанках опустились до 3-5%, что сделало инвестиции в недвижимость достаточно привлекательной альтернативой банковским депозитам. Особенно для обладателей крупных накоплений - ведь в случае банкротства банка государство в лице АСВ возмещает лишь 1,4 млн руб.
 
Конечно, в перспективе доходность вкладов может вновь увеличиться. Собственно, ставки уже растут: Сбербанк, «Альфа-банк», ВТБ и др. предлагают до 7-8% годовых в рамках акций. Однако это все равно сравнимо с доходностью от аренды. Но главное - надо понимать, что ставки в экономике растут на фоне повышения рисков (прежде всего санкционных). А в такой ситуации наиболее разумной стратегией для инвестора будет максимальная диверсификация портфеля. И недвижимость вполне может быть одной из составляющих этой диверсификации.
 
Естественно, имеется в виду готовая недвижимость, которая не несет рисков недостроя и может сразу или почти сразу начать приносить арендный доход. Походящих вариантов достаточно не только на вторичном, но и на первичном рынке, где из-за дисбаланса спроса и предложения в последние несколько лет значительно выросло количество готовых новостроек.
 
Для сдачи в аренду лучше всего покупать одно-двухкомнатные квартиры в недорогих, но современных домах в пешей доступности от метро в районах со сложившейся инфраструктурой. Такие лоты оптимальны в плане соотношения цены входа и потенциальной доходности и могут приносить до 7% годовых («чистыми» - 5-6%). Доход от сдачи в аренду дорогого жилья обычно не превышает 3%, поэтому, если есть средства, которые хочется вложить именно в недвижимость, целесообразнее купить несколько бюджетных квартир в разных локациях, чем одну элитную.
 
В качестве арендного бизнеса подойдут и апартаменты. Как правило, они дешевле квартир аналогичного качества в той же локации, при этом стоимость аренды апартаментов примерно такая же, как и квартиры. Однако статус апартаментов до сих пор законодательно не урегулирован, а содержать их дороже, чем официальное жилье. Поэтому перед покупкой такой недвижимости надо особенно тщательно просчитывать потенциальные доходы и расходы и проверять правоустанавливающие документы.
 
В принципе, для максимизации прибыли имеет смысл рассмотреть инвестиции в коммерческую недвижимость. Например, качественные торговые помещения (стрит-ретейл) в хороших локациях могут приносить своим владельцам до 10% годовых. Однако рынок аренды коммерческой недвижимости существенно более волатильный, чем рынок аренды жилья, и острее реагирует на любые экономические катаклизмы. Соответственно, риск простоя коммерческих объектов выше, а возможная просадка в цене в случае срочной продажи – больше.
 
Кроме того, коммерческие помещения, как правило, дороже квартир – как из-за большей площади, так и по причине более высокой цены метра. Если небольшую студию в отдаленных районах Москвы можно купить уже за 3,5 - 4 млн руб., то интересный для арендаторов стрит-ретейл обойдется в десятки миллионов. Так что коммерческая недвижимостью – это, скорее, актив для состоятельных инвесторов, а для частников с относительно небольшими капиталами больше подойдут инвестиции в жилье.
 
Источник: https://www.irn.ru

Обсуждение

0

Другие материалы

Отделка white box: 5 аргументов за и против

13 декабря 2018
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Предчистовая отделка дает свободу, но неполную.

Рынок новостроек массового сегмента Москвы в ноябре

13 декабря 2018
Москва

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения увеличился на 3,5%. Средняя цена кв. м выросла на 1,4%.

Где купить самую доступную двухкомнатную квартиру бизнес-класса

12 декабря 2018
Москва

Двухкомнатные квартиры составляют 40% всех представленных в новостройках бизнес-класса лотов, являясь самым популярным вариантом жилья для покупательской аудитории этого сегмента.

Где купить самую доступную двухкомнатную квартиру комфорт-класса

11 декабря 2018
Москва

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столичных новостройках комфорт-класса составляет 9,9 млн рублей, однако рынок может предложить намного более доступные варианты.

Рейтинг девелоперов небоскребов – 2018

10 декабря 2018
Москва

С начала 2018 года на столичном рынке стартовали продажи квартир и апартаментов в 17 высотных жилых комплексах. Темпы вывода новых небоскребов свидетельствуют о том, что этот тренд продолжает набирать обороты.