Для покупателей, которые хотят купить жилье в новостройке, есть хороший способ избежать рисков - выбрать квартиру в доме, введенном в эксплуатацию, или хотя бы в проекте на финальном этапе строительства, готовящемся к сдаче ГК. Такие объекты есть, хотя их и не так много, как хотелось бы, да и квадратные метры в них дороже, чем в строящихся.

Тем не менее «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил познакомиться с такими объектами поближе.

Меньше рисков
«Чем выше стадия строительной готовности, тем ниже риск недостроя, которого больше всего опасаются покупатели», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Это же касается и риска затягивания строительства. Кроме того, приобретая жилье в практически достроенном или уже сданном в эксплуатацию комплексе, граждане получают не кота в мешке, а вполне осязаемую недвижимость, которую можно посмотреть, измерить и оценить на предмет качества и соответствия проектной документации. А также можно проверить, как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и инфраструктуре: посадил ли запланированные деревья, начал ли строительство обещанной школы и фитнес-клуба, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.

Вероятность неприятных сюрпризов значительно снижается уже на финальных этапах строительства, когда дом начинают готовить к сдаче ГК, но они все же остаются. «Не редки случаи, когда дом полностью построен, но не может быть сдан в эксплуатацию из-за проблем с подведением или подключением коммуникаций (например, были выделены недостаточные мощности)», - замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

На удивление риск сохраняется и при покупке квартиры в уже сданном доме, ведь мало купить жилье - нужно еще получить свидетельство о праве собственности, которое в подобных случаях ждут, как правило, не менее 3-6 месяцев. И на этой стадии может выясниться, что дом построен с нарушениями. «Например, возникают проблемы с участком, на котором он расположен, особенно если участок находится в аренде», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Может оказаться, что на данном участке вообще нельзя было строить, тогда возможен даже снос дома. Но до такого, к счастью, доходит редко. 

Поэтому самый надежный вариант – это покупка квартиры по договору купли-продажи в проекте, где уже идет оформление недвижимости в собственность покупателей.

Минусы готовности
Но, конечно, за все хорошее приходится платить, и в данном случае – в буквальном смысле, потому что с готовностью жилого комплекса растет и его цена. В домах эконом- и комфорткласса с продвижением стройки цены растут практически всегда. «С начального этапа строительства до финального рост достигает 20-25%», - утверждает Владимир Богданюк, ведущий специалист аналитического центра компании Est-a-Tet. По мнению Наталии Ивановой, директора департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», цены могут увеличиться и на 30%. А по оценкам Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», даже на 40%: «В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта, когда оформляется разрешительная документация и к строительным работам на площадке только приступают. Строительство котлована прибавляет к цене 10%. Возведение первого надземного этажа - еще 10%, в середине строительства стоимость квартир опять увеличивается на 10%, и когда коробка готова, происходит последнее серьезное удорожание на 10%. К тому же, если квартира продается не от застройщика, а уже от дольщика, он может повысить цены по случаю полной готовности дома или сдачи его в эксплуатацию. Например, в ЖК «Петровский Парк» во время строительства в 2009 году можно было приобрести однокомнатную квартиру (площадь 50 кв. м) за 9,3 млн руб., а после ввода дома в эксплуатацию она стоит уже 13,2 млн руб.». В целом по Москве, по данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), к моменту сдачи проекта госкомиссии, экономкласс дорожает на 12%, а комфорткласс – на 32%.

После сдачи дома в эксплуатацию цены меняются уже очень мало. По наблюдениям Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», в среднем повышаются на 5% без учета темпов инфляции и рыночной конъюнктуры. А по мнению Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), цены растут лишь на уровне среднерыночных показателей (если на рынке наблюдается рост) и в пределах инфляции.

Правда, для тех покупателей, кто хочет дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию и начнется оформление квартир в собственность, обостряется проблема выбора подходящего жилья.

«Как правило, основной пул квартир в новостройках не только выводится на рынок, но и продается в период активного строительства. А к моменту окончания строительно-монтажных работ от этого пула в продаже остаются наименее ликвидные предложения. В новостройках массового спроса – это квартиры больших площадей (то есть наиболее дорогие объекты), варианты с неудобными планировками либо расположенные на первых этажах», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). Вот в большинстве случаев и весь ассортимент.

Но из этого правила есть и исключения. Например, сегодня строится много масштабных ЖК, целых микрорайонов: возводятся они зачастую быстро и предлагают много квартир, так что хватает даже тем, кто дождался высокой стадии готовности. «Кроме того, есть редкая схема реализации жилья, когда на продажу выводится уже полностью построенный, а иногда и введенный в эксплуатацию жилой комплекс. В этом случае объем предложения на высокой стадии готовности, конечно, большой», - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Московский выбор
Интересно, что новостроек на финальных этапах строительства и сданных госкомиссии в продаже не так уж и мало. Доля комплексов, находящихся на последней стадии строительства, и домов, введенных в эксплуатацию, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в сегментах эконом и комфорт сегодня составляет 67%, а в бизнес-классе - около 65%.

Другие эксперты называют более скромные цифры, но тоже впечатляющие. Например, согласно исследованию рынка новостроек Москвы в пределах МКАД, проведенному аналитиками компании «БЕСТ-Новострой» в марте 2013 года, 54% объектов эконом- и комфортклассов относились к сданным в эксплуатацию и достраивающимся, 30% были в активной фазе строительства и только 16% находились на начальном этапе. «Если же говорить о количественной оценке, то сегодня в границах МКАД продаются квартиры в 32 корпусах комфорткласса и в 19 корпусах экономкласса, то есть в 51 новостройке, из которых больше половины – дома, сданные в эксплуатацию», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

А по данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), около 30% предлагаемых объектов введено в эксплуатацию и находятся на стадии выдачи ключей и заселения, а еще 15% построены и находятся на стадии благоустройства территории и подготовки к госкомиссии.

Готовые новостройки
Среди проектов, которые не только введены в эксплуатацию, но и уже оформляются в собственность, можно выделить, например, ЖК «Мичурино», ЖК «Загорье» (корпуса 1-3) и ЖК «Царицыно» (корпус 8). Это проекты комфорткласса. А в бизнес-классе квартиру со свидетельством о собственности, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), можно приобрести в ЖК «Айвазовский», ЖК «Адмирал-3», ЖК «Бирюза» и др.

Пожалуй, самый известный проект из этого списка – микрорайон «Царицыно» (метро «Кантемировская» или «Царицыно», 7-10 минут езды на общественном транспорте). Этот комплекс масштабный, он предполагает возведение 15 монолитных домов, поэтому на его территории еще ведется строительство, но есть и готовые здания. Уже введены в эксплуатацию 7-10-й корпуса, а в 8-м корпусе началась регистрация прав собственности. Данный проект отличается довольно демократичными ценами (от 101 500 руб./кв. м), предлагает квартиры с отделкой, расположен недалеко от заповедника «Царицыно» и Бирюлевского дендропарка. Здесь запланированы поликлиника, ФОК с бассейном, две школы, четыре детских сада, торгово-развлекательный комплекс, детские и спортивные площадки, магазины, аптеки, предприятия бытового обслуживания, рестораны, отделения банков и т.д.

Но выбор квартир в готовых корпусах не слишком велик. Например, в 10-м корпусе все продано, в 7-м и 9-м есть квартиры с разным количеством комнат, но осталось всего лишь несколько объектов и цены довольно высокие (к тому же в 9-м корпусе часть предложений расположена на последнем этаже и стоит дороже из-за видовых характеристик). Так, однушка площадью 54,12 кв. м в 9-м корпусе предлагается за 7,69 млн руб., а трешка с отделкой на 15 этаже – за 12,69 млн руб. А в 8-м корпусе есть лишь трехкомнатные квартиры, и самая дешевая из них площадью 123,95 м кв. стоит 14,093 млн руб., при этом она находится на первом этаже.

Более широкий выбор предлагается в ЖК «Загорье» (Восточное Бирюлево), который тоже расположен в 10 минутах езды от метро «Кантемировская» или «Царицыно», но рядом с Герценским парком. Он представляет собой 6 монолитно-кирпичных высотных зданий (до 45 этажей в 6-м корпусе) с прекрасными видовыми характеристиками и предлагает неплохой набор инфраструктуры: просторные дворы с игровыми и спортивными площадками, паркинги, общеобразовательную школу и два детских сада. К тому же в районе Восточное Бирюлево хорошо развита спортивная инфраструктура, есть 5 детско-юношеских спортивных школ и 2 крупных физкультурно-оздоровительных комплекса. В первом-третьем корпусах, где идет оформление квартир в собственность, предлагаются однушки и двушки, с отделкой и на различных этажах. Квадратный метр стоит от 138 тыс. руб., а самую небольшую однокомнатную квартиру площадью 39,8 кв. м можно купить за 5,85 млн руб.

Однако, 4-6-й корпуса ЖК «Загорье» тоже уже сданы в эксплуатацию, а 4-й и 5-й корпуса даже заселяются, поэтому если есть возможность повременить со свидетельством о собственности, то можно немного сэкономить либо расширить выбор. Например, в корпусах 4 и 5 цены не ниже (квадратный метр стоит от 142 тыс. руб.), но в продаже есть трехкомнатные квартиры (в корпусах 1-3 их нет). А в 6-м корпусе стоимость квадратного метра составляет от 123 до 156 тыс. руб., при этом выбор здесь тоже больше, есть 1-3-комнатные квартиры, в том числе с небольшой площадью, а значит, более дешевые. «К примеру, однушки с отделкой площадью 34,75 кв. м за 4,76 млн руб.», - сообщает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).

Но, впрочем, если рассматривать проекты, сданные в эксплуатацию, но еще не оформляющиеся в собственность, то ограничиваться лишь ЖК «Загорье», конечно, не стоит. Ассортимент таких вариантов очень большой. «В элитклассе можно выделить «Дом на Фрунзенской», ЖК «Четыре Солнца», Barkli Virgin House, Art-House. В бизнес-классе – это ЖК «Каскад», ЖК «Зодиак», ЖК «Дубровская Слобода», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Авеню 77», ЖК «Солнце», ЖК «Дом на Новокузьминской», ЖК «Петровский Парк», ЖК «Алексеевский» и др.», - перечисляет Ирина Кирсанова (ЗАО «Пересвет-Инвест»). Правда, выбор квартир везде разный и в некоторых проектах довольно ограниченный.

Например, в ЖК «Дом на Новокузьминской» (5 минут ходьбы от метро «Рязанский проспект»), который представляет собой 24-этажный монолитно-кирпичный дом с подземно-наземным паркингом, остались лишь двухкомнатные квартиры площадью 80 и 80,3 кв. м, стоимостью от 13,6 млн руб. Но вот в ЖК «Петровский Парк» и ЖК «Алексеевский» квартир побольше. В первом из них - 19-этажном монолитно-кирпичном доме с двухуровневой подземной автостоянкой, расположенном в 7 минутах ходьбы от метро «Динамо», есть 1-3-комнатные квартиры и двухуровневые апартаменты на последних этажах площадью от 50 до 247,9 кв. м и стоимостью от 13 млн руб. «А в ЖК «Алексеевский», состоящем из двух корпусов 16 и 22 этажей рядом с метро «ВДНХ», предлагаются 1-4-комнатных квартиры свободной планировки площадью от 54,4 до 149 кв. м, стоимостью от 14,14 млн руб.», - рассказывает Ирина Кирсанова (ЗАО «Пересвет-Инвест»).

Неплохой выбор квартир имеется и во многих готовых, но пока не оформленных в собственность новостройках комфорт и экономклассов. Среди них, например, ЖК «Подсолнухи» и ЖК «Альбатрос» (комфорткласс), входящие в состав мини-полиса «Строгинский» (рядом метро «Строгино»). Он предлагает своим жителям благоустроенную территорию и развитую инфраструктуру: школы, детские сады, различные студии, службы быта, кафе, магазины, в том числе с экологически чистыми фермерскими продуктами, стадион и спортивный комплекс «Янтарь» с теннисным центром, бассейном, ледовыми катками, а также пляжи и даже яхт-клуб. В ЖК «Подсолнухи», а именно в двух 25-этажных монолитных корпусах, можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью от 39 до 83 м кв. и стоимостью от 159,5 тыс. руб./кв. м. А в ЖК «Альбатрос», который представляет собой два монолитно-кирпичных корпуса с переменной этажностью 20-24 этажа, предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 38 до 127 кв. м. Здесь квадратный метр стоит от 153,5 тыс. руб., а цена однокомнатной квартиры начинается от 7,34 млн руб. «В настоящее время эти комплексы передаются управляющей компании, и уже к концу текущего года новоселы смогут получить свидетельство о собственности», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Также множество предложений есть в комплексах, которые уже достроены, но еще не введены в эксплуатацию. Среди них можно, например, выделить проекты ГК «ПИК». «В ближайшее время будут сданы госкомиссии 7 корпусов в ЖК «Большое Кусково», ЖК «Мироновский» и ЖК «Аннинский», которые относятся к сегменту доступного жилья. А еще готовится к сдаче корпус №20А в жилом комплексе бизнес-класса «Мичуринский», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»).

В ЖК «Большое Кусково» в районе Новогиреево, расположенном поблизости от Кусковского и Терлецкого лесопарков, готовятся к вводу в эксплуатацию два жилых дома модернизированной серии П-3МК «Флагман». Все квартиры в этих корпусах продаются с отделкой по авторскому дизайн-проекту. Помимо этого покупателей привлекает инфраструктура проекта: школа на 550 мест, детский сад на 220 мест, многоярусные парковки и комплексы социального обслуживания населения, а также запланированные скверы и бульвары. Здесь стоимость квадратного метра начинается от 122 тыс. руб., но, правда, в продаже уже нет однокомнатных квартир.

Точно так же, как и в ЖК «Мичуринский» (район Раменки), где параллельно с возведением жилья идет строительство собственной инфраструктуры: детских садов, общеобразовательной школы и двухэтажного торгово-офисного центра с подземной автостоянкой и предлагаются лишь 3-4-комнатные варианты стоимостью от 160 тыс. руб./кв. м.

Так что тем, кто желает приобрести однушку, можно обратить внимание на другой проект ГК «ПИК» – ЖК «Мироновский», который возводится недалеко от метро «Семеновская». «Он представляет собой два жилых дома переменной этажности современной индустриальной серии «КОПЭ-М-Парус». На озелененной придомовой территории комплекса предусмотрены детские площадки, зоны отдыха и гостевые автостоянки», - рассказывает Наталия Иванова (ГК «ПИК»). А однокомнатную квартиру площадью 44,8 кв. м здесь можно купить за 7,53 млн руб.

Резюме журнала www.metrinfo.ru
Чтобы избежать рисков, лучше всего покупать недвижимость в уже готовых проектах, которые к тому же уже оформляются в собственность, или хотя бы в тех, что находятся на финальных этапах строительства. Но, конечно, квартиры в таких объектах стоят дороже, да и выбор может быть значительно меньше, ведь продажи начинаются, как правило, еще на стадии котлована. Благо готовых комплексов в границах старой Москвы сегодня довольно много, поэтому подобрать желаемый вариант не очень сложно, и нет нужды рисковать. Разве что для экономии.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:https://www.metrinfo.ru/articles/114738.html