О рынке недвижимости Подмосковья пишут много и часто. При этом чаще всего объектом изучения оказываются города, ближе всего расположенные к Москве, – это понятно, там самое активное новое строительство, насыщенный рынок. Среднему Подмосковью внимания достается заметно меньше, а до дальнего журналисты почти что и не доходят…

 

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил восполнить пробел и изучить, что же происходит там – далее 60 км от МКАД? Рассматривать будем недвижимость городского типа, т.е. квартиры в многоквартирных домах.

 

И URSA, полимеров друг…

Притом что города дальнего Подмосковья очень разные, существует одна черта, характерная для всех, – заметно меньшая, чем у ближних, зависимость от Москвы. Многие населенные пункты, расположенные у самой МКАД, фактически превратились в столичные спальные районы: люди каждый день ездят на работу в Москву, туда же отправляются отдыхать и развлекаться. На удалении 30-40 км доля «маятниковых мигрантов» среди населения снижается, но все равно составляет внушительную величину.

 

Километрах в 50-70 картина радикально меняется: каждый день из такой дали в столицу не наездишься – во всяком случае, массовым данное явление не будет. Значит, не будет и заработанных в Москве денег. А городам приходится выживать, опираясь на собственные силы. «Города в удалении более 70 км от Москвы зачастую обладают более полноценной инфраструктурой, чем приближенные к столице спутники, - говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. – Развивается производство, имеются малый и средний бизнес. И иностранные инвестиции приходят. Например, Ступинский район, расположенный на юге Московской области, по данным Forbes, является одним из лидеров по их привлечению: здесь расположено производство компаний Mars, Campina, Kerama Marazzi, Kimberly Clark и других. В связи с этим уровень жизни в административном центре района – городе Ступино – является одним из самых высоких в Подмосковье».

 

С тезисом о том, что дальние города более «самостоятельные», согласились и другие опрошенные нами эксперты. «Там часто бывает хорошо развита торговая инфраструктура и прочие блага цивилизации, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – Из объектов промышленности можно назвать завод Michelin в Орехово-Зуево, домостроительный комбинат «СЕДО» и завод полимерных теплоизоляционных материалов корпорации URSA в Серпухове».

 

Рынок: москвичей меньше

Из-за названной в предыдущей главе особенности совсем другим оказывается и рынок недвижимости городов дальнего Подмосковья. Ключевое отличие – заметно меньшее присутствие здесь московских денег. «Доля покупателей из Москвы, как правило, невысокая и составляет не более 25%, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. – Для сравнения, в среднем по области эта цифра составляет 50%». Другие опрошенные нами эксперты конкретные цифры называть не отваживались, но в целом с утверждением соглашались: москвичей среди покупателей гораздо меньше.

 

Кто же в таком случае выступает покупателем? По мнению Татьяны Алексеевой, заместителя гендиректора компании Vesco Consulting, целевую аудиторию новостроек в дальней зоне Московской области можно разделить на три группы.

 

Прежде всего, это, конечно, местные жители, желающие улучшить свои условия проживания. Во-вторых, приезжие из других регионов. «Это окончившие институт перспективные студенты, молодые высококлассные специалисты, - говорит эксперт. – Как правило, их окончательной целью является переезд в Москву, но стартовые условия не позволяют даже мечтать о собственной квартире. Поэтому они приобретают на удалении от Москвы – в качестве первого этапа». Третья группа – родственники переселившихся в Москву представителей других регионов России. Чаще всего, родители. Квартиру им хочется приобрести не очень дорогую, при этом самим родителям нет необходимости ежедневно ездить в Москву на работу. Так что жилье на удалении в 50-100 км от МКАД становится идеальным вариантом.

 

…и цены ниже

Главным результатом отсутствия «московского» спроса являются, конечно, невысокие цены на новостройки. 25-30 тыс. руб. за кв. м – для других территорий в Московском регионе это совершенно нереально, а для дальнего Подмосковья – нормально. Большинство из строящихся домов возводятся по панельной технологии. Обратной стороной дешевизны является непопулярность у застройщиков комплексного освоения территории. «Для дальнего Подмосковья характерна точечная застройка, - отмечает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). – Практически отсутствует комплексное предложение по застройке квартала с обеспечением будущих жителей объектами новой инфраструктуры».

 

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в числе отличительных особенностей данного рынка называет хорошую экологию и природное окружение, а также более низкую плотность застройки.

 

Я взглянул окрест меня

Еще весьма специфическим фактором для дальнего Подмосковья следует признать социальную среду. «101-й километр» - явление не столько географическое, сколько социокультурное, с советских лет именно сюда ссылали всевозможных асоциальных персонажей. Утверждать, что в прочих местах Московской области население сплошь состоит из сэров с пэрами, автор, конечно, не решится – но все-таки в самых дальних районах ситуация сложнее.

 

Напомним еще, что в ближних городах проблема часто решается посредством создания автономного ЖК с закрытой и охраняемой территорией. В дальних – иначе: там, как мы помним, в основной массе застройка точечная. «Конечно, без правительственной поддержки, силами одних застройщиков осуществить развитие целых районов невозможно, - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Хотя потенциал для осуществления таких проектов у дальнего Подмосковья есть: более обширные территории дальнего Подмосковья открывают перед застройщиками возможность создания жилых комплексов с низкой плотностью застройки, обустроенной придомовой территорией, высоким уровнем комфортности».

 

Пока же, говорили наши эксперты, единственным примером комплексного освоения территории на значительном удалении от МКАД является проект «Новое Ступино» - подробнее о нем мы расскажем ниже.

 

…Перейдем теперь к отдельным «портретам» некоторых городов региона.

 

Ступино

Город в 80 км к югу от Москвы. Расположен на Каширском шоссе, недалеко от реки Ока. Население превышает 66 тыс. человек.

 

На рынке недвижимости Ступино (точнее, одноименный район) широко известно благодаря строящемуся ЖК «Новое Ступино». Комплекс расположен на Каширском шоссе на 10 км ближе к столице и представляет собой единственный пример комплексного освоения территории в дальнем Подмосковье. На территории около 1200 га будет построено около 2 млн кв. м жилья. «Новое Ступино» возводится буквально в чистом поле, - говорит Евгения Старкова (MR Group). – Он рассчитан на 60 тыс. человек. Здесь сочетается малоэтажная застройка разного формата – от многоквартирных домов до коттеджей и таунхаусов. Помимо жилья, в ЖК появится обширная социальная инфраструктура, а также индустриальный парк, который обеспечит рабочими местами более половины трудоспособного населения города».

 

Также, согласно базе «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в Ступино ведется строительство еще одного ЖК – «Большое Ступино». Сдача ГК запланирована на 2016 год, средняя цена предлагаемых квартир – 50 тыс. руб. за кв. м.

 

Серпухов

Город расположен также к югу от Москвы и примерно на том же, что и Ступино, удалении. Только он находится немного западнее, и шоссе сюда ведут другие – Варшавское и Симферопольское. Город заметно крупнее – его население приближается к 130 тысячам.

 

Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», выделяют микрорайон «Ивановские дворики» в Серпухове, расположенный в северной части города. Во II квартале 2013 года здесь вышли в продажу два новых 16-этажных корпуса панельной серии ИП-46С. (Подробнее см. статью «Новостройки Москвы и Подмосковья: в продаже почти 1300 домов».)

 

Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) советует обратить внимание на еще один объект – жилой дом на ул. Ворошилова, д. 141. Этот 12-этажный панельный дом будет завершен к декабрю 2014 года, минимальная стоимость квартир здесь начинается от 1,8 млн руб.

 

Воскресенск

Город в 80 км к юго-востоку от Москвы, расположен на берегу Москвы-реки. Население – около 93 тыс. человек.

 

Среди объектов нового строительства здесь Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) называет квартал «Новлянский». Одна его очередь уже готова, вторая находится в стадии нулевого цикла, и квартиры здесь можно приобрести по цене от 1,07 млн руб. Еще в городе, согласно данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», есть несколько построенных объектов – ЖК «Радужный», а также жилые дома на улицах Рабочая и Советская.

 

Дубна

Расположена очень далеко от Москвы – в 100 км к северу от МКАД, на берегу Волги. Население приближается к 75 тыс. человек. Город физиков-ядерщиков, имеет статус наукограда.

 

Единственный на сегодня строящийся в городе объект – дом на ул. Вернова, д. 2. Возводится он по редкой на таком удалении от Москвы монолитно-кирпичной технологии, готов будет к лету 2015 года.

 

Орехово-Зуево

Город в 76 км строго на восток от Москвы. Население превышает 120 тыс. человек. Новостройка в городе также одна – ЖК «Бриз». Находится он на стадии начала монтажа, однокомнатную квартиру здесь можно приобрести по цене от 2 млн руб.

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Квартиры в дальнем Подмосковье есть, но вот к приобретению их надо, на наш взгляд, подойти с осторожностью. Если такая квартира нужна непосредственно для проживания – тут вопросов нет, но вот как инвестиция… Все-таки очень далеко, и волна платежеспособного спроса, катящаяся от Москвы, пока в эти места не добралась, застряв где-то на уровне 30-40 км от МКАД. Доберется или нет, и когда именно – предсказать сложно.

 

Источник: www.metrinfo.ru