Для большинства покупателей цена – главный ориентир при покупке жилья. По оценке многих практиков, в списке городов Подмосковья, где можно подобрать бюджетные варианты на первичном рынке, нынешней осенью фигурируют города Балашиха, Пушкино и Подольск. В каждом из названных городов сосредоточен обширный объем предложения в новостройках в разной стадии готовности. Так что выбирать есть из чего.

 

Москвичи и жители Московской области активно покупают квартиры в радиусе до 20 километров от МКАД. Традиционно рассматриваются города ближнего и среднего Подмосковья, как наиболее привлекательные с точки зрения ликвидности, транспортной доступности, инфраструктуры и выбора новостроек. Этой осенью лучшие цены предлагает первичный рынок городов Балашиха, Пушкино и Подольск.

 

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент», сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что в числе названных городов наибольший спрос - на новостройки в Подольске, далее идет Балашиха, а замыкает тройку Пушкино, как наиболее удаленный от МКАД город.

 

Все перечисленные города находятся в восточном и южном Подмосковье. Восток и юг области традиционно считаются недорогими по сравнению с престижным западом. «Средняя цена западного направления, как правило, на 15% выше, чем восточного», – замечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet.

 

По оценке Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», направление – один из основных факторов, определяющих стоимость проекта. Сами по себе направления различаются по уровню загруженности трасс, экологии, престижности и так далее. И, например, восточное направление традиционно считается менее престижным, чем западное, из-за того, что состояние экологии и роза ветров на востоке менее благоприятны. К тому же долгое время по восточному направлению располагались крупные промышленные предприятия. И до строительства метро в Реутове ценник на новостройки там был ниже, чем в Химках, за счет менее престижного направления.

 

Далее роль играет целый букет факторов, перечисляет эксперт: транспортная доступность в районе (близость и степень загруженности магистралей, наличие железнодорожных станций и частота отправления электричек), экология и природное окружение (наличие рядом зеленой зоны, водоема).

 

Инфраструктура и социальное окружение также влияют на стоимость жилья. Школы, детские сады, магазины – все это должно соответствовать нормам. Также в учет идут особенности проекта дома, планировки. Как уточнила Марина Денискина («Гео Девелопмент»), между панельным и монолитным жильем разница составляет 5-7% (монолит дороже). При наличии подземной автостоянки жилье в новостройке на 3-5% дороже, чем в случае ее отсутствия. Высота потолков в квартирах более 3 м прибавляет к стоимости квартиры 3-5%. А если рядом с новостройкой есть водные объекты или рекреационные зоны, то «квадрат» вырастает в цене на 5-8%.

 

А теперь рассмотрим, на какие предложения могут рассчитывать покупатели конкретно в Балашихе, Пушкино и Подольске.

 

Балашиха: МКАД видно из окон

Балашиха, расположенная примерно в двух км от МКАД, – один из самых застраиваемых городов Подмосковья. «Сегодня Балашиха находится на третьем месте по объемам текущего строительства жилья в ближнем Подмосковье, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Здесь возводится 2480,3 тыс. кв. м жилой площади». Наиболее активно этот район стал развиваться в посткризисный период.

 

Основные застройщики Балашихи: ГК «Мортон», TEKTA Group, ФСК «Лидер», Granelle Group, «Мособлкапстрой». По данным экспертов, сейчас на первичном рынке города представлено около 20 новых проектов. «БОльшая часть предложения, - рассказывает Марина Денискина («Гео Девелопмент»), - представлена в доступном ценовом сегменте - классах эконом и комфорт (35% и 50% соответственно), на бизнес-класс приходится порядка 15%». Всего в реализации находится более 7 000 квартир, средняя цена предложения составляет сейчас 63 533 руб. за 1 кв. м, - уточняет Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». «Столь низкий уровень цены предложения обусловлен слабой транспортной доступностью города, не самой благоприятной экологией и перенасыщенным предложением», - объясняет эксперт.

 

Среди новостроек экономкласса эксперты выделили жилой комплекс «Новое Измайлово», который возводится на участке площадью 35 гектаров, всего в километре от МКАД, рядом с шоссе Энтузиастов. Проект комплекса предусматривает строительство 8 корпусов, выполненных по монолитной технологии и вмещающих 310 тысяч кв. м жилой площади. В первой очереди будут возведены корпуса переменной этажности (12-25 этажей) с квартирами площадью от 37 до 114 кв. м. Уже введены в эксплуатацию 3-й, 4-й и 8-й корпуса. В настоящее время ведется активное строительство еще пяти корпусов (5, 6, 9, 10). Корпус № 5 будет сдан в эксплуатацию в 2013 году. Окончание строительства микрорайона «Новое Измайлово» запланировано на 4 квартал 2016 года. Можно купить квартиру с чистовой отделкой, они сосредоточены в третьих секциях 9-го и 10-го корпусов. Высокий спрос на квартиры позволяет застройщику – ФСК «Лидер» динамично повышать цены. Очередной пересмотр цен намечен на завтра - 22 октября. Пока цена предложения - от 55, 5 тыс. руб. за 1 кв. м.

 

Жители столицы и ближнего Подмосковья, предпочитающие выходные проводить на территории популярного парка «Лосиный остров», могут приобрести в непосредственной близости квартиры в ЖК «Алексеевская роща». ЖК расположен в микрорайоне «Лукино». Первая очередь проекта, включающая четыре панельных (серия П111-М) и два монолитно-кирпичных дома, будет сдана во 2-м квартале 2014 года. В продаже есть одно-трехкомнатные квартиры по цене от 55,5 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом цена однокомнатных квартир составляет от 2,5 млн руб., двухкомнатных – от 3,4 млн руб., трехкомнатных – от 4,2 млн руб.

 

В сегменте бизнес-класса интерес представляет ЖК «Акварели» с оригинальной архитектурой, тщательно продуманной планировкой внутреннего пространства, современной инженерией и богатой инфраструктурой. ЖК «Акварели» состоит из четырех корпусов переменной этажности (9-14-17 этажей). В новостройке представлены квартиры с индивидуальной планировкой от одной до четырех комнат, площадью от 33 до 140 кв. м с панорамным остеклением. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 52 000 рублей на начальном этапе строительства и достигает 80 000 рублей за квадратный метр на завершающем.

 

Пушкино привлекает экологией

Пушкино удален от МКАД на 18 км. Город имеет много преимуществ: он расположен на берегах рек Учи и Серебрянки, на его территории находятся несколько водохранилищ, живописные смешанные леса — и все это делает жизнь в нем комфортной и приятной. На территории района нет крупных промышленных предприятий.

 

Общая площадь жилья, введенного в 2012 году в Пушкинском районе, составила 217 тыс. кв. м, - сообщает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting. Сейчас, по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в реализации находится 13 проектов (23 корпуса), включая три новых жилых комплекса, которые вышли в 2013 году. В Пушкино на сегодня ведется в основном точечная застройка. Проектов комплексной застройки нет (за исключением ЖК «Новое Пушкино»), максимум возводится 3-4 корпуса на одном участке. Инфраструктура в городе развита, и чаще всего новостройки попадают под уже действующие объекты. Средняя стоимость квадратного метра, подсчитали в «Метриум Групп», составляет 59, 8 тыс. руб. В целом, цена варьируется от 49 до 86 тыс. руб. за кв. м. Бюджет квартир находится в диапазоне от 1,5 до 6,9 млн руб.

 

В числе интересных проектов эксперты выделили ЖК «Серебрянка», который расположен в чистой зеленой зоне в окружении лесного массива на берегу реки Серебрянки. Средняя цена по объекту – 62 тыс. руб. за квадратный метр. В жилом комплексе довольно просторные квартиры для сегмента эконом: однокомнатные - площадью 45 кв. м, двухкомнатные – 80 кв. м, трехкомнатные – 95 кв. м.

 

Геннадий Черезов, генеральный директор «UNINOVA Construction», считает, что нужно обратить внимание на новый микрорайон «О'Пушкино». Он отличается выразительным архитектурным обликом, авторам проекта удалось создать ощущение свободного пространства. В настоящее время средняя цена предложения на объекте составляет 53 тыс. руб. за 1 кв. м.

 

ЖК «Новое Пушкино» - квартал комплексной застройки, в котором возводятся современные монолитно-кирпичные дома. В микрорайоне предусмотрены все необходимые объекты инфраструктуры, паркинги, благоустроенная территория. Общая площадь микрорайона «Новое Пушкино» составит 1,18 млн кв. м, общая жилая площадь – 736,7 тыс. кв. м. По словам Марины Денискиной («Гео Девелопмент»), всего в микрорайоне будет построено 54 жилых дома, рассчитанных на 14,7 тыс. квартир. Средний уровень цен на старте продаж не превышает 50 тыс. руб. за кв. м. Площадь квартир составляет от 28,5 кв. м.

 

Бизнес-класс представлен жилым комплексом «Светолюбово» в микрорайоне «Заветы Ильича» рядом с железнодорожной станцией. В первую очередь строительство предусматривает возведение двух многоэтажных домов, гаражного комплекса на 300 автомобилей, магазина и детского сада на 80 мест. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 48 тыс. руб.

 

Подольск - рядом с Новой Москвой

Подольск расположен в 19 км от МКАД, однако после присоединения к Москве новых территорий город оказался практически граничащим с российской столицей. Сейчас новостройки Подольского района привлекают внимание не только местных горожан. Ими активно интересуются и москвичи, и те, кто планирует переселиться из других регионов ближе к столице. Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», отмечает, что в Подольске хорошо развита социально-бытовая инфраструктура, много новых объектов, есть городские парки, культурно-развлекательные комплексы, крупные торговые центры и т.д. Через город протекает река Пахра, вокруг лесные массивы. Правда, в городе много промзон, что снижает его экологические характеристики. Вместе с тем Подольск входит в пятерку самых развитых в экономическом плане городов Подмосковья.

 

По подсчетам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в настоящее время на первичном рынке находится 16 комплексов, где продается более 3200 квартир в 30 корпусах. Как добавила Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), значительная часть объектов возводится в рамках реконструкции существующих ветхих кварталов. В перспективе ожидается существенное увеличение нового предложения, как в границах реконструируемых кварталов, так и на свободных территориях на окраине города.

 

Геннадий Черезов («UNINOVA Construction») обращает внимание на ЖК «Весенний». Комплекс представляет собой монолитно-кирпичные дома с улучшенной звукоизоляцией. На территории будет дошкольное учреждение и средняя школа. В среднем стоимость квартиры составляет 62 тыс. руб. за кв. м.

 

С точки зрения Ксении Гришковец («Пересвет-Инвест»), интересный проект - ЖК «Европа». Это малоэтажная застройка (7 корпусов), с квартирами комфортных планировок. Эксперт отмечает и ЖК «Бородино» в микрорайоне Кутузово, где представлена широкая линейка предложений квартир от 28 кв. м. Комплекс включает в себя школу, детский сад, стадион, хоккейную коробку, здание администрации района, часовню, гараж на 550 машино-мест и 5 жилых домов. В каждом доме будет по 172 квартиры, из них 112 однокомнатных, 52 двухкомнатных и 8 трехкомнатных. Цена предложения – от 64 тыс. руб. за кв. м. Срок сдачи ЖК – 4 квартал 2014 г.

 

Журнал www.metrinfo.ru также попросил своих экспертов порассуждать о перспективах первичного рынка Пушкино, Балашихи и Подольска. Будут ли дальше эти города поставлять на рынок бюджетные предложения?

 

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

Рынок новостроек всех рассмотренных городов можно назвать крайне насыщенным, объемы нового строительства значительно превышают существующий спрос. При этом в Пушкино и в Подольске продолжают выходить новые проекты, в том числе и крупномасштабные. В Балашихе власти Московской области и вовсе ввели мораторий на новое строительство в связи с необеспеченностью новых проектов инфраструктурой.

 

Крайне высокая конкуренция и умеренный спрос в перспективе не будут способствовать росту цены предложения в этих городах.

 

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Перспективы развития рынка недвижимости в первую очередь зависят от того, насколько быстро и эффективно будет решаться проблема транспортной доступности. Если власти начнут программу по интеграции московской и подмосковной транспортных систем, то наверняка недвижимость в этих городах станет более привлекательным продуктом для покупателей.

 

Если люди смогут добираться до дома не в переполненных электричках и не по загруженным шоссе, то, скорее всего, спрос на объекты в этих городах вырастет.

 

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент»:

Касательно Подольска можно сказать, что соседство с Новой Москвой существенно скажется на развитии города. Новостройки раскупаются: покупатели рассчитывают на развитие социальной и транспортной инфраструктуры Новой Москвы. К тому же южное и юго-западное направления считаются одними из наиболее экологически чистых и комфортных для проживания. Хотя цена квадратного метра в Новой Москве уже претерпела значительные изменения, она еще не достигла уровня московской. Значит, появляется прекрасная возможность за приемлемую стоимость приобрести жилье с московской пропиской в ближайшем будущем.

 

Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

При условии, что планы властей по развитию транспортной инфраструктуры Подмосковья осуществятся, то интерес покупателей к данным городам может вырасти, что в свою очередь может привести к повышению цен. В Подольске и Пушкино планируется строительство наземного метро, до 2017 и 2015 гг. соответственно. На транспортную доступность Балашихи положительно повлияет реконструкция Щелковского и строительство дублера Горьковского шоссе (проект в разработке).

 

Щелковское шоссе сейчас реконструируется в пределах МКАД, окончание работ намечено на 2014 год. Затем планируется реконструкция части шоссе за МКАД. В 2014 году планируется начать строительство дублера Горьковского шоссе. Дорога будет платная. Первый этап включает участок от МКАД до Ногинска. К 2017 году министр транспорта России Игорь Левитин пообещал довести платную автодорогу до ЦКАД а затем до Орехово-Зуева. В дальнейшем дорога станет частью скоростной трассы, соединяющей Москву и Нижний Новгород.

 

Источник: www.metrinfo.ru