За прошедший год metrinfo.ru опубликовал серию обзорных статей о самом ближнем (до 15 км от МКАД) Подмосковье. Такой подход позволяет оценить сразу всю (городскую, загородную, высокую, малоэтажную) недвижимость данного сегмента. Сегодня мы переходим к новому этапу – отойдем от столицы на некоторое расстояние. Предметом нашего разговора станет Среднее Подмосковье – удаление от МКАД в 15-30 км, и рассматривать мы будем северное направление.

 

Экология: не стой под грузом!

Экологическая ситуация к северу от Москвы довольно благоприятна – особенно на известном удалении от МКАД. «Данный регион является одним из наиболее привлекательных в Московской области по наличию рекреационных зон и экологической составляющей, - сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – На его территории расположены основные водные объекты: канал им. Москвы, а также водохранилища – Клязьминское, Пестовское, Пяловское, Угличское, Пироговское, Икшинское… Вблизи данных объектов сформировались зоны отдыха, включающие в себя объектыинфраструктуры, спортивные и развлекательные проекты; жилая застройка».

 

Самое северное из рассматриваемых направлений – Дмитровское – отличается еще и холмистым рельефом, что предопределило развитие спортивно-развлекательных объектов. «В 15-20 минутах езды от поселков, расположенных в черте 15-30 км от МКАД, находятся самые известные горнолыжные комплексы и базы отдыха: «Яхрома», «Волен», «Степаново», «Сорочаны», а также «Лисья нора» для поклонников спортивной стрельбы», - говоритАлексей Коротких, коммерческий директор компании VillagioEstate.

 

Что до минусов, то они в основном определяются транспортом. «Логистика грузопотока сложилась так, что значительная часть импорта товаров из стран Европы осуществляется через порт Санкт-Петербург, а в Москву доставляется по Ленинградскому шоссе, - объясняетДмитрий Котровский, вице-президент «Химки Групп». – Поэтому на этой трассе расположены склады, терминалы, это одно из самых загруженных фурами шоссе. Еще один негативный для экологии фактор – близость аэропорта Шереметьево, глиссада которого пролегает над рядом микрорайонов и поселков».

 

То есть, проблемы, конечно, имеются – но сосредоточены они «точечно», в непосредственной близости от определенных объектов. Достаточно удалиться от той же Ленинградки на 2-3 км – и природа порадует вас чистотой и спокойствием.

 

Транспорт: реконструируется все

Крупных шоссе в изучаемом нами регионе три: Ленинградское, Дмитровское и Ярославское. Как и на всех прочих подмосковных трассах, основные пробки на них возникают возле МКАД, а к 15 км загруженность заметно падает. «В зоне 15-30 км движение довольно свободное, но понятно, что пробок на выезде из Москвы не избежать», - замечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

 

Следует отметить, что власти Москвы и Подмосковья стараются эти магистрали реконструировать. «Реконструкция Дмитровского шоссе идет полным ходом, работы должны завершиться уже в этом году, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». – В итоге Дмитровка расширится до 10 полос в обе стороны (по пять в каждую) и станет бессветофорной. Планируется построить внеуличные пешеходные переходы и современные развязки. Организуется двухуровневая развязка на пересечении Дмитровского и Долгопрудненского шоссе, развязка на пересечении 3-го Нижнелихоборского проезда с Дмитровкой и эстакады на пересечении с МКАД и Коровинским шоссе. Еще одна эстакада появится на выезде из микрорайона «Северный». Особое внимание при этом уделяют организации выезда из Москвы».

 

Также, продолжает эксперт, проходит реконструкция Ярославского шоссе. На территории Москвы трасса уже стала свободной и бессветофорной, теперь работы ведутся в Московской области, в районе городов Королев, Юбилейный и Мытищи. Есть также планы по реконструкции Щелковского шоссе, хотя сегодня это одно из самых сложных направлений.

 

Что касается Ленинградского шоссе, то там основные надежды экспертов связаны с предстоящим вводом в эксплуатацию новой платной дороги Москва -  Санкт-Петербург: нагрузка на старую «Ленинградку» должна снизиться.

 

Электрички, автобусы и наземное метро

Весьма высоко отозвались опрошенные нами эксперты и о развитии общественного транспорта. «С точки зрения транспортной доступности для «безлошадных» граждан север Подмосковья является одним из самых лучших направлений области, - считает Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс». – По Октябрьской, Ярославской и Савеловской железным дорогам электрички, в том числе экспрессы, курсируют с очень короткими интервалами. Кроме того, почти до всех городов, расположенных в зоне 15-30 км от МКАД, можно добраться прямо от станций столичного метро на современных маршрутках и автобусах. В частности, на север области едет общественный наземный транспорт от станций «Речной вокзал», «Планерная», «ВДНХ», «Медведково» и других.

 

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», напоминает и о планах строительства наземного метро. «Линии проложат вдоль существующих железнодорожных путей, - говорит эксперт. – Участок по Ленинградскому направлению будет введен в эксплуатацию до конца нынешнего года, по Ярославскому – в 2016 году, а в более отдаленной перспективе наземное метро появится и по Савеловскому направлению». (Подробнее см. в статье «Подмосковье: власти обещают метро. Счастливчики: Одинцово, Нахабино, Королев, Подольск и другие города. Эксперты предвидят рост цен на квартиры до московского уровня»).

 

…А теперь – индивидуальное описание направлений региона.

 

Ленинградское шоссе

На рассматриваемом нами расстоянии от Москвы здесь находится Зеленоград. По своему статусу этот город входит в состав Москвы (Зеленоградский административный округ), но по многим реальным показателям он представляет собой самое настоящее Подмосковье. В частности, цены на недвижимость тут вполне «областные». «Новое строительство в Зеленограде ведется, в основном, за счет городского бюджета, дома предназначены для очередников и переселенцев из сносимых пятиэтажек, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – В продаже на первичном рынке представлен лишь один объект – «Зеленый бор». Этот ЖК возводится по монолитной технологии, высотой в 7-11 этажей. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 102 тыс. руб.

 

Город Солнечногорск расположен в 44 км от МКАД. Тем не менее, ряд объектовСолнечногорского района находятся ближе – в зоне, рассматриваемой нами сегодня. В их числе Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») называет ЖК «Пятница» и «Андреевская Ривьера». Денис Бобков («ОПИН») говорит о еще нескольких интересных объектах: ЖК «Андреевка», «Поварово Первый», «Поварово Молодежный», а также «WelltonPark Новая Сходня».

 

В сегменте загородной недвижимости Ленинградское шоссе также представляется весьма симпатичным. «К преимуществам данного направления можно отнести развитую инфраструктуру – детские сады и школы, гипермаркеты, многочисленные продуктовые и бытовые магазины, отделения банков, модные бутики, спортивные комплексы, строительные рынки, водоемы с местами для купания и рыбалки, - перечисляет Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия». – Всегда можно найти, как провести уик-энд. К услугам гостей разнообразные пансионаты отдыха и санатории, которые располагают развитой инфраструктурой: катками и лыжными базами, водоемами и пляжами, теннисными кортами и спортивными площадками, прокатом велосипедов и снегоходов, рыбными и шашлычными местами, кафе и барами».

 

Среди заслуживающих внимания объектов загородного формата Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting, называет ЖК«Мечта», расположенный на 23 км от Москвы, недалеко от озер Круглое и Долгое. «Территория комплекса занимает более 200 га и разделена на несколько зон и очередей, - говорит эксперт. – Предусмотрена развитая инфраструктура. В ЖК «Мечта» реализуются различные форматы недвижимости - таунхаусы, апартаменты, коттеджи». Анна Соколова («Метриум Групп») дополняет список поселком «Славич». «Средняя стоимость домов на Ленинградском шоссе составляет 16-17 млн. руб., а их площадь – около 250 кв. м», - отмечает она.

 

Дмитровское шоссе

Крупнейший город на данном направлении в исследуемой нами зоне – Лобня. «В настоящее время в городе ведется активное строительство жилья: на первичном рынке представлено девять проектов, - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»). – По типу домостроения преобладают монолитные и монолитно-кирпичные здания, панельные комплексы возводятся в микрорайонах «Катюшки-1» и «Катюшки-2».

 

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказывает еще об одном проекте – ЖК «Киово», возводимом недалеко от одноименного озера в новом микрорайоне Восточный. В настоящий момент, говорит эксперт, в ЖК возводится четвертый монолитно-кирпичный дом, а окончательная сдача комплекса запланирована на 4 квартал 2015 года.

Далее Лобни, возле платформы Трудовая стрится ЖК «Некрасовский». Как говорит Денис Бобков («ОПИН»), в настоящий момент ведутся фасадные работы в первых двух его корпусах и начато возведение третьего корпуса. Полностью комплекс будет построен во 2 квартале будущего года.

 

Привлекательность загородной недвижимости на Дмитровском направлении объясняется живописной природной. Здесь, напоминает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting), располагаются Лобненский лесопарк и сразу шесть водохранилищ. Среди наиболее примечательных объектов эксперт называет «Пестово» - поселок элит-класса на берегу Пестовского водохранилища. Стоимость домов начинается от $900 тыс., в поселке уникальная инфраструктура, включающая яхт-клуб.

 

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», перечисляет еще несколько заслуживающих внимания объектов – это коттеджные поселки «Зеленый город»,«Экодолье Шолохово», «Заповедное озеро» и «Фортуна».

 

Ярославское шоссе

Два крупных города, расположенных на этой магистрали – Пушкино и Ивантеевка. Их рынок новостроек Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») характеризует как «довольно насыщенный» - в первом городе реализуются девять новых проектов (цены от 50 тыс. до 106 тыс. руб. за кв. м), а во втором – 16 проектов (38-82 тыс. руб.).

 

Самый крупный и привлекательный жилой комплекс в Пушкино, по оценке Александры Бирюковой («Домус финанс») – мкрн. «Новое Пушкино». Там предусматривается возведение монолитно-кирпичных домов переменной этажности, а также многочисленных объектов инфраструктуры. Дарья Третьякова («Азбука Жилья») советует обратить внимание на ЖК«Светолюбово» и «Серебрянка», строительство которых будет завершено в следующем году.

 

Что касается Ивантеевки, то здесь потенциальных покупателей, считает Дарья Третьякова, могут заинтересовать такие ЖК как «Берег Скалбы» и «Дача Шатена» - они состоят из высотных монолитно-кирпичных домов башенного типа, рядом с которыми находится большое количество социально-бытовых объектов.

 

На рынке загородной недвижимости на Ярославском шоссе также можно найти немало привлекательных объектов. В отличие от первых двух трасс, здесь гораздо больше предложений участков без подряда. В числе предлагаемых к продаже объектов Денис Бобков («ОПИН») называет поселки «Заповедный парк-2», «Лесные дворики», «Жуковка» (Пушкинское озеро), «Степаньковская слобода» и «Левково-2».

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Сразу заметно, что недвижимость городского типа на таком удалении от МКАД становится заметно дешевле: минимальная стоимость квартир начинается от 1,8 млн. руб. – цифры, совершенно невозможной ближе к Москве. Впрочем, привлекать такие объекты могут только тех, кому недвижимость нужна для себя. Инвесторам эксперты советуют быть осторожными: спрос здесь заметно слабее, так что не исключено, что купленные для перепродажи квартиры «зависнут» - несмотря на дешевизну.

 

Что до загородного формата, то на удалении более 15 км от МКАД он становится совсем полноценным. И ценники на некоторые объекты, исчисляемые десятками миллионов рублей, это подтверждают.

 

Источник: www.metrinfo.ru