Рынок недвижимости и инфляция

 
Люди, знакомые с нашим (особенно московским) рынком недвижимости, хорошо знают, что был в его истории такой длительный период – долларизации. Строго говоря, он еще не преодолен совершенно: в отдельных сегментах (самых дорогих) участники рынка до сих пор и мыслят, и рассчитываются в американской валюте. Но «внизу» (т.е. в экономе) это явление вроде как удалось искоренить. Как так получилось и – главное – нет ли вероятности того, что иностранная валюта вернется на наш рынок – с этими вопросами мы постарались разобраться.
 
Я вспомнил время золотое…
Автор этих строк, увы, уже довольно преклонных лет – возникновение этой самой зловредной долларизации я помню лично. Происходило все на рубеже 80-х и 90-х годов прошлого века, когда в нашей стране (сначала СССР, а потом и России) появлялся рынок – не только недвижимости, а вообще всего.
 
И рынок этот как-то сразу полюбил доллары: граждане выбрали именно эти деньги. Ситуация осложнялась тем, что советское законодательство на тот момент еще не было отменено, а оно за операции с валютой карало очень строго: даже простое владение долларами наказывалось тюремным заключением, а за спекуляции в крупных размерах и до расстрела иногда доходило. Как же это так случилось, что в столь жестких условиях и с очень свежей исторической памятью наши люди вдруг массово подались в «валютчики»?
 
Ответы, полученные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» от уважаемых экспертов, явились прекрасной иллюстрацией широко известного тезиса о том, что в нужде и кулик соловьем засвищет. Гигантская инфляция (а мы тогда постоянно балансировали на грани «простой» инфляции и гиперинфляции – последняя начинается от уровня в 50% в месяц) привела к тому, что люди за свое имущество хотели получать «настоящие» деньги. Доллар стал спасительной гаванью – по изящному выражению Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», «единственной возможностью купить вечером то, что хотел утром, за ту же сумму».
 
Путь назад
Обратный процесс (т.е. возвращение на рынок рубля) начался примерно с середины 90-х годов. Прежде всего, государство, которое, конечно, было не в восторге от доминирования на собственной территории чужих денег, постаралось «прикрыть лавочку» - в частности, запретило юрлицам вести торговлю за доллары. Позднее, в 2007 году, вступили в силу поправки к закону «О рекламе» - согласно им, в объявлениях обязательно должна была указываться цена товара в рублях. Стоимость в другой валюте возможна – но только в качестве дополнения к основной рублевой.
 
Но главный результат дали не запретительные, а сугубо экономические меры – в их результате использовать доллар стало просто невыгодно. «Причинами стали существенный рост российской экономики, одновременное укрепление рубля и заметное ослабление доллара, - убежден Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Позиции доллара пошатнулись еще в 2004 году, это стало одним из первых «звоночков». В 2006 году Сбербанк запустил рублевую ипотеку по сниженным ставкам, тогда как по долларовым ипотечным кредитам ставки, наоборот, выросли. До этого же выгоднее было брать ипотеку в валюте».
 
Но рублевая «реконкиста» оказалась долгой, сопровождалась она периодическими откатами назад. Например, в 2008 году (тогда разразился мировой кризис, да еще и война с Грузией) рубль резко просел – и многие продавцы пожелали вернуться в доллар. Правда, быстро выяснилось, что к такому повороту не готова противоположная сторона – покупатели, а в условиях снижающегося рынка именно они стали хозяевами положения…
 
В целом, картина с отказом от доллара была пестрой. Первыми на рубли перешли, как мы уже сказали, юрлица – поскольку они больше на виду, к ним постоянно приходят с проверками представители различных государственных инстанций. На вторичном рынке, где, как напоминает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», расчеты проводились наличными (через банковскую ячейку или просто из рук в руки), доллар держался больше.
 
Настоящим «заповедником» инвалюты оказался элитный рынок. Что тоже неудивительно: состоятельные люди – «граждане мира». У них обширные деловые связи с разными странами, часто деньги, вырученные от продажи коттеджа на Рублевке, идут на приобретение виллы в Испании или пакета акций на Лондонской бирже. Так что считать в долларах этой категории действительно проще и привычнее.
 
«На протяжении более чем двух десятилетий можно было наблюдать картину перехода от долларовых цен к рублевым (1997, 2005) и наоборот (1998, 2008). Переход к доллару, как правило, был связан с кризисными явлениями в экономике, возвращение к рублю – повышением стабильности российского рынка. Таким образом, с 1997 по 2002 год российская экономика практически полностью перешла на национальную валюту», - резюмирует Татьяна Шелягина, член совета директоров  – управляющий партнер компании Kaskad Family.
 
Повторяется? Не совсем
К осени прошлого года рубль занимал бОльшую часть рынка. «В сегментах эконом, комфорт и бизнес все сделки купли-продажи на первичном рынке происходят в рублях», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
 
По преимуществу рублевая и недорогая вторичка – это объясняется широким распространением ипотеки, а кредиты банки выдают почти исключительно в рублях. Более «валютным» остается элитный рынок. «Сохраняется и привязка к доллару при купле-продажи земли», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».
 
Однако с осени в нашей жизни начались интересные вещи: сначала иностранная валюта стала дорожать «просто так», затем процесс получил мощный импульс извне – события вокруг Крыма. Не касаясь политических аспектов, признаем только то, что очевидно всем: доллары и евро резко подорожали – а значит, стали заметно более привлекательными в глазах владельцев недвижимости.
 
На первый взгляд ситуация очень похожа на то, что было в конце 80-х: «деревянный» слабеет, люди хотят не его, а «настоящие» деньги. Но есть существенные отличия. Во-первых, масштабы процесса: все-таки нынешняя волна удешевления нацвалюты несравнима с позднесоветской. Инфляция есть, но о гиперинфляции, слава богу, речь пока не идет. Более того, четверть века назад рубль только и делал, что слабел – сейчас же за падением следует восстановление. Например, 18 марта доллар стоил 36,65, а в начале апреля – чуть больше 35… Так что хотя общий тренд валютных курсов и повышающийся, размер явления не таков, чтобы продавцы решались идти на прямое нарушение закона.
 
А во-вторых, общее состояние рынка. В 1990-м было ощущение, что цены растут и будут расти вечно. В такой ситуации хозяевами чувствуют себя продавцы, они могут позволить себе любые капризы (хочу доллары!) – покупатели все исполнят. Сегодня все иначе: продавцам особо не потакают. «В принципе, продавец может пожелать прописать в договоре купли-продажи стоимость квартиры в рублях с привязкой к курсу доллара или евро на определенную дату, - говорит Ирина Писягина, генеральный директор компании «Пересвет-недвижимость». – Но не каждый покупатель согласится на подобные условия сделки. Зафиксировать сумму по курсу валюты возможно только при обоюдном соглашении сторон сделки, а покупателю зачастую это невыгодно».
 
…В общем, триумфального возвращения доллара (или появления евро) на нашем рынке не произошло. По крайней мере, пока.
 
Все могут короли?
То, что государство не в восторге от перспективы долларизации, - понятно. Однако что оно может противопоставить возможному приходу на наш рынок «чужих» денег? Собственно, две вещи: запреты и политику, делающую использование доллара невыгодным.
 
С запретами все очевидно: и так все инструменты налицо. Как напоминает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»), в соответствии со ст. 140 ГК РФ рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Долларами нельзя расплачиваться по безналу.
 
Опрошенные нами эксперты выразили надежду, что по этой линии (дальнейшее закручивание гаек) ситуация развиваться не будет. А власти предпочтут второй путь – экономический. «Главное, что должно сделать государство – это не допустить факторов, которые могут подтолкнуть людей к использованию иностранной валюты, - говорит Михаил Михайлов, генеральный директор «МД Групп». – Обеспечить умеренный уровень инфляции, устойчивую и стабильную ситуацию в стране, нормальные рабочие места в строительной отрасли».
 
«Запреты в чистом виде редко идут на пользу, - подтверждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Гораздо более рационально укреплять рубль, так как при сильной российской валюте нужда в поиске более стабильного аналога отпадет сама по себе».
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Позволим себе небольшую цитату. «Если обеспечить капиталу 10% прибыли, он будет согласен на всякое применение. При 20% он становится оживленным, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы хоть под страхом виселицы». Это, как уже понял наш эрудированный читатель, «Капитал» К. Маркса. Обычно эти слова используются для доказательства того, как плохи и алчны капиталисты, но, на наш взгляд, они неплохо характеризуют и людей вообще.
 
А вспомнили мы об этой цитате потому, что отказ от долларов базируется на очень простой вещи – участникам нашего рынка стало невыгодно использовать их. Или, в крайнем случае, выгоды не покрывают рисков. Так что ответ на вопрос «не вернется ли московский рынок к использованию валюты?» прямо зависит от того, удастся ли властям удержать экономику от падения. Инфляция в пределах 10% в год – и никто в экономсегменте не станет заморачиваться с расчетами в «зеленых». А если все станет намного хуже – люди перейдут на другие деньги, игнорируя любые запреты. В конце концов, советская власть была намного жестче сегодняшней, и доллар наши коммунистические руководители еще более ожесточенно, чем нынешние, не любили – но все это не помешало долларизации…
 
Мнения экспертов
 
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
Официально российские компании не могут проводить платежные операции в иностранной валюте с российскими же гражданами. Так что расчеты в долларах мы вряд ли увидим. А вот обозначение цен в у.е. вполне может быть. Но в недорогом сегменте все цены так и останутся в рублях.
 
До начала 2014 года, когда курсы валют были стабильны, большинство застройщиков Московского региона выставляли ценники в рублях. Некоторые изначально прописывали стоимость в так называемых «условных единицах», которые, как правило, были привязаны к доллару, но все расчеты проводились исключительно в рублях. Зачастую курс у.е. не менялся в течение длительного периода. А вот евро так и не стал использоваться при расчетах.
 
Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Начиная с декабря прошлого года произошло то, о чем много говорили и к чему так готовились мировые инвесторы: ФРС США стала сокращать политику «количественного смягчения». Попросту говоря, приостановила печатный станок. Экономика США начала восстанавливаться и инвесторы стали выводить деньги с развивающихся рынков. Российский рубль «просел» еще не так сильно, как в других странах. Турецкий рынок пострадал куда сильнее. Естественно, в ситуации турбулентности произошло то, что и должно было произойти – «бегство от рубля» в другие активы: валюту, как доллары, так и евро, и недвижимость.
 
Источник:: http://www.metrinfo.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи