Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости

Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл.
 
Американский доллар (который многие наши сограждане странным образом обожают и ненавидят одновременно) как-то резво пустился в рост. И котировка в 40 рублей за доллар сегодня вовсе не кажется невероятной. Возможно ли такое развитие событий и что в этом случае произойдет с рынком недвижимости – в этих вопросах мы и постарались разобраться.
 
«Для меня ничего невозможного нет»
Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты в целом заявили, что подобная перспектива вовсе не невероятна. Правда, особое, отличное от других комментаторов мнение высказал Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс». «Я не вижу предпосылок для 10-процентного скачка курса при сегодняшнем развитии экономических и политических событий, - считает он. – Тем более что Центробанк повысил ставки, что обычно ведет к не повышению курса доллара».
 
Все прочие говорили другое. «Такая ситуация не кажется фантастичной на фоне последних событий, - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Ведь доллар смог вырасти на 20%. А если он смог это, то сможет прибавить и еще 10%».
 
Самое печальное – это то, что, по мнению многих, в данной ситуации от нас мало что зависит (под «нами» автор, естественно, понимает не частных лиц, а государство). «Ситуация вполне реальна, и не зависит от России, - отмечает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». – Американская экономика восстанавливается, а это значит, что инвесторы начинают менять движение капиталов. Рубль, как и валюты других развивающихся стран, будет падать. Но не резко. Будет плавное, скорее ступенчатое, снижение, без резких, шоковых скачков в течение ближайших трех лет». Аналогичное мнение и у Михаила Кондырева, управляющего партнера компании «33 Поселка». «В краткосрочном периоде нас вряд ли ждет значительное повышение курса доллара (и падение рубля), - говорит он. – Но в перспективе, вследствие снижения нашего экономического роста и, напротив, восстановления роста в США (где это уже наметилось) и Евросоюзе, курс доллара и евро будет повышаться».
 
Примечательной показалась нам и точка зрения Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Доллар по 40 руб. – не предел для рынка, - считает она. – Вот если он достигнет отметки в 45 руб., тогда встанет большой вопрос, будут ли проводиться сделки и каким образом». Таким образом, получается, что и перспектива с курсом в 45 руб. не кажется невозможной.
 
Ползли, ползут и ползти будут
Как ситуация с возможным «отощанием» рубля скажется на рынке недвижимости? Как ни парадоксально это прозвучит - скорее всего, никак. Точнее говоря, на рынке уже происходят определенные процессы, которые особенно не связаны с курсом доллара. Немного выше он или ниже – большой разницы нет.
 
«Можно сказать, что такой сценарий уже реализовался: ослабление рубля уже произошло, и мы видим последствия, - говорит Оксана Вражнова, председатель правления ГК «МИЭЛЬ». – Однако хочется еще раз подчеркнуть, что эти изменения произошли не только и не столько благодаря ослаблению рубля, а в связи с целым комплексом различных факторов: среди них и сложная ситуация в банковской сфере, и присоединение Крыма».
 
Теоретически, естественной реакцией продавцов на рост доллара должно бы стать повышение рублевых цен. Но, как продолжает Оксана Вражнова, тут все зависит от количества покупателей, желающих приобрести недвижимость – в том числе и с целью сохранения своих накоплений. «На рынке уже сложилась рабочая ситуация, никаких потрясений не предвидится, и рублевые цены так и будут потихоньку ползти, - подводит итог эксперт. – Мы видим очень живой и активный рынок, на котором покупатели не таятся совершенно: напротив, они активно ищут объекты, в которые можно вложить свои деньги».
 
Похожий прогноз – плавное удорожание – дает и Михаил Кондырев («33 Поселка»). И среди причин этого также называет факторы, напрямую не связанные с курсом доллара: например, повышение себестоимости строительства, повышение стоимости перевода земель в категорию ИЖС. «Все это толкает цены вверх», - резюмирует эксперт.
 
Впрочем, ко всему сказанному выше нужно сделать важную оговорку: плавное развитие рынка возможно только в том случае, если рубль будет обесцениваться также плавно. «При условии, если изменения будут происходить быстрыми темпами, продавцы начнут снимать квартиры с продажи, - предрекает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Некоторые собственники попытаются компенсировать падение рубля за счет соразмерного увеличения рублевой цены квартиры. Однако на практике такая позиция не даст никакого результата, поскольку люди, чья покупательская способность ухудшилась, не будут готовы приобретать жилье по завышенным ценам. Поэтому, скорее всего, рынок просто «встанет».
 
Недорогой город: «иммунитет» максимальный
Сказанное в предыдущей главе касается всего рынка – но при этом у каждого из его сегментов обнаруживается собственная специфика. Традиционно наиболее крепким к различным пертурбациям, вызванным скачками валютного курса, оказывается недорогое жилье в городе – эконом-класс. Объяснения простые: во-первых, такие квартиры люди чаще приобретают для собственного проживания. А во-вторых, торговля давно идет за рубли, рассчитываются с собственными контрагентами (строителями, поставщиками стройматериалов и т.д.) застройщики также рублями. Так что никакого особого резона болезненно реагировать на рост доллара тут нет.
 
«При дальнейшем ослаблении рубля, после определенной отметки (по нашим оценкам, 37-38 рублей за доллар), застройщики могут разделиться на два лагеря, - считает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Одни поднимут цены – на 3-5%, другие оставят их на прежнем уровне, повышая их только по мере роста строительной готовности». Впрочем, оговаривается эксперт, такой сценарий – «только один из вариантов».
 
Еще одной реакцией может стать смещение спроса в сторону более доступного жилья – меньше площадь, дальше от центра, готовность пожертвовать Москвой в пользу Ближнего Подмосковья. «Люди готовы покупать экономные и комфортные квартиры небольшой площади: в большей степени «однушки», в меньшей - «двушки», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). О схожем феномене упоминает и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»): по ее мнению, в некоторых объектах бизнес-класса произойдет изменение этого формата на более низкий класс, например, на качественный комфорт. «Особенно это может коснуться подмосковного бизнес-класса, где проект «красит» не только место (которое ценится само по себе, как в Москве) а именно «начинка» проекта, - отмечает эксперт. – Девелопер в силах ее менять, а, следовательно, управлять строительной себестоимостью проекта».
 
И, наконец, на фоне роста следует ждать различных акций: слоганы, подчеркивающие, что рубль падает, а мы держим цены, потребители увидят в изобилии. «Многие идут по этому пути: поднимают цены, но дают скидки и проводят акции», - отмечает Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп».
 
Недорогой загород: на первый-второй рассчитайсь!
Понятие «загородная недвижимость» обширно – сюда можно включить много разных категорий. И ключевым вопросом тут оказывается назначение: приобретается ли объект для постоянного проживания или в качестве дачи?
 
Если первое – то недвижимость фактически ничем не отличается от описанной в предыдущей главе: жить людям где-то надо, а невысокая цена гарантирует стабильный спрос. «Загородное жилье экономкласса сейчас является одним из самых востребованных форматов, - говорит Екатерина Коган, эксперт аналитического отдела компании Kaskad Family. – Спросом пользуются таунхаусы ценой в 6-12 млн руб. на удалении не более 20 км от Москвы. Многие эксперты говорят, что если продолжится рост доллара, в том числе и на фоне обострения украинского конфликта, то в краткосрочной перспективе наши соотечественники продолжат вкладывать свои рублевые сбережения в рынок загородного жилья экономкласса».
 
А вот для тех объектов, которые можно назвать «вторыми» (предназначенными не для постоянного проживания, а для отдыха), нынешняя обстановка не лучшая. Все-таки дача – это такой предмет роскоши, «гвоздика в петлице», приобретать которую в условиях экономических неурядиц как-то несвоевременно. Небольшое личное наблюдение автора: периодически я бываю в районе платформы Храпуново (28 км от МКАД к востоку) и вижу расклеенные на заборах многочисленные объявления некоего страдальца, который никак не может продать там свою дачу за 600 тыс. руб.
 
«Элитка» - и так долларовая, но…
Цены на элитную недвижимость (что городскую, что загородную – тут разницы нет) традиционно считаются в валюте. «Данный рынок в основном работает с долларовыми ценами, премиальные объекты редко продаются в рублях, - говорит Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. – Большинство сбережений клиентов нашего сегмента хранится в долларах или евро. Мало кто предпочитает рубли. Соответственно, увеличение стоимости американской валюты до 40 руб. на ценообразовании элитных объектов, в принципе, никак не скажется».
 
Здесь, однако, требуется оговорка. Состоятельные и влиятельные люди, спору нет, действительно хранят свои сбережения в валюте – так что повышение рублевого ценника из-за скачков курса им не страшно. Но эти же самые люди очень чувствительны к другому – малейшим колебаниям экономической и политической конъюнктуры. Доллар по 40 руб. – это, как ни крути, свидетельство того, что не все в государстве ладно, и покупатели данной категории могут просто уйти с рынка. До тех пор, пока на все беспокоящие их вопросы не будут получены внятные ответы.
 
Ипотека: не нашего ума дела
Возможно, кому-то из наших читателей подобная постановка покажется обидной, но это действительно так. Первую скрипку на ипотечном рынке играют банки: именно они определяют, сколько давать кредитов (или не давать вообще), а также на каких условиях. Потребителям остается только принять или не принять предложение.
 
«Банки уже начали закручивать гайки, не дожидаясь того момента, как доллар достигнет отметки в 40 руб., - считает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Сейчас все движется к обычным антикризисным мерам, включающим повышение требований к заемщикам и увеличение уровня первоначального взноса. Стоимость денег на межбанковском рынке растет, и это приводит к увеличению процентных ставок. Пока о повышении заявили несколько банков. Рост ставок невысокий – на уровне 0,3 - 0,4%. Поэтому на активности покупателей ситуация не сказалась. В целом сложно сказать, на каком проценте остановится интерес клиентов к кредитам. Ведь в период кризиса (2008-2009 гг.) граждане брали ипотечные кредиты и под 17-18%. Хотя, конечно, логика говорит о том, что увеличение процента будет способствовать падению интереса к заемным средствам».
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Доллар за 40 руб. и выше – это действительно не очень приятно. Причем более всего огорчает не сама цифра (в конце концов, за последние четверть века мы много чего насмотрелись), сколько понимание, что все это свидетельствует об общем нездоровье экономики. Хочется надеяться, что по такому сценарию наша жизнь не пойдет.
 
Мнения экспертов:
 
Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»
В целом, на рынке как городской, так и загородной недвижимости валютные колебания провоцируют всплеск спроса на качественное предложение. Как пример – по итогам первого квартала специалистами «Вектор Инвестментс» отмечена выраженная активизация спроса на квартиры в ЖК «Пятницкие кварталы». Объясняется это не только высоким качеством самого продукта, но и тем, что нам удается удерживать цены на уровне ноября 2013 года – в среднем это 79 тыс. руб. за кв. м.
 
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Прогнозировать поведение на валютном рынке – занятие неблагодарное. Однако говорить о том, как может развиваться рынок недвижимости в тех или иных условиях, мы можем. Последние несколько месяцев рынок четко продемонстрировал вектор развития при валютных колебаниях. Так, в эконом, комфортклассе при росте доллара и падении рубля был отмечен повышенный спрос. А притом что особой популярностью пользовались квартиры малой площади, подтверждается тот факт, что существенно выросла, порядка 30%, именно доля инвестиционных покупок. Люди выбрали для себя недвижимость в качестве основного инструмента сбережения денежных средств.
 
В бизнес-классе ситуация несколько иная. Учитывая портрет покупателя этого сегмента жилья и бюджет самой покупки, сценарий развития событий зависел от того, в какой валюте потенциальный покупатель хранил денежные средства. Проводить какие-либо обменные операции люди не спешили, так как не понимали, куда двинется валюта на следующий день.
 
Источник: http://www.metrinfo.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи