Купить квартиру в новостройке: рассрочка от застройщика

 
Согласно статистике компаний, продающих новостройки, сразу и полностью расплачиваются за свое приобретение 30-40% покупателей. Остальные (а это большинство, причем внушительное) вынуждены пользоваться какой-то финансовой «подпоркой». Таковых на сегодняшнем рынке, по большому счету, две: банковская ипотека или рассрочка от застройщика. Об этой второй мы сегодня и поговорим, рассмотрим ее повнимательнее.
 
Без волокиты, но ненадолго
Продавцов новых квартир множество, каждый из-них предлагает свои собственные программы рассрочек. Некоторые, кстати, еще и дают своему «детищу» имя собственное – какая-нибудь Программа «Жаркое лето». Несмотря на такое кажущееся разнообразие, по сути эти программы похожи – опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты заверили, что можно говорить о типовых для всего рынка условиях.
 
Прежде всего, сумма. Чаще всего, отмечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, застройщик просит покупателя выплатить сразу половину стоимости квартиры – рассрочка, таким образом, составляет остальные 50%. Хотя возможны и другие цифры – собственный взнос 20-70%, рассрочка, соответственно, 30-80%. От себя автор может отметить, что минимальная сумма совпадает с тем, что требуют от своих заемщиков банки: человек, не способный собрать 20%, справедливо воспринимается как несерьезный.
 
Теперь о сроках. Обычно они составляют 6-12 месяцев. Бывает и значительно больше: Петр Кветный, советник генерального директора ООО «Мега-мечта», рассказал нам о программах длительностью до восьми лет. Но это – большая редкость.
 
Со сроками тесно переплетен и следующий важный параметр – цена. Как правило, небольшие по срокам (2-3 месяца, полгода максимум) рассрочки застройщик предоставляет бесплатно, на более длительные начисляется процент – в размере 1-1,5% в месяц. «Сейчас, в рамках летних акций появляются и более заманчивые предложения, - уточняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – В частности, беспроцентная рассрочка на год. А самая долгая беспроцентная рассрочка в одной из секций ЖК «Эталон-Сити» (Москва) – на 2,5 года». Но такие программы – это, все-таки, пока экзотика. А чаще встречаются те, проценты по которым соизмеримы с банковскими ипотечными продуктами – 12-18% годовых.
 
…Автор этих строк всегда интересовался вопросом: почему рассрочки такие короткие? Ответ дала Татьяна Чернышова, руководитель отдела продаж ЗАО «ГВСУ-Риэлти». «На сегодня 214-ФЗ является единственным надежным средством приобретения недвижимости в новостройке, - говорит эксперт. – А согласно этому закону, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта застройщик обязан в установленный срок подписать с дольщиком акт приема-передачи. В свою очередь, по ДДУ акт приема-передачи подписывается сторонами после исполнения всех своих обязательств – в нашем случае, уплаты дольщиком всей стоимости объекта долевого строительства. Как мы видим, этот фактор и является ограничением для максимального срока оплаты по рассрочке».
 
И, наконец, такой важный параметр, как проверка платежеспособности покупателя. В отличие от банков, уделяющих ей огромное внимание, застройщики этой проблемой вообще не заморачиваются. Главное и единственное требование – способность человека принести первоначальный взнос.
 
Незащищенными себя не чувствуют
На этом последнем пункте остановимся подробнее. Известно, что получение банковского кредита сопряжено с долгими и мучительными (для клиента) проверками – «андеррайтят» его изрядно. Без этого нельзя никак-с, уверяют банки. И даже то обстоятельство, что кредит будет не простой, а ипотечный (т.е. имеется залог, который в случае возникновения проблем можно будет отобрать) дела не меняет… Наша ситуация, однако, демонстрирует, что очень даже можно. Застройщики оформляют рассрочку «непроверенным» клиентам – и никто из них от этого пока не разорился.
 
«Поскольку квартира еще не оформлена в собственность, продавец особо не рискует: в случае невыплаты оставшейся части он может просто разорвать договор, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – В целом, компании-застройщики более лояльны к покупателю, чем банки – они не только не проверяют кредитную историю, но и могут предоставить рассрочку в тех случаях, если банк отказал в выдаче ипотечного кредита».
 
В том, что нет никакой особой проблемы «незащищенности продавца», убеждена и Екатерина Шибаева, начальник отдела по работе с новостройками ГК «МИГ-Недвижимость». «Существует два варианта, - говорит эксперт. – Пени для покупателя (это может быть либо 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, или же другой процент). Также продавец может расторгнуть договор, в этом случае он возвращает ранее внесенные покупателем денежные средства. Либо это полностью вся сумма, либо же с удержанием какого-либо процента (из моей практики - доходило до 10%)».
 
Процентов не нужно!
Естественный наш интерес вызвала и упоминавшаяся в начале этой статьи беспроцентная рассрочка. Что такое предложение приятно покупателю – очевидно, но хотелось бы еще и понять, зачем это продавцу. Так нужно продать, что готов фактически беспроцентно кредитовать?
 
Наши эксперты догадку подтвердили – правда, постарались облечь ее в более изящные выражения. «Беспроцентная рассрочка – это один из инструментов стимулирования спроса, повышения привлекательности предложения, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – С помощью рассрочки, например, можно распродать менее ликвидные квартиры (обычно – большой площади). Кроме того, продажа в рассрочку обеспечивает более равномерное поступление средств компании, позволяет лучше его контролировать».
 
«Любой продавец должен проявлять не только клиентоориентированность, но и гибкость, - считает Артем Котловский, руководитель направления по развитию жилищного кредитования ГК «Пионер». - Прежде всего, рассрочки применяются к постоянным или ключевым клиентам. Если у продавца есть финансовое плечо, то почему бы и не пойти на встречу постоянному покупателю?». ГК «Пионер», продолжает эксперт, обычно применяет данную форму оплаты для постоянных и сложившихся клиентов, к числу которых относятся оптовики и частные инвесторы с положительной деловой репутацией. За 13 лет работы ГК «Пионер» обрела благонадежных клиентов и постоянных клиентов, с которыми у нас сложились долгосрочные и взаимовыгодные отношения.
 
Есть и еще одно соображение: часто рассрочка оказывается и вовсе не такой уж беспроцентной. Например, некая компания продает квартиры по 100 тыс. руб. за кв. м. При этом покупателям на полгода предлагается та самая беспроцентная рассрочка, а тем, кто заплатит сразу всю сумму – скидка в 5%. Фактически это означает, что реальная цена предложения – 95 тыс. руб., а рассрочка на полгода предоставляется под 5,26%. Но выбранная компанией форма предполагает наличие в рекламе приятных покупателю слов: «скидка», «беспроцентная рассрочка».
 
Покупатель: его бережет ДДУ
Вернемся к теме гарантий – но на этот раз уже не продавцу, а покупателю. Человек, получающий рассрочку от застройщика, хорошо защищен? Не случится ли так, что он заплатит за квартиру (все или существенную часть необходимой суммы), а объект в итоге не будет ему продан?
 
Как выясняется, такие опасения беспочвенны. «При покупке в рассрочку договор по 214-ФЗ заключается сразу, но при этом оформляется дополнительное соглашение, в котором оговорено, что квартира будет передана покупателю только после выплаты оставшейся части, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – То есть, никаких дополнительных рисков у человека, воспользовавшегося рассрочкой, не возникает». «По 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации, независимо от формы оплаты: с рассрочкой, 100% оплатой или с использованием кредитных средств», - подтверждает Екатерина Шибаева («МИГ-Недвижимость»).
 
Правда, здесь требуется важная оговорка: все сказанное справедливо, если оформление идет в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ. Если же продажи ведутся по каким-то другим схемам, ситуация, что вы заплатили за квартиру, а потом не получили ее, вполне возможна.
 
Резюме от журнала www.metrinfo.ru 
Давно замечено, что рассрочка и банковская ипотека – продукты похожие, но рассчитанные на разные категории потребителей. Ипотека больше подходит тем, кто имеет стабильный и постоянный доход. Такой высокооплачиваемый работник может долгие годы отнимать от своей зарплаты по 40-50 тыс. руб. Рассрочка – для тех, кто рассчитывает через некоторое время получить крупную сумму. Например, от продажи имеющейся недвижимости.
 
В общем, рассрочка – это еще один финансовый инструмент. Важно лишь умело им пользоваться, не ошибиться при расчете собственных сил.
 
Источник: http://www.metrinfo.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи