Дефицит земли в Москве вытесняет строителей элитного жилья за МКАД

 
Уход девелоперских компаний, специализирующихся на строительстве элитного жилья, в экономкласс и за МКАД главным образом объясняется дефицитом земельных ресурсов в старой Москве, особенно в центре города. Основные точки инвестиционного роста в пределах МКАД – это промзоны, но далеко не все компании мечтают заняться реновацией, так как это сложно и дорого, отмечает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».
 
Ярким примером миграционного процесса является «Баркли» – флагман элитного строительства недавно объявил о запуске двух проектов экономкласса в Химках и Новой Москве.
 
Как рассказал РБК председатель совета директоров «Баркли» Леонид Казинец, в ближайшее время компания начнет реализацию шести новых жилых проектов общей площадью более 600 000 кв. м и стоимостью в 50 млрд руб., или около $900 млн. Но к элитному сегменту относится только один проект – жилой дом класса люкс Barkli Gallery в районе Большой Ордынки и Ордынского тупика, площадью 11 000 кв. м и с объемом инвестиций около 3,7 млрд руб.
 
Еще два проекта корпорация собирается реализовать за МКАД. На 23-м км Ленинградского шоссе в подмосковных Химках на участке в 4,5 га, около транспортно-пересадочного узла «Химки-2», «Баркли» планирует разместить апартаментно-гостиничный комплекс на 120 000 кв. м, а также около 62 000 кв. м торговых и офисных площадей. Еще почти 14 000 кв. м придется на помещения для обслуживания общественного транспорта и надземные переходы. Завершить стройку компания рассчитывает в конце 2017 г., вложив примерно 11,5 млрд руб.
 
Другой жилой комплекс экономкласса с квартирами и таунхаусами «Баркли» планирует построить на Киевском шоссе, в районе поселка Крекшино в 21 км от МКАД, в Новой Москве. Площадь ЖК составит 147 000 кв. м, сроки строительства – 2,5 года. Цены будут начинаться от 1,5 млн руб. за квартиру-студию. Общий бюджет проекта оценивается в 6,7 млрд руб.
 
РБК напоминает, что «Баркли» не первая компания, в кризис сменившая место приложения сил, а вместе с ним и целевой сегмент. Похожим образом поступила Rose Group: после кризиса 2008-2009 гг. компания отказалась от застройки Остоженки в пользу «Микрогорода в лесу» в Красногорском районе Подмосковья. В конце 2014 года стало известно, что жилье экономкласса в районе села Рождествено в Митино построит Capital Group.
 
«Сейчас, в период кризиса, основная доля платежеспособного спроса сфокусирована в сегменте доступного жилья, поэтому многие компании начинают придерживаться новых стратегий, – говорит Татьяна Калюжнова. – Но учитывая усиление дефицита качественных элитных проектов в пределах Садового кольца, в перспективе такая недвижимость будет дорожать. Просто потому, что ее мало».
 
По мнению эксперта, основной причиной интереса «Баркли» к строительству жилья экономкласса является дефицит площадок в центре города. Кроме того, свой земельный банк «Баркли» формировала еще в период мэрства Юрия Лужкова, и сейчас эти ресурсы ожидаемо подходят к концу.
 
Успех подмосковных проектов «Баркли» неочевиден, считает эксперт. Целесообразность строительства апартаментов в населенных пунктах с большим выбором жилых новостроек вызывает большие сомнения. А Химки – один из самых застраиваемых городов Подмосковья, там сейчас продается 237 000 кв. м жилья.
 
Новостройки в Подмосковье
 
Топ города и районы Московской области по объемам предложения Объем предложения (общая площадь квартир в продаже), кв. м
Красногорск 283 600
Химки 237 000
Одинцовский р-н 203 300
Ленинский р-н 183 300
Балашиха 181 000
Видное 173 600
Мытищи 146 700
Красногорский р-н 138 600
Люберцы 127 300
Железнодорожный 110 300
Реутов 108 600
Лобня 97 300
Домодедово 86 600
Солнечногорский р-н 81 300
Звенигород 74 600
Щелково 69 200
Пушкино 64 800
Подольск 63 200
 
Источник: «ИРН-Консалтинг»
 
«Нужно попасть в нишу, где предложение ограничено и в обозримом будущем не будет увеличиваться, – продолжает Калюжнова. – Например, в Химках сейчас средняя площадь квартир в продаже – 70 кв. м, то есть в основном это «двушки» и «трешки». Значит, в новостройках города сравнительно небольшое предложение студий и «единичек». Но если в будущем в Химках появится крупный жилой комплекс с разнообразной квартирографией, то продавать апартаменты будет сложно, потому что при прочих равных покупатели выбирают жилье. Придется давать хорошую скидку, не менее 20% относительно уровня цен на квартиры, чтобы повысить привлекательность апартаментов».
 
Что касается Крекшино, то этот поселок расположен достаточно далеко от МКАД, в то время как львиная доля спроса приходится на 10-километровую зону от Московской кольцевой. В Новой Москве на этой удаленности, в том числе рядом с существующими и строящимися станциями метро, возводится примерно 236 000 кв. м многоэтажного жилья стоимостью 112 700 руб. за 1 кв. м в среднем. Конечно, это дороже, чем минимальные стартовые цены в проекте «Баркли», но в случае падения спроса – что уже сейчас происходит – застройщики крупных проектов недалеко от МКАД начнут снижать цены и улучшать условия приобретения через предоставление скидок и проведение различных акций, и это еще больше обострит конкуренцию.
 
Новостройки Новой Москвы в пределах 10 км от МКАД
 
Населенный пункт Проекты От МКАД, км Количество корпусов в продаже, шт. Количество квартир в продаже, шт. Объем предло-жения, кв. м Средняя площадь квартир, кв. м Средняя стоимость 1 кв. м, руб. Средняя стоимость квартиры, млн руб.
Говорово д. Татьянин Парк 1 11 212 13 600 64,4 114 900 7,39
Коммунарка пос. Эдальго,Garden Park Эдальго,Зеленая линия,Москва А101 4 17 570 36 400 63,9 92 400 5,91
Рассказовка дер. Переделкино Ближнее,Рассказово 7 25 1 417 88 300 62,3 126 000 7,85
Сосенское с/п, Столбово дер. Бунинский 7 11 303 21 600 71,2 120 600 8,58
Московский город-парк Первый Московский 8 20 718 44 700 62,3 110 500 6,89
Щербинка Калипсо-2,Овражный,Прима-Парк 8 8 269 19 500 72,7 86 900 6,31
Воскресенское с/п Новое Бутово 9 3 215 11 800 54,8 109 700 6,01
Итого/Среднее     95 3 704 235 900 63,7 112 700 7,18
 
Источник: «ИРН-Консалтинг»
 
Большой опыт «Баркли» в строительстве качественного высокобюджетного жилья мог бы пригодиться при реализации проектов бизнес-класса на территории промзон, считает эксперт. По такому пути пошли почти все основные застройщики дорогой недвижимости в Москве: «Донстрой» инвестирует в развитее территории завода «Серп и молот», ПСН занимается промзоной «Грайвороново», в портфеле «Галс-Девелопмент» четыре подобных проекта – «Литератор» на территории бывшего пивоваренного завода в Хамовниках, «Наследие» на «Полежаевской», Wine House на Садовнической набережной и «Искра» на Ленинградском проспекте. «Интеко» осваивает промзоны с 2003 г. (ЖК «Волжский»), в настоящее время компания реализует проект на бывшей территории завода «Каучук» – «Садовые кварталы».
 
Впрочем, строительные проекты в промзонах связаны с повышенными издержками материального и организационного характера, что, естественно, сдерживает пыл потенциальных инвесторов.
 
«При реализации проектов в промзонах девелопер несет колоссальные затраты. Там огромное количество собственников, с которыми надо как-то договариваться, выводить действующие предприятия, ликвидировать недействующие, там бессчетное количество проблем с инженерными коммуникациями, дорогами и т.д.», – поясняет Татьяна Калюжнова (см. «Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья»).
 
Возможно, законопроект о комплексном развитии производственно-коммунальных территорий, в настоящее время разрабатываемый Москомстроинвестом совместно со столичным Клубом инвесторов, снимет по крайней мере часть проблем и повысит привлекательность промзон в глазах девелоперов. Тем более что тем из них, которые хотят продолжать строить в Москве, деваться, по большому счету, просто некуда.
 
Источник: http://www.irn.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи