Загородный рынок Подмосковья и Новой Москвы: мультиформатные поселки

 
Мультиформатный поселок – это своеобразный «коктейль» из разных видов загородной недвижимости: коттеджей, таунхаусов, малоэтажных домов с квартирами. Появились такие проекты относительно недавно, - как ответ девелоперов на кризис 2008-2009 годов, но с тех пор не исчезли, а укрепились на рынке и стали развиваться.
 
Какие поселки сегодня представлены в продаже, как их выбирать и что стоит учитывать покупателю – в этом разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
 
По наблюдениям экспертов, к которым обратился за комментариями наш журнал, большинство строящихся сегодня загородных поселков - именно мультиформатные. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» полагает, что таковых около 65-70% из тех, что строятся сегодня в Московском регионе. Но в целом пока их доля на рынке не особенно велика - не более 18-20%. Активно строить «мультиформаты» девелоперы взялись после кризиса 2008-2009 годов, но с тех пор прошло еще не так много времени, и о доминировании над «моноформатами» пока говорить не приходится.
 
По данным компании «ИРН-Консалтинг», в 2015 году в Московском регионе насчитывается 19 загородных проектов, сочетающих коттеджи/участки с подрядом, таунхаусы и малоэтажные квартирные дома, и за последние два-три года их число почти не изменилось. Но если говорить о поселках, где сочетается два типа загородной недвижимости, например, - коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы, коттеджи/участки с подрядом и без подряда, таунхаусы и малоэтажные квартирные дома, - то их, конечно, гораздо больше.
 
Борис Цыркин – управляющий партнер семейства компаний KASKAD говорит о 70 мультиформатных поселках, которые в данный момент экспонируются на рынке.
 
Строятся такие поселки практически по всем направлениям Подмосковья и Новой Москвы. В качестве лидера эксперты называют Новорижское шоссе и вообще – западные и северо-западные направления (Минское, Ильинское, Волоколамское), а также основные магистрали Новой Москвы – Киевское и Калужское шоссе.
 
По данным «ИРН-Консалтинг», из тех 19 загородных проектов, которые сочетают коттеджи/участки с подрядом, таунхаусы и малоэтажные квартирные дома, большинство (12 «штук») сосредоточено именно на Ленинградском, Дмитровском, Киевском и Калужском шоссе:
 
Распределение количества мультиформатных поселков по направлениям (шоссе) в 2015 году
 
Направление Количество поселков, шт.
Ленинградское 4
Дмитровское 3
Киевское 3
Калужское 2
Алтуфьевское 1
Каширское 1
Минское 1
Новорижское 1
Пятницкое 1
Симферопольское 1
Щелковское 1
Общий итог 19
 
Источник: «ИРН-Консалтинг»
 
Наступление малоэтажки?
Эксперты отмечают набирающую силу тенденцию: «мультиформат» развивается за счет многоквартирного, малоэтажного жилья, которое в лучших своих проявлениях является достойной альтернативой городским квартирам, их конкурентом. Причем «малоэтажка» строится не только в рамках поселка с другими видами недвижимости, но и вполне самостоятельно. Как утверждает Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании ОПИН, территория в 30 км от МКАД преимущественно развивается за счет многоквартирных проектов городского типа. Малоэтажные проекты становятся все популярнее и занимают около 30% от объема предложения новостроек Подмосковья. «Именно городская застройка является катализатором развития транспортной, социальной и бытовой инфраструктуры», - заключает Наталия Немчанинова.
 
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» тоже отмечает данный вектор. По мнению эксперта, структура спроса изменилась, и сегодня строительство классических загородных объектов (коттеджи, таунхаусы) для девелоперов стало малоприбыльным, поэтому они стремятся переформатировать свои проекты или отдельные очереди в квартирную застройку. Например, к запуску готовится вторая очередь жилого комплекса «Остров Эрин» (возможное название ЖК Ирландский Кварталы, Новая Москва, 26 км. от МКАД). Формат проекта – квартирная застройка в концепции «Эко жилье». Предполагаемая цена на старте продаж 55-60 тыс. руб./кв. м.
 
Малоквартирные дома и комплексы апартаментов атакуют даже элитные поселки. «По прогнозам Kalinka Group, девелоперы в настоящих экономических условиях переориентируются на более ликвидный формат, в том числе – малоэтажное строительство», - свидетельствует Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Так, малоэтажные дома сегодня представлены в дорогих поселках - «Довиль» (Минское шоссе 10 км от МКАД), «Трувиль» (Минское, 18 км), «Азарово» (Рублево-Успенское, 22 км), «Парк Авеню» (Новорижское, 23 км).
 
Что в них нашли девелоперы?
Наши комментаторы уже отчасти ответили на данный вопрос: до «мультиформатов» девелоперов довело изменение структуры спроса.
 
«Три года назад основной покупательский спрос сместился в сторону бюджетного загородного жилья, поэтому некоторые девелоперы пересмотрели концепции своих коттеджных проектов, добавив или заменив их на такие форматы, как таунхаусы и/или малоэтажные квартирные дома», - комментирует Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». Более того, эксперт отмечает, что негативная политическая и экономическая ситуация, сложившаяся в 2014 году и продолжающаяся до сих пор, усилили тенденцию к сокращению спроса на загородном рынке. Поэтому ряд девелоперов вообще отказались от строительства на своих землях и начали предлагать участки без подряда: с точки зрения покупателей этот формат самый дешевый на загородном рынке, а с точки зрения застройщиков – он требует минимальных вложений по сравнению с другими форматами.
 
«Мультипоселок» оставляет девелоперу свободу для маневра, и как отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», он позволяет разделить риски застройщика между форматами. Если неважно продаются коттеджи, то за счет продажи популярных загородных квартир, проект можно «вытянуть». С этой точки зрения Илья Менжунов («Метриум Групп») называет «мультиформат» идеальным антикризисным вариантом.
 
Достигается это за счет расширения аудитории покупателей с разными кошельками, разными запросами, разными интересами. «Мультиформатные комплексы позволяют девелоперу расширить ценовую линейку предложения и привлечь больше покупателей», - отмечает Борис Цыркин (KASKAD).
 
Следующий момент – в «мультиформате» можно реализовать массу привлекательных идей, он для этого открывает большие возможности. «Мультиформатный поселок очень интересен со стороны воплощаемых проектных решений, архитектурного облика, развитой инфраструктуры, организации общественных территорий», - подчеркивает Сергей Ермилов, заместитель коммерческого директора компании Стройконсалтинг+.
 
Кроме того, девелоперы получают возможность освоить большие земельные участки и даже не очень ликвидные. «Застраивают как удобные, так и неудобные части выделенного под застройку участка, - разъясняет Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна». - Наиболее выигрышную часть участка (у воды, у леса, дальше от дороги) застраивают доминирующим типом домов (это может быть и коттедж, и таунхаус, и малоэтажка), остальное – более высокими домами или объектами инфраструктуры, чтобы отгородить участок застройки от неблагоприятных факторов – шума дороги, некрасивого вида и т.д.». Эксперт дополняет, что земельные участки стоят дешевле, да и вообще, под застройку выделяется все меньше земли, так что девелоперм не до капризов, от «неудобья» они нынче не отказываются.
 
Мультиформатные поселки позволяют увеличить плотность застройки, и на этом больше заработать, - об этой едва и не главной причине смены курса девелоперов говорит Илья Дискин, генеральный директор девелоперской компании Neumark. «Однако важно быть честными с покупателями и на самой ранней стадии реализации проекта показывать им генплан поселка, - говорит Илья Дискин. - К сожалению, часто бывает так, что девелоперы решают увеличить плотность застройки, когда все соседние участки проданы как индивидуальные жилые дома. Тогда неизбежен конфликт между жителями и девелопером».
 
Ну и наконец, имеются причины бюрократического характера. «На некоторые малоэтажные загородные форматы облегчена процедура выдачи разрешений», - замечает Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость».
 
«Чаще всего мультиформатный поселок — это своего рода компромисс между застройщиком и разрешительными органами. Собственно, именно так можно ответить и на вопрос о том, что заставляет застройщиков обращаться к такому формату: категория и вид разрешенного использования земли, градостроительные нормы», - заключает Дмитрий Иванов, директора проектного управления ГК «САПСАН».
 
Интерес покупателя - в цене
С девелоперами нам все понятно – они хотят больше заработать. Большинству же граждан, в свою очередь, свойственно противоположное – стремление поменьше заплатить. Дает ли возможность экономии покупка недвижимости в мультиформатном поселке? Тут у нас мнения экспертов разделились.
 
«Нет, если мультиформатный и «однородный» поселки похожи по расположению (одно и то же шоссе, схожая удаленность от Москвы/близость к крупным подмосковным населенным пунктам, сравнимый ландшафт и окружение и т.д.) и потребительским свойствам жилья (площадь участков и домов/таунхаусов, материал строительства, степень готовности, обеспеченность коммуникациями и инфраструктурой и т.д.), имеют одинаковый вид разрешенного использования земли», - считает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». Аналогичной точки зрения придерживается и Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group: «если сравнивать с моноформатным поселком, то цены на коттеджи не будут разными из-за того, что в одном из поселков есть таунхаусы и квартиры, а в другом их нет. Скорее, на ценообразование влияет локация, удаленность от МКАД, наличие особо интересных элементов ландшафта или инфраструктуры».
 
Другая группа экспертов полагает, что жилье в мультиформатных поселках все же несколько дешевле.
 
«Совмещение в одном проекте нескольких видов жилья позволяет снизить себестоимость и конечную цену квадратного метра во всем поселке. Поэтому жилье в мультиформатных поселках обходится в большинстве случаев дешевле, чем в поселках моноформата. Например, таунхаус в Etude family club обойдется в 10,9-15,5 млн руб. Стоимость таунхаусов в «Архангельской Ривьере» (моноформатный поселок в 7 км по Новорижскому шоссе) начинается от 17,2 млн руб», - комментирует Илья Менжунов, («Метриум Групп»).
 
Строительные затраты уменьшаются за счет снижения цен на прокладку коммуникаций (электричество, вода, канализация, дорога для подъезда к поселку и т.д.), так как количество сданного жилья в мультиформатном поселке больше на единицу площади, чем в моноформатном, - уточняет Роман Коняхин (выставка «Малоэтажная страна»).
 
Совет тут покупателю можно дать только один, вполне банальный – изучать больше вариантов, сравнивать, выбирать лучшее. Благо, выбор сегодня есть.
 
3 миллиона рублей – на скромную квартиру хватит
Напоследок – несколько примеров продающихся на рынке мультиформатных поселков, которые приводит Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».
 
В марте 2013 года стартовали продажи в ЖК «Ново-Никольское» от застройщика «Агрострой». Комплекс возводится в Москве в Троицком Административном округе по Киевскому направлению в 25 км от МКАД. На территории «Ново-Никольское» строится 30 коттеджей, 202 таунхауса, 67 малоэтажных домов и 26 многоквартирных корпусов. Развитая инфраструктура: три детских сада, две школы, школа искусств, магазины, поликлиника, кафе, торгово-развлекательный центр, гостиничный комплекс, спорткомплекс, многоуровневая стоянка. В I полугодии 2015 года стоимость коттеджей от 440 до 855 кв. м на участках от 9,5 до 18,0 соток варьировалась от 36,5 до 69,5 млн. руб. Приобрести квартиры-секции в таунхаусах площадью 104,3 – 177,9 кв. м с участками 2,5 – 3,5 сот. можно было за 8,1 – 9,6 млн руб. Квартиры в 3-этажных корпусах площадью 44,5 - 91,5 кв. м предлагались по 84 500 – 89 890 руб. за метр. Завершить строительство первой очереди планируется к концу 2015 года.
 
Первая очередь в поселке «Шервудский лес» от компании «Мелиор Строй» вышла в продажу в I квартале 2014 года. Поселок расположен в 30 км по Симферопольскому шоссе в Чеховском районе Московской области рядом с деревней Прохорово. В продаже разноплановые постройки: квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы и дуплексы, а также коттеджи. Летом 2015 года 1-3-комнатные квартиры площадью от 37 до 64 кв. м продавались по 48 810 – 51 155 руб. за метр. Стоимость 3-5-комнатных квартир-секций в таунхаусах площадью 75 – 150 кв. м составляла 3,1 – 6,8 млн руб., а в дуплексах площадью 149 – 192 кв. м – 6,3 – 8,3 млн руб. Коттеджи из кирпича площадью 191 – 353 кв. м на участках от 9,6 до 12,5 сот. в данном поселке можно было приобрести за 10,5 – 16,7 млн руб. На территории поселка будет развитая инфраструктура: детский сад на 180 мест и детский досуговый центр, школа, торгово-административное здание с амфитеатром, магазин, аптека, отделение банка, мини-отель, ресторан на воде с открытой террасой, мини-зоопарк, автомойки, spa-салон, спортивная зона с фитнес-центром и спортивными площадками, пляж, зона для барбекю, парковая зона. Ввод в эксплуатацию первой очереди ожидается в III квартале 2016 года.
 
Во II полугодии 2014 года компания «Мастер Хауз» начала реализацию жилого комплекса «Русская Ривьера», который расположен на Дмитровском шоссе в 40 км от МКАД. На территории комплекса есть собственный пруд площадью 8 га, который граничит с заливом канала им. Москвы. Проектом предусмотрено строительство детского сада, школы, медицинского пункта и аптеки, отделения банка, торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного комплексов, бассейна, магазинов продовольственных и промышленных товаров, салонов красоты, ресторанов и кафе, химчистки с прачечной, наземных паркингов. В рамках проекта будет построено 64 коттеджа, 281 таунхаус и 26 малоэтажных домов на 900 квартир. Это 1-3-комнатные квартиры от 40 до 80 кв. м. Летом 2015 г. к продаже предлагались только квартиры в малоэтажных корпусах № 8 и 11. Дома находились на разных стадиях строительства, квартиры можно было купить по 45 000 – 70 000 руб. за метр. Ввод всего жилого комплекса в эксплуатацию заявлен в конце 2017 года.
 
Источник: http://www.metrinfo.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи