В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент

Статьи. Аналитика

В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент

2 февраля 2016

Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 97 жилых и апартаментных комплексов. Это на 15,5% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 41,2% от этого количества относится к массовому сегменту.

По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 97 новостроек. Это на 13 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки».

«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».

«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».

По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 32% и 35% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 23% проектов. А вот на третий квартал придется ровно 10%.

Данные: «Метриум Групп»

Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,8 тыс. (33,9%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.

Больше всего в текущем году будет сдано объектов массового сегмента. На их долю приходится 41,2% проектов от общего количества вводимых в 2016 году проектов и 50,6% от общего количества лотов.

Данные: «Метриум Групп»

Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва

В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса микрорайона «Северный».

Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка».

А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).

Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).

Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).

Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).

ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название	РВЭ	Площадь (кв. м)		Цена кв. м (тыс. руб.)		Бюджет (млн руб.)
Название	РВЭ	min	max	min	max	min	max
«Некрасовка» (кв. 11, корп. 3, 4, 11)	1-2 кв.	38,5	80,6	89,6	125,2	4,24	7,35
Мкрн «Северный» (корп. 7, 8)	4 кв.	30,3	88,2	93,5	135	3,44	8,42
«Эталон-Сити» (корп. 1)	1 кв.	37,5	93,5	109,7	119,2	4,47	10,26
«Терлецкий парк»	3 кв.	33,25	123,05	119,1	169,8	4,95	15,26
«Варшавское, 141»	4 кв.	22,4	87,8	123,2	193	3,98	12,95
«Life-Митинская Ecopark»	4 кв.	38,84	87,8	140,6	210,7	7,03	15,93
«Мичурино-Запад»	1 кв.	35,44	77,17	145	179	6,17	11,4
ЖК на Ельнинской	4 кв.	38,58	88,7	162	200	7,56	14,68
МФК «Фили Град»	4 кв.	27,58	103,3	164	290	4,74	25,31
«Дом на Нагатинской»	4 кв.	41	96,2	167,1	232,2	7,64	18,18
«Летчика Бабушкина, 17»	4 кв.	44	120	170	190	4,48	20,7
«Белый Парк 2»	1 кв.	45,8	81,3	178	193	8,79	14,63
«Ривер Парк» (корп. 8-10)	1 кв.	38,85	78,8	185,8	216	7,37	16,71
О7	1 кв.	40,8	113	188,8	207,6	7,86	23
Итого: 14 ЖК		22,4	123,05	89,6	290	3,44	25,31

Источник: «Метриум Групп»

Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва

На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».

На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).

В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».

Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.

Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.

ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название	РВЭ	Площадь (кв. м)		Цена кв. м (тыс. руб.)		Бюджет (млн руб.)
Название	РВЭ	min	max	min	max	min	max
«Борисоглебское» (1 очередь)	4 кв.	33,4	74,21	50	72,5	1,9	4,44
«Легенда» (корп. 1, 2, 7)	4 кв.	37,1	86,5	65,1	87,6	3	6,5
Мкрн Щербинка (д. 4)	2 кв.	41,48	96,83	65,5	89	3,58	6,73
«Марушкино»	1 кв.	39,6	75,77	70	74	2,93	5,3
«Спортивный квартал» (корп. 4-6, 10-15)	1 кв.	27,79	67,9	73,4	106,3	2,26	5,58
«Белая Звезда»	4 кв.	45,19	102,51	78,01	82	3,62	8,05
«Прима-Парк» (корп. 22, 23)	2 кв.	28,91	82,62	81	124,6	3,5	7,13
«Первый Московский» (фаза 3, корп. 5-9, 11, 12, 18, фаза 6, корп. 2-7, 9)	2-4 кв.	37,8	103,61	81,7	139,5	4,01	10,2
«Бунинские луга» (корп. 1.11)	4 кв.	22,5	118,2	84,5	135	2,98	10,6
«Внуково-2016» (корп. 4-7, 9)	4 кв.	31,96	80,31	85,4	106,9	3,07	7,3
«Андерсен» (корп. 18-25, 34, 36, 38, 40)	1 кв.	38,22	100,27	89,7	170	3,6	15,69
«Новые Ватутинки», микрорайон Центральный (корп. 33, 34, 36, 37)	1 кв.	56,12	56,2	93,7	98,8	5,26	5,55
«Эдальго Garden Park» («Легенда №18»)	2 кв.	27	79,1	98	117	3,05	7,91
«Москва А101» (корп. 13, 14)	4 кв.	40,9	87	101,3	124,1	4,58	8,81
«Новая Звезда»	2 кв.	22,9	49,7	102	155	3,02	5,49
«Новое Бутово» (корп. 7, 10, 11)	1-2 кв.	36,25	80,96	102	141,9	4,32	9,45
«Переделкино Ближнее» (фаза 5, корп. 5, 8, 11-13)	2 кв.	37,2	84,6	107	149,5	4,91	10,64
«Бутовские аллеи» (корп. 19, 22)	1 кв.	37	78,2	109,2	133	4,52	9,66
«Рассказоvо» (корп. 1-4)	4 кв.	37	94	110,7	139,3	4,9	12
«Татьянин Парк» (корп. 1-5)	4 кв.	45,42	113,08	112,9	150	6,24	16,96
Итого: 20 ЖК		22,5	118,2	50	170	1,9	16,96

Источник: «Метриум Групп»

Комплексы апартаментов комфорт-класса

В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 31 комплекс апартаментов. Из них 10 проектов в элитном классе, 14 – в бизнес-классе и 7 – в комфорт-классе.

В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 4 проекта – «Клубный дом на Пришвина», «Дом на ВДНХ», «Парк Легенд» и «Клубный дом на Менжинского» - будут введены во 2 квартале, а сразу три многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1), «Фили Град» (2 очередь) и «Водный» – в 4 квартале.

В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Доме на ВДНХ» ценник стартует от 125 тыс. рублей за кв. м.

Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.

Комплексы апартаментов комфорт-класса со сроком сдачи в 2016 году

Название	РВЭ	Площадь (кв. м)		Цена кв. м (тыс. руб.)		Бюджет (млн руб.)
Название	РВЭ	min	max	min	max	min	max
МФК «Савеловский Сити» (корп. Б1)	4 кв.	28,72	86,47	117	205	4,6	15,56
«Клубный дом на Пришвина»	2 кв.	32,3	142,4	120	151,5	4,36	21,71
«Дом на ВДНХ»	2 кв.	60	156,7	125	135	8,45	23,61
«Парк Легенд»	2 кв.	37	85,3	127,8	143,6	4,93	12,25
«Клубный дом на Менжинского»	2 кв.	30,9	129,5	129	141,5	4,73	20,88
МФК «Водный»	4 кв.	41,9	71,2	142	188	6,44	11,45
МФК «Фили Град» (2 очередь)	4 кв.	27,58	65,31	160	230	4,63	13,6
Итого: 7 проектов		27,58	156,7	117	230	4,36	23,61

Источник: «Метриум Групп»

«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».

Источник: Метриум Групп

Статьи. Аналитика

Итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке микронедвижимости Москвы. Объем предложения сократился на 6,5%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 322 200 руб. (+2,4% за полгода, +9,2% за год).

26 июля 2023

Подробнее

Статьи. Аналитика

Топ-5 самых умных офисных зданий в мире

«Умные» технологии проникают не только в жилищное строительство – тренд на превращение здания в сложную интеллектуальную систему охватывает и офисы. Аналитики «Метриум» делятся примерами пяти самых «умных» бизнес-центров мира