В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент

Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 97 жилых и апартаментных комплексов. Это на 15,5% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 41,2% от этого количества относится к массовому сегменту. 
 
По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 97 новостроек. Это на 13 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки». 
 
«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта». 
 
«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».
 
По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 32% и 35% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 23% проектов. А вот на третий квартал придется ровно 10%.
 
Данные: «Метриум Групп»
 
Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,8 тыс. (33,9%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.
Больше всего в текущем году будет сдано объектов массового сегмента. На их долю приходится 41,2% проектов от общего количества вводимых в 2016 году проектов и 50,6% от общего количества лотов. 
 
Данные: «Метриум Групп»
 
Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва
В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса  микрорайона «Северный».
 
Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка».
 
А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).
 
Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал). 
Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).
 
Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).
 
ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название

РВЭ

Площадь (кв. м)

Цена кв. м (тыс. руб.)

Бюджет (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

«Некрасовка» (кв. 11, корп. 3, 4, 11)

1-2 кв.

38,5

80,6

89,6

125,2

4,24

7,35

Мкрн «Северный» (корп. 7, 8)

4 кв.

30,3

88,2

93,5

135

3,44

8,42

«Эталон-Сити» (корп. 1)

1 кв.

37,5

93,5

109,7

119,2

4,47

10,26

«Терлецкий парк»

3 кв.

33,25

123,05

119,1

169,8

4,95

15,26

«Варшавское, 141»

4 кв.

22,4

87,8

123,2

193

3,98

12,95

«Life-Митинская Ecopark»

4 кв.

38,84

87,8

140,6

210,7

7,03

15,93

«Мичурино-Запад»

1 кв.

35,44

77,17

145

179

6,17

11,4

ЖК на Ельнинской

4 кв.

38,58

88,7

162

200

7,56

14,68

МФК «Фили Град»

4 кв.

27,58

103,3

164

290

4,74

25,31

«Дом на Нагатинской»

4 кв.

41

96,2

167,1

232,2

7,64

18,18

«Летчика Бабушкина, 17»

4 кв.

44

120

170

190

4,48

20,7

«Белый Парк 2»

1 кв.

45,8

81,3

178

193

8,79

14,63

«Ривер Парк» (корп. 8-10)

1 кв.

38,85

78,8

185,8

216

7,37

16,71

О7

1 кв.

40,8

113

188,8

207,6

7,86

23

Итого: 14 ЖК

 

22,4

123,05

89,6

290

3,44

25,31

Источник: «Метриум Групп»
 
Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва
На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино». 
 
На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).
 
В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».
 
Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.
 
Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.
 
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2016 году

Название

РВЭ

Площадь (кв. м)

Цена кв. м (тыс. руб.)

Бюджет (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

«Борисоглебское» (1 очередь)

4 кв.

33,4

74,21

50

72,5

1,9

4,44

«Легенда» (корп. 1, 2, 7)

4 кв.

37,1

86,5

65,1

87,6

3

6,5

Мкрн Щербинка (д. 4)

2 кв.

41,48

96,83

65,5

89

3,58

6,73

«Марушкино»

1 кв.

39,6

75,77

70

74

2,93

5,3

«Спортивный квартал» (корп. 4-6, 10-15)

1 кв.

27,79

67,9

73,4

106,3

2,26

5,58

«Белая Звезда»

4 кв.

45,19

102,51

78,01

82

3,62

8,05

«Прима-Парк» (корп. 22, 23)

2 кв.

28,91

82,62

81

124,6

3,5

7,13

«Первый Московский» (фаза 3, корп. 5-9, 11, 12, 18, фаза 6, корп. 2-7, 9)

2-4 кв.

37,8

103,61

81,7

139,5

4,01

10,2

«Бунинские луга» (корп. 1.11)

4 кв.

22,5

118,2

84,5

135

2,98

10,6

«Внуково-2016» (корп. 4-7, 9)

4 кв.

31,96

80,31

85,4

106,9

3,07

7,3

«Андерсен» (корп. 18-25, 34, 36, 38, 40)

1 кв.

38,22

100,27

89,7

170

3,6

15,69

«Новые Ватутинки», микрорайон Центральный (корп. 33, 34, 36, 37)

1 кв.

56,12

56,2

93,7

98,8

5,26

5,55

«Эдальго Garden Park» («Легенда №18»)

2 кв.

27

79,1

98

117

3,05

7,91

«Москва А101» (корп. 13, 14)

4 кв.

40,9

87

101,3

124,1

4,58

8,81

«Новая Звезда»

2 кв.

22,9

49,7

102

155

3,02

5,49

«Новое Бутово» (корп. 7, 10, 11)

1-2 кв.

36,25

80,96

102

141,9

4,32

9,45

«Переделкино Ближнее» (фаза 5, корп. 5, 8, 11-13)

2 кв.

37,2

84,6

107

149,5

4,91

10,64

«Бутовские аллеи» (корп. 19, 22)

1 кв.

37

78,2

109,2

133

4,52

9,66

«Рассказоvо» (корп. 1-4)

4 кв.

37

94

110,7

139,3

4,9

12

«Татьянин Парк» (корп. 1-5)

4 кв.

45,42

113,08

112,9

150

6,24

16,96

Итого: 20 ЖК

 

22,5

118,2

50

170

1,9

16,96

Источник: «Метриум Групп»
 
Комплексы апартаментов комфорт-класса
В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 31 комплекс апартаментов. Из них 10 проектов в элитном классе, 14 – в бизнес-классе и 7 – в комфорт-классе.
 
В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 4 проекта – «Клубный дом на Пришвина», «Дом на ВДНХ», «Парк Легенд» и «Клубный дом на Менжинского» - будут введены во 2 квартале, а сразу три многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1), «Фили Град» (2 очередь) и «Водный» – в 4 квартале.
 
В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Доме на ВДНХ» ценник стартует от 125 тыс. рублей за кв. м.
 
Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.
 
Комплексы апартаментов комфорт-класса со сроком сдачи в 2016 году

Название

РВЭ

Площадь (кв. м)

Цена кв. м (тыс. руб.)

Бюджет (млн руб.)

min

max

min

max

min

max

МФК «Савеловский Сити»
(корп. Б1)

4 кв.

28,72

86,47

117

205

4,6

15,56

«Клубный дом на Пришвина»

2 кв.

32,3

142,4

120

151,5

4,36

21,71

«Дом на ВДНХ»

2 кв.

60

156,7

125

135

8,45

23,61

«Парк Легенд»

2 кв.

37

85,3

127,8

143,6

4,93

12,25

«Клубный дом на Менжинского»

2 кв.

30,9

129,5

129

141,5

4,73

20,88

МФК «Водный»

4 кв.

41,9

71,2

142

188

6,44

11,45

МФК «Фили Град» (2 очередь)

4 кв.

27,58

65,31

160

230

4,63

13,6

Итого: 7 проектов

 

27,58

156,7

117

230

4,36

23,61

Источник: «Метриум Групп»
 
«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».
 
Источник: Метриум Групп

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи