Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
ГК "А101"
"МИЦ"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Сити-XXI век"
"Lexion Development"
"Метриум Групп"
"Лидер"
"Центр-Инвест"
"Инград"
"СУ 22"
"ЮИТ"
"Sezar Group"
"Capital Group"
ГК "Самолёт"
"Tashir Development"
"Флэт и Ко"
"ТЭН"
"РГ-Девелопмент"
"Мангазея Девелопмент"
"СМУ-6"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Прогресс"
"Атлантик"
"ЦЕНТР-СИТИ"
INSIGMA
ВекторСтройФинанс
"Отрада Девелопмент"
Wainbridge
ООО Строительная компания «Перспективные Строительные Технологии»
Где жить, пока строится дом?

Где жить, пока строится дом?

Нужные средства для покупки новостройки часто получают от продажи своей старой квартиры. Проблема в том, что между внесением задатка и новосельем проходит время, в течение которого нужно где-то жить.
 
Проблему решают по-разному. Кто-то в ожидании сдачи дома ютится у родственников. Кто-то вынужден снимать жилье. Учитывая, что сроки сдачи домов застройщики часто не соблюдают, покупатель жилья в новостройке рискует неопределенно долго оставаться в «подвешенном состоянии». Те, кто не готов к таким лишениям, ищут возможность оставаться в старой квартире вплоть до получения ключей от новой.
 
Пробел в биографии
По мнению руководителя отдела жилой недвижимости компании «Городская Недвижимость» Марины Поляковой, «в основном в ожидании, когда достроится дом, покупатели переезжают в съемные квартиры». К затратам на взносы в долевое строительство или ЖСК добавляется арендная плата, но в конце концов временное жилье можно выбрать недорогое, небольшое по площади и в отдаленном районе.
 
В случае аренды возможны проблемы с пропиской, ведь покупатель квартиры потребует от собственника выписаться из нее. Напомним, что в статье 19.15 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за проживание по месту жительства и месту пребывания без регистрации – штраф в размере от 1500 до 2500 руб. А за фиктивную регистрацию вообще планируют наказывать жестко, вплоть до лишения свободы сроком до трех лет.
 
Вообще-то, доказать, что вы постоянно проживаете по какому-либо адресу, а не «приезжаете в гости на пару дней», довольно трудно. И крайне редко полиция ведет такие расследования. Однако в ожидании постройки нового дома «бегать» от полиции не стоит. По закону гражданин, «прибывший к месту временного проживания на срок свыше 90 дней» должен зарегистрироваться. Следует отметить, что срок подачи заявления на регистрацию рассчитывается не с момента снятия с учета, а с момента «прибытия к месту жительства или месту пребывания».
 
С начала 2011 года в стране действует упрощенная процедура регистрации, по которой, при наличии у граждан на руках договора найма с подписью собственника, они могут зарегистрироваться без его участия.
 
Однако очень часто арендодатели, хозяева квартир, не горят желанием официально регистрировать своих квартиросъемщиков, ведь договор найма (этот документ вкупе с паспортом гражданина РФ является достаточным основанием для временной регистрации) может привлечь внимание не только регистратора, но и налоговиков.
 
В таком случае нужно искать или другого, законопослушного, наймодателя или – компромисс. В частности, распространена схема, когда заключаются договор безвозмездного пользования, а к нему в одном экземпляре (для собственника) составляется дополнительное соглашение с указанием цены и срока найма. Договор может быть предъявлен всем желающим, в том числе полицейскому или налоговому инспектору. Допсоглашение – исключительно «для внутреннего пользования», только для расчетов между хозяином жилплощади и нанимателем. Ничего хорошего в этой схеме нет. Все-таки надо искать возможность зарегистрироваться законно, лучше всего у близких людей, друзей или родственников.
 
Комфортный вариант
Чтобы не испытывать лишений «жизни на чемоданах», лучше всего ожидать сдачи нового дома в своей старой квартире, ведь необходимые для приобретения новой квартиры в строящемся доме средства можно выручить путем займа под залог старой. Пока собственник аккуратно выполняет обязательства по погашению долга, его никто не заставит съезжать. Конечно, теоретически возможна и продажа старой квартиры частному лицу с условием, что вы обязуетесь освободить ее в какую-то определенную дату. Еще один вариант – найти покупателя и снимать у него эту же квартиру. Но таких покупателей вряд ли будет легко найти. К тому же застройщики иногда имеют обыкновение сдавать дома в эксплуатацию с опозданием. Поэтому покупатель строящейся квартиры рискует оказаться на улице.
 
Кредит под залог недвижимости является разновидностью ипотечного кредита, просто залогом является не покупаемая квартира, а уже имеющаяся в собственности. Как уже отмечалось выше, основным преимуществом данного вида кредитования являются низкие процентные ставки и большие суммы кредитов – до 80% от оценочной стоимости объекта залога.
 
В посткризисное время многие банки возобновили выдачу подобных займов. Залог нужен кредитору как гарантия обеспечения исполнения заемщиком обязательств. Если обязательства не исполняются, то банк имеет право компенсировать задолженность заемщика за счет имущества, находящегося у него в залоге.
 
По условиям кредита под залог недвижимости у заемщика сохранится право собственности на имущество. Переданная в залог недвижимость по-прежнему принадлежит заемщику, но с обременением, которое и является следствием залога. Так, получив кредит под залог недвижимости, без согласия залогодержателя (банка) продать эту недвижимость нельзя. Но в остальном владелец может делать в ней все, что душе угодно. Лишь маленькая оговорка: прописывать там своих родственников или сдавать ее можно только с согласия банка. В последнем случае заемщик зачастую прибегает к варианту сдачи квартиры для того, чтобы погашать ежемесячные обязательные платежи по ипотеке за счет арендных платежей.
 
Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением. И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки.
 
В случае такого исхода залогодержатель (банк) забирает себе не всю стоимость заложенного имущества, а только часть, необходимую для покрытия задолженности по кредиту и компенсации расходов, связанных с реализацией объекта залога. Однако следует иметь в виду, что в залоге находится весь объект недвижимости, а значит, съезжать все равно придется. Впоследствии банк продаст эту квартиру, возьмет ту часть вырученных средств, которая ему причитается, а остаток вернет несостоятельному заемщику. Но такие случаи, когда заемщики теряют жилье, все-таки единичны. Выгода банка прежде всего в процентах с займа. Поэтому он, как правило, стремится сделать все возможное, чтобы урегулировать конфликт с заемщиком.
 
В любом случае не нужно отдавать квартиру в залог, не будучи уверенным в том, что долг может быть выплачен. Тогда уж лучше ждать постройки нового дома «на чемоданах».
 
В зачет
Еще один способ приобретения квартиры в строящемся доме за средства, вырученные с продажи старой, заключается в реализации так называемой зачетной схемы, или «трейд-ин», уже давно обкатанной на рынке автомобилей, а в последнее время перенятой рынком недвижимости. Это своего рода декларация, по которой застройщик получает эксклюзивное право продажи вашей старой квартиры по договоренной цене. Так работают многие застройщики («Петротрест», «Строительный трест», «Северный город» (холдинг RBI), «Ленстройтрест», «Инком ДСК-3» и некоторые другие). Суть «трейд-ин» в том, что по договору между застройщиком и покупателем первый принимает в зачет стоимости новой квартиры стоимость старой, принадлежащей покупателю. По договору последнему придется реализовать квартиру в ограниченный срок, как правило, от 90 до 120 дней.
 
Хотя бы в эти три-четыре месяца у покупателя будет своя крыша над головой, но затем все равно придется отправляться на постой к родственникам или в съемную квартиру.
 
В 2011 году «Главстрой-СПб» совместно с Ханты-Мансийским банком и Банком «Зенит» объявил о старте ипотечной программы «Квартира в зачет», по которой покупателю не нужно съезжать из своего старого жилья вплоть до получения ключей от нового.
 
По этой программе покупатель мог приобрести квартиру за счет кредитных средств банка и во время строительства дома оплачивать только проценты по кредиту. После сдачи дома покупатель сразу же заселялся («чистовая отделка») и мог продавать свою старую квартиру, и только после заселения начинал выплачивать кредит банку. К сожалению, сегодня эта программа уже не действует, упомянутые банки ее остановили. Тем не менее возможность привлечения средств путем залога старой квартиры остается. Пожалуй, для того чтобы в комфорте дожидаться новоселья, этот способ едва ли не самый лучший. С другой стороны, квартиру, находящуюся в залоге, довольно трудно продать. Для этого необходимо получить согласие залогодержателя, а банки не всегда приветствуют досрочное погашение кредита.
 
Продавать старую квартиру и снимать жилье – или отдать старую квартиру в залог? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Что «ближе к сердцу», каждый решает для себя сам.
 
Автор: Вячеслав Березниченко
 
Источник БН.ру
 
 

Обсуждение

0

Другие материалы

Налог на недвижимость ударит по малому бизнесу

18 февраля 2013

Изменение правил налогообложения так или иначе повлияет на весь рынок коммерческой недвижимости. Насколько сильно или слабо - уже другой вопрос.

Шпаргалка для чиновников: Как анонимно приобрести недвижимость за границей

15 февраля 2013

Общественное мнение, а также законодательные инициативы ставят под угрозу недвижимость за границей, которая принадлежит российским госслужащим и парламентариям.

Химки, Долгопрудный, Королев: в продаже вчерашние новостройки

15 февраля 2013

Качественное жилье появилось на вторичном рынке Подмосковья сравнительно недавно и представлено недавними новостройками.

В каких случаях необходимо отказаться от покупки квартиры

15 февраля 2013

Сколь бы привлекательна ни была порой квартира, иногда следует отказаться даже от "идеального" варианта.

Самый неудачный способ приобрести квартиру

14 февраля 2013

По данным Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии, 4 место по числу сделок с недвижимостью, после договора купли-продажи, дарения и мены, занимает договор ренты.