Среди новых жилых комплексов столицы есть успешные проекты, где продажи идут довольно бойко. Имеются и такие, где жилье продается значительно дольше, чем этого бы хотели застройщики. Почему же покупатели отдают предпочтение одним домам и игнорируют другие? Эксперты рынка недвижимости отвечают на этот вопрос и называют самые успешные проекты 2012 года.

Что это за объекты и какими критериями руководствовались эксперты, разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

По данным компании Blackwood, совокупный объем предложения на рынке новостроек Москвы по итогам 2012 года составил 1,4 млн кв. м (с учетом апартаментов и элитных новостроек), или 247 объектов. Структура предложения выглядит следующим образом: 45% - объекты бизнес-класса; 25,5% - эконом и комфортклассы; 12% - элитные; 17,5% апартаменты в комплексах бизнес и элитного классов. По подсчетам Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», число корпусов, находящихся в продаже в 2012 году, в среднем превышало аналогичный показатель 2011 года на 10,5%. Доля жилья экономкласса колебалась в диапазоне 12,4 - 16,6%, комфорткласса – 24,1 - 27%, бизнес-класс в течение всего года составлял основной объем предложения 57-61%.

По данным исследования «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2012 года. Сравнительный анализ», проведенного центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в зоне от ТТК до МКАД в IV квартале 2012 года продавался 161 дом (жилые комплексы центра Москвы аналитики считают отдельно). Например, за этот период на рынок вышло по одному новому корпусу в жилых комплексах «Большое Кусково», «Life-Волжская», «Мичуринский», два дома в ЖК «Мосфильмовский» на стадии подготовки к строительству, а также новый корпус в мкр. Загорье района Бирюлево Восточное. (См. статью «Рынок новостроек в Москве за ТТК и Подмосковье: итоги 2012 года».)

Критерии успешности
Большинство экспертов считают, что спрос измеряется количеством сделок. Ведь действительно, если проект не интересен покупателям, то они вряд ли вложат в него деньги. «Если среднемесячное количество сделок по объекту выше, чем у сопоставимых по классу объектов, то проект успешен», - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet. Эксперт добавил, что зачастую реализация успешных комплексов завершается еще до сдачи объекта ГК, хотя на практике наиболее успешные проекты реализуются к моменту ГК + 2-3 месяца.

По мнению Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), главным критерием оценки успешности проекта является соответствие фактических темпов продаж запланированным. «Мы при оценке успешности проектов ориентируемся на соотношение цены и качественных характеристик, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - транспортную доступность, наличие в ближайшем окружении социально-бытовой инфраструктуры». А по оценке Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, ориентиры – это высокие темпы строительства, удачное местоположение, удобные планировки, наличие дополнительных опций и т.д. Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», отнес сюда и юридические схемы продаж новостроек – приоритет отдается новостройкам, где продажи идут в соответствии с ФЗ-214.

Эксперты называют и причины, оказывающие негативное влияние на успешность проекта. Это несоответствие цены и качества, невыгодное местоположение, некачественное исполнение строительных работ. Сюда же можно отнести низкие темпы строительства, существенное нарушение сроков сдачи объектов, наличие технических проблем с инженерными коммуникациями, завышенные цены.

Почему квартиры продаются с разной скоростью
Как уже отметили эксперты, один из показателей успеха – высокие темпы продаж: если квартиры расхватываются, значит, жилой комплекс стоит того. Как правило, так и бывает. Впрочем, есть из этого правила кое-какие исключения.

По мнению Дениса Бобкова (Est-a-Tet), долго по времени могут продаваться районы комплексной застройки, где одновременно в продажу поступает большое количество квартир в нескольких корпусах. Рынок не способен поглотить сразу большой объем предложения. Кроме того, при быстрых сроках возведения каждого корпуса в комплексных застройках строительство всего микрорайона или жилого комплекса может растянуться на несколько лет, что способно оттолкнуть покупателя, так как немногие хотят жить в первое время в окружении стройки. Впрочем, с точки зрения эксперта, это не означает, что проект неудачный – по окончании строительства новый жилой квартал может оказаться вполне привлекательным.

А Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, напоминает, что в период кризиса все наблюдали, как некоторые жилые комплексы продавались с весьма существенным дисконтом, но зато с огромной скоростью: «Если у застройщика не горит с кредитами, то и темпы продаж он может выбирать, сообразуясь с рынком и своими ожиданиями». По мнению эксперта, застройщик всегда имеет возможность управлять процессом, варьируя ценой.

Кстати, напомним, что именно быстро продающиеся квартиры в период кризиса дали возможность застройщикам быстро заработать на оборотах, рассчитаться с кредитами и работать дальше.

Квартирные ориентиры
Чтобы проект был действительно успешным, его характеристики должны соответствовать требованиям покупателей. По словам Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), район оценивается с точки зрения безопасности, транспортной доступности, экологии, инфраструктуры. Одна из последних тенденций – оценка уровня безопасности при выборе района. Квартира рассматривается по следующим критериям: оптимальная площадь, современная планировка, хорошая освещенность, шумовые характеристики. Появилось много желающих купить квартиру с ремонтом. Преимущество, если в проектах бизнес-класса имеется подземный паркинг, популярностью пользуются комплексы, которые предполагают еще и оригинальную концепцию. Причем, как отмечают эксперты, если раньше требования по этим параметрам предъявляли в основном покупатели квартир в новостройках бизнес-класса, то теперь ими интересуются и при приобретении недвижимости комфорт- и экономкласса.

Вместе с тем сохраняется тенденция к уменьшению площадей в новостройках экономкласса. И, как уточнила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), основной спрос в этом сегменте приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. В бизнес-классе большую часть спроса занимают двухкомнатные квартиры, однако популярность однокомнатных квартир также не спадает.

Самые успешные проекты новостроек в Москве по итогам 2012 года
Исходя из озвученных параметров успешности жилых объектов в Москве, www.metrinfo.ru попросил экспертов назвать самые удачные проекты 2012 года.

Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet:
ЖК «Мосфильмовский». Преимущества: расположение в престижном районе, а также ассортимент, представленный в основном одно-, двухкомнатными квартирами небольших площадей, что нетрадиционно для новостроек, возводимых в данном районе. Это обеспечило небольшой бюджет покупки в сравнении с конкурентами в ближайшем окружении («Доминион», «Сетунь»).

ЖК «Скай Форт». Низкая цена в своем сегменте (бизнес), завершение строительства в 2012 году, широкий ассортимент квартир обеспечивают объекту высокие продажи.

ЖК «Life-Волжский». Спрос на квартиры в комплексе спровоцировали квартиры небольших площадей, предусмотренные проектом, что обеспечило сравнительно небольшой бюджет покупки. Кроме того, в ассортименте были квартиры с отделкой.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
В сегменте бюджетных новостроек среди успешных проектов, которые реализовывались в прошлом году, можно отметить мкр. «Царицыно» (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»), ЖК «Богородский» (ГК «МонАрх»), ЖК «Аннинский» и «Чертановский» (ГК «ПИК»), ЖК «Мичурино» («Ведис Групп»). Эти жилые комплексы характеризуются высокими темпами строительства, оптимальным соотношением «цена - качество», наличием дополнительных опций (квартиры с отделкой, улучшенная отделка мест общественного пользования). Самые высокие темпы продаж отмечены в мкр. «Царицыно» - более 100 квартир в месяц.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood: 
Среди элитных комплексов наиболее успешными по объему продаж оказались ЖК «Литератор», «Садовые кварталы», Barkli Park, «Итальянский квартал». Темпы продаж в этих объектах находились в диапазоне от 2 до 6 квартир в месяц. В сегменте бизнес-класса наиболее активные продажи были отмечены в ЖК «Скай Форт», «Мосфильмовский», мкр. «Мичуринский», «Лосиный Остров» и др. Темпы продаж в этих объектах находились в диапазоне от 10 до 30 квартир в месяц.

Среди апартаментных комплексов можно отметить «Квартал «Флотилия». Комплекс находится на начальной стадии строительства, однако вследствие того, что он спроектирован по всем нормам жилья, хорошо расположен относительно метро и прогулочных зон, реализуется по умеренным ценам и строительство не отстает от графика, апартаменты в нем пользуются большим спросом. Комплекс будет состоять из 4 апартаментных башен, а также культурно-развлекательного и оздоровительного комплекса.

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Самые высокие темпы продаж за год отмечены в «Царицыно», где продается 13 корпусов комфорткласса, средневзвешенная цена в IV квартале 2012 года составила 113,3 тыс. руб. за кв. м. На втором месте находится проект «Некрасовка-Парк» экономкласса, расположенный в 5 км от МКАД на территории Люберецких полей аэрации. Средневзвешенная цена на конец года составила 89,8 тыс. руб. за кв. м. На третьем - ЖК «Скай Форт», готовый проект бизнес-класса, где средневзвешенная цена составила 142,9 тыс. руб. за кв. м. Также можно отметить проект с апартаментами бизнес-класса на улице Мосфильмовская, где этот показатель - 171,2 тыс. руб. за кв. м, и проект экономкомфорткласса «Головино», где все корпуса уже построены. Здесь средневзвешенная цена - 151,3 тыс. руб. за кв. м.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: 
Микрорайоны «Царицыно» и Загорье, ЖК «Большое Кусково», ЖК Wellton Park, ЖК «Головино». Это комплексы, показывающие высокие темпы продаж. Данные новостройки отличаются относительно доступными ценами в Москве. Они представляют собой застройку монолитными/монолитно-кирпичными либо панельными домами популярных серий (П-44Т, П-3МК «Флагман»).

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость»: 
Среди наиболее удачных проектов, востребованных покупателями, можно назвать мкр. «Царицыно», ЖК «Мосфильмовский», ЖК «Богородский», ЖК «Дубровская слобода».

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:https://www.metrinfo.ru/articles/110869.html