Как правильно сдавать квартиру в новостройке в аренду

5 результатов
В кризисное время, вопрос получения дополнительного дохода волнует многих россиян. Одним из самых актуальных решений является приобретение квартиры для последующей ее сдачи в аренду. Процесс этот довольно сложный и требует детального рассмотрения. Какую квартиру выбрать? Какие юридические тонкости нужно учесть? Где найти жильцов? Ответы на эти и другие важные вопросы - в этой статье. 
 

Какую квартиру выбрать? Характеристики квартиры для максимально выгодной сдачи

 
Выбор квартиры - дело не легкое. К этому надо подходить с умом, ведь от того, какую квартиру вы в итоге купите, будет зависеть ваш будущий доход. Есть несколько основных критериев, на которые обращают внимание съемщики жилья и которые не стоит упускать из виду:
  • новизна дома;
  • количество комнат;
  • район расположения;
  • близость транспортных узлов;
  • развитая инфраструктура;
  • цена.
Выбор между новостройками и вторичным жильем стоит всегда, однако плюсы новостроек более чем очевидны: такие дома качественнее, современнее и имеют улучшенную планировку, что впоследствии, позволит установить более высокую цену. Говоря о количестве комнат, следует отметить, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры более востребованы среди съемщиков, нежели трех- и многокомнатные. Огромное значение имеет район расположения квартиры, развитая инфраструктура и близость метро. Эти факторы непосредственно формируют будущую арендную цену. Таким образом, необходимо определить для себя, кому вы хотите сдавать жилье - холостяку или семейной паре с ребенком и, исходя из этого, делать выбор. 
 
 

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Конкуренция на рынке арендной недвижимости сегодня довольна высока. Однако, это не должно вас пугать - стоимость грамотно подготовленной к сдаче квартире, может превышать стоимость неподготовленного жилья на 30%. Два основных критерия, на которые стоит обратить внимание при подготовке квартиры к сдаче:
  • ремонт;
  • мебель.
Сделайте чистовую отделку, установить сантехнику и плиту. Купите простую, недорогую мебель и основную бытовую технику, так, квартира будет готова к тому, чтобы в ней жили. Главный вопрос, который волнует многих арендодателей: стоит ли делать ремонт в квартире, если арендаторы все равно его испортят? 
Существует стереотип, что арендаторы, непременно все сломают и испачкают, но, взгляните на ситуацию под другим углом - самые худшие арендаторы, как правило, снимают самые низкосортные квартиры. Уважающие себя люди среднего класса никогда не арендуют потрепанную квартиру в хрущевке. Такие люди ценят красоту и качество, они любят стабильность и ищут соответствующее жилье. Квартира с ремонтом привлечет более ответственных съемщиков, готовых арендовать ее долгое время. 
Наличие мебели прямым образом влияет на ценообразование, поэтому, если вы не желаете довольствоваться малым, купите простую, недорогую мебель и основную бытовую технику. Это позволит существенно поднять стоимость квартиры.
 
Как сдавать в аренду квартиру в новостройке
 

Расчет дохода от аренды

Этот показатель, прежде всего, необходим для понимания прибыли, получаемой от ваших инвестиций. В данном случае, инвестиции - деньги, вложенные в покупку, ремонт и меблировку квартиры, а также затраты на налоги и прочие сборы, связанные с недвижимостью. Этот показатель покажет вам эффективность вложений в данную квартиру.
Доход от аренды может быть:
  • общим;
  • чистым.
Чтобы вычислить общий доход от аренды, необходимо арендную плату за 12 месяцев разделить на общее количество денег, вложенных в недвижимость (покупка, косметический ремонт, мебель и др.) и результат умножить на 100%. 
Чтобы вычислить чистый доход от аренды, необходимо выполнить следующие действия:
  1. Подсчитать ежегодные расходы на квартиру (ремонт за год, налог на квартиру, страхование и др.);
  2. Из годовой арендной платы необходимо вычесть ежегодные расходы на квартиру. Полученную цифру делим на общие затраты на квартиру (покупка, ремонт и др.) и умножаем на 100%.
Понимание общего и чистого дохода от сдачи квартиры в аренду необходимо для планирования своих трат (на ремонт квартиры или др.). В среднем, показатель общей доходности составляет от 3% до 8%. Не ленитесь вычислять доходность аренды, лучше всего делать это каждый год. 
 
 

Поиск будущих арендаторов

Мало просто купить и отремонтировать квартиру, самое сложное - найти ответственных и платежеспособных арендаторов. Если вы не хотите прибегать к услугам агентств и хотите искать жильцов самостоятельно, следуйте простым правилам:
  • установите адекватную цену;
  • расскажите о сдаче квартиры всем родственникам, друзьям, коллегам по работе и пр.;
  • разместите объявление на подъезде;
  • разместите объявление в интернете.
 
Статистика гласит, что самыми надежными арендаторами считаются молодые пары без детей и животных, с хорошей работой. Как правило, они арендуют квартиру на долгий срок, своевременно платят и бережно относятся к имуществу собственника. Проблемной категорией являются молодые люди и владельцы кошек и собак.
Чтобы предупредить возможные будущие разногласия, выясните все моменты заранее. Не стесняйтесь спросить о хобби, вредных привычках и наличии постоянной работы у будущих жильцов. Кроме того, периодические визиты, общение с арендаторами и контроль коммунальных платежей, помогут избежать возможных проблем в дальнейшем. 
 
Поиск будущих арендаторов
 

Юридические особенности сдачи квартиры в аренду

Сдавать квартиру в аренду необходимо с официальным оформлением договоров и уплатой всех необходимых налогов. Однако, не всегда договор аренды или найма оформляется правильно, что приводит к дальнейшим конфликтам и проблемам.
В договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
  • дата и место составления договора;
  • имена и паспортные данные обеих сторон;
  • предмет договора (описание, адрес, площадь и другая информация);
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора.
 
Помимо вышеуказанных пунктов, не лишним будет указать и другие пункты, важные для обеих сторон. В частности, присутствие в квартире животных или визиты владельца квартиры без предупреждения. Чтобы такие мелочи не омрачили жизнь жильцам и арендодателю, лучше добавить все требования и запреты в договор отдельным пунктом.
 
По закону, физическое лицо, сдающее квартиру в аренду, обязано платить подоходный налог 13% с получаемого дохода. Если договор между сторонами не заключен, это расценивается как уклонение от уплаты. За неуплату налога, к собственнику жилого помещения применяются штрафные санкции в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы. Поэтому безопасней сдавать жилье официально.
 
Таким образом, мы рассказали о самых основных и главных вопросах, связанных с приобретением и последующей сдачей квартиры в новостройке в аренду. Инвестиции в недвижимое имущество всегда были и сейчас являются самым выгодным вложением средств, а сдача квартиры в аренду - один из наиболее простых и быстрых способов заставить квартиру приносить хороший доход. Плюсы и минусы такого вложения, а также степень потенциальной выгоды и рисков, каждый может подсчитать для себя самостоятельно.   

МФК «Город на Рязанке» р-н Нижегородский, Рязанский пр-т, д. 2

от 3 600 000 руб.     от 130 000 руб./м²
Метро: Авиамоторная, Волгоградский проспект, Текстильщики

ЖК «Пресня Сити», ул. Ходынская д. 2

от 8 000 000 руб.     от 182 000 руб./м²
Метро: Белорусская, Улица 1905 года

ЖК «Wine House» (Вайн Хаус), Садовническая ул., дом 57

от 70 000 000 руб.     от 550 000 руб./м²
Метро: Новокузнецкая, Третьяковская

ЖК «Терлецкий Парк», ул. Новогиреевская, вл. 5

от 122 000 руб./м²
Метро: Новогиреево, Перово

ЖК «The MID», Ленинский пр-т, вл. 97-99

от 13 934 000 руб.     от 225 000 руб./м²
Метро: Калужская, Новые Черемушки, Проспект Вернадского