ЖК «Раменский»: бывший долгострой выходит на финишную прямую
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Глядя на рекламные проспекты ЖК «Раменский», хочется заметить: «Какой нарядный микрорайон!». Симпатичные высотные дома в коричнево-бежевых тонах, яркие детские площадки, множество магазинчиков на первых этажах, рядом лесопарковая зона – что еще нужно для комфортной жизни? Я решила разведать: так ли хорош ЖК «Раменский», как выглядит на рекламных страничках.
ЖК «Раменский» (застройщик – компания «Гарантия-Строй») занимает площадь около 12 га, расположен он в г. Раменское, в 27 км от МКАД по Новорязанскому шоссе и в 10 минутах пешком от ж\д станции Фабричная.
Сейчас здесь возведено 10 жилых корпусов (от 15 до 22 этажей), еще 9 строятся. Уже работает гимназия, расположенная на территории микрорайона, а также детский сад. Завершить строительство всего комплекса планируется к середине 2018 года.
На территории ЖК планируется обустройство детских площадок, парковок (в том числе одной подземной) и зеленых насаждений. Сам застройщик позиционирует ЖК как микрорайон «бизнес-класса», а вот цены держит на уровне масс-маркета.
Предварительная разведка
Сайт компании-застройщика (https://www.gsestate.ru/) довольно лаконичный.
Приведена история компании, список объектов (строящихся и сданных), план ЖК, информация о домах, контакты. История компании, кстати, расписана очень подробно. Лично меня впечатлил, например, тот факт, что «Гарантия-Строй» участвовала в постройке комплекса «Триумф-Палас».
Проектных деклараций по «Раменскому» (они находится почему-то во вкладке «Пресс-центр») очень много и при желании можно ознакомиться со всеми этапами утверждений плана застройки.
Из минусов: нет цен, нет списка квартир, выставленных на продажу. С некоторым трудом удалось добраться до страничек с планировками (по каждому корпусу такая страничка своя). Поскольку планировки «рисовали», видимо, разные дизайнеры, по некоторым корпусам схемы вышли неудачными, в основном из-за шрифтового решения.
По другим корпусам (например, 14А: https://www.gsestate.ru/object/ramenskiy/korpus-14a/?MODE=PLANS) с поэтажными планами все отлично: можно увеличить и рассмотреть все в подробностях.
Для того, чтобы узнать цены, мне пришлось изучать сайты-агрегаторы информации о продажах недвижимости. Если же вам хочется получить сведения «из первых рук», а не со сторонних сайтов, то за конкретикой – добро пожаловать в офис продаж.
Забегая вперед, скажу, что в офисе нужно не забыть взять буклет: пользоваться им гораздо удобнее, чем сайтом.
Разведка боем
Дозвониться до офиса продаж в Раменском с первого и второго раза не удалось – номер был занят. Поскольку я все равно собиралась проехаться и посмотреть на ЖК «вживую», отправилась в офис без предварительного звонка.
Самый удобный способ добраться до ЖК «Раменский» – электричка (время в пути от Казанского вокзала до станции Фабричная – около часа, проезд обойдется в 102 руб.). От Фабричной до новостроек идти нужно по ул. Мира, расстояние до ЖК – меньше километра. Офис продаж находится на подходе к микрорайону.
Сразу отмечу, что город Раменское произвел на меня очень благоприятное впечатление. Отремонтированные старые дома соседствуют с чистенькими новостройками, дороги неплохие, дворы ухоженные, повсюду небольшие скверики, детские площадки, много магазинов. Чем дальше от Москвы, тем меньше градостроители заинтересованы в том, чтобы на каждый квадратный метр «воткнуть» жилой дом или торговый центр. В Раменском широкие улицы, большие просторные дворы и поэтому не возникает ощущения тесноты, так свойственного большим городам.
(1).jpg)
(3).jpg)
ЖК выглядит примерно так же, как и на рекламных картинках: дома, действительно, симпатичные, дворы благоустроенные, в глубине микрорайона стоит монументального вида новая гимназия.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Рядом – детский сад, стадион, бассейн, скверики, сразу за «Раменским» расположен большой лесопарк. С одной стороны ЖК располагается довольно обширный частный сектор.
.jpg)
.jpg)
Что предлагают
В офисе продаж цены на квартиры мне указали вполне конкретные (практически до рубля). Впрочем, по словам менеджера, и наличие квартир и их стоимость может меняться, поэтому по каждому заинтересовавшему вас варианту нужно звонить и расспрашивать отдельно. Также стоимость квартир одинаковой площади может варьироваться в зависимости от этажа.
Те кто выбирает 100% оплату, получают скидку, которая в каждом случае оговаривается индивидуально.
В целом ценовая линейка ЖК «Раменский» выглядит примерно так:
|
Квартира |
Площадь, кв. м |
Цена, млн. руб. |
||
|
от |
до |
от |
до |
|
|
1-к кв. |
35,7 |
40,0 |
1,778 |
1,925 |
|
2-к кв. |
43,0 |
57,0 |
2,100 |
2,722 |
|
3-к кв. |
78,0 |
|
3,750 |
|
Все квартиры сдаются без отделки, есть остекление окон и лоджий, разводка электричества до щитка, гидроизоляционная стяжка в санузле.
Сейчас в продаже пять корпусов, из них четыре – монолитно-кирпичные, и один (корпус 10) – монолитный с вентилируемыми фасадами (оговорюсь: на сайте все дома заявлены как монолитно-кирпичные с облицовочной фасадной системой ROSSER, но менеджер утверждает, что 10 корпус – исключение).
.jpg)
Корпус 10, секция 7
Корпуса 24А, 24Б и 24В планируют сдать к концу 2017 года, корпус 10 – скорее всего, в начале 2017 года (по договору срок – III кв 2016, но сдача домов, как правило, запаздывает, в офисе об этом говорят прямо). Сдача госкомиссии корпуса 14А запланирована на II квартал 2017 года. Кстати, о задержках: согласно ФЗ-214, за каждый день просрочки покупателям выплачивается пеня с учетом ставки рефинансирования ЦБ. Лично я предполагаю, что сроком окончания строительства всего комплекса называют не 2017, а 2018 год именно из-за того, что задержки строительства даже сам застройщик полагает неизбежными.
Корпуса 10 и 24А
Еще четыре корпуса находятся в разных стадиях готовности, но квартиры там практически все уже проданы.
Корпуса 24А, 24Б, 24В – так называемые «башни». Планировки в них идентичные.
.jpg)
Стоит отметить, что довольно много квартир уже продано, так что, прежде чем «влюбиться» в какую-то планировку, лучше узнать, не опередили ли вас «конкуренты». Так, одна из самых любопытных, на мой взгляд, квартир – «двушка» с пятиугольной кухней в угловой секции 10 корпуса – оказалась недоступна для покупки: все такие квартиры уже разобрали. Впрочем, остались «однушки» с необычными пятиугольными гостиными.
В целом, квартиры во всех домах довольно удачные: прихожие от 4 до 10.5 кв метров, достаточно большие лоджии (некоторые – в трехкомнатных квартирах «башен» – до 9 кв.м.), интересные планировочные решения. В некоторых квартирах предусмотрены кладовки и гардеробные.
Некоторые помещения возможно объединить, чтобы, например, из двух небольших комнат получить одну большую с практически панорамным остеклением. Любителям светлых помещений наверняка понравятся «двушки», где в гостиной два окна.
Во всех домах предусмотрены комнаты для колясок и помещение для консьержки на первом этаже.
Что касается самих квартир, то посмотреть их пока нельзя: все предлагаемые к продаже дома находятся в стадии строительства, и посторонним на стройплощадку вход запрещен. Однако можно пройтись по уже построенным корпусам и посмотреть, как выглядят подъезды, лестничные клетки и переходные лоджии. В подъездах (из-за того, что жильцы ЖК планируют сменить управляющую компанию), пока нет консьержек, вход свободный.
Что касается парковок, то во дворе 10 корпуса строится подземный паркинг примерно на 150 машиномест, их можно будет либо купить недешево (цену обещают в районе 800 000 руб.), либо взять в аренду.
Пока же машины жильцов стоят на парковочных местах во дворе. Кстати, таких парковочных мест в ЖК предусмотрено довольно много, особенно если сравнивать со спальными районами Москвы, где за каждый квадратный метр земли жильцам приходится буквально «биться».
Как купить
.jpg)
Корпуса 24 А, Б, В
Условия покупки для разных домов – различные.
Квартиры в корпусах-башнях (24А, 24Б, 24В) доступны для покупки за наличные, в рассрочку и в ипотеку. Оформление – по ДДУ (ФЗ-214). Ипотечным кредитованием данного ЖК занимается только «Промсвязьбанк», в офисе продаж «Раменского» готовы предоставить прямые контакты менеджеров этого банка, к которым можно обратиться с вопросами.
В корпусах 10 и 14А ипотека невозможна, дома пока не аккредитованы банками, только рассрочка есть: первоначальный взнос – от 30%, рассрочка дается на год, можно погасить досрочно.
.jpg)
Корпуса 24 А, Б и гимназия
И еще один нюанс - квартиры в корпусе 14А оформляются не по ДДУ, а по предварительному договору (он не регистрируется в рег. палате). Оформления ДДУ, по заверению застройщика, следует ожидать к концу лета. Сам текст предварительного договора мне выдали в офисе продаж, чтобы можно было его внимательно изучить и, если понадобится, посоветоваться с юристом. Мне договор показался довольно понятным, хотя, конечно, некоторые моменты (например, что значит выражение «деревянная (металлическая) входная дверь») я бы постаралась прояснить заранее. За отказ от исполнения договора по инициативе покупателя документ предусматривает неустойку в 7 процентов. Отказ застройщика от исполнения договора не предусмотрен.
.jpg)
Корпус 14А
Поскольку дома монолитно-кирпичные, окончательная площадь каждой квартиры будет прописана после обмеров БТИ. После этого разницу в площади компенсирует либо застройщик, либо покупатель по цене на момент покупки.
Что же касается договора ДДУ, то посмотреть его можно только «на месте», то есть в офисе застройщика.
Что говорят
Корпус 10
Менеджер в офисе продаж посоветовала мне зайти в дома ЖК «Борисоглебский» (он тоже был построен компанией «Гарантия-Строй»), чтобы оценить внутреннюю отделку. Я не стала отказываться от этой возможности и заглянула в ЖК «Борисоглебский» (он находится прямо за офисом продаж) и в один из домов ЖК «Раменский» и сравнила увиденное.
.jpg)
.jpg)
Отделка в домах обоих комплексов, действительно, оказалась почти одинаковой, за небольшим исключением. В подъездах ЖК «Раменский», несмотря на то, что дома уже почти два года как заселены, до сих пор не смонтированы потолочные панели.
.jpg)
Вместо потолка – сетка из металлической арматуры. Впрочем, менеджер объяснила это тем, что потолочные панели не устанавливаются до тех пор, пока все жильцы не сделают ремонт. Поскольку панели эти белого цвета, цементная пыль и краска могут оставить на них несмываемые следы, так что монтировать их лучше тогда, когда все «грязные» работы будут окончены.
.jpg)
.jpg)
Заявленная на сайте «охраняемая территория» также обеспечена только номинально. Есть забор, шлагбаумы и будки охранников, но охраны (по словам жителей) уже несколько недель нет, шлагбаумы подняты, все калитки открыты. Впрочем, полагаю, что вины застройщика тут нет: помещения для охраны и ограждения есть в наличии, а вот как они обслуживаются – тут вопросы, скорее, к управляющей компании.
На детской площадке я побеседовала с жильцами уже заселенных домов ЖК.
По их словам, с первой очередью микрорайона были серьезные задержки: постройки уже оплаченных квартир пришлось ждать почти шесть лет. По сравнению с первой очередью, следующие строятся значительно быстрее: монолитные «скелеты» домов возводятся буквально на глазах.
.jpg)
По поводу качества стен, окон, коммуникаций у жильцов отзывы, главным образом, положительные. Зимой в домах тепло. Отдельно хвалят планировки: необычные, в некоторых квартирах довольно просторные балконы, больше похожие на террасы.
Есть и минус (думаю, что решившим купить квартиру в этом ЖК надо будет разузнать побольше подробностей): ТСЖ, которое обслуживает дома, довольно большой суммы за электричество, поэтому в квартирах происходят кратковременные, но регулярные отключения электроэнергии. На стенде у въезда в ЖК висело объявление о задержке пуска горячего водоснабжения из-за долгов за услуги ЖКХ. Причина таких мер сводится к тому, что многие квартиры попросту не заселены, их собственники не платят за коммуналку. Будут ли эти меры касаться жильцов еще не построенных домов, кто будет управлять новыми корпусами – вопрос пока открытый и заслуживает отдельного изучения.
Что касается месторасположения, то тут мнение жильцов только подтвердило мои наблюдения. Район очень удобный, вокруг множество магазинов, рядом стадион, парк, озеро, гимназия, детский сад, поликлиника, рынок.
Отдельным плюсом является шаговая доступность станции железной дороги (Новорязанское шоссе, как способ передвижения в Москву местные жители назвали не самым удобным, электричкой добираться значительно быстрее).
.jpg)
Кстати, на сайте застройщика есть страничка с отзывами о ЖК (https://www.gsestate.ru/responses/ramenskiy/), где можно ознакомиться с мнением жильцов и потенциальных покупателей, а также с вопросами, которые возникают у тех, кто ждет свои квартиры. Правда, сама страничка организована довольно странно – в виде «доски объявлений», и ответов от застройщика на вопросы покупателей там нет. Но, по крайней мере, виден список проблем, которые волнуют жильцов.
Для сравнения
.jpg)
В Раменском сейчас строится довольно много новых жилых комплексов, при этом цены в ЖК «Раменский», по сравнению с конкурентами, довольно невысокие.
|
ЖК |
комнат |
площадь |
цена |
срок сдачи |
отделка |
|
РАМЕНСКИЙ |
1 |
40 |
1 925 |
IV кв 2017 |
без отделки |
|
2 |
54 |
2 531 |
|||
|
Дом Апельсин |
1 |
37 |
2 220 |
III кв 2017 |
без отделки |
|
2 |
55 |
2 992 |
|||
|
Солнечный |
1 |
42 |
2 790 |
IV кв 2016 |
без отделки |
Учитывая «гуманные» цены, микрорайон мне кажется вполне привлекательным для вложения средств. Но, конечно, перед покупкой следует оценить все гарантии и риски: задержки строительства первой очереди не могут не смущать.
Что касается «квартир бизнес-класса» (именно так о ЖК «Раменский» пишут на сайте застройщика), то здесь можно наблюдать некоторое противоречие. Площади квартир – довольно скромные по современным меркам, в чем же «бизнес-классовость» жилья?
Во-первых, «Раменский» – это «закрытая» территория, своего рода городок в городе. Во-вторых, по периметру ЖК запроектированы и построены помещения для магазинов, врачебных кабинетов, салонов красоты, кафе и детских развивающих центров. В-третьих, на территории ЖК «своя» гимназия, до которой жильцам любого из домов идти максимум минут пять. И, наконец, инженерная «начинка» жилья: согласно заверению застройщика, в каждом доме установлены скоростные лифты класса люкс, есть система пожаротушения и пожарной сигнализации, проведены цифровые телефонные линии. В целом это придает «Раменскому» некоторые признаки «элитности», но, конечно, полноправным объектом бизнес-класса его не назовешь, к тому же стоимость квадратного метра здесь не сильно отличается от масс-маркета.
Резюме
.jpg)
Мне очень понравился город Раменское, и, если бы не удаленность от Москвы (все-таки час на электричке), я бы, пожалуй, хотела там жить. Местоположение ЖК «Раменский» – более чем удачное, вся инфраструктура (магазины, салоны красоты, кафе, закусочные, службы быта) уже есть как вокруг, так и в самом ЖК. Микрорайон симпатичный и, хочется надеяться, по окончании строительства будет благоустроен согласно обещаниям застройщика.
Сейчас уже заселенный двор выглядит ухоженным: хорошая плитка, качественный асфальт, красивая детская площадка, газоны, скамейки. Впрочем, меня смутили недоделки в подъездах: прежде чем принимать окончательное решение о покупке, я точно добилась бы от застройщика информации (и гарантий!) о том, как все будет выглядеть к тому времени, когда дома будут сданы.
