На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

На сегодняшний день чётких критериев по определению «статуса» жилого комплекса нет. И некоторые застройщики с удовольствием этим пользуются. Они привносят в свой проект пару дорогих деталей и уверенно выдают его за более высокоранговый, пытаясь привлечь больше клиентов и продать дороже. Так появляются дома «комфорт-класса» с потолками по 2.5 метра, «бизнес» объекты на 1000 квартир или «элитные» новостройки с кухнями по 8 метров. И если в сегменте массового жилья у дольщиков обычно есть выбор, то с объектами бизнес-класса порой возникают сложности. К счастью, появляются на рынке и другие объекты: оправдывающие и даже превосходящие ожидания. И одним из таких кажется герой нашего сегодняшнего материала.

 

Смотришь на этот проект – и глаза разбегаются. Не знаешь, на что обратить внимание в первую очередь. То ли на расположение в парке. То ли на сложную архитектуру. То ли на необычные планировки. То ли на доступные цены. Кажется, нужно немного успокоиться и начать с начала.

 

Итак, ЖК «Усадьба на Ланском» находится в Выборгском районе Санкт-Петербурга, на пересечении проспекта Энгельса с Ланским шоссе. Это между станциями «Удельная», «Пионерская», «Лесная» и «Площадь Мужества», рядом с парками Технического Университета, Удельного и Сосновки: в Ланском саду. То есть номинально новостройка возводится на проспекте Энгельса, 2, но фактически стоит в зелёной зоне, в окружении озёр.

 

Раньше на этом месте находился хлебозавод. Однако градозащитники не нашли значимой ценности в здании 1926 года постройки и разрешили снести его, чтобы возвести «Усадьбу». Правда, похоже, что с оговоркой. Иначе как объяснить, что перед главным корпусом появился ещё один, галерейного типа, поразительно напоминающий разрушенную пекарню? В этом небольшом трёхэтажном строении застройщик собирается разместить офисы, ТСЖ, трансформаторную подстанцию и квартиры-студии. А вот основное здание решили исполнить в духе сталинского ампира: с гранитной облицовкой первого этажа, рустами на штукатурке, с карнизами на стройных пилястрах, с обелисками и шпилями. 5-секционное строение будет иметь сложную форму и переменную высотность от 7 до 11 этажей. Причём первый снова отдадут коммерсантам, а жилые помещения будут начинаться со второго. На уровне подвального этажа оба здания будут соединяться стоянкой на 82 машины и 5 мотоциклов. Сдавать весь комплекс будут целиком, и обещают сделать это не позднее 2 квартала 2017 года. Передача ключей намечена на 4 квартал 2017.

    

«Усадьбу на Ланском» возводят по монолитной технологии, с выкладкой стен из газобетона и кирпича. Инженерная начинка дома тоже будет современной: своя котельная, бесшумные лифты до паркинга, система водоочистки и кондиционирования, клапаны микропроветривания,  внутрипольные конвекторы (в квартирах с витражным остеклением), возможность установки каминов на верхних этажах и т.д. На придомовой территории хотят сделать «нарядный курдонер» (внутренний дворик, ограниченный главным входом и боковыми флигелями), зону отдыха, детскую и спортивную площадки. Отдельного внимания заслуживает отделка холлов и вестибюля с мозаичным панно. Оценить размах задумки можно уже сейчас, эскизы выложены на официальном сайте проекта. Сюда, вообще, стоит заглянуть, можно найти не только подробные детали проекта, но и документы, цены и планировки.

   

В частности, из проектной декларации можно узнать, что земля находится в собственности застройщика, а выступает им ООО «БП Истейт-Ланское», входящее в состав ГК «С.Э.Р.». Ну, и много других деталей. Например, что главный вход на территорию жилого дома будет расположен со стороны проспекта Энгельса, но будут и калитки, чтобы зайти с Ланского шоссе или из сада. Въезд в паркинг также запроектирован со стороны проспекта Энгельса. 

 

В ЖК «Усадьба на Ланском» запроектировано 207 квартир. 103 из них будут однокомнатными, 41 – трёхкомнатными, 33 – двухкомнатными, 26 – студиями и 4 –  пятикомнатными. В принципе, это неплохой баланс для бизнес-класса, особенно если учесть, что большая часть студий вынесена в «пристроечное» здание. Что же касается цен, то свести их в одну таблицу оказалось сложно. Одна и та же площадь может стоить очень по-разному, в зависимости от этажа и вида из окон. 

 

Например, однокомнатные «евро» квартиры, которые застройщик называет студиями, могут стоить как 10 миллионов за 62 кв. м, так и 8 миллионов за 73 кв. м в галерейном корпусе. Однако в главном своя иерархия. Можно купить 49 кв. м за 7.3 млн. руб., а можно 55 кв. м за 6.9 млн. руб. в зависимости от положения на этаже… Это, кстати, я на самом дешёвом, втором, смотрю. 

 

Если же постараться как-то усреднить показатели, то получится, что оптимальным соотношением стоимости и площади обладает 1-к. квартира в 49 кв. м за 5.9 миллионов, 2-к. квартира «евро» в 75 кв. м за 9 млн. руб., 3-к. квартира в 76 кв. м за 10.6 млн. руб. А вот самой дорогой квартирой в комплексе оказалась пятикомнатная, площадью 187 кв.м., стоимостью в 30 миллионов. Самый высокий этаж, вид на парк, возможность установки камина, 3 балкона, 3 гардеробных, 2 санузла,  кладовка, просторная гостиная и возможность организовать до 5 полноценных спален – ничего удивительного. Выглядит она вот так: 

 

Вообще, проектировщиков очень хочется похвалить. Вписать в столь сложную форму достойную бизнес-класса планировку – задача не из лёгких. А тут получилось и баланс метражей выдержать, и элегантно разделить квартиру на приватную и гостевую зону, и сделать удобным сообщение кухни с гостиной. То же мы видим в более скромном решении пятикомнатной квартиры площадью 152 кв.м. Помещения стали чуть меньше, но баланс и принципы сохранены. 

 

Если рассматривать варинты «ближе к реальности», то можно обратить внимание на трёхкомнатные квартиры. Есть, например, вот такие «стометровки».

 

С хорошей кухней, отличной гостиной, двумя просторными спальнями, двумя санузлами и гардеробной. Или можно рассмотреть её аналог, вариант двухкомнатной евроквартиры, хотя лично мне она нравится чуть меньше. И удивительные утеплённые витражные лоджии в составе квартиры не спасают.

 

 

Если же такая площадь не нужна, то можно посмотреть что-то в диапазоне 60-70 метров. Тут вариантов много и одно-, и двух-, и трёхкомнатные квартиры: 

 

            

Ещё бы они были также эргономичны, как предыдущие варианты, так и цены бы им не было. Однако похвастать этим могут далеко не все. Понимаю, что проектировщики оказались заложниками сложной формы здания, но в некоторых случаях они уж слишком лихо «разбрасываются» такими дорогими метрами. Самые маленькие квартиры в этом плане оказались лучше. Здесь ещё можно встретить неудачные коридоры и странные гостиные по 30 метров при отсутствии спальни…

 

   

Но всё же в большинстве случаев баланс постарались выдержать и сделать квартиры удобными для проживания. 

      

Высота потолков в квартирах будет разной, от 2.7 до 3 метров. Самыми высокими оказались варианты на двух последних этажах главного здания. Жильё дольщикам будут передавать без отделки, но с входной металлической дверью, пожарными датчиками, клапанами микропроветривания, радиаторами, розетками и стяжкой пола.

 

Чтобы влюбиться в проект, увиденного мне было достаточно. Но без посещения офиса и стройплощадки полного впечатления никак не сложить, так что я скорее отправилась в гости к застройщику. Мне не терпелось подтвердить всё прочитанное, узнать про варианты приобретения жилья и расспросить про саму компанию. Мне показалось странным, что по информации на сайте, ГК «С.Э.Р.» работает с 1997 года, занималась жилым и коммерческим строительством, сдала 5 комплексов, но при этом отзывов о её деятельности в сети нет.

 

Центральный отдел продаж компании находится на Королёва, 7А, в ТК «Зенитка, который ГК «С.Э.Р.» сама же и возводила. Наверное, отчасти, поэтому руководство не поскупилось, и под встречи с клиентами выделило просторное светлое помещение, где можно спокойно переговорить с менеджером, не отвлекаясь на посторонних. На входе меня встретила администратор, предложила чай/кофе и проводила к сотруднику, о встрече с которым я договорилась заранее. 

 

Девушка оказалась очень приветливой и компетентной. Мы проговорили больше часа, за который она успела рассказать мне новые подробности о проекте и ответить на все вопросы. В частности, я узнала, что в ЖК «Усадьба на Ланском» предусмотрен пост охраны, двор будет закрытым для парковки и посторонних, в парадных запланированы комнаты для консьержей и колясок, а в подвале разместят кладовки от 3 до 9 кв.м. Ещё она сказала, что ближе к концу строительства должна появиться возможность заказать отделку, но сколько это будет стоить, пока непонятно, потому что руководство ещё размышляет об этом. Ещё менеджер поведала об увеличенных оконных проёмах, (почти от пола), и французских балконах. 

   

Однако настал черёд и каверзных вопросов. На форумах я читала жалобы на отсутствие уличных парковок и на шум от проходящей рядом железной дороги. Сложности со стоянкой менеджер подтвердила. Около дома есть лишь небольшой закуток на 3-4 автомобиля, но сказала, что можно оставлять машину во дворе соседнего дома, у ресторана «Шарапов» или у гаражей неподалёку. Однако лучше всего, конечно, приобрести паркинг. Цена вопроса – от 1,5 до 1,7 млн.р. Кстати, в группе ЖК «Усадьба на Ланском» «в Контакте», есть вот такая схема, из которой понятно где застройщик предлагает оставлять машины. 

 

А вот шума менеджер призвала не бояться. Сказала, что неоднородный ландшафт и улучшенная шумоизоляция здания подавят посторонние звуки, и электричек слышно не будет. Неудобства скорее доставят трамваи под окнами, но при закрытых окнах и они не должны мешать.

 

Разобравшись с этим, стала расспрашивать про компанию. Менеджер сказала, что, действительно, застройщик работает на рынке уже 19 лет, но с 2011 года ничего не строил, потому что занимался другими видами деятельности. Однако в 2015 вернулся к старому. Разработал этот проект, ещё один (Ingria Tower), думает над «Ленинградским кварталом» в Севастополе, так что опасаться нечего: компания сильная, на ногах стоит уверенно, чего только стоит факт отсутствия кредитных средств в строительстве «Усадьбы». 

   

Оформляется сделка по 214-ФЗ. И при сотрудничестве с застройщиком напрямую, основную часть суммы вы можете внести в течение месяца после регистрации договора. Для «подстраховки» «С.Э.Р.» просит самый минимум (10%). А вот при работе с банками, возможно, придётся вносить всю сумму на аккредитив, потому что некоторые из них по-другому не работают. Но выбор у дольщиков есть. Объект аккредитовали: Сбербанк, ВТБ24, «Санкт-Петербург», «Россельхозбанк» и «Глобэкс». Условия каждого из них вы найдёте на сайте проекта. Можно купить квартиру и в рассрочку. Она беспроцентная и действует всего от 10%. Правда, платежи некоторым дольщикам покажутся неподъёмными, поскольку оплатить квартиру нужно до 2 квартала 2018 года. Это может быть интересно, только если не хватает совсем чуть-чуть. Приятным бонусом станет 10% скидка на первый взнос. При полной оплате, кстати, делают скидку на всю сумму. 

   

Что ж, договор у меня тоже вопросов не вызвал, а рассказы менеджера только подзадорили моё воображение, так что сразу после встречи я отправилась посмотреть на «Усадьбу на Ланском». 

 

В приветственном слове архитектора «Усадьбы» говорится о гармоничном расположении дома между историческим центром, КАДом и ЗСД. И на первый взгляд с этим сложно не согласиться. Направо поедешь – в центр попадёшь, налево – на КАД выйдешь, назад – к ЗСД дорога выведет. Но добраться до всех этих мест быстро можно только в одном случае – если не будет пробок. А когда у нас теперь их нет… К тому же проспект Энгельса связывает центр со многими другими района города, а потому частенько стоит наглухо. И в комментариях на форумах об этом пишет едва ли не каждый второй.

 

А вот о сложностях с инфраструктурой не пишет никто. Хотя, пока я гуляла по окрестностям, не увидела ни одного магазина, садика или школы. Конечно, они тут есть. Район-то старый, обжитой. И на Яндекс Картах, уже дома, я нашла множество объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, (правда о всего придётся немножечко пройтись). И всё же оно того стоит! Жить в усадьбе окружённой садом – настоящая роскошь. Как приятно прогуляться вечером в зелёной тиши, покормить уточек в озере, подышать свежим воздухом. 

 

К недостаткам локации я бы отнесла разве что удалённость метро. ЖК «Усадьба на Ланском» стоит между четырьмя станциями, но до каждой порядка двух километров. Ближе всего находится «Лесная», и пешком до неё можно дойти минут за 20-25.

 

Учитывая, все достоинства ЖК «Усадьба на Ланском» найти ей конкурентов оказалось сложно. И всё же кое-кого я отыскала. 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Дом у берёзового сада	Эльба	3 кв. 2016 г.	46 кв.м.	6.1 млн.р.
Шерлок Хаус	Glorax Development	2 кв. 2017 г.	51 кв.м.	5.2 млн.р.
Leningrad	Лидер-Групп	1 кв. 2019 г.	49 кв.м.	4 млн.р.
Усадьба на Ланском	С.Э.Р.	2 кв. 2017 г.	49 кв.м.	5.9 млн.р.

 

Все эти объекты находятся в Выборгском районе Петербурга, но сосредоточены чуть дальше, за «Удельной» станцией метро. При этом все из них находятся в непосредственной близости от парков и относятся к категории бизнес-класса. Некоторые даже стоят дешевле. Однако при прочих равных, «Дом у берёзового сада» выглядит проще, и в нём нет квартир больше 103 кв.м. Просторных вариантов не нашлось и в «Шерлоке», там выбор заканчивается на 84 кв.м., а ещё жильё передают без внутренних стен, так что в итоге покупка обойдётся намного дороже. В  ЖК Leningrad всё хорошо с метражами, но всё плохо с размерами: 25 этажей и тысяча квартир тянут скорее на «комфорт», нежели на «бизнес». Однако я ни в коем случае не отговариваю. Это дело вкуса. Почитайте наши обзоры на эти комплексы и, возможно, вы влюбитесь в них без оглядки: ЖК «Шерлок Хаус» и ЖК Leningrad.

 

Жилой комплекс «Усадьба на Ланском» оказался не самым дешёвым объектом бизнес-класса, но, на мой взгляд, самым соответствующим этому статусу. Архитектура, технологии, расположение, планировки – всё здесь радует глаз. А уж роскошный сад у дома влюбляет в этот проект окончательно и бесповоротно. И если учесть все эти факторы, то и цена уже не кажется такой высокой. Однако нет в этом мире ничего идеального. И здесь к недостаткам можно отнести слишком близкое расположение к дороге и частые пробки.