На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Несмотря на то, что подмосковный район Железнодорожный для меня, что называется, не ближний свет, я каждый раз с удовольствием берусь за обзор новостроек этой части г. Балашиха. В первую очередь потому, что туда удобно добираться – сел на электричку на Курском вокзале, и через полчаса уже на месте, до некоторых столичных районов порой так быстро не доехать. Во-вторых, сам по себе район, мне лично, очень симпатичен: уютный, развитой, довольно ухоженный. Ну и самое главное – это доступные цены на квартиры в новостройках Железнодорожного, которые дают нам возможность присмотреться к жилью более высокого класса, или даже  позволить себе  дополнительную  комнату. Причем, совершенно необязательно доступный и интересный вам вариант окажется на окраине города.  Возьмем, к примеру, Жилой Квартал «Столичный», расположенный по соседству с центром округа, рядом с Пестовским парком.

 

Участок застройки занимает 36,5 Га и находится в микрорайоне Саввино, в треугольнике Безымянной, Загородной и улицы Калинина. Может быть, местные жители и высмеют мои слова, относительно того, что Квартал расположен не на окраине, но для меня, столичного гостя,  расстояние до центра  и железнодорожной платформы, которое пешком можно преодолеть за 15-20 минут – вовсе не расстояние. Другой вопрос, что основная часть территории будущего комплекса пока что представляет собой чистое поле и больше напоминает сельскую местность. 

 

Но в южной части участка застройки в начале лета 2016 года можно было увидеть две монолитно-кирпичные «башни» высотой в 17 этажей (корпуса 7 и 8). А еще здесь ведутся фундаментные работы на месте будущих корпусов №2 и 4.

 

Со временем на этом поле будет возведен квартал, состоящий из 12-ти жилых корпусов, детского сада для 220 малышей, школы на 900 учащихся, различных объектов торговли и сервиса, которые разместятся на первых этажах жилых зданий.  На территории обустроят места для отдыха детей и взрослых, и даже стадионы. Вопрос с парковкой автомобилей здесь будет решен строительством наземного многоуровневого паркинга, стоимость машиномест в котором составит от  300 тыс. рублей. 

 

Строительство ведется в две очереди.  Первая, состоящая из шести корпусов,  будет завершена к четвертому кварталу 2018 года. Эта очередь делится на три этапа: до сентября 2017 года планируется ввести в эксплуатацию 17-тиэтажные «башни» №7 и 8, спустя полгода – трехподъездные  дома № 2 и 4 (тоже высотой в 17 этажей), и в сентябре-октябре 2018-го сдадут корпуса 1 и 3.  Эти два корпуса будут как бы обрамлять Квартал со стороны улицы Калинина, и их конфигурация  окажется посложнее. Оба имеют форму буквы «Г», корпус  №1 состоит из восьми секций переменной этажности – от 6 до 15 этажей, а в третьем корпусе  пять секций от 12 до 15 этажей. Такая задумка архитекторов не только позволит жителям корпусов, расположенных внутри  Квартала иметь более широкий обзор из окон, но и положительно скажется на инсоляции, ведь дома стоят достаточно плотно. Как, впрочем, почти  во всех современных микрорайонах и  многоэтажных жилых комплексах.

 

К 2023 году здесь будет построено еще 12 жилых корпусов, еще одна школа и садик, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и торговый центр с кинотеатром.  Одним словом, планы у девелопера грандиозные. 

 

А Девелопером ЖК «Столичный» выступает компания холдинга «Базовый Элемент» –  «Главстрой Девелопмент» (https://www.glavstroy.ru/). Эта организация основана в 1995 году, в числе реализованных ею проектов  -  два  жилых  комплекса в Москве, два – в Подмосковье, а также объекты в городах Ярославль и Сочи. К слову, возведением Олимпийской деревни в Сочи  занимался как раз «Главстрой Девелопмент». 

 

Официальный застройщик Проекта, имя которого фигурирует в исходно-разрешительной и прочей документации – это ООО «Главстрой-СПб». Организация зарегистрирована в Санкт-Петербурге в 2006 году и в составе учредителей имеет ООО «Главстрой – Инвест» и компанию «КЛЕР ПАТТЕРНС ЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛТД.», зарегистрированную на Кипре.  В течение трех лет, которые предшествовали началу строительства ЖК «Столичный», компания–застройщик  участвовала в строительстве нескольких жилых объектов в Северной столице. Все эти объекты перечислены в проектной декларации, размещенной на официальном сайте ЖК «Столичный». Привожу ссылку на документы https://100lichny.ru/about/docs/,  потому как на главной странице официального сайта ЖК мы не найдем соответствующего пункта меню. Для того чтобы ознакомиться с документами, необходимо будет зайти в раздел «О проекте» и там уже искать  нужную закладку. 

 

В целом сайт показался мне довольно информативным и эффектным. Здесь можно совершить виртуальный тур https://100lichny.ru/about/dynamics/ по стройплощадке, а заодно и взглянуть на окрестности.  Но все же, в первую очередь, внимание пользователя привлечет баннер, на котором указана цена квартиры с отделкой, а точнее квадратного метра, который здесь стоит от 56 тыс. рублей.

 

Все квартиры в ЖК «Столичный» продаются с чистовой отделкой и подведенными инженерными коммуникациями. Покупатель может выбрать один их трех вариантов отделки, представленных в разделе «Квартиры»:  «классические сочетания», «благородное дерево» и «современный контраст».  Нет, мы не увидим здесь линолеума толщиной с тетрадный лист и обоев «а-ля семидесятые», для отделки пола планируется использовать  ламинат и плитку, для стен – текстурные обои из вспененного винила на бумажной основе. Потолки будут окрашены водоэмульсионной краской. Санузел оборудуют сантехникой, стены туалета и ванной на всю высоту выложат плиткой (комбинация из разных тонов).  Не забудут здесь и о межкомнатных дверях и металлической входной двери, а на окнах установят двухкамерные стеклопакеты. Высота потолков в квартирах составит аж три метра.

 

В июне-июле 2016 года  в  продаже были представлены квартиры  в 7 и 8 корпусах, а также  во второй и третьей секциях корпусов №№ 2 и 4. В них мы видим только одно- и двухкомнатные варианты площадью от 31,01 до 69,1 кв. метров. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Столичный»

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей.
Однокомнатные	31,01 - 40,47	1,999 - 3,387
Двухкомнатные	55,0 – 69,1	3,348 - 4,713

Все квартиры имеют типовую планировку. В «башнях» однокомнатные практически все одинаковой площади, «двушки» же немного отличаются друг от друга и планировкой, и квадратурой. 

 

Как видно на схеме, на этаже есть четыре кладовки. 

 

В корпусе №2  «двушки» представлены только в третьей секции, а в первой и во второй – лишь однокомнатные.  

 

Сложно сказать, чем руководствовались проектировщики, но можно предположить, что этот корпус будет схож с муравейником: в первой и во второй секции на каждом этаже по семь «однушек». Одна из них на поэтажном плане (32,42 кв. м) показана без межкомнатной перегородки, иначе говоря, это будет студия с двумя окнами. Часть однокомнатных  квартир в этой секции представлены в виде евродвушек. Авторы проекта решили поменять местами кухню и комнату, что дает возможность будущим жильцам иметь кухню-гостиную  площадью  почти 16 «квадратов» и небольшую спальню. 

 

Первая секция корпуса №4 тоже рассчитана лишь на холостяков, а во второй уже появляются линейные двухкомнатные квартиры. Третья секция полностью состоит из  двушек.  Здесь, кстати, есть квартиры с окнами на торцевой стороне дома, из которых откроется вид на пруд, находящийся за частным сектором.

 

В каждом подъезде предусмотрено по два лифта – грузовой и пассажирский. На мой взгляд, в «башнях», в которых на каждом этаже по десять квартир, в час-пик лифт придется ждать довольно долго. 

 

Во входных группах предусмотрено место для консьержа (с санузлом), комната для хранения колясок и велосипедов, а также помывочная – мало ли, колеса у детского велосипеда запачкались, или малыш после игры в песочнице захотел срочно съесть печеньку. 

 

Отправляясь на поиски отзывов в Сети о ЖК «Столичный», я в первую очередь захожу на официальный форум будущих жильцов Комплекса. Здесь, в принципе, царит благодушие в отношении Проекта: хвалят масштаб, расположение, доступные цены. Но есть и довольно пикантные сообщения. Один из участников поделился информацией о том, что у Застройщика не очень то и дружеские отношения  с администрацией города, а точнее, с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный. При этом «плохим парнем» здесь, судя по всему, является как раз не Застройщик, как это часто бывает, а сам Комитет. Дело в том, что в конце 2012 года власти заключили с компанией «Главстрой- СПб» договор аренды на землю на немалую сумму, а спустя пару месяцев повысили ставку аж в пять раз. Застройщик, конечно же, к таким переменам оказался не готов, и Комитет обратился к правосудию. 

 

В случае с первым иском Комитета суд принял  сторону Застройщика, потому как арендодатель был не вправе поднимать арендную плату чаще, чем раз в год.  В 2015 году Комитет опять подал на Застройщика иск с требованием выплатить ему большие миллионы,  да еще и пени в придачу, но арбитражный суд все же решил, что этот иск должен быть удовлетворен частично, и предписал Застройщику выплатить лишь сравнительно небольшую сумму за просрочку арендного платежа. Решение суда https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/74b1aec8-7c5f-451e-8994-79e721d04d7d/A56-75541-2015_20151208_Reshenie.pdf находится в свободном доступе. Конечно же, хорошо то, что хорошо кончается, но у меня появилась тревога за судьбу Проекта: не захочет ли город отыграться на Застройщике  еще каким-нибудь образом?

 

В этот раз я изменила своей привычке ездить на электричке, потому что менеджер Компании посоветовал мне воспользоваться корпоративным транспортом, который встречает потенциальных клиентов возле станции метро «Новокосино» или на ж/д станции «Железнодорожная». 

 

Офис продаж расположен недалеко от стройплощадки, по адресу: ул. Пионерская, д. 29А.

 

Он  находится на втором этаже,  над магазином известной торговой сети, вход со стороны ул. Луговая. 

 

Здесь меня встретил руководитель отдела продаж компании «Главмосстрой-недвижимость» по имени Александр (именно с ним я разговаривала накануне). Указанная компания занимается реализацией квартир, от «Главстрой девелопмент». Помещение офиса мне показалось довольно аскетичным, но все же уютным.  Правда, сотрудники были безразличны ко всему, они явно устали, и только один Александр был несказанно рад моему присутствию. Без лишней навязчивости он выведал все о моих  запросах и возможностях, без запинок дал консультацию по ЖК «Столичный», показал макет Проекта.

 

И макет квартиры, расположенной  в одной из «башен».

 

А еще участок застройки, вид на который открывается из окна офиса.

  

Этого мне показалось  недостаточно и я решила пройтись до стройплощадки. 

 

Вдоль улицы Калинина предстает не самая живописная картина, судя по всему, здесь недавно снесли какие-то гаражи или торговые палатки, а мусор убрать забыли. 

  

Напротив строящихся корпусов – еще  один магазин. 

 

И жилой сектор с садиком и школой. 

 

Что касается внешней инфраструктуры, то ее нельзя назвать бедной. В шаговой доступности найдется минимум четыре садика и две школы, сетевые магазины на разный вкус и кошелек, большой стадион.

 

Рассмотреть строящиеся корпуса вблизи пока сложно, мешает забор и мусор вокруг.

 

Кое-как мне удалось перепрыгнуть через мусорные кучи, но все же снимать пришлось, используя зум фотоаппарата. 

 

Захотелось сделать и исторический снимок чистого поля, которое до 2023 года будет полностью застроено многоэтажками.

 

Менеджер поделился информацией, что в планах Застройщика освоение и территории около пруда, за частным сектором. Но там уже появится жилье более высокого класса.

 

Однако мне лично гораздо более интересно актуальное предложение. Забронировать приглянувшуюся квартиру можно по телефону, отправив по электронной почте копию паспорта. Далее необходимо будет заключить Договор Долевого Участия (ДДУ, 217-ФЗ), который подлежит обязательной регистрации в рег.палате. За услугу оформления Договора Компания возьмет с покупателя 20 тыс. рублей. 

 

При взносе от 40% стоимости можно получить беспроцентную рассрочку сроком на 6 месяцев. Либо на год, но уже под 12%. В этом случае первоначальный взнос может быть и 30% от стоимости. Гораздо интереснее взять ипотеку в банке «Глобэкс», который предлагает кредитование под 10% годовых. Кроме указанного банка можно рассмотреть и другие, перечень которых приведен на сайте https://100lichny.ru/mortgage/mortgage/. Но перед подачей заявки на ипотеку, все же следует изучить предложения соперников компании «Главстрой Девелопмент».

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в г.о. Железнодорожный и г. Балашиха Московской области

 

Название ЖК	Расстояние от ж/д платформы	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Столичный»	20 мин. пешком	40,5	3,387	3 квартал 2017 года
«Центр +»	12 мин. пешком	40,0	2,914	сдан
«Центр 2» (панель)	15 мин. пешком	42,0	3,400	сдан
«Ольгино Парк» (панель)	12 мин. пешком	37,0	2,712	3 квартал 2016 года
«Новое Павлино»	20 мин. на транспорте	39,0	3,300	сдан

 

Рассмотренный Проект кажется мне оптимальным для тех, кто рассматривает покупку квартиры в Железнодорожном. На мой взгляд, ЖК «Столичный» подойдет всем категориям покупателей. Это и семьи с детьми, и молодые пары, с ограниченным бюджетом, но с большим желанием иметь отдельное жилье в перспективном месте, и пенсионеры, коим важно соседство с парком и доступными магазинами. Не будем забывать и о молодых энергичных покорителях столицы, ведь квартиру здесь можно купить всего лишь (это я как заевшаяся москвичка говорю) за два миллиона, а добираться отсюда до Москвы не так уж и далеко.  

 

Стоимость квартир в ЖК «Столичный» не выбивается из средних показателей по городу, расположение довольно удачно, как относительно центра и ж/д платформы, так и относительно альтернативных объектов инфраструктуры и парка. Да, получения ключей придется подождать, но этими ключами мы откроем дверь квартиры, полностью готовой к проживанию. Масштаб Проекта предусматривает богатую социальную и прочую инфраструктуру, но в то же время становится очевидным, что желающим жить в тихом спокойном комплексе, где все жители знают друг друга по имени, или хотя бы в лицо, придется рассмотреть другой вариант. 

 

Несмотря на то, что на момент написания обзора в продаже были только одно- и двухкомнатные квартиры в основном типовой планировки, мне бы хотелось отметить разнообразие предложений, ведь здесь мы видим и студии, и евро-двушки, а двухкомнатные представлены во всех классических вариантах: линейные, распашные и угловые. 

 

О том, каким будет качество отделки пока можно судить лишь на словах. Мне же хотелось бы вернуться сюда через год и убедиться в том, что действительность соответствует изображениям на компьютерных рендерах. 

 

Вызывает доверие и компания-девелопер, а ее стойкость перед натиском местной администрации просто восхищает. Хочется верить, что власти Железнодорожного все же оставят Компанию в покое и дадут ей возможность спокойно строить для нас доступное и удобное жилье, не отвлекаясь на судебные тяжбы. 

 

Специально для портала "Все новостройки"