На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Общеизвестно, что жилье с видом на реку или озеро всегда окажется на существенный процент дороже квартиры или дома, имеющего иные видовые характеристики. Кроме того, жилые объекты, находящиеся на берегу, в большинстве случаев относятся к высокому классу, недоступному среднестатистическому горожанину, вне зависимости от того, на какую сторону выходят окна квартиры. Но как же быть тем, кто мечтает пить утренний кофе, взирая на водную гладь, но при этом не является миллионером или наследником удачно расположенного жилья? Сложный вопрос. Но можно, например, рассмотреть для проживания место, в котором реки или озера занимают существенную площадь. Нет, я не предлагаю перебираться в Карелию или в Финляндию, но приглядеться к городку Старая Купавна, расположенному в Ногинском районе Подмосковья будет вполне уместно. Итак, знакомимся с новым Жилым Комплексом комфорт класса «Пеликан», который строится в поселке Рыбхоз, в нескольких десятках метров от каскада озер. 

 

Старая Купавна находится в 19 км от Москвы по Горьковскому шоссе, или в 20 км по Носовихинскому. Поселок Рыбхоз, на территории которого возводится ЖК «Пеликан», хоть и далек от центра города, но занимает достаточно выгодное положение с точки зрения экологии и транспортного сообщения. Первый фактор, определяется, конечно же, тем, что рядом находится  реликтовое озеро Бисерово и водохранилища Бисеровского рыбокомбината, а второй – относительной близостью к железной дороге Курского направления. В самом городе нет ж/д платформы, ближайшая – станция Купавна – находится в 15 минутах езды на маршрутке. Поселок же расположен на пути в Старую Купавну, путь сюда займет минут 8-10. 

 

Но такая локация имеет и свои недостатки. Выбирая поселок в качестве постоянного места жительства, нужно быть готовым к тому, что здесь нет и в ближайшее время не появится детский сад, школа, поликлиника, сетевые продуктовые магазины и другие объекты инфраструктуры, необходимые для комфорта. За перечисленными «благами цивилизации» необходимо будет ездить в город. Поэтому ЖК «Пеликан» скорее можно назвать дачей – пусть без огорода, но с такими важными элементами городского комфорта, как водопровод, канализация и отопление.  Причем именно появление ЖК «Пеликан» обеспечило жителям поселка бесперебойное получение тепла и горячей воды, ведь Застройщик (ООО «Авангард-Кубинка») взвалил на свои плечи ремонт местной котельной и замену оборудования с переводом системы отопления с мазута на газ.

 

Жилой Комплекс, который состоит из трех корпусов высотой в три этажа, строится на границе между малоэтажными многоквартирными домами и дачами, и является, в общем-то, неудобством как для первых, так и для вторых. Еще зимой местные жители, замерзая в своих квартирах, опасались, что появление новых домов совсем погубит местную котельную, и даже протестовали против строительства, но, как говорится, нет худа без добра. По крайней мере, сегодня отсутствие оскорбительных надписей на строительном заборе говорит именно о терпимости соседей в отношении будущего Жилого Комплекса.

 

Корпуса ЖК «Пеликан», сдача которого запланирована на конец 2016 года, строят по монолитной технологии. Наружные стены будут выполнены с применением системы вентилируемых фасадов и облицованы фиброцементными панелями. Крыша – неэксплуатируемая, то есть здесь нельзя поставить шезлонги и загорать, взирая на озеро, чего, конечно, хотелось бы. Первый корпус состоит из двух секций, второй – из трех, третий же корпус будет одноподъездным. Проектом предусмотрено обустройство проездов с двухслойным асфальтобетонным покрытием, организация детской игровой площадки и места для отдыха взрослых, а также обустройство открытых автомобильных стоянок. Кстати, асфальтированная дорога со стороны частного сектора – еще один бонус, который получат местные жители и дачники. 

 

Особенностью домов является то, что часть квартир, расположенных на первом этаже, имеет отдельный вход, возле которого при желании можно поставить собственную лавочку или песочницу для ребенка. Однако собственностью жильца этот кусочек придомовой территории стать не сможет. Земля, на которой ведется строительство, принадлежит Застройщику на основании договора аренды с ООО «Купавинские Тепловые Сети».  

 

Компания «Авангард-Кубинка», существует около десяти лет и с первого года своей работы входит в группу компаний «СК «ОЛИМП».  За эти годы Компания успела реализовать ЖК «Полет» в подмосковной Кубинке, а в настоящее время, кроме строительства рассматриваемого нами Проекта, занимается реализацией ЖК «Жемчужина» здесь же, в Старой Купавне. 

 

В проектной декларации, размещенной на официальном сайте https://dompelican.ru кроме Застройщика, который обозначен здесь как инвестор-заказчик, указан еще один участник с такой же ролью – ООО «СУ-77». В багаже этой компании – ряд промышленных предприятий,  реконструкция котельной и теплосетей в Новогородской области, а также строительство очистных сооружений в Старой Купавне. Эта же компания является генеральным подрядчиком Проекта.   

Нашему вниманию предлагаются одно-  и двухкомнатные квартиры свободной планировки, площадью от 30 до 64 кв. метров по цене от 1,7 млн. рублей. Подчеркну, что такие цены действовали в середине лета 2016 года.  Количество квартир – 129, и однокомнатные составляют две трети от общего числа. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Пеликан»*

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	30,6 – 40,2	1,744 – 2,191
Двухкомнатные	57,1 – 65,1	2,983 – 3,525

 

*- цена указана с учетом скидки, июль 2016

 

Квартиры наименьшей площади, расположенные в третьем корпусе, самые настоящие студии, хотя Застройщик и не относит их к этой категории. Здесь два окна, но вытянутая  форма жилья не позволит распланировать пространство как в классической «однушке». В квартирах с отдельным входом предусмотрен тамбур, который на схеме можно запросто перепутать с лоджией. Кухни в таких квартирах представляют собой ниши, гостиные – проходные.

 

В первом и во втором корпусах  вход в «однушки» расположен со стороны улицы – идеальный вариант для тех, кто хочет пореже видеться с соседями.

 

1 и 2 корпус, 2 секция, 1 этаж

 

Посмотрим, как меняется планировка квартир на втором и третьем этажах.

 

1 и 2 корпус, 2 секция, 2 и 3 этаж

 

В третьем корпусе «двушки» с отдельным входом имеют более удобную планировку. Здесь и окно есть в кухне, и комнаты изолированы. 

 

3 корпус, 1 этаж

 

3 корпус, 2 и 3 этаж

 

Квартиры передаются покупателям без отделки. Система водопровода и канализации пройдет по стояку, без разводки. Электричество доведут до внутриквартирного щитка. На окнах установят двухкамерные стеклопакеты ПВХ, а балконы будут иметь панорамное остекление. Несмотря на малую этажность, плиты в квартирах будут не газовыми, а электрическими. При желании можно заказать отделку от Застройщика. Например, ремонт в однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров обойдется в 490 тыс. рублей. Сюда войдет отделка стен и потолка, укладка ламината и плитки, установка дверей и сантехники. На выбор заказчика будет предложено несколько вариантов отделки. Такой опцией следует воспользоваться не только тем покупателям, которые не желают «заморачиваться» ремонтом, но и тем, у кого поджимают сроки, ведь к отделке Застройщик приступит сразу после приемки дома госкомиссией. Передача ключей покупателям планируется в ноябре-декабре 2016 года, а к отделке квартир приступят несколько раньше. 

 

Отсутствие трехкомнатных квартир в ЖК «Пеликан», как мне кажется, объясняется тем, что жилье в этом месте едва ли выберут семьи с детьми. Очевидно, что клиентами Застройщика станут пенсионеры, а также семьи, желающие приобрести загородное жилье, но не имеющие возможности купить и содержать дачу. Об этом же говорят и обитатели форумов: многие рассматривают квартиру здесь как место для отдыха. Особенно заметно оживление среди любителей порыбачить и искупаться. Но, насколько я знаю, в ближайшем к дому водоеме вылов рыбы запрещен, ведь это водохранилище рыбхоза. Купаться же можно в расположенном неподалеку карьере, куда в жару съезжаются желающие отдохнуть у воды и освежиться. 

 

Именно из таких компаний состояла добрая половина вагона электрички, в которой я добиралась до станции Купавна. Все ехали с ковриками, мячиками и прочими атрибутами пляжного отдыха, я же отправилась на свидание с менеджером отдела продаж. 

 

От Курского вокзала путь занял около 40 минут. Выходим из первого вагона, перебираемся через пути, и перед нами маршрутка 37, которая следует до Старой Купавны через поселок Рыбхоз. 

 

По дороге оцениваю местные красоты. 

 

 

Выхожу на остановке «Рыбхоз».  

 

Рядом с остановкой – магазин. 

 

В поселке царит тишина, людей не видно совсем.  С трудом я догнала тетеньку, которая вместе со мной вышла из маршрутки, и спросила, как пройти к Новостройке. Местная жительница довольно нелицеприятно отозвалась о Жилом Комплексе (не представив конкретных аргументов), но дорогу все же указала.  

 

Комплекс расположен примерно в ста метрах от остановки. Между Новостройкой и магазином – небольшой сквер с детской площадкой. 

Пересекаю сквер, обхожу жилой дом и передо мной предстает стройплощадка. 

 

Я не тороплюсь в офис, а предпочитаю сначала прогуляться по поселку. 

 

Как и говорилось выше, инфраструктура, как торговая, так и социальная, здесь бедна. Рядом с будущим комплексом есть отделение почты, размещенное в каком-то вагончике, парикмахерская, еще один магазин, кафе и аптека. 

 

Кроме старого жилого фонда в поселке есть и современные дома, построенные на средства Рыбокомбината, расположенного по соседству. 

 

Ближе к шоссе есть фирменный магазин рыбного хозяйства, куда за свежей, соленой и всякой-разной рыбкой приезжают любители со всего района.

 

В непосредственной близости к стройплощадке расположена котельная, о которой шла речь выше.

 

Посмотрим на окружение будущего Комплекса. С севера и северо-запада – жилые дома. Асфальтового покрытия возле этих домов нет. Интересно, как тут обстоят дела в межсезонье? 

 

Заметно, что жители заботятся о своих домах и прилегающей территории. Но заметно и то, что местная «коммуналка» пережила упадок. 

 

Соседи с  северо-востока – котельная и гаражи. 

 

Обхожу забор стройплощадки со стороны котельной и вижу дорогу, ведущую к воде. 

 

С южной и юго-западной стороны к ЖК «Пеликан» примыкает частный сектор. 

 

Нагулявшись вдоволь, я отравляюсь в офис продаж. 

 

Несмотря на внешнюю невзрачность, в офисе царит чистота и уют, везде порядок, на всех горизонтальных поверхностях обилие ухоженных комнатных  растений. Здесь трудится менеджер Дарья и, видимо, интерьер офиса – ее рук дело. Девушка оказалась очень приятным собеседником, разговор был очень комфортным и скорее напоминал дружеские посиделки. 

 

Дарья предложила мне несколько вариантов квартир, описала их особенности, ответила на мои вопросы и повела на экскурсию по стройплощадке. Единственное, что мне не понравилось – отсутствие строительных касок для клиентов. Хотя, те немногочисленные рабочие, которые трудились в этот день, тоже оказались без касок. 

 

На стройке царила тишина, которая через некоторое время была нарушена ударами кувалды – один из рабочих монотонно делал свое скромное дело. Как сказала Дарья, у строителей в этот день был выходной, поэтому техника молчала. 

 

Корпус №1 имеет самую низкую степень готовности. 

 

В корпусе №2 начали выкладывать стены. 

  

А в третьем приступили к облицовке.  

 

Мне было очень любопытно, как выглядит отдельный вход в квартиры. Но пока составить представление довольно сложно. Как мне показалось, вход в квартиры расположен на довольно низком уровне. 

 

Вместе с Дарьей я поднялась на второй этаж корпуса №2. Экскурсия становилась все более экстремальной.

  

Отсюда довольно плохо просматривается водоем. А вот с третьего этажа – гораздо лучше.  

 

Если судить о качестве строительства, то каких-то серьезных нареканий оно не вызывает. Блоки уложены довольно ровно, плиты и пилоны –  без видимых дефектов. 

 

Что меня смутило, так это толщина наружной стены – сантиметров десять. Кажется, стены такой толщины я видела только в хрущевках, которые сейчас массово сносятся на территории Москвы. 

 

На мой взгляд, даже с учетом того, что здесь будет утеплитель и облицовка, стена окажется тонковата. 

 

Подробный фотоотчет о ходе строительства можно увидеть и на официальном сайте Проекта (https://dompelican.ru/gallery). Здесь же удобно будет изучить планировки, узнать цены и ознакомиться с документацией. Сайт достаточно скромен, но первичную информацию мы получим. Здесь же есть ссылка https://archdevelopment.ru/ на ресурс компании-партнера, занимающейся отделкой квартир. Чего я не нашла на официальной страничке, так это информации о  банках-партнерах, готовых предоставить ипотеку. И только в разделе «Новости» можно увидеть информацию о том, что кредитование здесь предлагает Сбербанк. 

 

Как рассказала Дарья, квартиры в ЖК «Пеликан» реализуются по договору долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ), либо по договору переуступки, потому что часть квартир продает инвестор Проекта – ООО «Альтаир Эстейт». Стоимость квартир от Застройщика и от Инвестора одинакова. Подходящий вариант можно бесплатно забронировать на 7 дней. Далее с покупателем заключают ДДУ, который подлежит регистрации в рег.палате. За услугу оформления, а также за последующее получения Свидетельства о собственности с покупателя возьмут 30 тыс. рублей, которые не войдут в стоимость квартиры. В соответствии с Законом, договор подлежит обязательному страхованию. На момент моего визита (в июле 2016 года) действовала скидка при 100% оплате или покупке по ипотеке, но Дарья предупредила, что с сентября Компания планирует повышение цен. 

Перед тем, как заключать договор, следует взглянуть на альтернативные варианты. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в Ногинском районе Московской области

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Расстояние от МКАД	Срок сдачи
«Пеликан»	40,2	2,191	19 км	4 квартал 2016 года
«Калейдоскоп»	37,0	2,100	19 км	3 квартал 2016 года
«Новое Бисерово»	38,0	2,450	17 км	сдан
«Патио Парк»	47,4	2,843	23 км	2 квартал 2016 года

 

Подводя итог, мне бы хотелось еще раз подчеркнуть, что ЖК «Пеликан» едва ли подойдет семьям с детьми, если только не рассматривать квартиру здесь как сезонное жилье. Так же с осторожностью я бы советовала Проект пенсионерам, не имеющим личного транспорта. Я обратила внимание, что местные жители выходят из маршрутных такси с огромными пакетами с продуктами, и это красноречиво говорит о том, что местные магазинчики жителей поселка не удовлетворяют. Следует также учитывать, что из медицинских объектов в поселке есть только фельдшерский пункт, а за более серьезным обслуживанием придется ездить в Старую Купавну. Тем, покупателям, которые мечтают встретить старость с удочкой в руках, также следовало бы уточнить, где в этих местах разрешено ловить рыбу.

 

Настораживает и то, что котельная после ремонта еще не пережила ни одного полного отопительного сезона, а для меня, потенциального покупателя, важно знать, что перебоев с подачей тепла не будет. Тем более что толщина наружных стен ЖК меня не впечатлила. Что касается планировок квартир, то их можно смело отнести к классу эконом: площадь невелика, часть квартир имеет проходные комнаты. Вызывает сомнение и то, что дома буду сданы к заявленному сроку. Как видно, работы там еще очень много. Тут уж явно не до выходных на стройплощадке. 

 

Покупателям, которые рассматривают покупку квартиры или студии здесь как «далеко, без инфраструктуры, зато свой угол», следует также посчитать, во сколько обойдется дорога до Москвы, ведь только  проезд до платформы  на маршрутке за год «съест» около 20 тыс.  рублей.  Но, безусловно, крепкий здоровый сон в этом тихом и спокойном месте и отдых на берегу по выходным придаст сил и вдохновит на великие свершения в профессиональной сфере. А там, глядишь, и на коттедж на берегу удастся заработать. 

 

Специально для портала "Все новостройки"