ЖК «Летний сад»: о плодах пока судить рано
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Еще не так давно я опасалась, что на территории столицы вскоре не останется ни клочка земли, пригодного для строительства, и покупка квартиры в московской новостройке окажется за гранью реальности. Ведь точечную застройку не приветствуют ни власти, ни горожане, а массовый снос ветхого жилья потихоньку уходит в прошлое. Но сегодня во всю набирает обороты тенденция к застраиванию и развитию бывших и действующих промзон. И теперь мы видим, наиболее крупные и знаковые проекты возникают на территории некогда столь же крупных заводов, предприятий различного назначения и даже научно-исследовательских институтов. Как, например, в случае с институтом сельскохозяйственного машиностроения ВИСХОМ, на территории которого началось строительство современного жилого комплекса комфорт класса – ЖК «Летний сад».
Нынешний институт и будущий Жилой Комплекс расположены на севере столицы, на пересечении Дмитровского шоссе и улицы 800-летия Москвы. На момент написания обзора, в августе 2016 года, здесь еще существовало главное здание ВИСХОМ, а сотрудники института спокойно покуривали на крыльце.
.jpg)
Но у стен главного корпуса уже во всю велись фундаментные работы на месте будущих корпусов первой очереди строительства – 2А и 4А.
В скором времени здание Института все же снесут. Не знаю, имеет ли оно какую-то историческую или архитектурную ценность, но и само здание, и закрытый парк на его территории, и даже гаражи жителей района уступят место новому жилому комплексу. На участке площадью почти 13 Га запланировано строительство десяти жилых корпусов высотой 24 этажа с подземным паркингом, одного корпуса апартаментов, детского сада, школы и торгового центра. Дабы как-то компенсировать утрату парка (пусть жители там и не гуляли, но кислород деревья все же выделяют) застройщик благоустроит не только внутреннюю, но и прилегающую территорию со стороны Яхромского проезда. Здесь будут высажены деревья и кустарники, разбиты газоны и клумбы, организованы места для прогулок и отдыха. Но погулять и отдохнуть новоселы смогут не только здесь. Буквально в полукилометре от будущей новостройки находятся две парковые зоны с садами, фонтанами и детскими площадками, а также пруды с лодочной станцией.
Что касается транспортной инфраструктуры, то на сегодняшний день она незавидная – до ближайшей станции метро не менее 15-ти минут на общественном транспорте, и это без учета пробок. Зато в перспективе, практически под окнами новостройки, запланировано строительство станции метро «ул. 800-летия Москвы». Несколько раньше, в 2017 году, будет открыта станция метро «Селигерская», расположенная менее чем в полутора километрах от ЖК «Летний сад».
Срок сдачи корпуса 4А запланирован на 4 квартал 2018 года. Корпус 2А будет сдан спустя год, а полная реализация ЖК «Летний сад» состоится в 2020 году.
Корпуса 2А и 4А представляют собой монолитные дома с вентилируемыми фасадами пестрой расцветки. Собственно, благодаря по-летнему ярким элементам фасадов Жилой Комплекс и получил свое название – «Летний сад». Пожалуй, для Северного округа Москвы с его «приполярными» и «таежными» названиями улиц – то, что надо. Оба дома состоят из четырех секций. Архитектурной особенностью корпуса 2А, пожалуй, является то, что дом будто ударили сверху топором, оставив выемку.
Но такая находка авторов Проекта, которая будет применена также в корпусах 1А, 1Б и 3Б, внесет некоторую легкость в общую композицию и, вероятно, добавит солнечного света дворовой территории.
В Жилом Комплексе, территория которого окажется закрытой, будет применена ставшая уже традиционной для жилья этого класса система «двор без машин», во дворах обустроят детские игровые и спортивные площадки, места для прогулок и отдыха. Входы в подъезды, расположенные на уровне земли, без ступенек и пандусов, окажутся с двух сторон – со стороны двора и со стороны улицы. Входные группы будут отличаться просторными вестибюлями с панорамным остеклением. Вместо будки с окошечком (ведь именно так обычно выглядят места для консьержей) орагизуют стойку ресепшн. В подъездах становят импортные скоростные лифты (1 пассажирский и 2 грузопассажирских), спускающиеся в подземный паркинг.
Как будут выглядеть входные группы Жилого Комплекса, можно увидеть в готовых корпусах еще одного детища компании-застройщика – ЖК «Эталон Сити».
.JPG)
С компанией «Эталон-Инвест», являющейся застройщиком Проекта, мы имели дело не раз. Перу скромного автора сей статьи принадлежит обзор как вышеупомянутого комплекса, так и ряда других проектов: ЖК «Эталон-Сити» и «Башни Токио», ЖК «Золотая Звезда» и микрорайона «Изумрудные холмы».
Не поленюсь в очередной раз дать краткую характеристику компании-застройщика. «Эталон-Инвест» входит в состав крупного строительного холдинга – Группу Компаний «Эталон». Застройщик пришел к нам из Культурной столицы и вот уже более десяти лет активно занимается возведением жилой недвижимости в Московском регионе. Официальным застройщиком, чье имя фигурирует в проектной и прочей документации – ОАО «Управляющая компания «Дмитровская», единственным учредителем которой является заморская организация TRODAX LIMITED. Основные строительно-монтажные работы выполняет ООО «СПМ жилстрой» – один из подрядчиков ЖК «Изумрудные Холмы» и генеральный подрядчик ЖК «Золотая Звезда».
Следует сказать, качество строительства ЖК «Изумрудные Холмы» оценивается по-разному, но в свое время я вдоволь начиталась негативных отзывов (жалобы на строительные дефекты, существенное несоответствие площади заявленным характеристикам и т.д). Не будем бросать тень на ООО «СПМ жилстрой», потому как кроме этой организации в проекте значились и другие участники. Но, понятное дело, никто из них свои клейма на стенах не ставил, поэтому определить кто, где и как «накосячил», сможет только сам Застройщик, и едва ли он поделится этой информацией с нами.
В ЖК «Летний сад» нашему вниманию представлены одно-, двух- , трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 42,5 до 109,5 кв. метра, по весьма гуманной для заявленного класса и местоположения цене – от 5,741 млн. рублей.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Летний Сад»
|
Количество комнат |
Метраж, кв. метров |
Цена, млн. рублей |
|
Однокомнатные |
42,5 – 42,9 |
5,741 – 6,516 |
|
Двухкомнатные |
61,8 – 66,9 |
8,027 - 10,113 |
|
Трехкомнатные |
87,3 - 88,4 |
10,939 – 12,505 |
|
Четырехкомнатные |
109,5 |
14,927 – 15,063 |
Как видно, стоимость жилья в данном комплексе на уровне цен на квартиры в панельных домах, построенных лет эдак сорок назад, а то и ниже их. Но такая доступность объясняется, конечно же, сроком сдачи, ведь до получения ключей еще около 2,5 лет.
Планировки квартир в корпусах 2А и 4А будут отличаться. Но отличия касаются лишь габаритов жилья.
Однокомнатных квартир здесь мало. В корпусе 2А «однушки» мы увидим лишь в двух секциях, а в 4А – только в одной.
В доме 2А представлен единственный вариант «однушек».
В трехподъездном корпусе 4А однокомнатных еще меньше – лишь во второй секции. Они мало чем отличаются от вышеприведенного примера, но метраж квартиры здесь чуть больше – 42,9 кв. м.
Двухкомнатные квартиры представлены в двух вариантах – линейные и распашные. Квартиры наименьшей площади мы увидим в корпусе 2А и только со 2 по 16 этаж. Интересными покажутся «распашонки» во второй и третьей секциях с 16 по 24 этаж, в просторной прихожей которых есть небольшое окошечко, что очень необычно.
Наибольшую площадь среди двухкомнатных здесь имеют «линейки». Как, например, в корпусе 4А.
Среди трехкомнатных мое внимание привлекли квартиры, имеющие в плане форму прямоугольника. Такая квартира как бы поделена на общую зону и спальную зоны.
.png)
Но есть и такие распашонки:
Четырехкомнатные квартиры представлены в корпусе 4А с 10 по 24 этаж .
Квартиры будут сдаваться в свободной планировке. Высота потолков составит 2,75 метра.
На официальном сайте Проекта (https://etalonsad.ru) удобно подобрать квартиру по параметрам. Здесь же можно «прогуляться» по будущему Комплексу, используя разные точки обзора для выбора панорам. Это довольно яркий ресурс, здесь есть и галерея, и дневник стройки и другая информация, необходимая для знакомства с Проектом. Однако официальный сайт, как оказалось, нравится не всем.
.jpg)
https://pronovostroy.ru/
Изучая мнения форумчан в Сети, можно увидеть и жалобы на отсутствие пояснений к фотографиям дневника строительства. Но один из участников беседы дает ссылку на бюллетень строительства (https://www.lenspecsmu.ru/files/8241/bulleten_stro87_.pdf), где указано, что на 30 июня 2016 в корпусе 4А уже полностью разработан котлован, на 70% выполнено устройство свайного основания, на 20% выполнена бетонная подготовка, на 15% – забивка шпунта и на 10% - выполнена заливка ростверковой плиты. Ну а в корпусе 2А пока только ведется разработка котлована.
Острым вопросом для реальных и потенциальных покупателей является снос здания Института и медленные темпы работ.
.jpg)
https://pronovostroy.ru/
Причем перспектива сноса, по словам форумчан, является неудобным вопросом для представителей офиса продаж, которые, якобы игнорируют эту тему. Мне же менеджеры поведали, что снос корпуса обязательно состоится, но произойдет это не ранее, чем через полгода.
Как оказалось, у застройки есть противники. Оно и понятно – вдоль Яхромского проезда расположены гаражи, стоимость которых их владельцам никто не компенсирует. Лишатся местные жители и парковок. Подробнее с проблемой можно ознакомиться здесь https://sborovkov.livejournal.com/1035.html. Интересно также посмотреть запись митинга против сноса, опубликованного на известном видеохостинге (https://www.youtube.com/watch?v=Qt0Tg2LMA7A). Правда, митинг состоялся более двух лет назад и, судя по всему, его организаторы своей цели так и не достигли.
Тем не менее, в душе у меня поселяется некоторое чувство беспокойства относительно благополучия Проекта. С этим чувством я и отправилась на место.
До ЖК «Летний сад» добиралась от станции метро «Петровско-Разумовская» на маршрутном такси №378М. На сайте, к сожалению, я не нашла информации о том, как добраться до места будущей Новостройки, поэтому привожу еще несколько маршрутов, следующих от вышеуказанной станции: автобусы №№763, 763К, 167, 63, маршрутки №№134М, 735М, 294М, 179М, 167М, 665М.
Выйдя на ул. 800-летия Москвы, озираюсь по сторонам и вижу обилие строительных кранов. Но, как оказалось, они заняты вовсе не интересующим меня Проектом, а жилым комплексом «Город».
(3).jpg)
Офис продаж ЖК «Летний сад» расположен со стороны Дмитровского шоссе, слева от главного здания ВИСХОМ.
Строительная площадка находится справа от Института. За забором сложно увидеть происходящее на площадке.
(2).jpg)
Я не разглядела никакой строительной техники кроме экскаватора на месте будущего корпуса 2А. Краны вдалеке, повторю – с площадки соседнего ЖК.
Со стороны Яхромского проезда обзор, мягко говоря, затруднен.
Поэтому оставалось довольствоваться лишь фотографиями дневника стройки, размещенного на сайте https://etalonsad.ru/hod-stroitelstva.
В просторном и светлом офисе, меня встретила красивая молодая женщина, чей эффектный и безупречный внешний вид сначала навел меня на мысли, что сотрудница является директором Компании. Но Анна все же оказалась менеджером отдела продаж. Весьма приветливым и компетентным. Впечатлило меня и убранство офиса. Особенно панно из живых комнатных растений высотой метра в четыре.
Анна рассказала о Проекте, представила мне несколько вариантов квартир, разъяснила схему покупки, ответила на мои многочисленные вопросы и провела мини-экскурсию возле макета будущего Комплекса.
Вид на ЖК «Летний сад» со стороны Яхромского проезда:
Вид со стороны Дмитровского шоссе:
Как и сотрудники, с которыми я говорила по телефону, Анна заверила меня, что работы идут своим чередом, территория института будет освобождена зимой, а участок, на котором расположены гаражи, будет благоустроен на радость жильцам Комплекса и жителям района.
Говоря о схеме покупки, Анна рассказала, что здесь за услуги оформления берут 1% от стоимости квартиры. Хотя у меня была иллюзия, что если работа идет без посредников, то дополнительные платежи окажутся символическими.
Желающие купить квартиру в ЖК «Летний сад» могут устно зарезервировать подходящий вариант на сутки – двое. Далее с покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ), который после подписания обеими сторонами отправляется на регистрацию в рег.палату. И уже после этой процедуры покупатель вносит деньги за квартиру. При 100% оплате или покупке в ипотеку дают скидку 5%. Такая скидка возможна и при покупке в рассрочку. Но в этом случае она будет распространяться лишь на первый взнос, размер которого должен быть не менее 20%. При этом рассрочка является беспроцентной, а срок ее – до окончания строительства. Похожие условия действуют и при покупке машиноместа: первый взнос от 30% и далее равными платежами без процентов до завершения работ. Стоимость места в паркинге, кстати, составит 1 млн. рублей.
С перечнем банков, предлагающих ипотечное кредитование можно ознакомиться на сайте https://etalonsad.ru/about/ipoteka.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в САО г. Москвы
|
Название ЖК |
Метраж, кв. метров |
Цена, млн. рублей |
Срок сдачи |
|
«Летний сад» |
42,5 |
5,741 |
4 квартал 2018 года |
|
«Город» |
39,5 |
5,326 |
2 квартал 2018 года |
|
«На Базовской» |
39,0 |
5,350 |
сдан |
|
«Флотилия» |
47,0 |
7,650 |
4 квартал 2016 года |
Познакомившись с ЖК «Летний сад», я поняла, что делать какие-то выводы по поводу этого Проекта, мягко говоря, преждевременно. Безусловно, цена на данном этапе кажется привлекательной, да и ГК «Эталон» имеет неплохую репутацию, однако мне бы хотелось увидеть Проект в динамике, а еще лучше – дождаться сноса главного корпуса института.
В планах все выглядит очень интересно: закрытая территория, своя инфраструктура, близость к станции метро и к парку, удобные планировки квартир, благоустроенная территория, комфортные входные группы, паркинг и так далее. Небольшое количество однокомнатных квартир говорит о том, что основная часть населения Жилого Комплекса будет состоять из семей с детьми. Это также, вероятно, позволит избежать эффекта «муравейника».
Пожалуй, ЖК «Летний сад» можно назвать прекрасным местом как для семей с детьми, так и для других категорий покупателей, рассматривающих приобретение жилья комфорт класса по приемлемой цене. Очевидно, что Проект достоин внимания тех, кто рассматривает покупку квартиры здесь с целью дальнейшей сдачи внаем или для перепродажи. Я лично отношусь с доверием к Застройщику ЖК «Летний сад», но в данном случае предпочту взять небольшой тайм-аут и понаблюдать.
