ЖК «Две столицы»: от московского застройщика, в Московском районе, на Московском шоссе
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Существует несколько способов сэкономить при покупке квартиры. И одним из лучших мне кажется выбор начинающего застройщика. Только новичок новичку рознь. Один строит свой первый дом, а другой уже 101, но впервые – в Петербурге. И если приобретение метров у первых – это покупка кота в мешке, то у вторых – удачное вложение. Вы берёте дешевле только потому, что застройщик нарабатывает себе репутацию на новом рынке, но при этом знаете, что он работает качественно и пунктуально. Ну, или хотя бы можете это проверить. И именно этим мы сегодня и займёмся – на петербургский рынок выходит один из крупнейших девелоперов страны – компания «Мортон». Она хорошо известна в Москве, и, вероятно, скоро прославится у нас, но пока этого не произошло есть шанс купить отличную квартиру по минимальной цене. По крайней мере, ожидания именно такие, а оправдаются ли они – проверим.
О проекте
.jpg)
Жилой комплекс с символичным названием «Две столицы» возводят на месте бывшего мясокомбината «Самсон». Милицейского адреса этой точке ещё не присвоили, но в проектной декларации есть строительный: Московское шоссе, участок 311, юго-восточнее дома 13 корпус 2А по Дунайскому проспекту. Впрочем, это едва ли облегчит поиски нужного места – территория у завода большая, а ближайшие дома далеко. Так что о точном расположении лучше предварительно справиться у менеджера. В будущем же локация обещает стать довольно привлекательной, мало того, что Московский район высоко ценится сам по себе, так ещё и метро «Звёздная» в пешей доступности.
Однако решающую роль в повышении ликвидности должно сыграть тотальное благоустройство этой местности. Сейчас – это типичный промышленный участок, а в будущем – огромный микрорайон с новостройками комфорт-класса на полмиллиона квадратных метров, тремя детскими садами, двумя школами, полноценной коммерческой инфраструктурой, паркингом, зонами для игр и отдыха. Правда, точное количество корпусов, как и окончательные сроки строительства, застройщик пока не сообщает. В продажу вывели только 1 корпус 1 очереди. Всего в этом этапе их будет 4, все должны сдать одновременно – в 4 квартале 2018 года, но «Мортон» перестраховывается. Менеджер компании даже сказал мне, что в столице на такой проект они взяли бы на год меньше. А здесь и сроки заселения указали с запасом – согласно ДДУ передача ключей может длиться до 30 июня 2019 г.
Так что сегодня поговорим только о первом корпусе – это большое многосекционное здание сложной формы (в проектной декларации почему-то говорится, что оно Z-образное), 18-этажное, построенное по монолитной технологии, со стенами из газобетона и облицовкой фасада кирпичом. Рассчитано оно на 1086 квартир, 23 коммерческих помещения на первом этаже и 300 машиномест в пристроенном подземном паркинге. В каждой из 10 секций установят по два лифта, на каждой лестничной клетке предусмотрено от 3 до 13 жилых помещений. Сдаваться квартиры будут без отделки, но со стяжкой пола, шлифовкой стен и потолков, разводкой электричества и счётчиками. Высота потолков составит 2.8 м. Прочие детали можно уточнить в проектной декларации или на сайте проекта: https://www.dve-stolicy.ru. Мне же остаётся только добавить, что документально застройщиком выступает ООО «Интер Групп», зарегистрированное в Санкт-Петербурге на физическое лицо в 2015 году. Земля находится у него в аренде, но после завершения строительства должна перейти в собственность дольщиков.
Цены и планировки
Добрую половину жилищного фонда в «Двух столицах» запроектировали под студии, их тут почти 500. А другую – робко делят между собой однушки с двушками. Места для трёшек почти не осталось, но 49 штук всё же разместили. Так что, похоже, основная ставка сделана на молодых и мобильных, как сейчас принято говорить. Впрочем, и цены соответствующие: стоимость квадратного метра начинается от 70 тысяч рублей.
|
Кол-во комнат |
Площадь |
Стоимость* |
|
Студия |
23 – 33 кв.м. |
1.9 – 2.6 млн.р. |
|
1 к.кв. |
33 – 52 кв.м. |
2.9 – 4 млн.р. |
|
2 к.кв. |
55 – 83 кв.м. |
4.5 – 6.3 млн.р. |
|
3 к.кв. |
89 – 122 кв.м. |
6.5 – 9.9 млн.р. |
*Цены указаны без учёта оформления сделки, окончательная стоимость может оказаться существенно выше. Уточняйте информацию в отделе продаж.
При всей современности и функциональности сайта, на нём почему-то нельзя посмотреть каждую планировку в отдельности – только вкупе с соседями по площадке. С одной стороны это неплохо, но с другой – как-то непривычно. И у вас тоже будет возможность убедиться в этом, поскольку из-за этого мне придётся приводить их все вместе. Однако начну я с того, что удалось вырезать частями, со студий. Они тут есть и скромные, и просторные, но от перемены метража форма у них не меняется. В любом случае вы получите классический «вагончик», только в самых больших вариантах комната будет доходить до 29 кв.м. Санузел и прихожая практически не меняются, балконы тоже, только у некоторых почему-то скошены углы. Насколько я поняла, это зависит не от метража, а от секции.
.png)
Все однокомнатные квартиры можно условно разделить на «евро» планировки и «классику». Независимо от размера здесь можно найти удачные варианты среди обеих категорий. И самым наглядным образом это можно показать вот на таком примере. Видно как меняется соотношение, изменяется форма балконов и санузлов. Кроме этих решений есть и «сбалансированные», где кухня и комната занимают примерно одинаковую площадь. В таком виде есть как распашные, так и линейные варианты, их вы увидите в следующих иллюстрациях.
Двухкомнатные квартиры оказались расчерчены по тому же принципу, здесь тоже есть и стандартные кухни, и большие. В принципе, вот они, семейные варианты: с одним ребёнком можно взять традиционную планировку, а с двумя – европейскую, и тесно не будет. Хороши даже коридоры, к которым, обычно, больше всего нареканий. Какую квартиру ни возьми – всё продумано до мелочей. Даже вот этот угловой авангард выглядит функционально, хотя и углы непрямые, и стена стеклянная.
С трёхкомнатными квартирами всё тоже очень хорошо. И пусть их немного, главное, что есть из чего выбрать. В любой из них поместится даже большая семья, так что с выводами о жилье для молодёжи я, пожалуй, погорячилась. Для всех найдётся место. Единственное, чего, на мой взгляд, не хватает, так это гардеробных.
О застройщике
Как я уже говорила, проект ведёт крупная московская компания «Мортон». Хотя, это не совсем подходящее слово. Второй год подряд компания признаётся крупнейшим застройщиком России. Согласно рейтингу информационного агентства INFOLine никто не ввёл в эксплуатацию больше квадратных метров, чем они. ГК «Мортон» специализируется на комплексной застройке микрорайонов в Москве и Подмосковье, и если верить статистике, то ими построена каждая 4 квартира в этих регионах. Всего за 22 года беспрерывной работы компания возвела свыше 46 объектов. Так что, похоже, опасаться нечего, но всё же посмотрим, как отзываются о ней дольщики.
https://pronovostroy.ru
https://msk.dolgostroyunet.ru/morton/otzyvy.html?p=2
А пишут многое, но где правда, а где ложь разобраться уже невозможно. Одни и те же отзывы кочуют из форума в форум под разными именами и выглядят откровенно заказными. Причём как хорошие, так и плохие. Мне кажется, истину стоит искать где-то посередине. Не опасаться долгостроя, но быть готовым к небольшим задержкам. Не бояться низкого качества, но внимательно принимать квартиру. Не страшиться плохого сервиса, но тщательно перепроверять документы. Впрочем, конкретно с нашим объектом, думаю, всё будет хорошо. «Мортон» очень хочет понравиться петербуржцам и делает всё возможное для этого.
На объекте и в офисе
.JPG)
По крайней мере, именно такое впечатление вызывает нынешний подход к делу. Неподалёку от комплекса уже открыли офис продаж, и даже отдел показов, хотя и показывать-то ещё нечего. Экскурсии на стройплощадку организуют только ближе к сентябрю, сообщила мне менеджер. Но купить можно уже сейчас, сотрудники вооружены всей необходимой информацией и воодушевлены вхождением «Мортона» на петербургский рынок. Сотрудник отдела показов предоставила мне всю нужную информацию, ответила на вопросы и даже поделилась личным опытом проживания в этом районе.
Кроме того, что я вам уже рассказала, выяснилось, что в пешей доступности от будущих «Двух столиц» из социальной инфраструктуры есть всего один муниципальный детский сад, а ближайшая школа находится в трёх километрах отсюда, за станцией метро «Звёздная». После преобразования промзоны в жилой массив путь несколько сократится, но всё равно будет составлять порядка двух километров. Все поликлиники и больницы также находятся за метро, за «Купчино» и за «Звёздной». Ну, и можно сказать, что вся «жизнь» сосредоточена за пределами этого микрорайона ограниченного КАДом, Дунайским проспектом, Московским и Пулковским шоссе.
«Мортон» обещает подсобить с инфраструктурой, в планах: несколько социальных объектов и множество коммерческих помещений. Но вот появится первый детский сад, в лучшем случае, только к концу 2019. Школа – и того позже. На соседей рассчитывать не приходится, в основном у них точечная застройка. Большим проектом является только ЖК «Триумф Парк», но сейчас на сайте из «социалки» заявлен только кабинет участкового врача.
Хотя когда мы к ним ездили «с проверкой» год назад, менеджер упоминал о строительстве детского сада после 3 очереди и школы после 6. Может, всё ещё будет, но первое время без машины точно придётся туго. Поблизости пока что нет даже остановок общественного транспорта.
.JPG)
.JPG)
.png)
https://pronovostroy.ru
К слову, место на подземной стоянке, вместе с оформлением, стоит 565 тысяч рублей. И на понятии «с оформлением» мне хочется остановиться подробнее. Оказывается, стоимость квартир на сайте не окончательная. К ней ещё прибавится некая сумма за регистрацию ДДУ и права собственности. Для каждой квартиры она будет своей, но для примера могу сказать, что 45 метров на сайте, на втором этаже, стоят 3 млн. 618 тысяч, а «с оформлением» 3 млн. 803 тысячи рублей. Та же квартира на 17 этаже на сайте – 3 млн. 744 тысяч, а в итоге – 3 млн. 829 ысяч. Но ещё нужно учитывать, что при 100% оплате предоставят скидку в 700 рублей с квадратного метра. А при рассрочке с первым взносом больше 50% – в 500 рублей. При стандартных условиях (взнос 20%, оплата до 4 квартала 2018 г.), на остаток ещё и добавят 12 процентов годовых. Почти столько же, сколько возьмут и одобрившие объект банки: ВТБ24, «Открытие», «Возрождение», «Банк Санкт-Петербург», «Глобэкс», «Транскапитал».
.JPG)
.JPG)
Проходит сделка по 214-ФЗ, но на форумах я встречала множество недовольных договором комментаторов. Смысл их посланий сводился примерно к следующему:
.png)
https://pronovostroy.ru
Поэтому ознакомиться с ним лично мне так и не терпелось. Оказалось, что их претензии не лишены смысла. Согласно одному из пунктов договора, в течение 7 дней после уведомления застройщика о готовности передать квартиру, дольщик обязан внести дополнительную «долю участия». Этот взнос формируется из возможной доплаты за увеличение фактической площади и расходов, которые нёс застройщик по содержанию объекта с момента ввода в эксплуатацию и до момента передачи. Непосредственно в момент передачи вас попросят ещё внести некую сумму за всё то же содержание имущества авансом на 3 месяца. И всё бы ничего, но застройщик, действительно, ничего вам не вернет, если площадь окажется меньше запроектированной. Так что договор меня несколько разочаровал, потому что начинать знакомство с таких досадных мелочей не хотелось бы. Возможно, именно такие моменты и вызывают потом недопонимание и отрицательные отзывы.
Напоследок, я не могла не уточнить про пунктуальность застройщика, поскольку из отзывов этот аспект совершенно не ясен. Менеджер сказала, что, конечно, за 22 года накладки бывали. Всё-таки, строительство – это сложный процесс и без форс-мажоров не обходится. В 2014, например, некоторые подрядчики просто обанкротились и пришлось искать других. Однако случаев таких было немного и, уж тем более, объекты никогда не уходили в долгострои.
Конкуренты
|
Название |
Кто строит |
Когда сдают |
Метраж |
Стоимость |
|
Пулковский |
ЦДС |
3 квартал 2016 г. |
39 кв.м. |
4.4 млн.р. |
|
Сириус |
Лидер-Групп |
3 квартал 2017 г. |
44 кв.м. |
4.7 млн.р. |
|
Триумф Парк |
MirLand Development |
3 квартал 2017 г. |
43 кв.м. |
5.3 млн.р. |
|
4YOU |
Аквилон-Инвест |
4 квартал 2018 г. |
45 кв.м. |
4.1 млн.р. |
|
Две столицы |
Мортон |
4 квартал 2018 г. |
45 кв.м. |
3.7 млн.р. |
Все соперники ЖК «Две столицы» находятся здесь же, по соседству, а потому имеют всё те же недостатки. Так что сравнивать их можно только по цене, надёжности застройщика и концепции.
ЖК «Триумф Парк», самый крупный из них, строится опытной израильской компанией, входящий в холдинг Fishman Group. Это первый объект в Петербурге, но не первый для России. Проект примечателен внедрением новейших технологий по экологической эффективности зданий. Вода здесь фильтруется, мусор сортируется, а ресурсы берегутся. Комплекс планомерно сдаётся с 2013 года, новые квартиры выводятся постепенно, так что выбор есть. Можно найти планировки от одной до четырёх комнат, площадью от 35 до 108 кв.м. Сдают жилье, как с отделкой, так и без.
ЖК «Пулковский» предлагает своим дольщикам квартиры от одной до трёх комнат, площадью от 35 до 87 кв.м., и тоже с возможностью выбора отделки «под ключ». Но он строится по договору ЖСК и немного задерживается.
ЖК «Сириус» сдаётся вроде вовремя, хотя «Лидер Групп» раньше тоже любил переносить сроки сдачи. Но этот объект он строит по ДДУ и совсем не заинтересован выплачивать пени. Здесь покупатели могут выбрать варианты от 24 до 86 кв.м., от студий до трёхкомнатных квартир, без отделки. Особенностями комплекса стали закрытый двор с охраной, яркая архитектура, авторская отделка холлов, французские окна и двустворчатые балконные двери.
ЖК 4YOU возводится архангельской строительной компанией, которая до этого в Петербурге тоже ничего не строила, но вывела на здешний рынок сразу два новых объекта. В состав этого проекта войдут 4 корпуса в лаконичном архитектурном стиле. Дольщиков этого комплекса порадуют потрясающим двором: с фонтанами, скалодромами, площадкой для тренировки собак, живой елью и прочим.
Резюме
На старте продаж компания «Мортон» предлагает очень приятные цены на жильё и этому соблазну сложно не поддаться. Тем более что застройщиком выступает старая солидная фирма, продажи идут по ДДУ, а планировки достойны высшей похвалы. Тут нужно решить для себя другой вопрос – подходит ли вам само место. Конечно, слова «Московский район» и «метро в пешей доступности» греют душу и затмевают разум, но нужно взглянуть на ситуацию трезво – это бывшая промзона и на её благоустройство уйдет лет пять, не меньше. Готовы мириться – смело вкладывайтесь, нет – присмотритесь к другим локациям.
