На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

Выборгский район – старый, обжитой и плотно застроенный. Новых строек тут почти нет. Вернее, не было. Потому что в последнее время сообщения о новых объектах стали появляться с завидной регулярностью. И если верить анонсам, то все они сплошь интересные и достойные. Однако полагаться на слово мы не привыкли, так что планомерно исследуем каждый из этих проектов. Сегодня, например, настал черёд ЖК «Ярославский удел», продажи которого стартовали совсем недавно, в июне 2016 года.

О проекте

ЖК «Ярославский удел» возводят на Ярославском проспекте, 39. Это в пяти минутах ходьбы от метро «Удельная» и одноимённой ж/д станции. Судя по картам Яндекса, рядом проходит шумный проспект Энгельса, а в радиусе километра есть небольшая промзона. Однако строится комплекс между двумя большими парками, Удельным и Сосновкой, так что экология здесь должна быть благоприятной. 

На официальном сайте проекта (https://yaroslavsky-udel.ru/) говорится, что застройщик очень хотел удивить своих клиентов. И знаете, мне кажется, ему это удалось. Я, по крайней мере, осталась в изумлении от столь оригинального архитектурного решения, где одна часть дома прямоугольная, а другая – закруглённая. ЖК «Ярославский удел» почему-то напомнил мне морской лайнер, хотя по названию должен был быть похож на уютный особнячок. На него он, кстати, похож размерами. Несмотря на то, что дом позиционируется в сегменте комфорт-класса, в нём всего 9 этажей, 2 секции и 56 квартир. Конструктивно он возводится по кирпично-монолитной технологии, с использованием вентилируемого фасада, и облицовкой натуральным гранитом или керамогранитной плиткой. Да, во всём удивили. 

Кроме этого застройщик пишет, что будет использовать «прогрессивные материалы и самые надёжные конструкции», а само здание станет новой доминантой района. Не хочу показаться скептиком, но тут совсем неподалёку строится 25-этажный исполин от «Лидер-групп» так что боюсь, место нового «маяка» уже занято. 

Но вернёмся к «Ярославскому уделу». Дольщиков порадуют закрытой территорией, подземным паркингом, коммерцией на первом этаже, двухуровневыми квартирами, панорамными окнами, энергосберегающими стеклопакетами/дверями и продуманными планировками. И раз уж они представлены на сайте, то сразу их и посмотрим. 

Цены и планировки

Но перед этим, короткий ликбез. Застройщиком проекта выступает компания «Новые Коломяги», однако ей принадлежит всего 20 квартир, и в продажу она их ещё не выводила. А собственником второй части жилищного фонда является генподрядчик, компания «Нева City», и именно эти предложения доступны для покупки.

Словом, в будущем нас ещё побалуют какими-то новыми предложениями, а пока будем наслаждаться тем, что есть. Например, последней однушкой площадью 52 кв.м. С иррациональным холлом, но хорошей кухней, большой ванной комнатой и просторной гостиной. Правда, лучше бы было наоборот: 20-метровая столовая и 12-метровая спальня, но что уж сожалеть об этом. В принципе, вариант неплохой. 

Выбор двухкомнатных квартир значительно больше. Тут тебе и «скромные» решения по 69 квадратов и «нескромные» по 127. И, как ни парадоксально, но «маленькая» смотрится даже лучше, чем большая. Чего стоит одно только плавно изгибающееся панорамное окно во всю стену. Да ещё и лоджий тут целых три! А оптимальная площадь помещений, а гардеробная! Тут даже неудобный холл смотрится уже не так печально. 127-метровая квартира на её фоне смотрится тривиальнее и как-то… расточительнее, что ли. 30 метров холл, 30 метров спальня, 30 метров гостиная… Нет, хорошо, конечно, что так просторно, но вырастает ли её функционал на соответствующую сумму? Вопрос риторический. 

Однако быстро выяснилось, что я ещё ничего не знала о расточительности. Вот уж где она достигла абсурдных размеров, так это в квартирах в 92 и 105 квадратных метра!  Холл почти в два раза больше кухни?! Серьёзно?! Я глазам своим не верила. Ещё и гардеробные по 10 метров… Конечно, у каждого свои вкусы, но на  мой взгляд, очень странные решения.

На общем фоне самым гармоничным мне показался вот такой 73-метровый вариант. К этому моменту я уже перестала обращать внимание на площадь холла (хотя здесь она равна кухонной) и стала радоваться правильным формам и оптимальным соотношениям всех остальных комнат.   

А вот ассортимент трёхкомнатных квартир меня не порадовал. Во-первых, они все одинаковые. Во-вторых, встречаются кухни по 13 метров и гостиные по 14. В-третьих, не в каждой квартире есть лоджия или балкон. Ну, и опять покритикую холлы. Они здесь больше любого помещения в квартире. Площадь этих квартир варьируется от 127 до 136 кв.м.

О застройщике

Как я уже говорила, застройщиком проекта выступила компания «Новые Коломяги». Она была основана в 2007 году и за это время успела сдать 4 жилых комплекса: «На Озерковском, 47»,  «Никитский двор», «Новые Коломяги» и «Дом на склоне». Все – малоэтажные. И, похоже, что все без особых проблем, поскольку никаких возмущённых отзывов я не нашла. На официальном сайте: https://novkol.ru/ можно прочитать про директора компании, посмотреть лицензии и сертификаты, и, собственно, сами проекты. 

Однако есть в нашей истории и второй герой, возможно, даже более любопытный, поскольку он занимается непосредственно возведением объекта – это инвестиционно-строительная компания «Нева City». Фирма выступает генеральным подрядчиком. На её сайте https://nv-city.ru/ нет раздела с датами основания, историческими «вехами» и успехами. Однако есть список новостроек, в которых они владеют частью жилищного фонда. Это значит, что они принимали участие в их строительстве и получили квартиры в счёт оплаты. И сейчас среди них числятся: ЖК «Брусничный», ЖК «Янинский каскад-5», ЖК «Воронцов», ЖК «Тридевяткино царство», ЖК «Новогорелово» и множество других. Из этого можно сделать вывод, что компания крупная и многие застройщики ей доверяют. Что ж, пора наведаться к ним в офис и оценить обстановку своими глазами.

В офисе «Нева City»

По телефону отвечают быстро и вежливо. Без предисловий приглашают в отдел продаж выбрать квартиру. Я, конечно, соглашаюсь и отправляюсь по адресу Московский проспект, 102. Меня сразу предупредили, что офис находится во дворе, так что особых сложностей с нахождением нужной двери у меня не возникло. Табличка хоть и маленькая, но всё же есть. На входе меня встретила приветливая администратор, предложила чай/кофе и проводила в переговорную комнату. Кроме меня посетителей не было, так что обстановка показалась мне довольно уютной. Менеджер появился через несколько секунд, представился и принялся рассказывать. 

В частности о том, что, несмотря на разговоры о задержке объекта, «Ярославский удел» никак нельзя считать проблемным. Изначально его, действительно, хотели построить к 4 кварталу 2015 г., но из-за того, что раньше там находился другой дом, возникли заминки с документами. Пока их решали, время шло, и в итоге срок ввода в эксплуатацию пришлось перенести, но квартиры дольщикам не продавали, так что и «обманутых» нет. 

novostroy.su

Хотя, если отзывы почитать, то прямо страшно становится. Умеют же люди нагнетать. На «вокзал-базар» ещё посмотрим, пока же я продолжала расспрашивать детали. Менеджер сказал, что сейчас все разрешения и согласования получены, а земля находится в аренде на инвестиционных условиях. Продажи открылись только в июне и на сегодняшний день продано уже 12 квартир. Свои метры застройщик выведет в продажу позже, но они будут уже дороже. Ориентировочно по 140 тысяч за квадрат. В сентябре поднимутся цены и у генподрядчика, они готовятся выходить на уровень фундамента, а банки только этого и ждут, чтобы аккредитовать объект. С появлением ипотеки стоимость каждой квартиры может подорожать где-то на миллион. 

Так что покупать лучше сейчас, но если на руках всей суммы нет, то можно воспользоваться рассрочкой. Правда, это будет не очень выгодно. Сейчас стоимость квадратного метра у двух- и трёхкомнатных квартир колеблется в диапазоне 86 – 89 тысяч за метр. С рассрочкой она вырастет до 110 – 115 – 120 тысяч, в зависимости от первого взноса: 70% – 50% – 30% соответственно. У однушки и того больше. В общем, если есть возможность где-то занять, то лучше так и сделать. Кстати, если вам понравится какая-то квартира, которой нет у генподрядчика, то он может перекупить её у застройщика по 110 за метр. Если менеджер не лукавит и «Новые Коломяги», действительно, будут продавать по 140 тысяч за квадратный метр, то получится выгоднее.

Однако какую бы квартиру вы ни выбрали, оформлять метры через «Нева City» вы будете по переуступке. По договору долевого участия она уже принадлежит им (или будет принадлежать), а вы, грубо говоря, перекупаете их права. Я ознакомилась со всеми бумагами, которые придётся подписывать и не нашла ничего опасного. Жилплощадь будет абсолютно свободной от каких-либо обременений, а вы – от проблем. Единственный нюанс – деньги просят перевести уже не на аккредитив, а сразу на расчётный счёт. По договору – согласно графику, который будет указан в приложении. Со слов менеджера – в день подписания или в течение нескольких дней после. Это будете оговаривать уже ближе к сделке.

В общем, договор сомнений у меня не вызвал, единственное, чего я не поняла, в каком всё-таки виде будет сдаваться квартира. В самом соглашении написано, что БЕЗ стяжки, штукатурки/шпатлёвки стен, установки счётчиков, электроразводки, установки электроприборов. А вот в приложении сказано: с радиаторами, стояками, всеми счётчиками, стяжкой, металлической входной дверью и двухкамерными стеклопакетами. Вероятно, стоит верить более позднему документу, то есть приложению. Менеджер мне как-то толком тоже не ответил, сказал, что отделка черновая и прописана в договоре. Высота потолков, кстати, 2.8 м. Передача ключей – до 31 декабря 2017 года.

На объекте

Разузнав у менеджера все детали, я отправилась на объект – посмотреть, что же продают. Признаться, начитавшись отзывов на форумах про «вокзал-базар», готовилась к худшему.

spbguru.ru

spbguru.ru – 1 

Но в действительности место мне очень понравилось. Оказалось, что «Ярославский удел» удачно спрятался от шумного города во внутренних двориках: за старинными особнячками и рябиновыми деревьями. Казалось бы, до проспекта Энгельса рукой подать, но нет, его близости ничто не выдаёт. Тихо, уютно. Я бы даже сказала сказочно. За нашим будущим домом разбит небольшой сквер, под окнами многих домов цветут палисадники. 

И во всей этой благодатной истории есть только одно «но»… здесь совершенно негде парковаться. Улочки настолько маленькие, что оставлять на них машину не только неловко, но и не разумно – притрут. Во дворах все места уже заняты местными. И даже им не хватает: и на тротуары залезают, и выходы из парадных перекрывают. В офисе я про это спрашивала. Менеджер предложил приобрести место в подземном паркинге (правда, их ещё не продают) или искать свободные уголки в соседних дворах. В своём их будет «буквально пара». 

Если же пройти несколько шагов в сторону проспекта Энгельса, то оказываешься совсем в другом мире. Ярком и шумном, как на настоящем восточном базаре. Тут зазывают купить вкусные помидоры, там – тёплые носки. Тут же можно отобедать в Макдоналдсе или зайти в кондитерскую за пирожными. 

И чем ближе к проспекту, тем шире выбор предложений. На Энгельса уже можно найти и китайское кафе и ресторан. Однако меня такая развитость инфраструктуры только порадовала. Она не смотрится лишней и неуместной. Ведь наоборот – это так удобно, когда всё рядом. Рядом и социальные объекты: школы, садики, поликлиники. И необходимые коммерческие: аптеки, банки, кафе, салоны красоты и продуктовые магазины. 

Всё здесь хорошо и с транспортной доступностью. Да, проспект Энгельса часто стоит в пробках, но это обычное дело для любой крупной магистрали. Зато с него можно уйти на дороги поменьше и быстро добраться куда нужно. Либо выбрать другой вид транспорта, сесть на электричку или нырнуть в метро – здесь всё под рукой. 

Конкуренты

ЖК «Дом у Берёзового сада» представляет собой двухсекционное 9-этажное здание на 80 квартир. Он находится на Ярославском проспекте 63, за Берёзовым садом, в десяти минутах ходьбы от станции метро «Удельная». Строительство уже близится к завершению, но в наличии ещё есть квартиры от 1 до 3 комнат, площадью от 42 до 101 кв.м. По словам застройщика, он использовал только экологически чистые материалы, современное инженерное оборудование, территория будет закрытой, а в холлах выполнят авторскую отделку и посадят консьержа. Но даже если бы всех этих преимуществ не было, стоимость квадратного метра от 114 до 130 тысяч рублей всё равно выглядела бы привлекательной. 

ЖК «Шерлок Хаус» тоже наш сосед по Удельной станции метро, строится на Костромском проспекте 44. Конструктивно он похож на предыдущий объект, снова 9 этажей и 2 секции, но внешне кардинально от него отличается. Впрочем, как и ото всех остальных домов в округе. Это самый настоящий особняк в английском стиле: с декоративными арками, изящными карнизами, панорамными окнами, закрытым двором и ландшафтным дизайном. Квартиры сдаются без отделки, и без… стен. Вам остаётся лишь выбрать необходимый метраж, от 39 до 86 квадратов, и самостоятельно «строить» квартиру своей мечты.  Куда более серьёзным минусом может стать отсутствие подземного паркинга, свободных мест в округе довольно мало.

ЖК Leningrad возводится на проспекте Мориса Тореза, в 17 минутах ходьбы всё от той же станции метро и неподалёку от парка Сосновка. Однако в отличие от своих собратьев этот комплекс совсем другого размаха: 25 этажей, 7 секций, и около 1000 квартир от 46 до 145 кв.м. Для бизнес-класса всего как-то слишком много, но зато есть французские балконы и варианты с террасами. Ещё радуют панорамными окнами, европланировками и трёхметровыми потолками.

Резюме

Жилой комплекс «Ярославский удел» дешевле одних, уютнее других и «полностеннее» третьих своих конкурентов. Вдобавок, он находится ближе остальных к метро и железнодорожной станции. В окружении: старинные особняки да зелёные дворы. С инфраструктурой тоже полный порядок. Застройщик вроде молодой, но уже сдал четыре объекта и выбрал себе крепкого партнёра, так что с этой стороны подвоха тоже ждать не приходится. Так что порекомендовать его так и хочется. Однако соседние новостройки посмотрите, всё-таки, тоже. Среди них есть весьма привлекательные объекты, со своими достоинствами. 

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.