На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

По результатам одного из независимых рейтингов, комплекс апартаментов Prime Residence стал самым доступным вариантом первичной недвижимости в окрестностях Невского проспекта. На первую строчку их вывела 22-метровая студия с полной отделкой, за которую застройщик просил 2.6 миллиона рублей. Сегодня таких предложений уже нет, самые маленькие апартаменты площадью 23 квадратных метра продают за 3.5 миллиона, но это всё равно очень недорого. В чём же секрет, неужели только в коммерческом статусе недвижимости, давайте разбираться.

 

Апарт-отель Prime Residence должны построить на Херсонской улице, дом 43/12, что в 300 метрах от главного проспекта Петербурга и в 500 метрах от станции метро «Площадь Александра Невского».  Вернее даже – реконструировать, ведь именно так написано в проектной декларации. Правда, восстанавливать на этом участке совершенно нечего, раньше на стоял большой многоуровневый паркинг. Сейчас его снесли, и застройщик разбирает последние завалы, чтобы приступить к возведению нового здания.

 

А появится на его месте большой 8-этажный комплекс бизнес-класса, где первый этаж займут предприятия торговли и услуг, а последний – пентхаусы до 160 кв.м. Со 2 по 7 разместят 560 апартаментов, 553 из которых оказались студиями.  Под зданием расположится подземный паркинг на 94 машиноместа. Стиль выбрали современный, о чём нам гордо транслируют с эскизов графичные фасады и простые линии. Строят дом по монолитной технологии, порадовать обещают панорамными окнами, фильтрацией воды, централизованной системой кондиционирования, бесшумными скоростными лифтами, видеонаблюдением, авторским оформлением мест общего пользования и полной отделкой.

 

Ознакомиться с прочими деталями можно на официальном сайте апарт-отеля: https://prime-residence.ru/. Тут есть все документы, рендеры, цены и планировки. Я же пока хочу обратить ваше внимание на сроки сдачи объекта. По первой проектной декларации они были назначены на 4 квартал 2017 года. По новой, от 5 августа 2016, на 4 квартал 2019 года. В офисе мне назвали – 1 квартал 2018 года. А в образце договора долевого участия эта строчка и вовсе отсутствует. Прописан только пункт со сроком передачи помещения собственнику, однако самой даты там нет. Удивительное дело, менеджеры в конце 2018 уже ключи обещают, а по документам комплекс ещё год может строиться. Предполагаю, что новый срок взяли просто с запасом, но ориентироваться всё же призываю именно на него. Официально утверждён как никак.

 

Фото застройщика,  апрель 2016

Количество комнат	Площадь	Стоимость
Студия	23 – 43 кв.м.	3.5 – 6.5 млн.р.
2 к.кв.	85 кв.м.	12.6 – 13.9 млн.р.

Как и следовало ожидать, выбор планировок оказался небольшим. Роскошных пентхаусов пока в продаже нет, так что приходится довольствоваться стандартными предложениями, то есть, в основном, студиями. Зато какими! Есть и квадратные, и прямоугольные, и треугольные!

Начнём с самых маленьких, с тех, что по 23 метра. В них два окна, небольшой санузел и примыкающая к гостиной прихожая. Вариант неплохой, его здорово выручает правильная форма, но всё же очень скромный, посмотрим, что есть ещё.

 

А есть ещё апартаменты по 27, 29, 36 и 43 метра. Два последних варианта уже вполне себе тянут на однушки эконом-сегмента, но отсутствие перегородок не даёт им права так называться. В них даже прихожих толком нет! Ну, вот такие просторные студии. 

 

Два «середнячка» понравились больше всего. Показались наиболее сбалансированными для своего статуса. И площадь оптимальная, и окон много, и мебель можно расставить по разному. Жаль только, что прихожих так и не появляется, но, может, так сейчас модно. Кто его знает. 

  

За студиями сразу идут вот такие двухкомнатные апартаменты площадью 85 квадратных метров. Но даже такое резкое увеличение метража не вызвало у проектировщиков вдохновения. Они вроде попытались сделать европланировку, нарисовали большую кухню-столовую, а потом сами же и завалили эту идею, пририсовав к ней через спальню 33-метровую гостиную. На мой взгляд, очень странное решение. Как и вытянутый 10-метровый коридор и ванна в 7 метров при крохотном санузле. Радует только, что окон много и стены можно сломать. Хотя при полной отделке это омрачает идею перепланировки.

 

Кстати, сдавать апартаменты будут не просто отремонтированными – собственникам предложат даже самим выбрать отделку. Более того, за дополнительную сумму даже мебелью обставят. И если будет как на картинках, то не жалко и доплатить. Действительно красиво. 

 

Фото застройщика

 

Если же хотите создать интерьер на свой вкус, то просто подписывайте стандартный договор. С ним вы получите: обои и ламинат в комнатах, облицовку керамической плиткой в санузле, окна, двери, сантехнику, счётчики и розетки. Высота потолков, к слову, составит 2.75м. 

 

Застройщиком комплекса апартаментов Prime Residence выступает ООО «Ялта» зарегистрированное на физическое лицо в 2008 году. За последние 3 года от имени этой фирмы ничего не строилось, но на сайте и не скрывают, что это первый объект компании. Только называется она там не «Ялта», а Yard Group. Пугаться этого абсолютно не стоит, это обычная практика, главное, чтобы разрешение на строительство, договор и земельный участок были оформлены на одно и то же юридическое лицо. 

 

Раньше Yard Group занимался инвестированием в чужую недвижимость. Но после некоторых событий, о которых пойдёт речь ниже, руководство решило, что они и сами справятся не хуже. Так и вышел на рынок их первый самостоятельный проект. Ставку сделали на большой выбор типов помещений и «комфортный диапазон цен». Вот он, похоже, секрет-то! Окрылённые успехом планируют строительство новых объектов, говорят, уже приобрели землю на Крестовском и у дворца спорта «Юбилейный». 

 

И поскольку сданных объектов в портфеле компании нет, отзывов о её работе мы не найдём, однако первые мнения о Prime Residence поискать всё же можем. А их оказалось на удивление много по 50-100 комментариев в ветке. Да каких! Давненько я не видела столько нелестных мнений разом. И кладбище-то рядом, и земля заражена радиацией, и район убогий, и застройщик скоро обанкротится, и исков-то у него в судах полно, а директор, вообще, сидит. 

 

novostroy.spb.ru

 

spbguru.ru

 

И всё же есть и интересующиеся. 

 

novostroy-spb.ru

 

Прояснить ситуацию мне, конечно, не терпелось, но перед тем, как отправиться в офис я решила заглянуть на объект. 

 

Признаться, я ожидала увидеть нечто страшное, однако ничего меня не шокировало. Может, потому что бессознательно я уже настроилась на худшее, а, может, потому что подходила с «парадной стороны», да только сплошной промзоны, грязи и нашествия бездомных я не заметила. Да, это самый конец Невского проспекта, но, всё-таки, центр. И на прилегающих улочках сохранилось множество старинных и советских зданий, которые теперь разбавляются новостройками да бизнес-центрами. 

 

Если пройтись по окрестностям, действительно, можно найти и заброшенные участки: то ли заводы, то ли склады – не разберёшь. Можно отыскать и ЛЭП, и некрополь перед Свято-Троицкой Александро-Невской лаврой. Да только всё это расположено в разной степени удалённости от объекта. 

   

Под окнами – соседний дом да палисадник, а не трущобы и убогость. Вот машину здесь ставить некуда – это да, парки далековато – тоже правда. Шумновато и грязновато, но в центре, вообще, сложно найти укромный уголок. В остальном же – ничего криминального. 

 

Куда важнее, что в пешей доступности есть школы, детские сады и поликлиники. А из коммерческой инфраструктуры: спортивный центр и продуктовый супермаркет. С ними в историческом центре ситуация сложная. С дорогами тоже не всё ладно, но здесь и с этим повезло. Во-первых, потому что рядом проходит набережная и переправа через Неву, а, во-вторых, потому что окна выходят на маленькую улочку, а не на шумную, загазованную магистраль. Всё это не значит, что собственники смогут избежать пробок, но у них хотя бы есть выбор с какой стороны подъехать к дому. Хотя лучший, это, конечно, метро. И, благо, что оно тут в двух шагах.

 

На объекте консультационного пункта пока нет, но офис застройщика находится всего в трёх километрах отсюда, на Литейном проспекте 26, в бизнес-центре «Преображенский двор». Правда, попасть к менеджеру без предупреждения не удастся – вход только через КПП или по магнитным картам, так что нужно обязательно созвониться и договориться о встрече. Если же вы это сделаете, то в назначенный день и час сотрудник Yard Group будет ждать вас с распростёртыми объятьями, встретит, проведёт, всё расскажет и покажет.

 

И даже не сделает вид, что не видел всех тех нелестных отзывов в Интернете. Наоборот, улыбнётся и расскажет свою версию их появления. Я уж не знаю, как обстоят дела на самом деле, но менеджер сказала, что все они появились в разгар войны между двумя бывшими партнёрами: Yard Group и О2. Мол, первая компания инвестировала в строительные объекты второй, но, обнаружив нецелевое расходование средств, прекратила это делать. На этой почве возник конфликт, в суды полетели иски. Yard Group отбился, предъявил встречные, и в итоге подписали мировое соглашение. После такого некрасивого спора наша компания решила начать возводить объект на Херсонской, самостоятельно, хотя изначально планировалось делать это вместе. 

  

Так что менеджер говорит, выдумки это всё. Никаких захоронений химических отходов там нет, это была всего лишь стоянка транспортной компании, которая занималась перевозками в Финляндию. Кладбища рядом тоже нет, только в Лавре, но это довольно далеко. Директор тоже здравствует и работает, не покладая рук. И даже с финансированием всё в порядке, поскольку строят на свои. Выглядело такое объяснение довольно логично, так что, успокоившись, я стала расспрашивать о прочих деталях.

 

Менеджер сказала, что пока в продажу вывели только одну секцию, ту, что стоит на углу Херсонской и Александра Невского, и места в паркинге. Цена последнего – 1.5 миллиона рублей. Приобрести апартаменты можно за единовременную оплату, в ипотеку или в рассрочку. В первых двух случаях от базовой цены скинут 10%, но, учитывая, что единственный аккредитовавший объект банк «Енисей», даёт деньги под 17-20% годовых, вопрос о целесообразности такой ипотеки встаёт сам собой. На помощь могла бы прийти рассрочка, однако её предоставляют только до декабря 2017 года. Хотя условия неплохие. Можно внести 30%, получить с них скидку 10%, а остаток выплачивать равными платежами. Или внести сейчас 50%, а 50% через год. Оформляется сделка по стандартному договору долевого участия, его образец можно найти в открытом доступе на сайте. Деньги принимают через аккредитив.

   

Последний вопрос, который меня интересовал, касался стоимости коммунальных услуг. Менеджер сказала, что обслуживание квадратного метра обойдётся в 90 рублей без учёта показаний со счётчиков. Обслуживанием комплекса после ввода в эксплуатацию будет заниматься крупнейший оператор по управлению апарт-отелями «МТЛ». В частности, с ними можно будет заключить договор на управление недвижимостью, и за 10% гонорар они возьмут на себя все вопросы по поиску арендаторов и уборке. Более того, они уже даже рассчитали доходность апартаментов.    

 

Данные, правда, немного устарели, но принцип понятен. К примеру, студия площадью 23 квадратных метра (при старой стоимости в 3 миллиона рублей и 100% загрузке) должна была бы окупиться за 4 года и 2 месяца. То есть ежемесячно она приносила бы своему владельцу почти 60 тысяч рублей. И это уже после уплаты вознаграждения агенту, налогов и коммунальных счетов.  Я несколько усомнилась, что они найдут желающих снимать такие крохотные апартаменты за 81 тысячу рублей в месяц, но менеджер сказала, что расчёт сделан на туристов. И 2700 в сутки это разумная цена. С этим я согласилась, а вот насчёт 100% загрузки снова выразила скепсис. Тут она уже спорить не стала и подтвердила, что это очень оптимистичный прогноз. Они провели своё исследование и рассчитывают на 75% и окупаемость в течение 5-ти с половиной лет.

 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Монополист	Стимул СКТ	3 квартал 2018 г.	49 кв.м.	7.1 кв.м.
Дипломатъ	ПСК	2 квартал 2018 г.	50 кв.м.	6.8 кв.м.
Art Studio	RBI	4 квартал 2018 г.	44 кв.м.	7.1 млн.р.
Дом у Невского	RBI	2 квартал 2019 г.	43 кв.м.	6.9 млн.р.
Prime Residence	Yard Group	4 квартал 2019 г.	43 кв.м.	6.5 кв.м.

 

Поблизости от Prime Residence строится не так много доступных объектов, но кое-что всё же нашлось. Да только теперь, с новыми сроками ввода в эксплуатацию, цена нашего апарт-отеля уже не кажется такой низкой. Всё встало на свои места, он стоит дешевле, просто потому что поздно сдаётся. Однако в этом свете обзор соперников становится только интереснее.

 

ЖК «Монополист» возводится  в 2 км от станции метро «Чернышевская», на Новгородской, 19. Новостройку окружают не только старинные дома, но и заброшенные участки, штрафстоянка и центр документов, однако сам комплекс довольно любопытен. Он рассчитан на 144 квартиры, площадью от 49 до 193 кв.м. В каждой из них будут трёхметровые потолки и окна в пол, а в некоторых даже предусмотрены террасы. Отдельного внимания заслуживает шикарный холл с зоной рецепции.

 

Между ним и нашим апарт-отелем,  на Бакунина 27, строится ЖК «Дипломатъ». Расположен он в пешей доступности от станции метро «Площадь Александра Невского» и, соответственно, от Невского проспекта. Это будет небольшой 9-этажный дом на 176 квартир с коммерцией на первом этаже.  Особенностями этой новостройки также станут панорамные окна,  трёхметровые потолки и террасы на последнем этаже. В жилищном фонде можно найти варианты от 52 до 141 кв.м.

 

Ещё поблизости от Невского проспекта должен появиться комплекс ArtStudio. Правда, что это будет пока не совсем понятно. На публике застройщик называет его арт-кластером, а в документах – домом творчества. Признаться, вижу такое впервые, но, похоже на обычный комплекс апартаментов: подземный паркинг, гостиничный сервис и 259 помещений в продаже. Площадь последних колеблется от 22 до 300 кв.м., и некоторые даже могут похвастать наличием террас, эркеров и оконных проёмов в крыше. Находится комплекс в начале 2-ой Советской улицы, и выполнен в классической для здешних мест манере. Внутреннее убранство тоже обещают сделать дорогим и выразительным, да, и, вообще, судя по описанию, владеть этой недвижимостью будет очень приятно. 

 

По другую сторону от станции метро «Площадь Восстания», за Московским вокзалом, на Полтавской 7, RBI возводит другой свой комплекс. У него уже жилой статус, продают здесь квартиры, а называется он – «Дом у Невского». Это небольшое камерное здание в неоклассическом стиле на 206 семей. В нём предложены варианты от 40 до 127 квадратов, часть из которых обладают террасами и хорошими видовыми характеристиками. И предыдущему объекту он ни в чём не уступает. К примеру, в холле ArtStudio обещали барельеф и зеркала в багетных рамах, а здесь – массивные светильники, классическую мебель в зоне ожидания и стойку рецепции из белого камня. Во дворе ArtStudio центральным элементом станет большой цветник, а здесь – ростовые шахматы. В общем, оба комплекса интересные, и сравнить их между собой будет крайне любопытно. 

 

Комплекс апартаментов Prime Residence показался мне хорошим вариантом для вложения средств, но малокомфортным для постоянного проживания. Центральное расположение объекта, последующее профессиональное управление, гостиничный сервис – всё это безоговорочные плюсы для сдачи недвижимого имущества в наём. Но подавляющее число студий, коммерческий статус недвижимости, повышенные налоговые и коммунальные ставки, отсутствие мест для парковки и каждодневных прогулок – сплошной минус для приобретения такой недвижимости для жизни. Его могла бы компенсировать низкая цена, которая так сыграла на руку объекту на старте, но после переноса сроков на 2 года она сравнялась со многими другими объектами, у которых таких недостатков нет.

 

Специально для портала "Все новостройки"