На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Мои друзья-приятели жалуются сейчас в соцсетях, говорят, что в их квартирах холодно, что пора включать отопление, а московские власти всё медлят, экономят на народе и всё никак не начнут отопительный сезон. 

 

Ранняя осень. Демисезонье. Помню, как лет пять назад также мёрз в 12-этажном панельном доме в Зябликово. Стены тоненькие, окна деревянные, сколько не заклеивай, всё равно от них холодом веет. И промозглый сырой ветер с северо-запада бьёт и бьёт в стекло. Жуть. 

 

А потом я переехал в новый монолитный дом. И всё! Летом не жарко. Осенью не холодно. Про зиму я даже не говорю, у нас  балкон не закрывается в течении всего года. Так что друзьям-приятелям я теперь могу только посочувствовать. А ещё могу дать совет: продать ко всем чертям свою холодную квартиру и переехать. Хватит средств – остаться в пределах МКАД, а не хватит – стрельнуть за город. Сколько сейчас стандартная 75-метровая трёшка, скажем, в том же Зябликово стоит? 15 миллионов? Да на эти средства в ближайшем Подмосковье можно так развернуться! Никто не угонится.

 

Что там сейчас в Новой Москве, не знаю, давно не заезжал. А еду я по традиции за город, в Щёлково, где в этом году Группа Компаний Кортрос завершает многолетнюю работу по строительству микрорайона «Богородский».

 

Микрорайон «Богородский» расположен в северо-восточной части Щёлково и граничит с землями Щелковского лесничества. Площадь застройки 30 гектаров. На этой площади уже построено 16 современных монолитно-кирпичных жилых домов переменной этажности (14-18 этажей), два детских сада, рассчитанных на 467 мест и общеобразовательная  школа  на 1100 мест, с лингвистическим отделением, современными лабораториями и собственным стадионом. В цокольных этажах жилых домов работают разнообразные объекты сервисных служб, магазины, офисные помещения и объекты здравоохранения. Дворовые территории пестрят современными игровыми и спортивными площадками. А ещё микрорайон «Богородский», кроме открытых автостоянок, имеет два закрытых парковочных комплекса.

 

В Щёлково я, впервые в своей практике, отправился не личным, а  общественным транспортом, конкретно – электричкой. Виноват во всём менеджер по продажам ГК  «Кортрос», он был вежлив, доброжелателен, когда мы говорили по телефону, а в финале беседы заверил, что экспресс с Ярославского вокзала доставит меня в Щёлково быстрее и комфортнее любого другого транспортного средства. Я поверил.

 

Из Москвы до платформы Воронок, а это уже Щёлково, за сутки уходит 9 экспрессов. Почему я решил ехать РЭКСом? Да потому что он едет из Москвы до платформы Воронок 38 минут, в то время, как обычные электрички, отправляющиеся с Ярославского вокзала, каждые 20 минут плетутся до Воронка аж целых 52 минуты…  

 

Вот сейчас написал эти цифры, сопоставил и понял, что разница между ними, на самом деле, смешная – 14 минут. И как я сразу-то не понял?

 

На автомобиле путь от МКАД до микрорайона «Богородский» обошёлся бы мне в 21 километр по Щёлковскому шоссе, или 23 по Ярославскому и занял бы около 40 минут.

 

Конечно, у каждого маршрута есть и свои плюсы и минусы, но мне теперь кажется что на машине я приехал бы в Щёлково быстрее.

 

Так или иначе, но, отправившийся из Москвы в 10:35, комфортный «РЭКС» уже нёс меня, пролетая без остановок платформы и вокзальчики, двигаясь сначала на Север, а после Мытищ на Восток ближнего Подмосковья.

 

Еще раз повторю, микрорайон «Богородский» построен Группой Компаний «Кортрос», которая строит по всей России, а «Богородский» можно считать её финальным аккордом перед переездом в Ярославль, где, судя по всему, она затевает не менее масштабное строительство. 

 

Информацию о микрорайоне можно получить, заглянув на интернет-сайт https://schelkovo-dom.ru . Там же, в режиме реального времени, можно узнать, сколько и каких квартир пока ещё осталось непроданными, ознакомиться с их планировками и вариантом отделки. Сайт микрорайона хотя и выглядит несколько старомодно, но весьма информативен и лёгок в обращении.

 

Воронок – ничем не примечательная платформа, расположенная на юго-западной окраине Щёлково. Вокзальчик голубого цвета, автоматические турникеты на выходе, заполненная частными автомобилями стоянка, а на асфальтированной площадке множество маршруток, такси и городских автобусов, готовых отвезти вас куда угодно, но в пределах 15 километров от станции.

 

До микрорайона «Богородский» я добирался на маршрутке полчаса, хотя расстояние было небольшим, около 6 километров, плелись мы по местным пробкам. 

 

В Щёлково с дорогами две проблемы. И не те, о которых вы подумали. Первая в том, что город разделён Клязьмой надвое, а автомобильный мост через реку только один. Вторая проблема – тотальный дорожный ремонт, который в Щёлково начался в этом году. Ремонт, конечно, дело хорошее, но время в пути он увеличивает нещадно. 

 

В офис продаж компании «Кортрос» я прибыл через 1 час 20 минут после покупки билета в кассе Ярославского вокзала. Словом, не быстро. Там меня уже ждали. Разложили на столе планы, схемы, таблицы и сразу же огорошили: оказывается, трёхкомнатных квартир, практически, не осталось. В этом году народ раскупает их с особенным воодушевлением. Зато «двушек» и «однушек» ещё немного осталось.

 

В микрорайоне «Богородский», что ни дом, то отдельная планировка. Есть различия мелкие, пара метров в общей площади туда, пара сюда. А есть и принципиальные, например, наличие второго туалета, форма холла или размер балкона.

 

Из 18 имеющихся в наличии корпусов готовые к продаже квартиры есть в 8. Менеджеры «Кортроса» сейчас делают основной упор на те, которые находятся в корпусах 16, 17, 18. Потому что сдача этих домов в эксплуатацию запланирована на 15 октября. 

 

Стали мы с менеджером смотреть и обсуждать имеющиеся в этих корпусах планировки. Но скоро обоюдно решили, что правильнее будет посмотреть квартиры вживую. Схемы в руки и айда на улицу. 

 

А там красота! Ветер разогнал тучи, солнце засияло. Стало заметно теплее и народ потянулся на улицу. Малыши на детские площадки, мамы с колясками на лавочки. Школьники с ранцами из школы побежали сразу на футбольное поле. 

 

Готовые к сдаче корпуса 16, 17, 18 – это три одноподъездных восемнадцатиэтажных башни, которые находятся в юго-восточном углу прямоугольного по форме микрорайона.

 

Квартиры в корпусе №18 уже распроданы. Несколько 3-х, 2-х и 1-комнатных квартир осталось в корпусе №16. В 17-м свободны только «однушки» и «двушки».

 

Менеджер взял ключи от квартир 16 корпуса. Двор между домами уже оборудован. Цветы и деревья посажены. Свежий асфальт укатан и размечен. Детская площадка укрыта зелёно-красным резиновым ковром. Горки, лестницы и качели смонтированы и готовы к появлению детей. 

 

Лифты в подъезде имеются, но пока не подключены, поэтому поднимаемся на 5 этаж пешком. В центральном холле  пятого этажа я пригляделся к этим лифтам. Их два и выглядят они совершенно одинаково. Неужели оба пассажирские? Оказывается нет. Один пассажирский, второй грузовой, просто расположенный перпендикулярно центральному холлу. Это удобно. Крупногабаритные вещи не надо будет разворачивать при загрузке. Внёс в лифт диван поставленный на бок, поднялся к себе на этаж и спокойно, не корячась, вынес. 

 

Из холла на две стороны, закрытые дверями коридоры. В каждом по три квартиры. 

 

Трёхкомнатная удивила просторным 17-метровым холлом. Тут в пору на велосипеде разъезжать. Моим бы детям понравилось. 

 

Хожу, рассматриваю, отмечаю. Раздельный санузел. Ванная комната 5 кв. метров. Туалет  2 квадрата. При желании, унитаз можно смонтировать и в ванной комнате. Когда в семье много народа, такая модернизация придётся весьма кстати. 

 

В этой квартире 11-метровая кухня и три комнаты: 12,5, 14,5 и 18,5 квадратных метров.

 

Есть очень удобная, нестандартно широкая лоджия и небольшая комнатка, которую мой менеджер назвал кладовкой. Общая площадь квартиры 84,57 кв.м. Стоит она, в состоянии «предчистовой ремонт», 4,78 млн. руб. Что такое «предчистовой ремонт»? Это значит, что трубы и провода проложены, радиаторы парового отопления подключены, смонтированы розетки.  

 

 

Стены и потолки выровнены и отштукатурены, но финальное выравнивание всё равно потребуется. Стяжка пола выполнена вполне удовлетворительно. 

Аналогичную картину я увидел и в расположенной через стенку однокомнатной 40-метровой квартире и в двухкомнатной, в самом начале коридора.

 

Входные двери всех квартир самые дешёвые, но металлические. Китайская жесть с картоном внутри. Вот не хотел, но скажу. Потому что возмущает меня такое положение до последней крайности. Конкретно в этом доме 126 квартир, следовательно, 126 дверей, каждую из которых заселяющийся в квартиру хозяин с презрением выломает и выбросит на помойку, потому что после демонтажа от неё уже никакого толку не будет. Погнётся. 

 

Стоит такой предмет 2300 руб. Считаем: 2300х126 = 289 800 руб. 

 

Почти триста тысяч рублей гарантированно выброшенные на помойку! И это только с одного нового дома. С трёх, которые сдаются 15 октября, набежит почти миллион.

 

Когда вселялся я, на входе тоже стояла «времянка», правда деревянная. Так из неё маляры хотя бы подмости себе сколотили. Месяц ещё поработала вещь перед отправкой в мусорный контейнер. А здесь просто выломают и выбросят. Неужели трудно поставить сразу, пусть и не самую модную, но настоящую сейфовую дверь за 15- 25 тыс. руб.? В общей цене квартиры такая сумма сущая ерунда, но хоть не в пустую люди свои деньги потратят. 

 

Кроме «предчистового» ремонта в квартирах, продающихся в микрорайоне «Богородский», существуют ещё два типа отделки: «стандарт» и «комфорт». Я попросил показать.

 

Шоу-румы ГК «Кортрос» расположены на первом этаже 4 корпуса. Идём туда. 

 

Сначала я осматриваю двухкомнатную квартиру с ремонтом «стандарт». Входная дверь тут сейфовая, можно смело оставлять и после заселения. На полу ламинат 19-20 класса, вполне приличный. Потолки ровные. Стены оклеены флизелиновыми обоями, гладко, без видимых швов. В ванной комнате плитка по стенам выложена на высоту 1,7 м, не очень гладко, надо сказать. И затирка сделана небрежно. Если забыть про неровность укладки и не заморачиваться с отколкой плитки, перекладку или даже замену на новую, то затирку бы я всё равно переделал. В квартире установлены внутренние двери, железная ванна с пластиковым экраном, раковина и унитаз. В принципе, можно заселяться и жить. Отделка «стандарт» повышает цену, например, трёхкомнатной квартиры на 0,4 млн. руб. По своему опыту скажу, что это очень малая цена за право немедленного заселения.

 

Вот фотографии интерьеров. На мебель и шторы внимания не обращайте. Их в купленной вами квартире, естественно, не будет. Но зато их наличие демонстрирует, что квартиру можно почти сразу же после покупки обставлять, не заморачиваясь с многомесячным ремонтом.

 

В этой же секции смотрим двухкомнатное жильё с отделкой «комфорт».

 

И здесь входная дверь правильная, тяжёлая, с задвижками и хорошим замком. Ламинат на полу 22 класса. Стены оклеены обоями «под покраску». Ванная выложена плиткой до потолка. Плиткой же укрыты полы кухни. Ванна установлена акриловая, а внутренние двери явно более дорогие, чем в предыдущей квартире. Но вот качество плиточных работ меня и здесь не удовлетворило.

 

Возвращаясь к уже использованному сравнению, можно сказать, что отделка «комфорт» увеличивает стоимость трёхкомнатной квартиры, в сравнении с «предчистовой» на 0,55 млн. руб. И снова я утверждаю, что это хорошее предложение. 

 

Жаль, что не все новые квартиры продаются с такими типами отделки даже здесь, в микрорайоне «Богородский».

 

После осмотра шоу-румов менеджер предложил посмотреть мне двухкомнатную квартиру, продающуюся в этой же секции. В четвёртом корпусе компания в рамках предчистовой отделки применила новую технологию заливки пола. Квартира находится на самом верхнем 16 этаже. Сели в лифт. Оказалось, что лифты в микрорайоне Щербинские – «Eco max». Выглядят они, как импортные. Тихие, чистые. И наверх мы поднялись быстро. 

 

В пустой «двушке» я осмотрел полы. Здесь поверх стяжки соорудили ещё и наливной пол. Гладко, ни вмятинки ни горбинки. Пол хороший. При работе с таким можно применить не дорогую толстую, а тонкую подложку под паркетную доску или ламинат. 

 

Я подошёл к окну. Сверху открывался прекрасный вид на микрорайон. Он показался мне ярким, красивым и очень удобным для жизни. Всё рядом, в шаговой доступности. Не хватает разве что какого-то культурно-развлекательного центра или бассейна, для полной коллекции. Но они есть неподалёку. Это же как-никак городской район. 

 

Когда мы выходили из подъезда я отметил для себя ещё две приятные особинки. Освещение в подъездах, на лестничных площадках и в жилых секциях повсеместно оснащено датчиками движения. 

 

А на всех первых этажах есть комната для парковки детских колясок. Это здорово.

 

Уже во дворе менеджер показал мне, стоящий неподалёку, корпус №2. Его сдача станет финалом строительства в «Богородском». Экскурсии по нему не водят, потому что сдача планируется в декабре 2016 года и там сейчас, с максимальной активностью, проводятся отделочные работы. 

 

Особенностью этого дома станут установленные на лоджиях радиаторы отопления и применение нестандартного остекления. На лоджиях смонтируют не раздвижные окна, а стеклопакеты в полноценной пластиковой раме. И внешняя облицовка корпуса будет сделана по технологии «вентилируемый фасад».

 

Трёхкомнатных квартир во втором корпусе, к сожалению, не осталось, есть однокомнатные площадью  39-44 кв.м. по цене 2,6- 2,9 млн. руб. и двухкомнатные 62-68 кв.м. стоимостью 3,8-3,9 млн. руб. Квартиры тут до середины октября продаются по ДДУ, а после будут продаваться по договору купли-продажи. 

 

Семнадцать банков предоставляют ипотечный кредит на покупку квартиры в «Богородском» по ставке от 11% при первоначальном взносе от 20%. Желающие и имеющие такую возможность, могут воспользоваться военной ипотекой и материнским капиталом. Рассрочек никаких не предусмотрено, так как компания уже завершает строительные работы.

 

По словам моего спутника, четыре года назад, когда продажи в «Богородском» только начинались, все квартиры здесь были почти на миллион дешевле. И стало мне от этого знания грустно, и пожалел я, что не приехал сюда раньше.

 

Традиционный вопрос, а для кого могли бы лучше всего подойти квартиры в щёлковском микрорайоне «Богородский» время разрешило само. Для того, кто уже успел и ещё успеет  купить квартиру здесь. А их социальный или профессиональный статус, кому ж это теперь интересно?

 

Таблица 1. Стоимость двухкомнатных квартир в жилых комплексах города Щёлково и Щёлковского района

 

Название комплекса	Площадь квартир	Отделка	Цена
ЖК Солнечная долина	59-62 кв.м.	Предчистовая Муниципальный ремонт Ремонт под ключ	от 3,6 млн.р.
ЖК Пустовский	от 51 кв.м.	без отделки	от 3,428 млн.р.
ЖК Вега	66-72 кв.м.	без отделки	3,6-3,8 млн.р.
ЖК Горизонт	от 68,3 кв.м.	без отделки	от 3,6 млн.р.