На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

И вновь, с появлением свежего бюджетного проекта, форумы оживились. На этот раз людей всколыхнуло известие о новом проекте от «Лидер-Групп» в Каменке. Потенциальных дольщиков радует цена, отделка и принадлежность к престижному району, но несколько смущает сама локация, высокая плотность застройки и воспоминания, что раньше компания часто любила переносить сроки сдачи. На первый взгляд кажется, что чаши этих весов равновесны, но мы то знаем, что дьявол кроется в мелочах и при ближайшем рассмотрении порядок сил может измениться – что ж, посмотрим. 

 

Жилой комплекс YOGA возводится по строительному адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, Пригородный, участок 197, но поскольку это ни о чём нам не скажет, попробую объяснить по-другому. Стройплощадка находится между жилыми комплексами: «Легенда на Комендантском, 58», «Ultra City», «Новая Каменка» и «Юбилейный квартал». В милицейском адресе, скорее всего, будет значиться Комендантский проспект – именно его сюда пробивают. Но даже если отнесут к какой-то другой, новой улице, у будущих жителей всё равно будет прямая трёхкилометровая дорога до метро «Комендантский проспект».  

 

pronovostroy.ru

 

В состав проекта войдут четыре 19-этажных дома, однако, на сайте об этом ни слова. Он, вообще, оказался на редкость лаконичным. Что можно узнать из описания нового комплекса? Что это будет объект комфорт-класса с благоустроенным двором, подземным паркингом и дизайнерской отделкой холлов. Что в нём предусмотрели квартиры высотой в 2.7 м, с «евро» планировками, большими окнами, возможностью выбрать отделку и скрытой разводкой отопления. А ещё, что его введут в эксплуатацию во 2 квартале 2019 года, и на старте продаж квартиры распродают всего по 1.3 млн. руб. Забегая вперёд, скажу, что маркетологи тут не обманули, но немного схитрили. А в чём – узнать можно только в офисе.

 

pronovostroy.ru

 

Благо, на сайт хотя бы выложили проектную декларацию, откуда можно почерпнуть кое-что ещё. Например, что строительство ведётся от имени компании «Альбатрос», зарегистрированной в 2007 году на физическое лицо. Что работать на площадке «Йоги» начали с июня 2016 года. Что земля принадлежит застройщику на правах аренды, но какая-то часть находится в залоге у банка по ипотечным договорам другого строительства… 

 

Этот момент я обязательно уточню в офисе, а пока что хочу обратить внимание на состав квартирного фонда. В первом корпусе (а в этой статье мы будем говорить только о нём, он один пока строится) запроектировано 720 квартир. Из них 648 оказались студиями и однушками.  И всего 72 двухкомнатными. Трёхкомнатных не нашлось совсем.

 

pronovostroy.ru

 

После таких новостей не терпится посмотреть на план этажа и на планировки. Но на сайте можно посмотреть только последние. Что ж, взглянем хоть на них.

 

 

Только вариантов оказалось на удивление мало. Настолько, что сейчас покажу вам практически все. 

 

Вот типовые студии, которые можно найти в ЖК YOGA. Самая маленькая занимает всего 21 квадратный метр. Несмотря на это проектировщики нашли место для хранения вещей и полноценной ванной комнаты. «На сладкое» оставили большой балкон, где можно организовать зону отдыха или рабочий кабинет.

 

Квартиры площадью в 24 и 26 квадратных метра уже чуть комфортнее: комнаты и прихожие становятся больше. Однако всё ещё остаются слишком малы. 

 

Поэтому, если средства позволяют, стоит присмотреться к однокомнатным квартирам. Они стоят не намного дороже, но имеют уже отдельную кухню (не менее 10 кв.м.), которая в некоторых случаях доходит до 17 метров, освобождая тем самым единственную комнату под спальню. 

 

   

Двухкомнатные квартиры в размерах резко вырастают. Если однушки ограничены площадью в 36 квадратов, то эти стартуют сразу с 54. И… тут же и заканчиваются на 55 метрах. Тем не менее, пожурить проектировщиков не за что, оперируя даже такой скромной площадью, они смогли предложить несколько очень удачных вариантов. 

 

   

Что касается цен, они на сайте не представлены, но по телефону их легко оглашают. На втором этаже (первый коммерческий) они составляют 60 тысяч за метр. Если предположить, что в наличии есть все варианты планировок, то расклад должен получиться таким:

 

Кол-во комнат	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.
Студия	21 – 26	1.2 – 1.5
1 к.кв.	32 – 38	1.9 – 2.2
2 к.кв.	54 – 55	3.2 – 3.3

С «набором высоты» метры дорожают и на последнем, 19 этаже, они доходят уже до 72 тысяч за метр. 

 

А вот о застройщике на официальном сайте можно прочитать много интересного. Хотя едва ли он нуждается в представлении. Компания «Лидер-Групп» точно известна каждому, кто хоть раз интересовался квартирным вопросом. А всё по тому, что она работает на рынке жилой недвижимости с 2002 года, и возвела десятки объектов: как точечных, так и целые микрорайоны. Однако по-настоящему народной, компанию сделали демократичные цены. 

 

Правда, не обошлось в такой длинной истории и без ложки дёгтя. В те времена, когда «Лидер-Групп» строил свои объекты по ЖСК, бывали моменты, что он переносил сроки сдачи. И в итоге за компанией закрепилась не лучшая слава. Однако сейчас фирма делает всё, чтобы исправить эту ситуацию и открыться своим дольщиком с новой стороны. С клиентами стали работать по договорам ДДУ и стараются сдавать объекты в срок. Получается ли? Давайте посмотрим, что пишут на форумах в последнее время.

spb.dolgostroyunet.ru

 

spbguru.ru

 

Оказалось, что есть у застройщика задержки и по ДДУ, хотя, справедливости ради, стоит отметить, что «Капитан Немо» (задержали на 3 года, новый срок – 1 квартал 2017 г.) и «Небо Москвы» (задержали на 1.5 года, но уже сдали) они продавали всё же по ЖСК. А вот «Девятый вал», действительно, по ДДУ, так в чём же дело – с таким настроением я отправилась в офис к застройщику.

 

 

Маршрут мне уже был хорошо известен. У компании «Лидер-Групп» два офиса: на Невском проспекте 90-92 и на площади Конституции, 7. Первый адрес был мне ближе, так что там я и назначила встречу. К слову, время лучше обговорить заранее, поскольку компания явно переживает хорошие времена – клиентов в офисе было много. Несмотря на это, обслуживание мне в очередной раз хочется похвалить. Ждать пришлось недолго, времени уделили достаточно, на все вопросы ответили. 

 

Даже про задержки сроков. Правда, из уст менеджера всё звучало не так страшно, как на форумах. Он сказал, что единственный объект по ДДУ, который они задержали – это ЖК «Девятый вал» (из открытых источников известно, что срок сдачи был намечен на 1 квартал 2015 года, однако на данный момент он перенесён на 4 квартал 2016 г.). А связано это с тем, что администрация Ленинградской области внезапно попросила построить незапланированные паркинг и детскую площадку. Застройщик ввязался в спор, ну а пока он длился, сроки перенесли (буквально пару дней назад на официальном сайте ЖК появилась информация, что в 1 корпусе начали передавать квартиры). Вообще же, «за 23 года долгостроев у нас нет, и не было», сказал мне менеджер. «Сейчас можем на 2-3 месяца задержать, не больше, потому что политика компании такая, что лучше чуть задержать, но построить качественно». 

 

Ну, главное качество, конечно. А что с этим, кстати, в ЖК YOGA? Менеджер ответил, что полный порядок. Объект возводят по панельной технологии, но бояться этого не стоит. Новое поколение этих плит трёхслойное: не боится ни дождя, ни ветра, и отлично поглощает шум. Правда, конструкция дома такова, что потолки в 2.7 м, начинаются только с 13 этажа, а до него будут составлять лишь 2.6 м. Кстати, не предусмотрено и отделки. «Возможность выбора» предоставляется лишь за дополнительные деньги. В базовом варианте будет только входная дверь, стяжка пола, разводка электричества, радиаторы и остекление. Зато квартир на этаже оказалось не так уж и много. Корпус разделён на 4 секции, за счёт чего на лестничной клетке будет 6, 10 или 12 соседей.

 

И всё же, почему так дёшево, никак не понимала я, пока не спросила про способы оплаты. Тут то и выяснилось, что купить квадратные метры по 60 тысяч рублей можно только при 100% оплате. Ипотеки нет, а базовая цена квадратного метра доходит до 90 тысяч. Правда, она немного снизится, если брать в рассрочку и вносить не минимальные 10%, а сразу 50%, но всё равно останется достаточно высокой. К примеру, если однокомнатная квартира площадью 36 метров при единовременном взносе стоит 2.1 млн. руб., то при покупке в рассрочку и взносе в 50% она обойдётся в 2.6 млн. рублей. При взносе в 10% она будет стоить уже 3.3 млн. рублей. Остаток выплачивается ежемесячно до июня 2019 г. 

 

Оформляется сделка по договору долевого участия, но деньги вы вносите не после регистрации, и даже не на аккредитив, а сразу, в день подписания, по договору займа. При рассрочке – первый взнос. При единовременной оплате – 50%, а остаток в течение месяца. Схема не популярная, но ничего опасного я в бумагах не увидела. Вы тоже можете посмотреть – документы без вопросов высылают на почту. Главное, что там прописано – ключи должны передать не позднее декабря 2019 г.  

 

Гораздо больше вопросов вызывала у меня информация, что часть нашего участка уже заложена в банк по ипотечным договорам какого-то другого строительства. Но менеджер и тут успокоил. Сказал, что на том куске, где возводят «Йогу» обременений нет. Более того, как только 1 корпус сдадут, земля под ним сразу перейдёт в собственность жильцов. А в залоге находится совсем другой участок, там, где не достроил свои дома обанкротившийся «СУ-155», но дольщиков «Лидер-Групп» это никоим образом не коснётся. 

 

Из офиса я отправилась прямиком на стройплощадку ЖК YOGA и, признаться, нашла её только благодаря выданной в офисе карте. Никаких опознавательных знаков на заборе нет, более того, это всё то же ограждение, что ставила ещё компания «СУ-155», так что где именно идёт новое строительство понять пока сложно. Этап-то нулевой. 

 

Тем не менее, оценить окрестности уже можно. Каменка разрастается ударными темпами. Ещё год-два и микрорайон будет просто не узнать. Уже проложили (но ещё не открыли) Комендантский проспект. Готовятся пробить Глухарскую улицу до Парашютной. А в округе не по дням, а по часам растут новостройки. За всем этим не поспевает разве что социальная инфраструктура. Всё что нужно есть поблизости, в старых кварталах, но она точно не выдержит такого количества новосёлов. Благо, почти во всех проектах предусмотрен детский сад или школа, либо и то и другое разом. Много объектов будет в ЖК «Чистое небо», в «Легенде» напротив запроектирован детский сад и кабинет врача, в Ultra City – детский сад и школа. В общем, должно хватить, главное, чтобы эти объекты вводили в эксплуатацию параллельно с жилыми комплексами.

 

Но если с дорогами и инфраструктурой всё более-менее понятно, то остаются ещё два вопроса: с парковками и запахами. С первым проблем пока нет. Нет жителей – нет проблем. Однако в будущем эти сложности нетрудно предугадать: метро далеко, жителей много, дворы некоторых соседних комплексов закрыты для проезда машин. А в первом корпусе «Йоги», к слову, парковочных мест предусмотрено в два раза меньше, чем квартир: 301 против 720. Хорошо хоть 217 из них будут размещены на открытых площадках, а значит, будут бесплатными. Но этого всё равно может не хватить – стоит иметь в виду. Второй, более сложный вопрос, касается неприятного запаха, на который периодически жалуются все местные жители. Его происхождение до конца непонятно, кто-то говорит, что он идёт со свалки неподалёку от Левашово, кто-то, что пахнет удобрениями с полей, но как бы там ни было несколько раз в году он, действительно, появляется, и очень досаждает местным жителям. В остальном место неплохое и, на мой взгляд, перспективное.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость
Ultra City	Северный город	3 квартал 2017 г.	36 кв.м.	3.4 млн.р.
Up-квартал	Лидер	4 квартал 2017г.	35 кв.м.	3.2 млн.р.
Legenda на Комендантском, 58	LEGENDA Intelligent Development	2 квартал 2018 г.	33 кв.м.	3.1 млн.р.
Чистое небо	Setl City	1 квартал 2019 г.	35 кв.м.	2.9 млн.р.
YOGA	Лидер-Групп	2 квартал 2019 г.	35 кв.м.	2.1 млн.р.

 

На фотографиях видно, как много других жилых комплексов строится сейчас вокруг ЖК YOGA. Каждый из них по-своему интересен, однако я приведу в пример те, что понравились больше всего лично мне.

 

Одним из таких объектов стал ЖК Ultra City, который граничит с «Йогой» по проектируемой Глухарской улице. В его состав войдут 12 корпусов. Может показаться, что проект громоздкий, но на самом деле архитекторы элегантно разделили его на 3 части, и вышло будто каждая из них образовала «свой микрокосмос». Дальше корпуса разделили геометрически и визуально, за счёт чего они стали ещё легче и воздушнее. Вообще, ultra-дизайн коснулся каждой детали этого проекта. И внутреннего оформления, и придомовой территории и игровых площадок – всего. Однако главное, что такое же пристальное внимание уделили планировкам. В жилищном фонде множество интересных вариантов от студий до 5-комнатных квартир, от 23 до 116 кв.м. Ознакомиться с этим предложением подробнее можно в другом нашем материале. 

 

Постарался не отстать от такого уровня и московский застройщик, который только начал покорять петербургский рынок недвижимости. Он разработал «Up-квартал». Говорит, что включил в комплекс опции бизнес-класса, а продаёт по «комфортным» ценам. Что же конкретно обещают: дизайнерскую отделку квартир, функциональные планировки, просторные холлы, консьержей, комнаты для мытья лап животным на первом этаже, закрытый двор, спортивные площадки и паркинг. Состоять комплекс будет из трёх высоток и школы. В каждом корпусе запроектировано по 483 квартиры от студий до трёхкомнатных, от 24 до 72 кв.м. 

 

Нравится мне и другой сосед нашего комплекса – Legenda на Комендантском, 58. Правда, так называется только первый этап, потом ещё будет Legenda 56 и 54, а все вместе они образуют целый квартал из девяти 21-этажных корпусов, коммерческих помещений и детского сада. Любопытно, что первые 5 корпусов будут стоять на общем стилобате, который, по задумке, должен защитить от постороннего шума и пыли. От посторонних в прямом смысле этого слова убережёт забор по периметру. Но это далеко не всё, чем застройщик собирается привлекать дольщиков. В новом проекте предусмотрено ещё больше удобных планировок, и ещё больше интересных деталей. Навскидку могу вспомнить про амфитеатр для собраний и праздников, коворкинг для работающих на дому, закрытые детские площадки на случай плохой погоды и спортивные поля для командных игр. Обо всём остальном можно узнать из нашего материала посвящённого этому проекту. Здесь же добавлю только, что в наличии есть квартиры от 26 до 109 кв.м., от студий до трёхкомнатных. 

 

Ну, и отмечу, пожалуй, ЖК «Чистое небо». Про него мы тоже когда-то писали. Вкратце расскажу, что на сегодняшний день это самый крупный пример комплексного освоения территории в Каменке. Setl City собирается обеспечить жильём 32 тысячи человек, так что будет возводить десятки корпусов до 2026 года. Квартиры предлагают небольшие, всего от 23 до 79 кв.м., но среди них есть и студии и трёхкомнатные варианты. Но главное, как всегда, в мелочах. Застройщик собирается возвести с десяток социальных объектов, среди которых будут и детские сады, и школы, и поликлиники. А, кроме того: фитнес-клуб, кафе, рестораны, магазины, и тематический парк развлечений на берегу реки Каменки.

 

Главное, чем подкупает ЖК YOGA – это, конечно же, цена. Не случайно самые маленькие студии разошлись всего за несколько дней после старта продаж. Однако когда спадает первая эйфория, начинаешь обращать внимание, что в комплексе слишком много маленьких квартир, отделки нет, потолки до 12 этажа низкие, а сами дома панельные. И доступными квартиры остаются только при единовременной оплате. Ипотеки на этом объекте пока нет, а рассрочка поднимает стоимость квадратного метра столь значительно, что сразу возникает интерес и к комплексам по соседству. 

 

Специально для портала "Все новостройки"