На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

В ЖК «Томилино» меня привлекли два момента: отделка квартир «под ключ» и сравнительно невысокая стоимость жилья. Учитывая, сколько проблем и расходов обычно приносит ремонт в новостройке, наличие готовой и недорогой отделки показалось мне настолько привлекательным, что я решила разузнать об этом проекте побольше.

 

ЖК «Томилино» – довольно крупный район малоэтажной застройки, который расположен рядом с одноименным поселком на юго-востоке Московской области, в 10 км от МКАД. Площадь будущего жилого комплекса – более 56 га, окончание строительства запланировано на 2022 год. В состав ЖК войдут, помимо сорока жилых домов, две школы, четыре детских сада, две поликлиники, торгово-развлекательный и спортивный комплексы.

 

 

Застройщик – группа компаний «Рассвет» (https://gkrassvet.ru). В нее входит ООО «ТомСтрой», которое осуществляет возведение домов ЖК «Томилино», и завод «Амстрон», который производит стройматериалы, в частности, для этого ЖК. Дома, к слову, будут кирпичными, с вентилируемыми фасадами.

 

Сайт ЖК «Томилино» (https://tomilino1.ru/) встречает пользователя следующим заявлением:

 

Честно говоря, это привело меня в некоторое замешательство: что, весь огромный жилой комплекс уже распродан? Позвонив в офис продаж, я выяснила: нет, 7 квартир – это те, которые идут по акционной цене. Всего же в продаже квартир десятки, можно не волноваться по поводу отсутствия выбора. Так что не торопитесь закрывать сайт, увидев такое объявление на главной странице. 

 

Сам портал дает потенциальному покупателю самый минимум информации. 

 

Из конкретики – разрешения на строительство и проектные декларации на все корпуса 1 очереди, поэтажные планы, небольшая «визитка» компании-застройщика и фотоархив строительства. 

 

Остальную часть сайта занимает описание будущего жилого массива, где планируются: детские площадки, площадки для выгула собак, набережная у водоема, детские сады, гимназии и школы, поликлиники и аптеки, а также яблоневый сад и пешеходный бульвар. Все это красиво визуализировано в компьютерной графике, однако сколько будет домов, их этажность, сроки строительства – осталось для меня загадкой даже после изучения сайта. Только пересчитывая файлы документации, можно прийти к выводу, что корпусов первой очереди будет 10. Как они будут располагаться относительно границ микрорайона – остается неясным.

 

Также на сайте анонсируется расчет беспроцентной рассрочки от застройщика, расчет ипотеки, скидка при 100% оплате и индивидуальная скидка – но конкретные сведения можно получить, только если оставить свои контакты (e-mail, телефон) в бланке вопроса. 

 

Можно даже «забронировать квартиру» – тоже через форму с электронной почтой. Причем заявка на бронирование выглядит довольно странно, учитывая, что потенциальный покупатель даже не может выбрать ни корпус, ни этаж, ни, собственно, квартиру – для посетителя сайта остается загадкой.

 

На просторах Сети нашелся и еще один ресурс, посвященный ЖК «Томилино» (https://gktomilino.ru). Сами создатели позиционируют этот сайт как информационный, посвященный новостройкам и новостям поселка Томилино. 

 

Здесь информации даже больше, чем на официальном сайте: удалось выяснить, например, что комплекс будет состоять из 40 домов переменной этажности. Можно найти ссылку на страницу застройщика, довольно подробное описание жилого комплекса и видео-репортаж о строительстве. Впрочем, конкретики по ценам и тут нет.

 

Словом, я пришла к следующему выводу: полную информацию об этом ЖК можно получить, только посетив офис продаж. Общение с менеджером по телефону меня обнадежило: он с готовностью назвал мне и цены на некоторые квартиры, и площади, и рассказал про отделку «под ключ». В общем, поехать стоило хотя бы для того, чтобы узнать ответы на все вопросы, которые возникли у меня после посещения сайта. 

 

Добраться до ЖК «Томилино» можно либо на электричке (от одноименной станции примерно три километра, ходят маршрутки до остановки «Урожай»), либо на маршрутках 411 и 561 от ст. м. «Лермонтовский проспект», на маршрутке 80 от ст. м. «Котельники». Автомобилистам следует двигаться по Рязанскому шоссе до поселка «Жилино-1». В целом путь от метро наземным транспортом занимает 20-30 минут, в зависимости от загруженности Октябрьского проспекта г. Люберцы.

 

В офисе мне удалось найти все то, что я тщетно искала на сайте: план будущего жилого комплекса, живописный макет, где можно рассмотреть всю инфраструктуру, буклеты, таблицы с ценами… Менеджер с готовностью рассказал мне обо всех этапах строительства и о том, что сейчас предлагает застройщик потенциальным покупателям. 

 

Итак, сейчас идет строительство первой очереди комплекса. Ее будут составлять десять домов переменной этажности (3-7 этажей). Дома возводятся полностью из кирпича, включая межкомнатные перегородки и перегородки санузлов. В 6-7 этажных домах будут лифты, в домах 3-4 этажей – только лестницы. Первым будет сдан корпус №1, расположенный прямо за офисом продаж: окончание строительства запланировано на ноябрь 2016 года. 

 

Остальные дома будут сдаваться поочередно, с разницей в несколько месяцев.

 

Таблица 1. График ввода в эксплуатацию 1 очереди ЖК «Томилино»

 

Корпуса	Этажность	Срок сдачи
1	3-4	ноябрь 2016
2	3-4	март 2017
3	7
9	3
4, 5, 6	7	июнь 2017
10	3-4-6	июль 2017
7	6	ноябрь 2017

 

К окончанию строительства этой очереди планируется также сдать в эксплуатацию один из детских садов, расположенных неподалеку. Что касается остальных детских садиков, то они будут сдаваться по мере возведения других очередей строительства. Школа же, скорее всего, заработает ближе к 2020 году, когда будет заселена большая часть комплекса.

 

Также к концу 2017 года застройщик планирует возвести «коробки» зданий, которые примыкают к границам квартала 1 очереди – чтобы новоселам не пришлось жить в обстановке стройплощадки.

 

Вторая очередь будет построена примерно к середине 2018 года, третья – к 2020. Возведение всего комплекса, включая инфраструктуру, планируется закончить к 2021-2022 гг. 

 

Что предлагается потенциальным жильцам первой очереди? Из обещанной инфраструктуры им будет доступен, как я уже сказала, пока только один детский сад. Парковки – на придомовой территории. Ближайшие школы расположены в районе ст. Томилино и в районе «Птицефабрики» (это около 2-3 километров от ЖК «Томилино»). 

 

На первых этажах некоторых зданий предусмотрены помещения для магазинов, аптек, салонов красоты и других предприятий бытовой сферы. И все же жильцам первой очереди, скорее всего, за покупками придется ездить либо в Люберцы, либо в Томилино. Справедливости ради, замечу, что в окрестностях есть несколько сетевых продуктовых магазинов, ресторанов, аптек, парикмахерских – все они расположены на относительно небольшом расстоянии от ЖК.

 

Рядом с ЖК «Томилино» располагается небольшой пруд, который застройщик планирует очистить, а берег – «облагородить» и превратить в место для прогулок и семейного отдыха. Что касается экологической обстановки, то она обещает быть довольно неплохой: ЖК окружен частным сектором, заводов или магистралей в непосредственной близости нет – разве что Рязанское шоссе, но от ЖК его будет отделять тот самый пруд и полоса частной застройки. 

 

Добавлю также, что интересной дизайнерской «фишкой» данного ЖК станет размещение портретов деятелей культуры и искусства на торцевых стенах домов. Корпус №1 будет, например, украшен портретом Булата Окуджавы.

 

Что же касается подъездов и входных групп, то тут ситуация такая: помещений для колясок и консьержа не предусмотрено, но при подъездах есть пандусы для удобства перемещения маломобильных граждан.

 

 

Ценовая картина в ЖК «Томилино» выглядит так:

 

Таблица 2. Стоимость  квартир

 

Кол-во комнат	Площадь, кв. м		Стоимость, млн. руб.
	от	до	от	до
студия	25	30	1,984	2,243
1	36,5	45	2,577	3,786
2	53	58	3,488	4,285
3	74	82	4,957	6,476

 

Стоимость жилья зависит не только от площади, но и от срока сдачи конкретного дома. 

 

Выбор планировок вполне приличный, а поскольку дома кирпичные, квартиры одной и той же планировки могут иметь различную площадь.

 

В «угловых» секциях домов, можно найти и нестандартные планировки – с пятиугольными помещениями. 

 

Менеджер охотно покажет вам подробные поэтажные планы каждого корпуса и вышлет на почту планы корпусов и квартир, которые показались наиболее интересными. Словом, посещение офиса оставило у меня самое положительное впечатление: я получила подробные ответы на все свои вопросы.

 

 

Ни для кого не секрет, что каждый строящийся жилой комплекс возводится для определенной категории покупателей. 

 

Одни ЖК – для тех, у кого есть «свободные деньги» и возможность их потратить, занимаясь ремонтом и дизайном помещений по собственному вкусу. Другие новостройки – для тех, кто не без труда накопил на собственное жилье и не может себе позволить лишних расходов. На мой взгляд, ЖК «Томилино» – как раз для второй категории. 

 

Делаю такое длинное вступление, чтобы пояснить то, как я поняла задумку застройщика. Не секрет, что снимать жилье, пока твоя собственная квартира строится или в ней идет ремонт – не такое уж дешевое «удовольствие». Поэтому застройщик решил пойти путем сокращения расходов: он делает вполне приличный, но недорогой ремонт, а покупатель имеет возможность сразу въехать в готовую квартиру.

 

Итак, квартиры сдаются с чистовой отделкой, можно въезжать и жить сразу же после получения ключей. В корпусе №1 организована «шоу-рум», где можно оценить предлагаемую отделку. Учитывая довольно невысокую стоимость жилья, отделка показалась мне практически оптимальным компромиссом между «доступно» и «качественно». Действительно, не стоит ждать от недорогого ремонта каких-то впечатляющих дизайнерских решений, однако материалы выбраны, на мой взгляд, вполне приличные. 

 

В целом «комплектация» продаваемой квартиры выглядит следующим образом: в окнах двухкамерные стеклопакеты, балконы/лоджии остеклены, батареи с регулировкой обогрева. 

 

Двери (и входная, и межкомнатные) – деревянные. Входную, скорее всего, жильцы предпочтут заменить. 

 

На полу – линолеум «под паркет» (я знаю, что многие предпочли бы «хотя бы» паркетную доску, но у меня у самой в квартире линолеум, и ничего страшного в нем я не вижу). 

 

Потолки натяжные, обои – нейтрального цвета, флизелиновые. 

 

В кухне – металлическая раковина и электрическая плита на четыре конфорки. 

 

В санузле – раковина, унитаз, ванна, простенький полотенцесушитель. На полу плитка, стены покрыты водоэмульсионной краской. 

 

Словом, это вариант для тех, кто выбирает квартиру, исходя из не слишком больших финансовых возможностей. Когда ценна каждая тысяча рублей, такой ремонт может оказаться более чем кстати. Потом, при желании (и наличии средств), можно «доделать» то, что кажется необходимым. Также это вполне неплохой вариант для тех, кто покупает квартиру с целью сдавать ее в аренду.

 

 

Условия покупки, которые предлагает ГК «Рассвет», показались мне довольно необычными. По крайней мере, раньше я с подобным подходом не сталкивалась.

 

Итак, дополнительные расходы при покупке жилья в ЖК «Томилино» составят 100 000 рублей. В эту сумму входит бронирование квартиры на срок до 1 месяца и оформление Договора Долевого участия. Бронирование на первую неделю стоит 20 тысяч рублей, в течение которых квартира снимается с продажи и ждет вас, как покупателя. Если «бронь» нужно продлить, придется еще доплатить, в зависимости от срока. Однако в любом случае за 100 000 рублей расходы покупателя не выйдут.

 

Когда необходимость в бронировании отпала – то есть покупатель нашел нужную сумму и готов купить квартиру – то ему предстоит доплатить недостающие до 100 000 руб. деньги, после чего заключается ДДУ, а вся сумма за квартиру переходит застройщику (без аккредитива). ДДУ оформляется в течение 7 дней. Договор застрахован компанией «Ринко» (https://www.rinco.su/programm/develop/ ). Менеджер в офисе заверил меня, что внести деньги за квартиру до оформления ДДУ в рег.палате – процедура стандартная и для покупателя не несущая никаких рисков, регистрацию ДДУ застройщик гарантирует. Однако отметил, что в принципе вопрос о сроках внесения денег можно обсудить, если покупатель будет настаивать. Ну а лично  мне было бы спокойнее отдавать свои кровные после регистрации договора или переводить их на аккредитивный счет.  

 

Те, кто готов сразу внести 100% платы за жилье, получают скидку в 100 000 рублей, так что для них и бронирование, и оформление ДДУ становится бесплатным.

 

Оформление квартиры в собственность в эти 100 000 руб. не входит.

 

Интересны также условия, на которых предоставляется рассрочка. 

 

Первый вариант – беспроцентная рассрочка на срок до 18 месяцев, при этом цена квадратного метра возрастает на 5 000 рублей. В этом случае следует внести 50% стоимости квартиры в качестве первого взноса.

 

Второй вариант – рассрочка на срок до 5 лет. Эта рассрочка предоставляется под 10% в год, первоначальный взнос составляет 20%. Отличие такой рассрочки от ипотеки – в том, что от покупателя не требуется большой список документов, который обычно нужен для оформления ипотечного кредита в банке. Это удобно для тех покупателей, у которых нет подтвержденного стажа, официального трудоустройства или «белой» зарплаты. 

 

Также возможна покупка в ипотеку, застройщик аккредитован в восьми банках по программе «Новостройка с гос.поддержкой», процентная ставка от 9,5%, первоначальный взнос от 20%. В офисе продаж работают ипотечные специалисты, которые помогут с оформлением ипотеки. 

 

Застройщик периодически проводит акции, выставляя на продажу ряд квартир по сниженной цене – можно сэкономить несколько сотен тысяч рублей, если регулярно «мониторить» сайт и созваниваться со своим менеджером. Также по субботам проходят презентационные показы, и покупатели, забронировавшие квартиру в такой день, также могут рассчитывать на скидку в размере 500-1000 руб. за кв. м. Подробности акций я рекомендовала бы уточнять у менеджера. 

 

Кстати, об этих промо-акциях на канале ГК «Рассвет» в  youtube выложены видеорепортажи: https://www.youtube.com/channel/UChjb_oYm5c-mNgSAPcWQU3A

 

По моему мнению, цены в ЖК «Томилино» вполне адекватные – учитывая, что дома построены из кирпича, а квартиры сдаются с отделкой. 

 

ЖК	Квартиры	Площадь, кв. м	Цена, млн. руб.	Технология	Срок сдачи	Отделка
Новокрасково	1-к	41,0	2,530	монолит	IV квартал 2017	нет
	3-к	75,3	4,587
Звезда Томилино	1-к	45,0	3,136	монолит-кирпич	IV квартал 2017	нет
	3-к	71,0	4,790
Томилино	1-к	36,8	2,890	кирпич	I квартал 2017	есть

 

В Интернете есть несколько страниц, посвященных общению потенциальных жильцов ЖК «Томилино». Существует, например, форум (https://forum.vtomilino.ru/index.php?showforum=78), но пока там практически ничего не обсуждается, кроме темы о публичных слушаниях, касающихся массовой застройки. 

 

Есть группа в одной из социальных сетей (https://vk.com/jk_tomilino). Здесь жильцы отдельных корпусов обмениваются мнениями о процессе строительства, обсуждают ДДУ, отделку и планировки квартир. Также здесь можно найти фоторепортажи со стройплощадки от самых активных дольщиков. 

 

 

ЖК «Томилино» показался мне комплексом, довольно успешно сочетающим бюджетность жилья и комфорт. По крайней мере, в том виде, в котором он выглядит на проекте. Понятно, что в начале строительства первой очереди трудно судить, насколько уютным и красивым станет будущий микрорайон. 

 

Минусы, конечно, есть: первое время тут будет чувствоваться недостаток инфраструктуры, к тому же транспортную доступность я бы не назвала идеальной – из-за «проблемного» Октябрьского проспекта в Люберцах, по которому предстоит добираться до ЖК «Томилино». У малоэтажной застройки есть также такой минус, как отсутствие лифтов в 3-4 этажных домах. 

 

Несомненным плюсом является то, что дома – целиком кирпичные, это обещает жилью хорошую тепло- и шумоизоляцию. Но основным преимуществом ЖК «Томилино» мне представляется сравнительно невысокая стоимость квартир с бюджетной отделкой «под ключ».