Комплекс апартаментов Cleverland: апартаменты с видом на Ботанический сад
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В 2016 году доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы составляла примерно 25%. Чтобы проекту апартаментов быть успешным он должен иметь:
• небольшие площади апартаментов;
• хорошие строительные характеристики;
• хорошую транспортную доступность;
• привлекательную стоимость;
• местоположение с хорошей экологической обстановкой;
• наличие отделки.
Сегодня мы узнаем, соответствует ли этим требованиям апарт-комплекс Cleverland.
Сайт, форум
Сайт у комплекса есть так сказать личный https://dom-cleverland.ru/# и большой раздел на сайте инвестора https://cleverland.comstrin.ru/. Оба удачны, информативны, на них выложены проектная декларация, свидетельство о разрешении на строительство. Приведены поэтажные планы, стоимость и расположение каждого номера, фотоотчет, рассказано о скидках, акция и условиях покупки. Рассказано как доехать на автомобиле и общественным транспортом.
Форум https://pronovostroy.ru/topic/9247-cleverland/ наиболее активный и «старый». Общаются покупатели, задают вопросы присматривающиеся, менеджер Cleverland отвечает, что радует. Выкладываются свежие фотографии. Не без троллей, конечно.
Расположение
Cleverland находится в Москве, в районе Марфино, на улице Комдива Орлова, владение 1. Это менее километра и десяти минут пешком от станции метро «Петровско-Разумовская» и чуть более километра и пятнадцать минут пешком до станции метро «Владыкино».
Если едете на автомобиле, то просто забейте в навигаторе ЖК «КлеверЛэнд».
А кто такой комдив Орлов, в честь которого названа улица? Герой, участник четырех войн: русско-японской, Первой мировой, Гражданской и Второй мировой – Федор Михайлович Орлов. Бывший улан, унтер-офицер, красный командир – свой славный военный путь закончил в звании командира дивизии. Он был два десятка раз ранен, неоднократно контужен, перенес паралич, но и жил и был героем. Все его четверо детей воевали в Великую Отечественную, а у жены в графе «профессия» указано «жена красного командира».
Баннеры на ограждении комплекса сообщают, что это гостиничный комплекс и окончание строительства запланировано на первый квартал 2017 года.
Кто строит
Застройщик ООО «КомБилдинг», официально зарегистрированный в августе 2010 года в Москве, по адресу: улица Пушечная, дом 7/5, строение 4А. Генеральным директором является Андрей Александрович Правосудов. Компания ранее не принимала участия в возведении других объектов недвижимости.
Генеральный подрядчик ООО «СтройТехноСервис». Проектировщик ОАО «МОСПРОЕКТ-4».
Инвестор ООО «ГК КОМСТРИН» – известная компания, занимающаяся комплексным освоением территорий, строительством и элитного жилья, и экономкласса, коттеджных поселков, бизнес-парков, проводит торги и пр. К 2016 году у компании более сорока завершенных и строящихся объектов в различных сегментах недвижимости. География возведенных объектов широка: не только Москва и область, но и Сочи, Пермь, Екатеринбург и другие города. Дмитрий Сотников является ее генеральным директором. Компания базируется в Москве, на Профсоюзной улице, в доме 125, корпус 1. По этому же адресу происходит оформление прав собственности.
Приобретение недвижимости совершается по договору долевого участия согласно федеральному закону № 214-ФЗ.
Прокладка инженерных коммуникаций завершается в октябре 2016 года.
Характеристика объекта
Монолитно-кирпичная технология, вентилируемые фасады. Наружу вынесены корзины для установки кондиционеров. Ни балконов, ни лоджий нет. Квартиры сдаются без отделки.
Разрешение на строительство выдано в мае 2015 года до января 2017 года.
Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – четвертый квартал 2018 года.
Участок с кадастровым номером 77:02:0017002:43 находится в долгосрочной аренде с 2009 года. Собственником участка является департамент городского имущества города Москвы.
Территория застройки почти в шесть тысяч квадратных метров относится к категории земель населенных пунктов. Его можно использовать для строительства объектов капитального строительства, а именно: гостиниц и прочих мест временного проживания.
Всего этажей 14, плюс подвальное помещение. На 14 этаже располагается фитнес-центр.
Предусмотрено 516 номеров, 84 мест в подземной автостоянке и 74 нежилых помещения под размещение: офисов, аптеки, ателье, магазинов, кафе, бильярдной, ремонта обуви, прачечной, химчистки, администрации и других объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Есть и кладовая. Придомовая территория будет благоустроена, посадят кустарники, разобьют газоны, оборудуют детскую площадку, автостоянки.
Стоимость
Машиноместа площадью от 9,6 до 18,4 кв. м. Стоимость от 0,85 до 1,5 млн. руб. Наземные машиноместа на придомовой территории бесплатные.
Номера площадью от 15,67 до 29,38 кв. м, стоимостью от 2,8 до 4,68 млн. руб. Апартаменты с окнами «во двор» стоят несколько дороже, также цена повышается одновременно с повышением этажности. Владельцы недвижимости на высоких этажах могу любоваться либо видами на Ботанический сад, либо на шумную улицу Комдива Орлова, «украшенную» высоковольтной линией.
Посмотрите на фотографию ниже.
Видите, угловой апартамент на втором этаже? Апартаментов с подобной планировкой немного, всего 13 двухкомнатных и 13 однокомнатных. Однокомнатный площадью 33,3 кв. м стоит 5,16 млн. руб. Двухкомнатный в 29,38 кв. метра на втором этаже стоит 3,716, а на 13 этаже уже 4,304 миллиона.
Но подавляющее большинство апартаментов обычной формы с привычными прямоугольными углами.
На сайте приведены цена на двухкомнатные и трехкомнатные апартаменты площадью от 34,34 до 73, 77 кв. м и стоимостью от 5,3 до 10,75 млн. руб. но в действительности это два/три помещения с отдельными входами и собственными санузлами. Не знаю, по какой причине они вдруг стали многокомнатными апартаментами, но застройщик предлагает возможность объединения.
Как видите, вход в дом со двора через два подъезда, в каждом по два лифта – один грузовой, один пассажирский. На мой взгляд, это мало на такое количество номеров.
Скидки, акции
При стопроцентной оплате апартамента можно рассчитывать на скидку в 3%. Если сразу оплатить и апартамент, и место для автомобиля, то скидка весомее – 5%. Застройщик предоставляет на три месяца рассрочку без процентов, но нужно сразу оплатить не менее 40%, на второй месяц 30%, и еще столько же в следующий.
Ипотека
Сазу несколько финансовых организаций кредитует на приобретение апартаментов в Cleverland.
• Сбербанк – при минимальном взносе в 20% предоставляет кредит до 30 лет под 13%.
• ДельтаКредит – при 20% оплаты покупки выдает кредит до 25 лет, под 12,5%.
• СвязьБанк – при том же минимальном взносе процентная ставка выше – 13,95% на 25 лет.
• Абсолют Банк – требует минимальный взнос не менее 30%, процентная ставка 13,95% на 25 лет.
• ВТБ – при оплате 20% предлагает процентную ставку 13,6% на 30 лет.
Обратите внимание на архитектурное решение апарт-комплекса: с фасада он выглядит, как трехсекционный.
…а с тыла, как двухсекционный.
Офис продаж
Продажу апартаментов осуществляют дилеры: «S.A.Ricci» и «Проектсервис».
В офисе тепло, светло, работают два менеджера, со мной беседовала милая дама Лариса. Подробно рассказала о номерах, их стоимости и условиях покупки и показала на плане этажа, где что находится. К сожалению, ни кофе, ни чая не предложила.
Этапы приобретения недвижимости в CleverLand
1. Бесплатная бронь на одни сутки. Достаточно устного пожелания покупателя.
2. Если покупатель подтверждает свое намерение, то заключается договор выбора. Его стоимость 2,5% от цены покупки, но эта сумма в дальнейшем зачтется в стоимость апартамента.
3. Далее оформляется договор долевого участия, это обойдется в 1,5% от стоимости апартамента и эти деньги в дальнейшие расчеты за покупку не входят. Но зато после сдачи объекта в эксплуатацию, оформление в собственность оплачивать не придется.
Приятный момент – все необходимые документы для регистрации ДДУ или права собственности можно заверить у нотариуса, осуществляющего прием у офиса инвестора, то есть на улице Профсоюзной.
4. Регистрацией договора в Росреестре занимаются сотрудники компании.
5. Потом покупатель оплачивает свое приобретение и ждет окончания строительства.
6. После завершения строительства можно начать оформлять право собственности на приобретенную недвижимость на сайте компании «КомСтрин» https://registr.comstrin.ru.
Шоу-рум
Оценить визуально апартаменты в 18 квадратных метров можно в офисе продаж – там есть шоу-рум.
Маленький коридор и справа санузел: унитаз, раковина…
…душевая кабина.
Пара шагов вперед и вы в помещении, объединяющем и кухню, и жилое пространство. Кухонная зона примыкает к стене санузла (кстати, справа видна входная дверь).
Апартаменты сдаются без отделки, но ее можно заказать. В зависимости от используемых материалов цена за квадратный метр колеблется в пределах 8-15 тысяч рублей.
На маленькой площади разместилось все необходимое, но… так тесно. Хотя, для временного проживания, вполне годится. И даже для длительного. Ведь лучше иметь такой номер, чем жить в комнате в коммунальной квартире, здесь пусть и не разгуляешься, зато все свое и не нужно делить кухню и санузел с соседями, да еще и сами знаете, какие маргинальные личности иной раз попадаются.
Кто покупает
Вполне подойдет такое жилье студенту (недалеко находится институт культуры и искусств МГПУ), молодой паре, человеку, находящемуся в Москве в длительной командировке. Я знаю, что некоторые предприниматели покупают апартаменты для специалистов, нанятых в других регионах. Недавно прошла большая сделка – крупное агентство приобрело пул из 295 апартаментов в МФК «Лайнер» для последующей сдачи в аренду.
Понятие «квартира» имеет статус жилого помещения оформленное юридически в жилищном кодексе. Апартаменты, хотя и во многом соответствуют требованиям к жилым помещением, то есть они изолированы, их можно продавать и покупать, в них можно жить постоянно, но, тем не менее, жилыми помещениями они не считаются и имеют статус недвижимости коммерческой. В апартаментах невозможно получить постоянную прописку, но можно прописаться временно, сроком до пяти лет.
Для девелопера выгода строительства апартаментов в том, что он имеет законное право не обеспечивать жильцов специально построенными школами, детскими садами, магазинами и прочими благами, так, как это было бы обязательным в случае возведения жилого дома или жилого комплекса. Поэтому и стоимость апартамента ниже аналогичной по качеству квартиры процентов на пятнадцать, а то и двадцать.
Но Cleverland построен в давно обжитом районе Москвы и всяких магазинов вокруг и так хватает, а обладателям временной прописки не могут отказать в приеме и в местной поликлинике. Кстати, ребенка можно записать в любой из четырех детских садов поблизости или в одну из трех школ.
В минусы занесем повышенный налог на недвижимость, хотя в Cleverland, он составляет всего 0,5%. Напомню, что в сентябре 2016 года принят закон о снижении налога на апартаменты. Повышенные коммунальные платежи, так как это коммерческая недвижимость и расчет будет по тарифам соответствующим.
Если уж пошла речь о расходах на содержание апартаментов, скажу, что ежемесячный платеж управляющей компании за уборку здания и окружающей территории, охрану и прочих услуг составляет 50 руб. с одного квадратного метра. Нетрудно посчитать, что с 18 «квадратов», сумма составит 900 руб. в месяц.
А что у конкурентов?
|
Название |
Расположение, район |
1-к кв. м/млн. руб. |
2-к кв. м/млн. руб. |
|
Cleverland |
СВАО |
15–33/2,3–5,1 |
18–31/2,6–4,7 |
|
Восток |
СВАО |
16–28/2,3–4 |
38–43/5,8–6,7 |
|
Янтарь apartments (отделка под ключ) |
САО |
24–28/2,8–3,3 |
37–52/4,3–6,1 |
Итог
Уже сейчас, без отделки и частично недостроенное, здание выглядит очень… технологично. Несмотря на яркую будущую окраску – типичный хай-тек. Четкие геометрические формы, симметрия, стекло, никаких финтифлюшек – яркая индивидуальность. Если так можно сказать о здании – оно стоит стеной и смотрится совершенно чужеродным, каким-то урбанистическим пришельцем среди старых пятиэтажек. Конкретное такое сооружение. Но мне понравилось. Оно как бы заявляет, что пришло новое время и все вокруг рано или поздно поменяется. Не пятиэтажкам тут быть, а вот таким стильным и модерновым домам.
А если говорить о функциональности, то это хорошая возможность для инвестиций. Доход от сдачи апартаментов зачастую выше, чем от сдачи квартиры.
Нельзя не отметить неплохую для Москвы экологию, здесь, конечно, большую роль играет непосредственная близость Ботанического сада и отсутствие поблизости промышленных предприятий.
Транспортная доступность хорошая, хоть для автомобилиста, хоть для «безлошадных». В километре строится новая станция метро «Окружная». Кроме метро есть и железнодорожные станции «Петровско-Разумовское» и «Окружная».
Из минусов – малое количество машиномест в подземном паркинге, недовольство местных жителей стройкой. А по поводу соответствия приведенным в начале статьи требованиям «удачного апартамента», то выполнены пять пунктов из шести – нет отделки. Но ее можно заказать у застройщика, а можно и самим руки приложить или найти рембригаду. Это сейчас не проблема.
Рекомендую всем для проживания и инвестирования.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
