ЖК «Белые Росы»: в Подмосковье на метро

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

Московское метро давно «уехало» за пределы кольцевой автодороги и в некоторые областные города куда раньше нужно было добираться на перекладных, а коренные москвичи считали, что те находятся у черта на куличках, сейчас можно доехать быстро и с комфортом. Мы стали ближе друг другу, размываются границы Москвы и Подмосковья, а зачастую и не разберешь, где столица переходит в область. Одним из таких ярких примеров слияния (так и хочется написать «города и деревни») является город Котельники, где в непосредственной близости от новой станции метро расположен жилой комплекс с романтичным названием «Белые Росы». Но прежде чем отправиться на разведку, тихо побродим по просторам интернета и посмотрим, что пишут о «Белых Росах».
 

Сайтов обнаружено несколько

 
Страничка, посвященная ЖК (http://best-novostroy.ru/novostroyki_podmoskovya/belye_rosy/#tab_main) – на сайте продавца «Бест-Новострой». Хороший сайт, информативный, рассказано об ипотеке и акциях, представлен удобный выбор квартир по параметрам, указана стоимость, планировка каждой квартиры, неплохой фотоальбом. В рубрике «документы» выложены проектные декларации, свидетельство о собственности на землю, акты ввода в эксплуатацию корпусов. Есть генплан, приведена схема проезда, рассказано о процедуре заселения и выложены графики выдачи ключей. 
 
Предлагается несколько вариантов дизайна под ключ от дизайн-студии ООО «Кристайл», приведена стоимость работ, галерея. Можно заказать ремонт под ключ от ООО «Новострой-Комфорт» с гарантией на 12 месяцев. Об услуге рассказано подробно, приведена стоимость работ, система оплаты, фото готовых работ, и даже отзывы клиентов. Сайт насыщен полезной информацией, потенциальным покупателям советую ознакомиться.
 
Собственный сайт объекта http://belaros.ru/ и http://belaros.com/ повторяют друг друга – это сайты застройщика «СтройКомфорт» и по наполненности они уступают предыдущему.
 
О комплексе рассказано на сайте генерального подрядчика «ГВСУ Центр» http://gvsu-realty.ru/new-buildings/zhk-belye-rosy/, но информация несколько устаревшая, и даже генплан висит старый. 
 
Из проектных деклараций выясняю, что происходит задержка со сдачей корпусов 1 и 2 в эксплуатацию более чем на год. Согласно проектной декларации, они должны были быть сданы в третьем квартале 2015 года, но на ноябрь 2016 года готовы (по сведениям, с сайта «Бест-Новострой») на 80%. Корпуса 6 и 7 сданы в эксплуатацию, происходит выдача ключей, но и они были сданы с изменением сроков сдачи. Посмотрите на дату сообщения внизу.
 
http://pronovostroy.ru 
 
Задержку со сдачей корпусов и другие проблемы активно обсуждают на форуме http://www.novostroykin.ru/novostroyki/all/3348/temiforuma/. Люди пишут жалобы в суды и прокуратуру, и много ругаются на застройщика и управляющую компанию.
 
Более «причесанный», но и менее активный форум http://pronovostroy.ru/forum/5071
 

Как доехать

 
Хотя ЖК «Белые Росы» находится в Московской области, доехать до него общественным транспортом проще простого. Комплекс построен рядом со станцией метро «Котельники». Выход из первого вагона.
 
На фото выше видно, что располагается комплекс на Новорязанском шоссе (в Москве до МКАД – это Волгоградский проспект). 
 
От МКАД ехать на автомобиле всего полтора километра в сторону области. Как увидите автозаправку «Нефтьмагистраль», то заезжайте на нее.
 
И перед вами, украшенное линялыми флагами, неказистое длинное строение с деревянным крыльцом – офис продаж «Белые Росы». Продавцом является компания «БЕСТ-Новострой».
 
Несколько объявлений сообщают, что менеджер на объекте Дмитрий, а ключи получают в соседнем офисе (тоже сараюшка).
 
Но, прежде чем посетить офис, я отправилась смотреть сам комплекс, благо, что он практически построен. Повторюсь, корпуса 1 и 2 готовы на 80%, а корпуса 6 и 7 сданы в эксплуатацию и новоселам выдают ключи.
 

Описание комплекса

 
Генплан взят с сайта http://best-novostroy.ru/novostroyki_podmoskovya/belye_rosy/genplan/.
 
Здания без номеров – это будущие апартаменты, проектная декларация http://belaros.ru/about/dokumenty. Застройщик апартаментов ООО «Сити», зарегистрированное в 2015 году по адресу: Московская область, город Котельники, улица Железнодорожная, дом 3, ком. 2, 2А. Учредитель С. А. Хлестов. Генеральный директор А.П. Дунаева.
 
Начало строительства – второй квартал 2015 года, окончание – третий квартал 2017 года.
 
Комплекс апартаментов представляет собой три корпуса (3, 5 и 8) на 974 номера, расположенных на двухэтажном стилобате (это корпус 4). Кровля стилобата (корпус 4) эксплуатируемая, с возможностью проезда машин. Под зданием размещена двухэтажная парковка на 227 и 209 мест.
 
Корпус № 3 от 9 до 22 этажей, № 5 – 22, № 8 от 9 до 22 этажей.
 
P. S. Генплан не ориентирован по сторонам света, север находится в правом верхнем углу.
 
Проекты жилых корпусов разработаны ЗАО «Терра Аури». Корпуса 1 и 2 объединены подземной автостоянкой на 180 мест.
 
Корпуса имеют свои красивые названия. 
 
1 – «Опал». 24 этажа, две секции, технический чердак, на первом этаже нежилые помещения, 14 видовых террас на части кровли. В одной секции квартиры реализуются с отделкой под ключ. 
 
Вариант отделки «Классика». В санузле пол и стены из керамогранита. На кухне пол из керамогранита. Все стены в квартире окрашены белой краской. Двери, ламинат, плинтуса и наличники цветом «орех».
 
Пример: двухкомнатная квартира площадью 68,5 кв. м без отделки стоит 8 млн. руб., а с отделкой на 700 тысяч дороже.
 
Общее количество квартир 460. 
 
Однокомнатных – 276, площадью от 36,74 до 41,43 кв. м. Стоимость от 5,15 до 6,5 млн. руб.
Двухкомнатных – 138. Площадью от 61,88 до 72, 59 кв. м. Стоимость от 7,1 до 9, 36 млн. руб.
Трехкомнатных – 46 площадью 81,21 кв. м. стоимостью от 10,5 до 13 млн. руб.
 
2 – «Сакура». Двухсекционный, 24 этажа, технический чердак, на первом этаже нежилые помещения. Квартир с отделкой нет. Количество и метраж квартир идентичны «Опалу».
 
6 – «Лазурь». Двухсекционный, 24 этажа, подземная автостоянка на 99 мест, технический чердак, 14 видовых террас на части кровли, на первом этаже нежилые помещения. Квартир с отделкой нет. Количество и метраж квартир идентичны вышеупомянутым корпусам.
 
Как видите, три корпуса повторяют друг друга в основных технических характеристиках, в количестве и площади квартир.
 
7 – «Малахит». Односекционный, башенного типа, 22 этажа, со встроено-пристроенным детским садом на 80 мест, плюс РЭУ и диспетчерская. Квартир всего 180 штук.
 
Однокомнатных – 100, площадью от 41,1 до 45,8 кв. м. Стоимость от 5,5 до 6,6 млн. руб.
Двухкомнатных – 60, площадью от 68,6 до 76,98 кв. м. Стоимость от 6,9 до 9 млн. руб.
Трехкомнатных – 20, площадью 108,7 кв. м, стоимостью 14,5 млн. руб.
 
Можно приобрести коммерческие помещения. 
 
Ипотечное кредитование осуществляют банки: ВТБ24 (с господдержкой), ВТБ Банк Москвы, ТрансКапиталБанк, ДельтаКредит и другие.
 
При одновременной покупке квартиры плюс машиноместа и единовременной оплате вам предоставят скидку в 5% на квартиру и 10% на место в подземном паркинге. Периодически устраиваются и другие акции, например, скидки на двадцать однокомнатных квартир.
 
Почему-то дизайнеры генплана всегда окружают комплексы лесами. На самом деле только корпуса 1 и 2 граничат на юге и западе с территорией Кузьминского лесопарка. По северной стороне – будущие здания апартаментов, и вид из них на автовокзал, заправочную станцию и шоссе.
 
На востоке застит небо – строящийся жилой комплекс «Оранж Парк».
 
Кстати, генплан на сайте и макет в офисе различаются между собой, по всей видимости, уже в процессе застройки были внесены существенные изменения, но они касаются именно апартаментов. Ранее это было одно большое здание в виде буквы «Г», а ныне его разделили на три.
 
Макет.
 
На фото внизу видны корпуса 6, 7 и 2. На переднем плане, там, где баннеры «Белые Росы» и забор, должны быть корпуса апартаментов.
 
Земельный участок под застройку располагается в Московской области, г. Котельники, Новорязанское шоссе 19-й км, участок 1. Разрешенное использование для общественно-деловых целей и строительства. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешение на строительство на участке площадью 38438 кв. м с кадастровым номером 50:22:0050101:202 выдано ЗАО «Юнион Групп» в феврале 2013 года под номером RU50321000-RC000413. В дальнейшем, на основании уведомления, права на земельный участок перешли к застройщику ООО «СтройКомфорт», которая является его собственником. Компания зарегистрирована в 2013 году. Офис застройщика находится в Москве, на улице Садовая-Триумфальная, дом 10/13, строение 4. Генеральный директор С. В. Бессонов. Технический заказчик ООО «ГефестСтрой». Генеральный подрядчик АО холдинговая компания «ГВСУ Центр».
 
Для всех зданий конструктивная схема одинакова – каркасно-стеновая с внутренними несущими стенами, пилонами, колоннами, балками, дисками перекрытий из монолитного железобетона. Наружные стены с внутренним несущим слоем из монолитного железобетона и заполнением ячеистобетонными блоками. Монолитные железобетонные перекрытия. 
 
Сейчас это выглядит так.
 
Квартиры предлагаются без отделки, так называемой свободной планировки. Но учтите, будущие жители, что в БТИ застройщик сдает планы с нанесенными перегородками и стенами (на фотографии видно, что они намечены), поэтому любая перепланировка нуждается в подтверждении в БТИ, особенно если вы собираетесь квартиру продавать.
 
http://www.novostroykin.ru
 
http://www.novostroykin.ru
 
Теперь о том, что видела своими глазами. Иду вдоль корпуса № 6 «Лазурь».
 
Ведутся работы по приведению территории в порядок. Согласно проектной декларации на территории комплекса обустроят площадки для игр и отдыха, площадки для мусорных контейнеров, проведут озеленение кустарниками и деревьями, разобьют газоны и цветники.
 
Для кондиционеров устроены симпатичные наружные корзины.
 
Первые этаж отдан под магазины и офисы.
 
Поворачиваю направо. С торца – въезд в подземную парковку.
 
Прямо передо мной нарядно раскрашенный тепловой пункт, трансформаторная подстанция, далее слева корпус № 1 «Опал» и справа № 2 «Сакура».
 
А это детский сад, очень красивый. Видите, справа, на переднем плане в кадр попал кусочек бревенчатого домика с коричневым сливом? Это домик охраны. Ворота были открыты, разный народ ходил туда-сюда, и я зашла с любопытством оглядываясь.
 
Первое впечатление очень хорошее, но только я успела сфотографировать с «лица» детский сад…
 
…как в буквальном смысле меня схватил за руку какой-то неопрятный мужчина и с криком: «Фотографировать нельзя!» поволок к выходу. Честно говоря, я просто испугалась, такого нападения, и агрессии никак не ожидала.
 
— Почему нельзя? Я хочу купить квартиру, разве я не могу посмотреть…
— Не можете! Частная территория! 
— Какая частная? Здесь все продается. Закон о защите прав потребителей… 
— Пошла вон!
 
И доблестный бодигард выкинул меня, пожилую женщину, за ворота. Я еле планшет в руках удержала.
 
Вот он, этот мнящий себя сильным мужчиной субъект, который, тем не менее почему-то поскромничал показать миру свое мужественное лицо.
 
А потом быстро-быстро закрыл передо мной ворота.
 
Я много бывала на разных новостройках, но впервые столкнулась с настолько откровенными хамством и грубостью, и с таким явным нарушением закона. Понятно, когда не пускают на стройку, это опасно. Но запрещать фотографировать уже готовые здания и вообще заходить на территорию комплекса, где квартиры продаются, а часть уже заселены, с таким я сталкиваюсь впервые и даже разумного объяснения этому безобразию не могу найти. Напомню читателю, что «Закон о защите прав потребителей» разрешает собирать информацию о товаре любым способом, в том числе и фотографировать, и использовать полученную информацию без какого-либо ограничения. Все впечатление о комплексе было испорчено.
 
В офисе продаж менеджер Дмитрий его только усугубил:
— А у нас охрана строгая.
— Она у вас грубая, я могла бы и милицию вызвать. Я просто хотела посмотреть.
— Договаривайтесь об этом заранее со мной. Показы с понедельника по субботу с 11 до 15 часов. Сегодня (воскресенье) я бы вам все равно ничего не показал.
 
Вот так.
 
Кстати, Дмитрия не интересовало, ни как меня зовут, ни мой номер телефона, никаких анкет он не попросил меня заполнить, не говоря уж о том, чтобы предложить кофе или чай. Продавцы на других объектах проявляли хотя бы профессиональную заинтересованность в потенциальном покупателе, обменивались контактами, здесь… нет. Даже свою визитку не дал. Снабдил буклетом, назвал несколько цен на квартиры. О том, когда построят апартаменты, ничего внятного сказать не мог.
 

Схема покупки квартиры

 
1. Устная бронь на квартиру на два дня. Бесплатно.
 
2. Далее оформляется договор бронирования сроком на один месяц. Стоит договор 30 тыс. руб. и эта сумма потом зачтется в стоимость покупки. Оплатить бронь необходимо в течение трех дней. Во все время бронирования выбранная вами квартира не дорожает.
 
3. Важный момент! Все квартиры в ЖК «Белые Росы» по договорам долевого участия принадлежат ООО «Эксима» (со слов менеджера Дмитрия). Но я также нашла еще одного дольщика ООО «ГК Строй-Люкс». Поэтому заключается договор уступки прав требования (ДУПТ) по договору долевого участия, который называется договор цессии. Тот, кто переуступает свои права (ООО «Эксима») называется Цедент, а тот, кто принимает право требования Цессионарий (собственно, покупатель недвижимости).
 
ООО «Эксима» зарегистрировано в 2014 году по адресу: Москва, 2-й Кадашевский переулок, 8, офис 3А. Генеральный директор В. А. Винокуров. Основная деятельность – «Торговля оптовая неспециализированная». 
 
ООО «ГК Строй-Люкс» зарегистрировано в 2014 года по адресу: Москва, Садовая-Триумфальная улица, д. 10/13, строение 4 (адрес тот же, что и у «СтройКомфорта»). Генеральный директор А. С. Журавлев. Основная деятельность – «Строительство жилых и нежилых зданий». 
 
Уступка прав требования по договору долевого участия регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и главой 24 Гражданского Кодекса.
 
Поясню человеческим языком. ООО «Эксима» на раннем этапе строительства заключило ДДУ на квартиры, собственно заплатило за них оптом, так сказать. А теперь переуступает права (перепродает) новому дольщику (покупателю). Это именно право требования, а не право собственности. Право собственности покупатель будет оформлять после сдачи объекта в эксплуатацию (что сейчас происходит с двумя домами). Договор уступки прав требования проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. 
 
Для того чтобы зарегистрировать ДУПТ оформляется договор сопровождения сделки. Стоит это 32 тыс. руб. и эти деньги в зачет стоимости квартиры не входят. Советую воспользоваться этой услугой, так как для регистрации ДУПТ в Росреестре требуется довольно много документов, в том числе учредительные документы ООО «Эксима». 
 
Совет: обязательно потребуйте у застройщика ООО «СтройКомфорт» акт сверки платежей ООО «Эксима». То есть точно узнайте, выплатил ли первоначальный дольщик все деньги за квартиру застройщику ООО «СтройКомфорт».
 
После официальной регистрации ДУПТ покупатель будет иметь дело с застройщиком, а не с ООО «Эксима», и все права и обязанности по ДДУ целиком переходят к новому покупателю.
 
Важно! Договор уступки прав требования можно провести только до подписания ООО «Эксима» акта приема-передачи квартиры. Так как корпуса 6 и 7 введены в эксплуатацию, но собственность на квартиры первоначальным дольщиком не оформлена, то уступка прав требования происходит по предварительному договору купли-продажи.
 
Не буду вдаваться в тонкости всех этих юридических манипуляций (и без того много написала), так как механизм оформления переуступки продавцом отработан и не должен вызвать каких-либо затруднений. 
 
4. После сдачи дома в эксплуатацию и подписания дольщиком (покупателем) акта приема-передачи квартиры оформляется право собственности. Здесь ничего платить не нужно, все расходы выходят в 32 тысячи рублей, что были оплачены при оформлении договора сопровождения сделки.
 
Со слов менеджера ежемесячный взнос управляющей компании за поддержание чистоты, грубую охрану и прочие услуги составляет 1 тыс. руб.
 
А что предлагают конкуренты в непосредственной близости?
 

Название

1-к кв. площ. кв. м/стоим. млн. руб.

2-к кв. площ. кв. м/стоим. млн. руб.

3-к кв. площ. кв. м/стоим. млн. руб.

«Белые Росы»

36,7–45,8/5,1–6,6

62–77/7,1–9,3

81,2–109/10,5–14,5

«Оранж Парк»

37,5–40/4,7–4,9

47–66,4/4,8–7,3

64,3–65,2/6,1–6,5

«Котельнические высотки»

41–44/4,0–4,9

64–68/5,7–6,8

84–93/7–8,8

«Новые Котельники»

35,4–41/2,7–3

58–61/4–4,2

74–77/4,7–4,9

 
Самые дорогие «квадраты» оказались в ЖК «Белые Росы».
 

Итог

 
Сам по себе комплекс (откинув личную неприязнь к работающим здесь людям), мне понравился. Хотя дома одинаковые и архитектурными изысками не блещут, но симпатичная внешняя цветовая гамма удачно разделяет их, придает некую особинку и комплекс запоминается. Собственно вставки-самоцветы и дали названия корпусам. 
 
Квартиры привычной глазу обычной планировки без всяких закругленных стен и тупых и острых углов, куда не знаешь, какую мебель поставить.
 
Хорошо, что уже открыт первый магазин, хорошо, что построен детский сад. Вот только количество мест там критично мало на такой большой комплекс.
 
Будущее строительство трех зданий апартаментов – это минус.
 
Но поговорим о ТПУ.
 
Большим преимуществом ЖК «Белые Росы» перед другими новостройками Подмосковья является его расположение в непосредственной близости от станции метро и то, что район хорошо обжит – вокруг есть и школы, поликлиника, всевозможные магазины, кафе, большие торгово-развлекательные центры. Легко уехать в область, у метро находится автовокзал.
 
Конечно, транспортная доступность – весомый фактор приобретения жилья, особенно в Подмосковье, но это же является и стимулом для удорожания квадратных метров.
 
В 2017–2018 году здесь появится транспортно-пересадочный узел и ЖК «Белые Росы» находится очень близко к ТПУ.
 
Но так ли уж хорошо жить в таком транспортно насыщенном месте?
 
Станция «Котельники» является конечной, априори через нее проходит большой пассажиропоток. ТПУ «Котельники» объединит и станцию метро, и парковку на четыре с половиной тысяч мест, и автовокзал. В ТПУ будет большой торговый центр, рассчитанный на 70 тысяч человек в сутки. По прогнозам, в новом ТПУ пропускная способность будет равна 30 тысячам людей в час!
 
С одной стороны, это хорошо, кроме того, что, улучшится транспортная ситуация (собственно за пять минут пешком можно дойти до ТПУ), увеличится количество рабочих мест, автостоянок, магазинов, кафе, каких-то развлекательных объектов – то есть сопутствующая инфраструктура возрастет очень сильно.
 
Но перехватывающая парковка у метро уже стала платной, так что местные жители, что рассчитывали оставлять своих «железных коней» на охраняемых парковках, разочарованы.
 
Фотография сделана в октябре 2016 года. Справа – ЖК «Белые Росы». Слева – ЖК «Оранж Парк». Белые двухэтажные будочки за синим забором – будущий ТПУ (поле за ним –  все ТПУ). И открытое пространство – платные парковки практически пустые.
 
Ведь что такое, если отбросить технические названия, ТПУ? Это вокзал. А местным жителям вряд ли понравится постоянный поток приезжающих/уезжающих около своих жилых домов, да и количество маргинальных личностей на таких объектах обычно немалое. Честно говоря, не знаю, будет ли ТПУ огорожен.
 
Кузьминский лесопарк – это замечательно. Но с введением ТПУ в строй, экология, несомненно, ухудшится, да и что будет с этим лесопарком, по крайней мере, в радиусе полукилометра от вокзала?
 
Виды из окон на парковку, ТПУ, автовокзал и шоссе… 
 
Думаю, что такая близость к ТПУ – скорее минус, чем плюс. Во всяком случае, минусов больше. Поэтому себе бы здесь квартиру не купила, а вам самим решать.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 
7 ноября 2016

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи