На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

ArtStudio – не жилой комплекс. Не апарт-отель. Не коммерция. ArtStudio – это что-то иное. Но что? Застройщик говорит – арт-кластер, однако понятнее от этого не становится, давайте разбираться с самого начала. 

 

Вообще, кластер – это совокупность родственных элементов, или, как гласит философский словарь, – гроздь, пучок. А приставка «арт» как раз и поясняет, что же будет всех объединять – искусство! Поэтому фасады здания украсили стройными эркерами, декоративными решётками, массивными карнизами и окнами на скатах крыши. Внутреннее убранство подобрали барельефом, скульптурами, картинами и зеркалами в багетных рамах. Застройщик, говорит, почувствуете себя как в музее, Британском или Лувре. И ведь смотришь на эскизы – и веришь. Правда, красиво. 

 

По своей сути ArtStudio ближе всего к апарт-отелю. Однако в документах комплекс фигурирует, как «Дом творчества», а по классификации недвижимости проходит под пунктом «Иное». Но это не помешало спроектировать в нём 259 помещений – арт-студий, как называет их застройщик – полностью пригодных для жизни или коммерческой деятельности. Площадь «творческих квартир» варьируется от 22 до 300 кв.м. Покупателям их передают с подготовкой по чистовую отделку: с выровненными поверхностями, двухкамерными деревянными окнами, дорогими входными дверьми и разводкой электричества. Кроме стандартных планировок обещают интересные решения с террасами, эркерами и мансардными потолками. Предусмотрели даже ниши для хранения вещей и кухонь. Если же не захочется готовить самому, то по первому звонку в «музей» принесут еду. Могут и такси вызвать, и курьера прислать, и в номере прибрать, и вещи постирать. Не жизнь – мечта.

 

И никто не побеспокоит. Территорию огородят, оснастят видеокамерами и откроют доступ только своим. Чтобы никто не поломал цветов во внутреннем дворике или не повредил машину в подземном паркинге. Он, кстати, будет отапливаемым, с лифтом, на 67 мест. Первые этажи отдадут магазинам и прочим коммерсантам, но и их посетители не нарушат «музейной тишины» – у них будут собственные входы со стороны 2 . Не помешают даже соседи по этажу. В доме есть блоки, где расположено всего по одной студии! Идеальное место для интровертов. Максимальное число помещений на площадке доходит до 8, и закрывается она дверями, которые можно открыть только специальным ключом.

 

Возводят такой колоритный объект, конечно, в центре. На Второй Советской, 4б, в трёхстах метрах от Невского проспекта. В 7 минутах ходьбы от Московского вокзала и станции метро Площадь Восстания. Срок сдачи намечен на 1 квартал 2019 г., с передачей ключей до 31 августа того же года (по ДДУ). Хотя, по словам менеджера, могут передавать до ноября. Задумано здание 9-этажным и «П»-образным, строится по монолитной технологии. Других подробностей на сайте (https://artstudio.rbi.ru/) нет, но есть проектная декларация, цены, планировки, фото отчёты и виды из окон.

 

 

Количество комнат	Площадь, кв. м	Стоимость*, млн руб.
Студия	22 – 35	5.3 – 7.4
1 комната	35 – 52	7.2 – 9.8
2 комнаты	53 – 68	7.8 – 10
3 комнаты	80 – 132	13.3 – 27.7
Коммерческие помещения	69 – 300 кв.м.	20.8 – 73.9 млн.р.
Паркинг		2 млн.р.

 

*Стоимость помещений лучше уточнять на сайте. Цена квадратного метра зависит от многих показателей, поэтому более просторный вариант может оказаться дешевле только за счёт расположения. Это не позволяет сделать таблицу корректной, но даёт общее представление о порядке цен. 

 

О студиях тоже можно быстро сложить впечатление. Вот два основных типа. Самая маленькая – самая скромная, без лоджии/балкона, без полноценной прихожей, но зато с гардеробной, ванной и нишей под кухню. Самая большая – уже с небольшим холлом, с террасой, с внушительной комнатой. И всё это в дополнение ко всем достоинствам предыдущего типа помещения.  

  

Однокомнатные помещения можно условно разделить на классические и европейские типы. Кроме этого можно выбрать количество санузлов, наличие балконов/террас, ну, и, конечно, площадь комнат и подсобных помещений. Темно-серым отмечены выделенные зоны под кухни. С местами для хранения вещей тоже не обманули – есть в каждой квартире. 

  

Двухкомнатные арт-студии спроектированы по тому же принципу. Есть кухни по 12 метров, а есть по 20. Но ещё застройщик относит к этому типу однокомнатные «евро» варианты с шикарными кухнями-гостиными по 40 квадратов. 

 

Также предлагает просторные варианты по 80 квадратов, которые, как ни странно, почти ничем не отличаются от тех, что на 20 метров меньше. Дополнительная площадь уходит в нежилые метры, но кому-то, наверняка понравится. 

 

Типовые трёхкомнатные помещения выглядят вот так. Есть линейные и распашные, с комнатами разной площади и коридорами двух типов. Выбор невелик, но поскольку серьёзных недостатков у них нет, то можно присмотреть что-то по душе. 

   

Как я уже говорила, сдают их только с подготовкой под отделку. Высота потолков составит 2.7 м. 

 

В холдинг RBI входит компания «Северный город», которая возводит дома комфорт-класса; компания RBI, специализирующаяся на элитной недвижимости; компания «Управление комфортом», обслуживающая построенные комплексы; и компания «Отдел Мастер», где можно заказать ремонт «под ключ». За 23 года работы в рамках холдинга возвели 115 зданий. И некоторые из них вы наверняка видели. Например, на Свердловской набережной почти завершили огромный жилой комплекс «Четыре горизонта», в 2015 сдали «Собрание» на Большой Посадской, 12, в 2016 – «Time на Московском» на Заозёрной 3. 

 

Неудивительно, что при таком портфолио в сети много отзывов. Удивительно, что большинство из них – с претензиями.  

 

novostroy.spb.ru

spbguru.ru-1

 

А теперь – самое удивительное. Отзывы – нелестные, а продажи у холдинга – прекрасные. Чтобы убедиться в этом, можно открыть любой строящийся комплекс и пройтись по поэтажным планам. Например, в Green City или Ultra City на многих этажах осталось по 1-2 квартиры. В ArtStudio помещения выкупают целыми блоками. На нижних этажах, через полгода после старта продаж, уже почти ничего нет. Чудо ли? Да нет. Холдинг RBI, на самом деле, один из самых сильных игроков на рынке недвижимости. Строит давно и по всей видимости хорошо – иначе бы не брали. Как объяснить природу такого количества негатива в сети не знаю, но некоторые говорят так: 

 

pronovostroy.ru

 

Насчёт первой части отзыва спорить не буду – не знаю. А вот со второй соглашусь с удовольствием – надо ехать, смотреть и общаться. 

 

 

Центральный отдел продаж находится на Малом проспекте Васильевского острова, дом 22, в бизнес-центре «Соверен». Чтобы точно ждали – лучше созвониться заранее. Менеджеры принимают клиентов с понедельника по пятницу с 9 до 19, и в субботу по договорённости. 

 

Дополнительный офис расположен на 2-ой Советской улице, дом 7, в бизнес-центре «Сенатор», как раз напротив стройплощадки. Но там назначают встречи всего 2 дня в неделю, во вторник и четверг, и о них точно стоит договариваться. Однако подозреваю, что высококлассный приём вам окажут в любом из офисов. Мой менеджер уделила мне около часа, всё рассказала, объяснила – и оставила о себе очень хорошее впечатление. 

 

Спросила у неё и про качество домов. Сказала, что по статистике около 90% квартир дольщики принимают с первого раза. И даже предложила съездить на экскурсию в любой из недавно построенных элитных комплексов. Каждым гордятся и готовы показать. 

 

ArtStudio хвалила особенно. Говорила, что это первый подобный проект в городе, и они подошли к нему с особым трепетом. Что в компании до последнего переживали, как люди его воспримут, но в итоге он вызвал большой интерес. Основной аудиторией стали рантье и бизнесмены, живущие на две столицы. Их не смутило, что в арт-студиях нельзя оформить постоянную регистрацию и счёт за электроэнергию будет в полтора раза выше. Им понравилось, что налог на эти помещения такой же, как на квартиры – 0.1% от кадастровой стоимости, и что прочие коммунальные платежи идентичны жилым нормативам. Менеджер сказала, что летом обслуживание квадратного метра обойдётся примерно в 50 рублей, зимой – в 100-110. Плюс счётчики. Я поинтересовалась, почему ArtStudio всё же не сделали домом или апарт-отелем. Менеджер ответила, что статус земли не позволил, да и места слишком мало.

 

Дальше менеджер стала рассказывать, что сдавать арт-студии будет выгоднее, чем квартиры. Специалисты компании прогнозируют доход в 50-55 тыс. руб. при сдаче однокомнатного помещения в долгосрочную аренду и от 100 тысяч в месяц – при посуточной. Аналогичные квартиры в соседних жилых комплексах сдают в среднем за 45 тысяч рублей в месяц.

 

Приобрести арт-студию можно не только при единовременной оплате и в рассрочку, но и в ипотеку. Объект аккредитовал «Ак Барс» Банк под 14% годовых и вскоре одобрит «ВТБ 24». Рассрочку оформляют до 1 квартала 2019 года с первым взносом от 30%. Однако дешевле всего, конечно, за 100% оплату – тогда от базовой цены скинут 7%. Дополнительную скидку в 2% получат сотрудники дружественных организаций: «Газпрома», банка «ВТБ 24», Сбербанка и банка «Абсолют». И ещё 100 тысяч «дорожных» подарят иногородним покупателям.

 

Принимают деньги на аккредитив, который раскрывается после регистрации договора долевого участия. Документ ничем не отличается от тех, что заключают на квартиры или апартаменты, но содержит несколько любопытных пунктов: 

 

1. «Отсутствие на момент передачи помещения электроэнергии, тепла, воды, работающих лифтов, телефона, регулярного вывоза мусора не означает нарушение требований о качестве помещения». А всё по тому, что договора с ресурсоснабжающими организациями на постоянное обслуживание (т.е. бесперебойное) должна заключать управляющая компания. А передают дом этой компании только после заселения. Сам по себе пункт нестрашный, но в отзывах писали, что, например, в ЖК «Собрание» перебои с горячей водой продолжались и через полтора года после заселения, что вызвало понятное возмущение жильцов

 

2. Гарантийный срок «на помещение и устранение недостатков» составляет 5 лет. Однако он «не распространяется на материалы, оборудование и комплектующие предметы, установленные в помещении и местах общего пользования объекта». За них должен отвечать изготовитель или поставщик.

 

3. Замена стеклопакетов, входных дверей, благоустройства двора, отделки фасадов и прочих деталей «не является нарушением требований о качестве помещения». То есть застройщик может многое изменить в проекте, но едва ли он будет портить свою репутацию на таких мелочах.

 

4. При расторжении договора по личным мотивам застройщик удержит с вас 20% от общего размера долевого взноса. 

На форумах ArtStudio почти не обсуждают, но на одном из них я прочитала отзыв, который объединяет в себе всё:

 

spbhomes.ru/artstudio

 

У ArtStudio, действительно, всё хорошо. Комплекс расположен очень удачно: 3 минуты ходьбы до метро, 5 – до Невского проспекта, 10 – сразу до нескольких школ и детских садов. Рядом даже есть несколько продуктовых магазинов и супермаркетов, что для Центрального района роскошь. Кроме того в двух шагах находится Московский вокзал, что поднимает ликвидность объекта едва ли не до небес. Но недостатки есть у любого объекта. 

 

Здесь к ним можно отнести перманентные пробки на прилегающих улицах, недостаток зелёных зон и самое грустное – дефицит парковочных мест. Это центр, и в поисках свободного места можно кружить очень долго. Лучший выход – купить место в паркинге. За 2 миллиона предлагают в подземном гараже комплекса, от 700 тысяч в паркингах «Царской столицы» (это комплекс «ЛенСпецСМУ» в 15 минутах ходьбы от нашего). 

 

Ещё меня немного смутила близость соседних домов, но для новостроек  центре – это, опять же, привычная история. 

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь	Стоимость, млн руб.
Монополист	Стимул СКТ	3 квартал 2018 г.	49 кв.м.	7.2
Дом у Невского	RBI	2 квартал 2019 г.	42 кв.м.	6.3
Prime Residence	Yard	4 квартал 2019 г.	43 кв.м.	7.2
ArtStudio	RBI	1 квартал 2019 г.	40 кв.м.	7.3

 

С 2017 по 2019 год в Центральном районе сдадут минимум 13 новых объектов, так что конкурентов у ArtStudio довольно много. Со всеми сравнивать не буду, приведу только самые близкие по срокам сдачи и местоположению. Например, ЖК «Дом у Невского», который возводит всё та же компания RBI. Он находится на противоположной стороне Невского проспекта, у Федоровского собора, на Полтавской улице, дом 7. Представляет собой 8-этажное здание в неоклассическом стиле, и содержит в жилом фонде 206 квартир от 40 до 127 кв.м. В холлах также обещают классику: с массивными светильниками, лепниной, «торжественными» потолками и «белокаменной» рецепцией.  

 

Примерно в том же стиле возводят ЖК «Монополист» на Новгородской улице, 19. Десять этажей, облицовка натуральным камнем, панорамные окна, французские балконы, огромные люстры в холле, рецепция и охрана. В наличии большой выбор планировок от однокомнатных до пятикомнатных «евро», от 49 до 193 кв.м. Всего квартир – 144. Сдают их без отделки, но с выровненными стенами и полами. Высота потолков составляет 3 метра, в некоторых вариантах есть террасы. Комплекс всем хорош, но расположен в двух километрах от метро «Чернышевская» и по соседству с ЕЦД, штрафстоянкой да полузаброшенными зданиями советской эпохи. 

 

А вот Prime Residence спроектирован в современном духе: чётко, лаконично и графично. Но он тоже относится к бизнес-классу и будет невысоким – в 8 этажей. А ещё это единственный комплекс где продают апартаменты. Выбор планировок невелик. Из 560 апартаментов 553 занимают скромные студии от 23 до 43 кв.м. Но есть и двухкомнатные помещения площадью в 85 кв.м. и пара пентхаусов до 160 кв.м. Все сдают с полной отделкой. Ещё порадуют панорамными окнами, дизайнерской отделкой холлов, бесшумными лифтами и инженерными бонусами. Строят апарт-отель на Херсонской 43/12 – это в 300 метрах от Невского проспекта  и 500-х от станции «Площадь Александра Невского». 

 

В ArtStudio смогли объединить жилищную налоговую ставку, «квартирные» тарифы на коммуникации (кроме электричества), уютную атмосферу и высококлассный отельный сервис в совокупности с удачным расположением, которое доступно только коммерческой недвижимости. Получилось что-то иное и по-своему интересное. Жаль только, что очень дорогое, но за эксклюзив всегда просили много. 

 

Специально для портала "Все новостройки"