ЖК «Малая Охта»: новая жизнь старых кварталов
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
«СПб Реновация» продолжает сносить старые дома и строить на их месте новые. На этот раз облагораживают окрестности у «Ладожской» станции метро. Микрорайон обещают преобразить, оживить, обеспечить инфраструктурой. Для этого строят огромный современный комплекс с квартирами от трех миллионов рублей. И это самый дешёвый комплекс в округе. Но самый ли лучший? Давайте разбираться.
О проекте
.jpg)
Начнём с заочного знакомства. И, прежде всего, с документов. Полный текст проектной декларации выложен на сайте проекта, здесь расскажу основное.
ЖК «Малая Охта» появится в 500 метрах от «Ладожской» ст. м, на Уткином проспекте. Это на углу Заневского проспекта и Энергетиков. Ко 2 кварталу 2019 года здесь вырастет по половине от каждого из двух корпусов, входящих в проект. Когда достроят остальные секции – в документах не пишут. Менеджер на объекте говорит, что через год-полтора после сдачи первой очереди. Кстати, с его слов, её сдадут во 2 квартале 2018 года, с заселением не позднее 4 квартала, то есть на год раньше. Но я бы ориентировалась на документы.
По итогу, всё будет как на картинке. Большой дугообразный дом спрячет внутренний корпус с башнями от пыли больших магистралей. Внутренний двор оснастят детскими и спортивными площадками. Первый этаж займут коммерческие помещения. Откроют детский сад. Возведут стилобат с гостевыми парковками. В рекламе проекта пишут, что территория будет огороженной. И менеджер это подтверждает. Но тут же уточняет, что по закону сдать дом с закрытым двором застройщик не может. Похоже, жильцам придётся решать этот вопрос самостоятельно.
Дома возводят по монолитной технологии со стенами из газобетона. Большую часть фасада сделают стеклянной. И, со слов менеджера, чтобы шум с дороги мешал меньше – стеклопакеты будут двойными, а наружные стены – с дополнительным слоем звукоизоляции. Высота корпусов варьируется от 9 до 16 этажей. Лифты обещают импортные, отделку холлов – дизайнерской. Однако, ни эскизов, ни точной информации пока нет. В документах тщательно прописаны только условия безбарьерной среды. Среди них и широкие холлы, и 33 специальных парковочных места, и много чего ещё.
.jpg)
Сейчас на площадке идут работы нулевого цикла. Хотя продажи «СПб Реновация» открыла ещё в октябре 2016.
.png)
.png)
vk.com
Но переживать на этот счёт не стоит. Разрешение на строительство компания получила только в декабре. И, соответственно, только с этого времени и могла начать работы.
Цены и планировки
|
Количество комнат |
Площадь |
Стоимость*, млн руб. |
|
Студия |
29 кв.м. |
от 3.0 |
|
1 к.кв. |
35 – 37 кв.м. |
от 3.5 – от 3.5 |
|
2 к.кв. |
57 – 65 кв.м. |
от 5 – от 5.6 |
|
3 к.кв. |
74 кв.м. |
от 6.5 |
*Стоимость квартиры зависит от этажа. Особых видовых характеристик застройщик не обещает, но считает высокие этажи более светлыми.
Судя по последней проектной декларации, в первой очереди запроектировано 534 квартиры. Правда, какими именно они будут из неё неясно. Так что судить о составе квартирного фонда мы можем только по косвенным признакам. Например, исходя из поэтажных планов вышедших в продажу корпусов. Вот в первом корпусе второй секции на типовом этаже 9 квартир на площадке. Из них: 1 студия, 2 двухкомнатные и 6 однокомнатных. Во втором корпусе, во второй секции, уже 6 квартир. Здесь: 1 студия, 2 двухкомнатные, 1 трёхкомнатная и всего 2 однокомнатные. Похоже, что однушек больше всего, но жилищный фонд хорошо сбалансирован. Получается, что квартир на этаже немного и все они разного калибра.
Планировки тоже неплохие. Самые интересные, конечно, разобрали в первую очередь, но они наверняка ещё появятся, когда откроют продажу других секций. Сейчас же ещё можно купить, например, вот такие классические студии.
Они интересны тем, что в них предусмотрели нишу под кухню, просторную жилую комнату, ванную в санузле и место под шкаф. Окончательно влюбляет в планировку огромный балкон необычной формы. С-29
.png)
Однокомнатные квартиры тоже остались, в основном, типовые. С кухней в 10 квадратов и комнатами от 14. И похвалить их хочется всё за те же достоинства: ниши для хранения вещей, большие санузлы, просторные балконы. Не в каждом массовом проекте встретишь такое.
.png)
.png)
Двухкомнатные квартиры я нашла только в распашном виде. Балконы здесь стали заметно меньше, но зато увеличились кухни и комнаты. На 12-метровой кухне легко уместится даже большая семья, а в 20-метровой гостиной – даже самая большая компания друзей. Увеличивается и количество мест для хранения, кое-где разделяются ванна с санузлом – словом, с увеличением площади всё становится комфортнее.
.png)
По сравнению с двушками трёхкомнатная планировка выглядит скромно. Кухня – 11 метров, гостиная – 16, спальни – 12 и 14, балкон – 3. И это притом, что холлу, нежилому пространству, отдали 12 метров! Да, появилась кладовка и санузел разделён, но предыдущие варианты понравились мне, всё-таки, больше.
.png)
Дольщикам передают квартиры с предчистовой отделкой. Это значит, что стены, полы и потолки будут выровнены. Стены и потолки ошпатлёваны. Штробы от коммуникаций заделаны. Входная дверь и окна установлены. Высота потолков – 2.6м.
О застройщике
.JPG)
Компанию «СПб Реновация» зарегистрировали в 2009 году. Похоже, что при поддержке правительства, потому что ей сразу достался большой госзаказ. Нужно было перестроить несколько старых кварталов и застроить новые территории на окраинах. Конкретно планировалось, что к 2019 году компания освоит 900 гектар земли и возведёт на них 22 новых жилых квартала. Но к 2015 году, когда прошло больше половины срока, застройщик сдал всего 1% от общего числа квартир. Это были первые очереди двух объектов в Колпино и у проспекта Ветеранов. Причём многих смутило и качество.
.png)
.png)
domkontrol.ru
К 2017 году «СПб Реновация» достроила «Сандэй» и сдала первую очередь ЖК «Стереос». Но уже очевидно, что сроки реализации программы будут продлевать. Из-за этого многие опасаются, что «Малую Охту» тоже задержат. Однако никаких объективных причин для этих сомнений нет. Менеджер говорит, что всё идёт по плану. Меня бы на месте дольщиков больше смутила кипрская «прописка» компании.
В офисе
.JPG)
Хотя, с другой стороны, бояться нечего. Продажи идут в соответствии с 214-ФЗ, все сделки застрахованы, договор ДДУ стандартный. Будете общаться с менеджером – попросите прислать его на почту. Записаться на консультацию можно с 9 до 20 по будням и с 11 до 18 в выходные дни. В это время принимают и в центральном офисе на Некрасова 14А, и в мобильном отделе продаж на объекте.
.JPG)
Я разговаривала на стройплощадке и консультация мне понравилась. Несмотря на большой поток людей, менеджер уделил мне достаточно времени, всё рассказал, показал, помог выбрать подходящий вариант квартиры. Кроме того, что уже рассказала, я узнала, что в доме будет подземный паркинг, но его ещё не продают, и гостевые парковки по периметру здания. В парадных хотят посадить консьержей. А детский сад планируют открыть уже в середине 2018 года.
.JPG)
.JPG)
Неожиданностью стало только отсутствие рассрочки. Оказалось, что купить квартиру можно лишь при полном единовременном взносе или ипотеке. Есть только небольшая отсрочка, на месяц, если внести 30%. Но тогда пропадает 3% скидка, которую дают при 100% оплате. Из финансовых организаций объект одобрили сразу несколько, среди которых есть Сбербанк и «Санкт-Петербург».
На объекте
.JPG)
ЖК «Малая Охта» находится рядом с метро. Так что рядом, конечно, кипит жизнь. Тут и всевозможные гипермаркеты, и магазины, и спортивные клубы, и развлечения – всё, что нужно для комфортной жизни. Но если от этого эпицентра немного отойти, то взору открываются совсем другие пейзажи. В окрестностях много промышленных зон, проходит железная дорога; шумят огромные проспекты и Ладожский вокзал. Гулять здесь практически негде. Рядом только Яблоновский сад, но он совсем небольшой. В полутора километрах раскинулись Ладожский парк и парк Малиновка, они больше, но совсем молодые, так что скорее похожи на скверы. Для долгих пеших прогулок лучше ехать в Ржевский лесопарк. На машине дорога займёт минут 20. Далековато, но это единственная большая зелёная зона в округе. Может, ещё и поэтому все, кто знаком с районом, говорят, что экология не его сильная сторона.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.png)
spbguru.ru
Второй «несильной» стороной оказалось развитие социальной инфраструктуры. Хорошо, что в комплексе появится детский сад, а всоседнем – детский сад и школа, потому что основная часть ныне действующих объектов расположена минимум в 15 минутах ходьбы отсюда. Детские учреждения – за речкой Оккервиль. Образовательные – за проспектом Шаумяна. В общем, ближе к центру.
.JPG)
.JPG)
А вот это уже сильная сторона ЖК «Малая Охта». До моста Александра Невского – 5 минут. На автобусе, конечно, дольше, но когда рядом есть метро, это уже не имеет большого значения. По подземке можно быстро добраться до любого района города. Автомобилистов порадует близость набережной и Кольцевой. Так что за транспортную доступность комплексу можно ставить твёрдую пятёрку.
.JPG)
.JPG)
За темпы строительства выставлять оценки пока рано. За забором виднеется только техника, не этажи. Заглянуть за занавес можно на сайте проекта, где регулярно выкладывают фото отчёт о ходе строительства. На последних фотографиях видно, что уже забивают сваи и прокладывают коммуникации. Кстати, на консультации я спросила, почему так странно разбиты этапы строительства. Почему в первой очереди возводят только по половине от каждого дома. Оказалось, мешают дома вместо которых и будут стоять новые. Так что сначала их расселят, и только потом – снесут.
.jpg)
.jpg)
Конкуренты
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Складская, 28 |
Темп |
3 квартал 2017 |
37 кв.м. |
4 млн.р. |
|
ЗимаЛето |
Setl City |
3 квартал 2018 |
36 кв.м. |
4.5 млн.р. |
|
Золотая Долина |
РС-Строй |
4 квартал 2018 |
39 кв.м. |
4.2 млн.р. |
|
Малая Охта |
Спб Реновация |
4 квартал 2018 |
37 кв.м. |
3.5 млн.р. |
Близ Ладожской станции метро возводят всего три новых объекта. ЖК «Малая Охта», ЖК «Золотая Долина» и ЖК «ЗимаЛето». Про «Золотую Долину», на проспекте Энергетиков, 4, мы писали недавно. Этот тот самый комплекс от золотодобывающего холдинга, который они строят «для себя», но частично распродают. Десять минут до «Ладожской», 2 корпуса, жилой и офисный, 15 этажей, 231 квартира, 169 мест в паркинге, монолитная технология – вот главное, что нужно о нём знать. Четыре квартиры на лестничной клетке, энергосберегающие технологии, очистка воды, закрытый периметр и видеонаблюдение – лишь приятное дополнение. Сдают квартиры без отделки. Есть студии, одно-, двух- и трёхкомнатные варианты от 28 до 87 кв.м.
ЖК «ЗимаЛето» строят на другой стороне проспекта Энергетиков, на полуострове, как пишет застройщик. На самом деле участок просто огибает с двух сторон Охта, но крайние дома будут иметь хорошие видовые характеристики. Сам комплекс состоит из пяти 21-22-этажных корпусов, коммерции, паркинга, школы и детского сада. Фасады раскрасят в цвета «времён года», дворы оснастят детскими и спортивными площадками, набережную благоустроят, квартиры передадут с отделкой. в жилищном фонде масса вариантов от 25-метровых студий до 108-метровых четырёхкомнатных квартир.
В сторону «Проспекта Большевиков», за Зольной улицей, находится жилой комплекс «Складская, 27-28». В состав проекта войдут пять корпусов по 16 этажей, открытая стоянка на 147 машин и благоустроенный двор. Технология – монолитная, фасады – строгие, с яркими акцентами, корпуса – типовые. Например, в первом, 4 секции и почти 500 квартир, от студий до трёхкомнатных, от 29 до 95 кв.м. с полной отделкой. Особенностью проекта застройщик называет продуманные планировки: с комнатами правильных форм, кухнями-гостиными, большими окнами и панорамным остеклением балконных дверей.
Резюме
.JPG)
ЖК «Малая Охта» стоит заметно дешевле своих конкурентов, но нисколько им не уступает. Технология монолитная, отделка предчистовая, планировки удачные, квартир на этаже немного. К недостаткам я бы отнесла разве что потолки в 2.6 метра. Всё-таки, студии и однокомнатные квартиры стоят около 100 тысяч за метр, так что комплекс тяготеет к уровню комфорт-класса и должен ему соответствовать. Но в остальном, нареканий нет. Обещают и подземный паркинг, и консъержей, и безбарьерную среду, и дизайнерскую отделку холлов. Слабые стороны у комплекса, всё те же, что и у соседей: дефицит социальной инфраструктуры, обилие промышленных участков в округе, близость крупных транспортных магистралей и Ладожского вокзала. С другой стороны, за такие деньги будет сложно найти похожий по «начинке» комплекс в пяти минутах ходьбы от метро.
