На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Посетив за годы моей работы множество коттеджных поселков, жилых комплексов Москвы и Подмосковья, я встречала всякие разные офисы продаж: и шикарные, как в «Лайково» или «Пироговская Ривьера»; и самые обычные, слегка приукрашенные будочки (не буду и названий приводить, их большинство); и даже такие, где офиса продаж нет, но есть экскурсовод, как в «Триколоре». Но вот такого, чтобы не было ни офиса, ни экскурсовода, а менеджера даже не удалось выманить на показ объекта – встретила впервые. Вместо всего вышеперечисленного, висит на ограждении строящегося ЖК класса премиум «Суббота», что возводится в Северном административном округе Москвы, район Беговой, недалеко от Белорусского вокзала, на улице Верхняя, вл. 34, вот такой баннер:

 

А чуть далее добавлено еще немного информации:

 

По телефону любезно приглашают на беседу в офис компании «Донстрой» на Мосфильмовской улице, дом 70 либо в офис продаж «Донстрой» в «Амфолл Сити» (1 этаж) около станции метро «Деловой центр». Я решила, что, наверное, строительство еще поле полем, и негде пока размещать офис продаж. И была неправа – построено о-го-го, как много!

 

 

Поэтому отправляюсь поначалу изучать сайт https://domsubbota.ru/, который меня сразу несказанно порадовал наличием прайс-листа, хотя сразу замечу, что все ссылки ведут на сайт ЗАО «Дон-Строй Инвест»: https://donstroy.com/objects/subbota. Кроме ценника, выложено множество документов (ДДУ, заключение Мосгорэкспертизы, разрешение на строительство, проектная декларация и другие), рассказано об ипотеке, расположении и преимуществах комплекса. И начиная от начала строительства в 2016 году по нынешний день можно следить за ходом строительства по ежемесячно обновляющимся фоторепортажам. На «родном» сайте интересно подано расположение и собственная инфраструктура «Субботы». Я хотела поставить картинки в статью, но уж очень мелкие там надписи, поэтому придется вам, дорогие читатели, посмотреть самим, это несложно, потому что вся информация передана одним ниспадающим полотном. Совместной информации сайтов «Субботы» и «Донстроя» поставлю пятерку с минусом; минус за то, что не нашла никаких сведений об акциях или рассрочках и нет веб-камеры.

 

О форумах особо писать нечего, так как толковых не нашла.

 

 

Проще всего на метро до ст. «Беллорусская», удобнее воспользоваться выходом в сторону вокзала с радиальной станции. Вышли из метро и сразу поворачивайте направо, заходите под ближайший к вам козырек и идите по переходу (там больше некуда идти, так что не заблудитесь). Вы как бы под землей перейдете на другую сторону вокзала и сразу попадете на Ленинградский проспект. 

 

Объясню, почему так. Дело в  том, что выйти из метро и сразу повернуть на Ленинградский проспект, как на схеме ниже, не получится, там перегорожено почему-то сеткой и вам придется переходить дорогу и подниматься на мост, то есть на Тверской путепровод, пройти налево по нему, перейти дорогу и следовать вдоль Ленинградского проспекта.

 

Пройдете знаковое здание – пограничную академию ФСБ России. Она за белым забором.

 

Я обратила внимание еще на одну интересную вывеску «НИИ экспериментальной и клинической аудиологии». Здесь занимаются реабилитацией нарушений слуха.

 

И за следующим зданием 5С 8-9, поворачивайте налево.

 

Идите прямо и за светлым зданием, что находится справа, увидите строящийся ЖК «Суббота».

 

Не могла удержаться и сфотографировала вот этот шикарный легендарный автомобиль «Победа» (сзади ЖК «Суббота»), ведь он словно знак того самого «советского ампира», в стиле которого возводится комплекс. 

 

А теперь смотрим внимательно! Менеджер в телефонном разговоре советовала обратить внимание на образец того, как будет выглядеть ЖК «Суббота». Подобраться к образцу поближе не удалось, увы.

 

Смотрим.

 

Называется это демонстрационный мокап и мы должны бы увидеть цокольную часть дома, но ее не разглядеть за ограждением, фрагмент фасада, окно-эркер и наверху декоративное ограждение кровли.

 

Хочу отметить, что ЖК «Суббота» далеко не первый проект «Донстроя» возведенный в подобном стиле – знаменитый ЖК «Триумф-Палас», самое высокое жилое здание в Европе – яркий пример того, какими материалами и в какой манере будет отделан «Суббота». Конечно, не в таких масштабах, но так же претенциозно и дорого.

 

Архитектором «Триумф-Паласа» был, к сожалению, уже ушедший от нас, знаменитый русский архитектор Андрей Юрьевич Трофимов. Несомненно, что его идеи воплощены и в облике ЖК «Суббота», но проект разрабатывало российское архитектурное бюро UNK project, руководитель авторского коллектива Юлий Борисов https://www.unkproject.ru/architecture/zhk-subbota.html.

 

Здание имеет форму каре, поэтому внутри него выделили просторный и закрытый от улицы довольно просторный двор, свободный от машин, безопасный и спокойный.

 

Давайте узнаем, что интересного поведает документация, в том числе, проектная декларация на 170 страницах, 

 

 

Застройщик «СтройИнвестГруп» (кстати, на сайте www.ooostroyinvest.ru выложен аудит застройщика), зарегистрированный в 2011 году, в Москве, на улице Большая Молчановка, дом 12, стр. 2. Коммерческое обозначение застройщика «Донстрой». Генеральный директор и председатель правления ЗАО «Дон-Строй-Инвест» (дочерняя структура банка ВТБ) Дерябина Алена. Функции единоличного исполняющего органа застройщика принадлежат ООО «Рамант холдинг», генеральный директор Р. А. Громоздов, имеющий 100% голосов в органе управления.

 

«Донстрой» – один из старейших девелоперов Москвы, существует с 1994 года. За свою многолетнюю деятельность успел построить, в общей сложности, небольшой (по меркам России) город, с населением примерно в 40 тысяч человек. В этом городе смешение стилей современно, строительные материалы лучшие, дома эффектны и разнообразны. 

 

В классе De Luxe возведены Smolensky De Luxe, Barrin House, «Grand DeLuxe на Плющихе», «ЖИЗНЬ на Плющихе» и «Кленовый DOM». В премиуме «Долина Сетунь» и «Алые Паруса». В бизнес-классе отметим «Соколиный форт», еще строятся ЖК «Сердце Столицы» и новый грандиозный проект «Символ» в Лефортово.

 

Генподрядчик ЗАО «ФОДД Констракшн» https://www.fodd.ru/ выполняет полный комплекс работ по проектированию и строительству. 

 

Генеральный проектировщик (архитектурно-строительное проектирование) АО «ЦНИИЭП жилища».

 

 

Строительство ведется в старом Московском районе и ограничен:

 

С северо-востока жилыми и общественными зданиями;

 

Северо-запад – бизнес-центр «Большевик». Вздыхаю, ностальгия… Когда-то здесь была знаменитая кондитерская фабрика «Большевик»;

 

Юго-запад – Верхняя улица и жилые дома;

 

Юго-восток – местный проезд и жилые дома.

 

 

Участок площадью 29 752 кв. м принадлежит застройщику на правах собственности. Разрешение на строительство выдано в октябре 2015 года до конца декабря 2018 года. Ранее здесь располагался научно-исследовательский тракторный институт – НАТИ. 

 

 

Согласно проектной документации строительство поделено на три этапа:

 

1. строительство жилого дома;

2. строительство офисного центра;

3. строительство блока начальных классов на 200 мест и дошкольного образовательного учреждения на 90 мест.

 

Сейчас реализуется 1 этап.

 

Многоэтажное жилое здание на 434 квартиры с двухуровневым подземным паркингом на 515 машиномест возводится из монолитного железобетона толщиной от 200 до 400 мм, плюс кладка из кирпича толщиной 250 мм. Здание комплекса разноэтажное: минимальная высота – 1 этаж, плюс 2 подземных; максимальная – 24, плюс 25 этаж технический и чердак. Конструктивная система комплекса смешанная, колонно-стеновая. Утепление наружных стен минераловатными плитами толщиной 180 мм. Срок службы комплекса не менее 50 лет.

 

Фасадная система будет с вентилируемым зазором. Цоколь и наружные стены до высоты третьего этажа украсит натуральный гранит жемчужного оттенка с белыми прожилками. Основную часть фасада отделают юрским известняком светло-песочного оттенка. Между оконными проемами на уровне 1–3 этажей используют натуральный гранит глубокого черного цвета с мелкими блестящими вкраплениями.

 

Предполагается создание множества декоративных элементов: карнизы, колонны, балясины, пенакли.

 

Секций всего 12. Самые высокие 1 и 2 (на 24 этаже будут квартиры с каминами), на крыше площадка для вертолета. В каждой секции предусмотрен мусоропровод. 

 

Одноэтажные секции 7 и 8 нежилые. 

 

На первом этаже 6 секции предусмотрено кафе, в 6 и 7 минимаркет. На первых этажах остальных секций, помимо административных помещений и сервисных служб «поселят» аптеку, салон красоты, пекарню и магазины.

 

Лифты швейцарской компании Schindler грузоподъемностью 1600 кг 10 штук и 1000 кг 14 штук. 

 

Между секциями 4 и 5 и секциями 10 и 11 предусмотрены арки-проходы во двор.

 

На территорию комплекса можно будет попасть через два контрольно-пропускных пункта. Подозреваю, что они будут там, где сейчас находятся две синих будки охраны. Кстати, пока я гуляла вокруг стройки и фотографировала, добрые молодцы с рациями за мной бдили! Ничего не запрещали, не говорили, но вышли из КПП и передавали меня от одного к другому.

 

Планируемая стоимость строительства 8 212 736 442 руб. Класс энергоэффективности очень высокий «А+». 

 

Интересная информация: только стоимость подключения к сети инженерно-технического обеспечения составляет 47 476 882 рубля.

 

Реализация проекта строительства запланирована на 1 квартал 2019 года, получение разрешения на ввод в эксплуатацию 4 квартал 2019 года. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве обеспечено заключением договоров страхования с ООО «СК «Респект», что находится в городе Рязани. В отношении каждого ДДУ «СтройИнвестГруп» заключает отдельный договор страхования.

 

Квартиры сдаются покупателю с остекленными окнами и балконными дверями – двухкамерный стеклопакет в ПВХ профиле. Витражи в эркерах – двухкамерный стеклопакет в алюминиевом профиле. Предусмотрены места для установки наружных блоков кондиционеров. Высота потолков 3,2 – 4,3 м. Отделка квартир и офисных помещений не предусмотрена. Стены возведены только у санузлов.

На придомовой озелененной и облагороженной территории будут оборудованы игровые и спортивные комплексы, зоны отдыха. 

 

В проектной декларации даже перечислены те растения, что станут украшать двор и периметр «Субботы», например, газоны засеют тимофеевка, овсяница, райграс и ежа; в цветниках будут радовать глаз розы, алиссум скальный, крокусы, седум редкий, гвоздика и другие; хвойные и лиственные деревья – туя западная, клен, липа; кустарники хвойные и лиственные – туя, можжевельник, барбарис, рябинник.

Естественно, что в доме будут проводные телефонная связь и телевизионное вещание, сеть Интернет, радиофикация. Прилегающая территория и само здание будут находиться под круглосуточным видеонаблюдением, смонтируют охранно-тревожную сигнализацию, автоматическую пожарную сигнализацию, усиление GSM сигнала. Для маломобильных групп населения устроены пандусы и отведено 9 открытых машиномест.

 

 

По договору долевого участия согласно Федеральному закону №214. Согласно ДДУ, выложенному на сайте, если покупатель по своей инициативе решил отказаться от покупки квартиры и расторгнуть договор, то застройщик вправе удержать из уплаченных покупателем ранее денег один миллион рублей. Но покупатель должен помнить, что, согласно ФЗ №214, и застройщик несет материальную ответственность перед дольщиком в случае, если передача квартиры задерживается более чем на два месяца. Дольщик имеет право на возврат всех уплаченных денег, плюс проценты за пользование денежными средствами.

 

Оформление ДДУ сотрудниками компании бесплатное, но изначально придется уплатить 75 тысяч рублей при бронировании. Эти деньги в дальнейшем засчитаются в стоимость квартиры.

 

Квартир, как я писала выше, всего 434, площадью от 49 до 184 кв. м и стоимостью от 21,636  до 91,681 млн руб. Официально они числятся однокомнатными (381) и двухкомнатными (53), но так как планировка квартир свободная, то владелец волен городить свое приобретение на сколько угодно помещений. Например, однокомнатная квартира площадью 55 кв. м в высотной второй секции на втором этаже стоит 21,636 млн руб. На плане вы видите зонирование квартиры, но это только проект, все стены покупателю придется ставить самому. Здесь хочу отметить очень удачный «выбор по параметрам» на сайте – при наведении курсора на любую строку в таблице свободных квартир вы можете посмотреть в какой секции, где именно в секции находится квартира, ее положение относительно сторон света, ее стоимость и прочие необходимые характеристики.

 

Сравните, в той же секции и на том же этаже, также однокомнатной квартирой называется метраж в 169 кв. м и стоимостью 60,44 млн руб.

 

А теперь посмотрим самую дорогую квартиру на 22 этаже: 2 секция, метраж 184 кв. м и как вы догадываетесь, однокомнатная квартира, стоит 91,681 млн руб. Планировка идентична предыдущей.

 

Старт продаж датируется декабрем 2015 года и на тот момент стоимость квадратного метра начиналась от 266 тысяч рублей. На март 2017 года она начинается от 400 тысяч рублей. По расчетам аналитиков, после приемки дома Госкомиссией стоимость возрастет до 480 тысяч рублей, а после оформления в собственность до 530 тысяч рублей за один квадратный метр (https://ch-in.ru/objects/subbota).

 

https://www.novostroykin.ru/forum/?pg=3&nid=3978

 

Стоимость машиноместа в подземном паркинге составляет 3 млн руб. Можно прикупить и кладовку, всего их 86, стоимость от 100 тысяч рублей за метр.

 

Ипотеку выдают в следующих банках: ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, «Открытие». 

 

Беспроцентная рассрочка от застройщика до двух лет при условии первоначальной выплаты не менее 35% стоимости недвижимости.

 

Соответствующая центру Москвы. Недалеко находится Центральный Московский ипподром и зоопарк. Уже упоминала собственные детский сад, начальную школу, магазин, кафе и прочие пряники.

 

Таблица 1. Сравнительная по стоимости квартир в домах премиум-класса

 

Для удобства я все-таки разделила однокомнатные квартиры «Субботы», ориентируясь на предлагаемое зонирование на сайте.

 

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
	кв.м	млн руб.	кв.м	млн руб.	кв.м	млн руб.	кв.м	млн руб.
«Суббота»	49–64	21,6–25,8	83–91	24,6–38,5	108–128	31,3–60,4	133–184	53–91,6
«Садовые кварталы»	57–75	25,6–45,6	69–121	31,5–80	100–243	53,2–150,7	138–199	70,4–121,2
«Сити Парк»	45–55	12,6–17,7	78–90	18,3–30	103–126	24,4–39,1	132–224	35–91,6
«Полянка 44»	–	–	48–80	35–75,3	90–123	60–157,1	135–241	114,7–158

 

Роскошный и необычный архитектурный проект. Отделка, расположение, панорамные окна, террасы, камины, французские балконы и эркеры, хорошая инфраструктура – все соответствует завяленному сегменту премиум. Хорошее местоположение, хорошая транспортная доступность общественным транспортом. Для автомобилистов улица Верхняя мне показалась узковатой, в час пик здесь могут быть пробки в любом направлении. Машиномест в подземном паркинге больше, чем квартир. Солидный опытный застройщик, не первый год на рынке недвижимости. Экологию я бы назвала средней, все-таки близость Ленинградского проспекта, Белорусского вокзала и Третьего транспортного кольца – большие минусы. 

 

Мне остается только порадоваться за будущих жильцов замечательной «Субботы» и немного позавидовать.