На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Самый густонаселённый город в мире – это китайский Шанхай; 24 миллиона 150 тысяч жителей проживают в нём на территории 6 тысяч 340,5 квадратных километров. Я там пока ещё не был, но говорят, что жизнь там совершенно невыносима из-за высокой плотности населения, по тротуарам невозможно пройти и минуты, не столкнувшись хоть с кем-то, или не коснувшись кого-то. А на шанхайских улицах такой трафик, что уличные пробки зарождаются там вместе с первыми лучами солнца и не рассасываются до самой поздней ночи. Но вот что интересно, в столице нашей Родины, городе Москва, притом что в списке самых больших городов мира она занимает лишь 9 позицию, плотность населения на треть выше шанхайской. В Шанхае 3809 человек на квадратный километр, а у нас в Москве – 4804. Такая ужасающая статистика. А ведь мы тут с вами как-то живём и не считаем эту жизнь ужасной. Жалуемся, конечно, временами, на пробки, на шум и экологию, но внутренне убеждены, что в Китае с этим ещё хуже. Ошибочка получается. И можно с уверенностью заявить, что хоть в чём-то мы наших юго-восточных соседей уделали, есть ещё к чему стремиться городским жителям самой населённой страны мира. А мы тут стараемся укрепить уже завоёванные позиции и нацеливаемся на новые высоты, ведь есть на свете значительно более плотно заселённые места – это и индийские Калькутта (24 252 чел./кв. км), Ченнаи (21 057 чел./кв. км), Мумбаи (20 680 чел./кв. км.), и даже южнокорейский Сеул со своими 17 164 чел/кв. км. А потому, уплотняем столицу, изгоняя за её пределы промышленные предприятия и застраивая бывшие промзоны многоквартирными комплексами, подъедаем природные парки и активно откусываем от прилегающей области большие и маленькие куски.

 

Я ещё помню те времена, к примеру, когда Митино считалось дальней и непролазной глухоманью. Переселить туда кого-либо из обитателей внутренней стороны МКАД, расценивалось как верх цинизма. Москвичи и знали-то этот район исключительно как место расположения крупнейшего радиорынка. Но прошли годы и теперь Митино – современный московский район с прекрасно развитой инфраструктурой. С красивыми станциями метро, спорткомплексами, гимназиями и оборудованными по последнему слову техники медицинскими учреждениями. Здесь теперь с удовольствием селятся даже привередливые депутаты Государственной Думы. Митино уже само по себе начинает вести себя как крупный мегаполис – уплотняется, а при нехватке места разбрасывает семена микрорайонов по округе, начиная, таким образом, осваивать, до сей поры считающиеся чисто дачными и коттеджными, территории. Едем в один из таких новых микрорайонов, построенных рядом с Пятницким шоссе, в жилой комплекс «ЗаМитино».

 

Два персональных сайта этого жилого комплекса можно обнаружить по адресам: https://zamitino.ru и https://zamitino.com. Оба сделаны, что называется, "одной рукой" и, делясь схожими сведениями, информационно, они немного различаются. Если первый сайт больше годится для составления общего впечатления о комплексе, то второй лучше подойдёт для непосредственного выбора квартиры. Проблема в том, что, будучи модно-макетированными и даже интересными, с точки зрения веб-дизайна, в информационном плане их полезность показалась мне несколько сомнительной. Как бы выразиться повежливее?  На мой взгляд, они лаконичны, даже не так – они скупы. Я не нашёл ни на одном из них какой-либо информации о 3-комнатных квартирах, а между тем такие в комплексе есть! Ими даже торгуют! Согласен, порой обилие текстов на сайтах новостроек утомляет, но перевод почти всей информации в поле интерактивных картинок представляется мне излишне прагматичным и сухим. Ведь я не сделаю открытия, что не роботы покупают квартиры, а живые люди, которые любят, чтобы к ним проявили хоть немного внимания. 

 

Особенностями ЖК «ЗаМитино», если верить информации обоих сайтов, являются следующие показатели: малоэтажность (4 этажа), материал стен (кирпич), транспортная доступность (до МКАД 10 км), круглосуточно обеспеченная безопасность (территория комплекса огорожена и находится под охраной). Кроме того, отмечается, что в комплексе есть собственный детский сад, и что общеобразовательная школа находится от него в шаговой доступности. 

 

Как добраться? Можно "маршруткой" либо на такси от станции метро Митино. Время в пути 15 минут. Я отправился на машине, как обычно, благо дорога несложная и можно обойтись даже без навигатора. Следует от МКАД по Пятницкому шоссе проехать в сторону области 11 км, пересечь насквозь Митино, оставить слева Отрадное, и, въехав в Юрлово на первом же левом съезде, свернуть налево. Если я всё правильно запомнил, там будет малоприметная табличка с указанием ЖК «ЗаМитино». Сильно там не разгоняйтесь, если Пятницкое шоссе просто узкое, то дорога после съезда к комплексу ещё и испещрена глубокими выбоинами, заполненными водой. К лету эти дыры, скорее всего, залатают, а пока берегите подвеску. Огрызок дороги, непосредственно ведущий к КПП ЖК, находится совсем в удручающем состоянии – яма на яме. Ползком, но я добрался – 13 км от МКАД до порога за 25 минут.

 

Охранник на входе, узнав, что я приехал на осмотр квартир, пропустил сразу. Но лишь убедившись, что я припарковался именно на гостевой стоянке, а не въехал во двор, закрыл шлагбаум и скрылся в своей будочке.

 

Территория ЖК «ЗаМитино» – это 17 четырёхэтажных жилых домов, которые должны быть возведены на площади в 12,5 га. В принципе, здесь, по подмосковным меркам, мог бы расположиться коттеджный посёлок, участков этак на 50-100, в зависимости от класса. Типа тех, что граничат с комплексом с севера и востока. Но вместо этого, люди, умеющие считать свои деньги, а в данном случае – это господа из ООО «Замитино», строят здесь жилой комплекс на 3000 жителей. 

 

Дело происходит в деревне Сабурово с коренным населением в 140 человек, которая входит в состав сельского поселения Отраднинское. И ведь ЖК «ЗаМитино» тут совсем не первая масштабная стройка. Неподалёку, буквально в 300 метрах, расположился уже почти заселённый ЖК «Пятницкие кварталы». В 800 метрах, на Парковой улице тоже вовсю работают строительные краны – поднимают несколько безымянных многоэтажек. Я уже не говорю о находящемся в 600 метрах посёлке таунхаусов «Сабурово парк». Словом, место давно привлекло к себе солидных инвесторов.

 

Осмотревшись, отправляюсь в офис продаж – это одноэтажный павильон у самого въезда в ЖК, на вывеске которого значится, что продажами здесь занимается (или когда-то занималась) компания «Бэсткон», однако со мной общался представитель застройщика.

 

Менеджер для меня нашёлся быстро, их тут несколько. Поэтому даже пара клиентов, пришедших раньше, не заставит вас потерять и толику своего драгоценного времени в ожидании своей очереди на собеседование.

 

Поздоровались, присели за стол. Открыли генплан, планировки отдельных корпусов и без обиняков, сразу принялись выбирать мне квартиру. Ввиду того что я интересовался всем имеющимся в наличии жилым фондом, менеджеру пришлось продемонстрировать мне полный пакет предложений.

 

Итак, ЖК «ЗаМитино» разбит на 4 очереди строительства. Стены корпусов здесь возводятся из керамических блоков, а снаружи облицовываются декоративным кирпичом, который привозится из Германии. Застройщик считает, что вид домов наводит на ассоциацию с классическими английскими загородными кварталами. Не знаю, если имелись в виду бедные рабочие районы, то, без сомнения, всё так. Если же подразумевался патриархальный британский «загород», то, насколько мне помнится, он скорее зелёно-серый, чем красно-коричневый.

 

Первая очередь, на 5 корпусов №№ 8-12, уже построена, сдана и в большой степени заселена. Оставшиеся бесхозными, квартиры здесь продаются по договорам купли-продажи (ДКП). Несколько типичных примеров я объединил в таблицу. Цены указаны для квартир без отделки со смонтированным отоплением, электричеством, доведённым до щитка в коридоре, и с пластиковыми стеклопакетами в оконных проёмах.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «ЗаМитино». Очередь № 1

 

Корпус/ секция	Этаж	№ квартиры	Количество  комнат	Площадь (кв. м)	Стоимость 1 кв. м (руб.)	Цена (руб.)
11/3	2	6	1	31,6	103 000	3 254 800
11/2	4	41	1	32,6	90 491	2 950 007
11/2	3	35	1	33,9	103 000	2 721 560
11/2	3	36	1	34,2	103 000	2 745 644
11/3	3	12	2	50,1	103 000	3 866 518
10/2	2	10	3	50,3	105 000	3 881 953
11/2	2	26	2	50,6	103 000	3 905 106
12/2	3	55	2	51,7	103 000	3 990 000

Трёхкомнатные квартиры тоже были, но их не осталось. Наверное, по составленной мною таблице вы уже поняли, что особого разнообразия в площадях квартир на территории комплекса не предусмотрено. А эти, различающиеся всего парой десятков сантиметров, помещения меня просто умилили. Какая филигранная точность при подсчёте! Это как-то не по-русски. К примеру, когда я несколько лет назад покупал квартиру, даже в ДДУ было написано, что финальный обмер будет произведён уже при государственном оформлении. И в результате, мне-таки пришлось доплачивать за полтора, невесть каким образом приросших, квадратных метра. 

 

Повторюсь, человек, изучающий интернет-сайты ЖК «ЗаМитино», решит, что 3-комнатных квартир в комплексе нет, потому что миру явлено лишь 4 типа планировки здешних секций.

 

Да не введёт вас в искушение обилие красок на этих картинках. Зелёным и жёлтым цветом на них выделены однокомнатные квартиры, синим и красным – двухкомнатные. Где, вполне легально продающиеся сейчас в комплексе, трехкомнатные «хоромы» площадью 67-75 кв. м – секрет. Причём секрет такой, который даже по телефону любезный менеджер мне поведать не решился. Пробурчал что-то невнятное про то, что сайт ещё не совсем готов и отключился. 

Дома второй очереди, а это корпуса № 5, 6, 7 и 13, тоже практически построены. Однако приёмка их состоится в мае этого года, поэтому квартиры (их выбор тут побольше) продаются по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП), которые, после оформления на жильё кадастровых паспортов, будут переподписываться и станут классическими ДКП. Чуть менее подробные таблицы я составил для квартир 2 и 3 очереди.

 

Таблица 2. Стоимость квартир в ЖК «ЗаМитино». Очередь № 2

 

Количество комнат	Площадь квартир (кв. м)	Цена (руб.)
1	31,7-38,2	3 000 000 – 3 400 000
2	49,4-51,7	4 400 000 – 4 700 000
3	67-75	5 850 000 – 6 500 000

 

Дома третьей очереди (корпуса № 2, 3, 4, 14) ещё строятся и будут сданы Государственной комиссии в конце 2018 года. Квартиры в них продаются по договорам долевого участия (ДДУ). 

 

Надеюсь, вы заметили, что квартиры первой очереди самые дорогие. Чуть дешевле квартиры из очереди № 2. Самые выгодные, в плане экономии средств, квартиры 3 очереди.

 

Таблица 3. Стоимость квартир в ЖК «ЗаМитино».  Очередь № 3

 

Количество комнат	Площадь квартир	Цена (руб.)
1	31,7-38,2	2 550 000 – 3 000 000
2	49,4-51,7	3 900 000 – 4 300 000
3	67- 75	5 100 000 – 6 300 000

 

Про очередь № 4 известно лишь то, что составлять её будут корпуса № 1, 15, 16, и 17, что возвести их планируют к 2020 году, и что в одном из них весь первый этаж будет отдан под детский сад. Других подробностей нет, они за горизонтом реального планирования компании ООО «Замитино». А жаль, потому как наличие в комплексе собственного детского сада продекларировано даже информационно скромным сайтом комплекса с домена RU.

 

Как купить? Ну, в первую очередь, нужно подъехать в офис, самому преодолеть 13 км от МКАД, пересечь лес, оглядеть окрестности. Нужно полюбоваться домами, они действительно выглядят неплохо – нестандартно, во всяком случае.

 

Сочетание бурого облицовочного кирпича с деталями из нержавеющей стали выглядит брутально. А вот с раствором, который использовали при облицовке внешних стен, что-то не так. Местами, по красивым коричневым стенам расползаются белые солевые пятна. Получается неопрятно. 

 

Лоджии квартир застеклены, створки балконных окон распашные. Под кухонными окнами внешних стен корпусов комплекса смонтированы специальные металлические короба, в которые при желании можно установить теплообменник сплит-системы.

 

Дворы в «ЗаМитино» полностью отданы во власть детей, здесь множество детских и спортивных площадок, песочниц, качелей и лавочек для мам с младенцами. 

 

Пока в квартирах идут ремонты, сюда позволяется заезжать отдельным автомобилям. Примерно через год это станет невозможным. Для парковки автомобилей жителей комплекса и их гостей, предусмотрено достаточно мест на разлинованной бровке, опоясывающего весь комплекс широкого автомобильного проезда.

 

Несмотря на малую этажность каждая секция ЖК оборудована грузопассажирским лифтом.

 

На первом этаже второй секции 9 корпуса в двухкомнатной квартире площадью 51,6 кв. м устроен шоу-рум.

 

Так должна будет выглядеть квартира с отделкой "под ключ" после её заселения и установки мебели:

 

Более-менее просторной в ней выглядят только кухня и совмещённый санузел, остальные помещения – смотрятся очень компактно, без излишеств.

 

Тут надо сказать, что квартиры в ЖК «ЗаМитино» газифицированы. Более того, отопление помещений и нагрев воды полностью отданы в руки владельцев квартир. На стене кухни для этого установлен двухконтурный котёл. В коммунальных платёжках замитинцев отсутствуют разделы "отопление" и "горячая вода".

Смотрится котёл на кухне этой- довольно милой квартиры- ужасно, как инопланетный паразит, прилетевший невесть откуда и с недобрым намерением зависший над кухонным столом. Хочется его выгнать, подпихивая, для ускорения, шваброй. Но делать этого нельзя, для котла именно в этой части квартиры устроена специальная термовытяжка.

 

Котёл входит в обязательный набор при продаже квартиры. А что там с необязательным? Можно заключить договор на ремонт "под чистовую отделку", стоить это будет 7 тыс. руб. за квадратный метр площади. За эти деньги будет произведена разводка электричества, водопроводных и канализационных труб, выровнены стены, а на полу появится бетонная стяжка. 13 тыс. рублей дополнительно к основной сумме договора будет стоить квадратный метр отделки "под ключ". Стены оклеят обоями "под покраску", на пол настелют ламинат и плитку, смонтируют сантехнику, установят розетки и выключатели. Потолок в квартире будет натяжной, а входная дверь – стальная. Всё именно так, как сделано в шоуруме. Не шедевр, но вполне аккуратно, а главное – можно будет приезжать в свою квартиру сразу, с мебелью и текстилем. День-два потратить на установку и развес, а потом жить в своё удовольствие.

 

Понравившуюся на осмотре квартиру можно зарезервировать за 20 тыс. руб., на 14 дней. По окончании срока бронирования, его по доброте душевной могут продлить ещё на две недели. За это время нужно будет принять окончательное решение – покупать или не покупать квартиру в экологически чистом, находящемся среди лесов и холмов, западном секторе ближнего Подмосковья. В помощь, решающему сложный вопрос, потенциальному покупателю скажу, что для приобретения жилья в ЖК «ЗаМитино» можно использовать ипотечный кредит от 7 банков, с которыми дружит ООО «Замитино», либо военную ипотеку МО РФ и Государственный материнский капитал в придачу. Налажена в комплексе и собственная система рассрочки выплат. Подробнее о ней можно будет узнать от менеджера по продажам.

 

Уплотняются московские пригороды. Свежие микрорайоны вклиниваются в ряды коттеджных построек, вырастают посреди поля или прячутся на лесных полянах. Интересно, как скоро при нынешних темпах застройки они-таки сомкнуться и де-факто будут признаны частью древней столицы? Её очередным годовым кольцом. И как долго расти этому дереву? Дай бог ему здоровья.

 

Таблица 4. Стоимость 2-комнатных квартир в новостройках Красногорского и Солнечногорского районов Московской области

 

Название	Площадь квартир (кв. м)	Статус строительства	Стоимость квартир (руб.)
ЖК «Митино 02»	42,9-54,9	строится есть сданные	3 447 101 – 3 813 600
ЖК «Изумрудные холмы»	51,3-62	строится есть сданные	5 300 000 – 8 800 000
ЖК «Опалиха-Village»	55.3- 73.6	строится	от 5 219 100
ЖК Friday Village	54.9- 61.4	строится	от 3 239 100
ЖК «ЗаМитино»	49,4-51,7	строится есть сданные	4 400 000 – 4 700 000