КА YE‘S на Социалистической: жить, работать и отдыхать, не выходя из дома
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Группа компаний Pioneer строит всего лишь третий комплекс апартаментов, но уже называет сеть легендарной. Говорит, что первой в России ввела такой формат, и результаты превзошли все ожидания: 87% заполняемости номеров при сдаче в аренду – средний показатель за три года, в первом апарт-отеле YE‘S на проспекте Просвещения. Те, кто покупал помещения для жизни – тоже довольны. Апартаменты стабильно растут в цене и пользуются спросом на рынке. Новый проект обещают сделать ещё солиднее, современнее и ликвиднее. За счёт чего? Давайте посмотрим.
О проекте
.jpg)
Новый комплекс апартаментов YE‘S (второй был построен в Москве, в 2015 году) возводят в Центральном районе Петербурга, в 9 минутах ходьбы от станции Лиговский проспект. Раньше на углу Боровой и Социалистической делали шоколадные конфеты имени Крупской, а теперь планируют открыть жилое, торговое и креативное пространство на радость горожан и туристов.
Новый апарт-отель YE‘S – это 10 этажей, 9 секций, 1315 апартаментов и подземный паркинг на 219 автомобилей. Но кроме этого: торговая галерея, выставочное пространство, фитнес клуб, ресторан на крыше, коворкинг, лобби-бар и сервисы от уборки до ремонта. Проект разрабатывало российское бюро «Земцов, Кондиайн и Партнёры» в соавторстве с японской компанией Nikken Sekkei. В таком международном союзе и проект вышел интересным. Все архитектурные и технологические достижения века нынешнего заключили в стеклянный графичный куб. На главный фасад нанесли «слои» веков прошлого и позапрошлого. Всё, чтобы сохранить «память места», так пишет застройщик на своём сайте. Концепцию назвали – «Слои времени».
Возводят здание по монолитной технологии. Обещают, что будут использовать энергоэффективные и экологичные материалы, в частности, фасады соберут из натурального камня, керамогранита и металлокассет. Помните про концепцию? Вот и её воплощение в действии – от 19 века, через 20, к 21. В этом же веке предусмотрели: закрытый двор, 350 камер, энергосберегающие светодиодные приборы, управление инженерными сетями из коридора, автономное горячее водоснабжение и бесшумные лифты.
.jpg)
Дизайн холлов тоже делали вместе, в итоге на 700 квадратных метрах собрали все свежие тренды. По описанию напоминает входную группу какого-то дорогого заграничного отеля. С зонами для работы, ожидания и отдыха, здесь будет круглосуточный ресепшен, лобби-бар, гостевая и обеденная зоны, видовая галерея, 8-метровые потолки.
Внутренний двор тоже не обошли вниманием. Сделали из него современную интерпретацию японского «Сада камней». Полюбоваться им можно будет, в том числе, и с открытых веранд уличных кафе, расположенных на первом этаже. Кстати, именно это пространство и планируют использовать для различных перформансов, показов, инсталляций и других мероприятий.
.jpg)
Продают апартаменты, как и квартиры, по 214-ФЗ. Шаблон договора, проектная декларация и право собственности на земельный участок выложены на сайте проекта: https://spb.yesapart.ru/. К строительству приступили в 4 квартале 2016 года, завершить планируют к марту 2020 года.
Цены и планировки
В новом апарт-отеле YE‘S представлены десять категорий номеров. Основных пять:
- Studio – 19-23 кв. м.
- Standart – 26 кв. м.
- Superior – 30-34 кв. м.
- One-Bedroom suite – 34-62 кв. м.
- Deluxe – 41-54 кв. м.
Расположены они с 3 по 10 этаж и передаются дольщикам с полной отделкой. В самых ходовых вариантах, Studio и Standart, будет ещё и мебель с техникой. Всё, что нарисовано на картинках: столы, стулья, диваны, сантехника, кухонный гарнитур, включая варочную панель и вытяжку. А если заключить договор с управляющей компанией, то даже полотенца повесят и вилки положат. Не предусмотрена только установка кондиционера, но за дополнительные деньги подключат и его. Высота потолков «в чистоте» составит 2.55 м.
.jpg)
.jpg)
Цен на сайте нет, но в офисе продаж их озвучивают:
- Studio 19 кв. м – от 3.5 млн руб. (остались только выше 7 этажа)
- Standart 26 кв. м – от 4.1 млн руб.
- Superior 32 кв. м – от 4.2 млн руб. (без мебели)
- One-Bedroom suite от 34 кв. м – от 5.0 млн руб. (без мебели)
- Deluxe 41 кв. м – от 5.6 млн руб. (без мебели)
С увеличением площади растут и цены. Появляются варианты с террасами, которые стоят от 9 миллионов рублей, но это скорее штучный товар. А самые большие апартаменты даже не оценили окончательно, предварительная цена – 60 миллионов.
И такой широкий ассортимент даже удивляет. Обычно в апарт-отелях только студии с однушками. Ну, и несколько эксклюзивных вариантов по заоблачным ценам. Здесь выбор есть, хотя студий тоже много, но это и понятно, самый ходовой товар. На момент написания статьи все 19-метровые студии раскупили вплоть до 7 этажа. И менеджер рекомендовала не затягивать, если и мне захочется именно такой вариант. К этажу и виду из окна посоветовала особо не присматриваться, они никак не влияют на спрос. Другое дело, если я собираюсь там жить. В этом случае можно посмотреть варианты получше и побольше. В этих 32-метровых студиях вместо ниши уже появляется прихожая, вместо душевой – ванная, вместо выдвижного столика – барная стойка.
Чуть дороже предлагают любопытные варианты в категории deluxe. Формат интересный, чем-то похож на евро-однокомнатную квартиру, только без перегородок. Но есть полноценная гостевая зона, спальня и гардеробная.
Настоящие однокомнатные квартиры – оne-bedroom suite – начинаются от 34 кв.м. Набор благ всё тот же, только сокращаются метражи и исчезают гардеробные. Но в большой прихожей вполне можно уместить и внушительный шкаф.
.jpg)
Дальше они планомерно растут, становятся всё комфортнее и радуют нас вот такими планировками:
.jpg)
Доходят и до таких:
С просторной гостиной и роскошной спальней с ванной, гардеробной и выходом на террасу. Похожих вариантов много, в некоторых добавляются ещё спальни. А заканчивается всё 120 квадратами настоящего шика, того самого, что до сих пор не могут оценить.
О застройщике
.JPG)
Апарт-отель YE‘S возводят под флагом группы компаний Pioneer, хотя по проектной декларации застройщиком выступает ООО «ЛендГранд», но 100% акций принадлежит холдингу, так что переживать не стоит. За репутацию компании тоже. На форумах о ней отзываются в основном хорошо.
.png)
domkontrol.ru
Правда, можно встретить и другие комментарии. Где жалуются на небольшие задержки передачи квартир и плохую отделку. Про YE‘S на Социалистической пишут ещё хлеще:
spb.dolgostroyunet.ru
Однако на чём основываются такие предположения неясно, почти все свои объекты застройщик вводил в срок. Опоздал серьёзно – на 15 месяцев – только однажды, когда в 2010 году сдавал ЖК «Шуваловские высоты» в Петербурге. Но больше так не нарушал.
.JPG)
.JPG)
.png)
domkontrol.ru-1
.JPG)
ГК Pioneer специализируется на комплексной застройке и многофункциональных объектах (в частности, апарт-отелях). С 2001 года, что работает, успела построить 6 жилых комплексов и 1 апарт-отель в Москве, 7 жилых комплексов и 1 апарт-отель в Петербурге. Сейчас возводит ещё четыре проекта, по два в каждом городе.
.JPG)
На объекте
.JPG)
Аналитики «Пионера» утверждают, что апарт-отель на Хошимина заполнен 317 из 365 дней в году (87%). У них много туристов и корпоративных клиентов.
.JPG)
.JPG)
На новый комплекс возлагают ещё больше надежд. YE‘S на Социалистической расположен в историческом центре, в 20 минутах ходьбы от Московского вокзала, вблизи от трёх станций разных веток: Лиговского проспекта, Владимирской, Звенигородской. В округе множество памятников, музеев, театров, кафе, ресторанов, торговых центров, даже скверов и садов, что редкость для этого района. Да, в округе есть и депрессивные кварталы – заброшенные промзоны и рассыпающиеся дома, но место всё равно хорошее и перспективное.
.JPG)
.JPG)
.png)
.png)
spbguru.ru
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В шаговой доступности есть и школы, и детские сады, и поликлиники, и продуктовые магазины. Правда, в основном «Дикси» да «Полушки», но в 500 метрах есть «Перекрёсток». Здесь есть куда сходить с детьми или на свидание вечером. И всё же насколько комфортно здесь будет жить постоянно, предсказать сложно.
.JPG)
Те, кто прожил здесь всю жизнь – едва ли думают о переезде. Меж тем, в Центральном районе самый интенсивный автомобильный трафик, что провоцирует сразу несколько проблем: загазованность воздуха, дефицит парковочных мест, частые заторы на дорогах. И если с экологией ничего уже не поделаешь, то выход из двух других ситуаций есть. Чтобы не стоять в пробках, можно ездить на метро – отсюда удобно. А чтобы не тратить время на поиск парковочного места – снова в подземку или арендовать место в паркинге. Можно, конечно, и купить, но его пока не продают.
.JPG)
В офисе
.JPG)
«Пионеры» разбили лагерь на Хошимина, 16, в том самом первом апарт-отеле, который построили. Прийти к ним на консультацию можно в любой день недели. Только с понедельника по пятницу они работают с 9 до 20, а в выходные – с 9 до 18. Находится отдел продаж на 2 этаже комплекса со стороны развлекательного центра Maza Park. Если о встрече предупредить заранее, то для вас оставят место на парковке.
.JPG)
.JPG)
Администратор встречает радушно, предлагает чай/кофе и провожает в переговорную. Почти сразу приходит менеджер и начинает свой рассказ с краткой презентации проекта. В принципе, повторяет всё то, что мы уже узнали на сайте, но не потому, что мало знает, просто сайт проекта настолько всеобъемлюще раскрывает все детали, что добавить что-то сложно.
.JPG)
И всё же там есть ответы не на все вопросы, поэтому я стала расспрашивать о налогах и ставках на коммунальные услуги. Это главные отличительные черты апартаментов от квартир, не считая возможности оформить в них только временную регистрацию. Менеджер сказала, что всё уже посчитали, и за стандартное помещение площадью 26 кв. м. придётся раз в год отдавать по 900 рублей и примерно по 5000 рублей – каждый месяц (110 рублей за метр + счётчики). Однако если комнату сдавать через управляющую компанию, то бремя коммунального содержания понесёт арендатор.
Вообще, сотрудничество с их компанией менеджер очень советовала. И не только потому, что не нужно будет самим искать и заселять арендаторов. Организация берёт на себя ответственность за амортизацию помещения, то есть будет сама следить за состоянием номера и по мере необходимости делать там ремонт и менять мебель.
Я поинтересовалась для чего же чаще покупают апартаменты, для инвестиций или проживания. Оказалось – для заработка. Причём как единовременного (по прогнозам до конца строительства стоимость вырастет на 25-30%), так и постоянного. Но и жить здесь будет комфортно. Все апарт-отели компания строит с соблюдением жилищным норм.
Приобрести апартаменты можно при 100% оплате, в ипотеку или рассрочку. При полном взносе и ипотеке цена будет одинаковой, той, что озвучивала мне менеджер. А вот в рассрочку увеличится, но насколько – нужно считать индивидуально, всё зависит от взноса и срока. Изначальные условия такие: платежи можно разбить до июня 2020 года, а первый платёж должен быть не менее 10%. Кредитуют YE‘S несколько банков, среди них: «ВТБ24» и «Санкт-Петербург».
Сделку оформляют по договору долевого участия. Шаблон можно найти на сайте проекта. Он ничем не отличается от документов на квартиру, только содержит любопытный пункт. Застройщик «может вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию и сроки сдачи без письменного уведомления дольщика». Я бы уточнила у юриста этот момент. В остальном всё, вроде, стандартно.
Срок передачи ключей возможен до 30 сентября 2020 года. Хотя менеджер говорила, что заселять начнут сразу, как сдадут, то есть весной. Поживём – увидим.
Конкуренты
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
ArtStudio |
RBI |
1 квартал 2019 г. |
43 кв.м. |
7.7 млн.р. |
|
Prime Residence |
Yard |
4 квартал 2019 г. |
43 кв.м. |
7.3 млн.р. |
|
YE‘S на Социалистической |
Pioneer |
1 квартал 2020 г. |
42 кв.м. |
5.7 млн.р. |
За последние пару лет в Центральном районе начали строить сразу несколько апарт-отелей. Но расходятся они так хорошо, что для сравнения у нас осталось всего два объекта. Их вывели в продажу позже остальных.
Первый – Prime Residence находится на Херсонской 43/12, в 5 минутах ходьбы от «Площади Александра Невского». Это апарт-отель бизнес-класса на 560 апартаментов, 8-этажный, строгий, с графичными чёрно-белыми фасадами. В номерном фонде: варианты от 23 до 85 кв. м, от студий до двухкомнатных. Но есть и пара пентхаусов площадью 160 квадратов. Помещения сдадут с полной отделкой и панорамными окнами.
Второй – арт-кластер ArtStudio на 2-ой Советской, 4б, в 7 минутах ходьбы от станции метро Площадь Восстания. По документам он проходит как «Дом творчества», а, по сути, всё тот же комплекс апартаментов. Приставку «арт» добавили чтобы акцентировать внимание на изысканной архитектуре и дорогой, с барельефами, скульптурами и картинами, отделке холлов. В комплексе запроектировано 259 помещений от 22 до 132 кв. м. На первом этаже есть несколько коммерческих площадей площадью до 300 кв. м. Все сдают с подготовкой под ремонт. В некоторых есть террасы, эркеры и мансардные потолки. Но, пожалуй, главной особенностью стало количество арт-студий на этаже. Есть блоки, где расположено всего одно помещение.
Резюме
Если застройщик не лукавит, и YE‘S на Хошимина заполняется на 87% в год, то в YE‘S на Социалистической будут просто отбиваться от клиентов. Новый апарт-отель стал интереснее, современнее и «центральнее». Цены при этом выглядят адекватными, так что будь у меня миллион-другой, я бы задумалась вложении средств. А вот для жизни рассмотрела бы и другие варианты. Гостиничная концепция, невозможность оформить постоянную регистрацию, повышенные налоговые и коммунальные ставки меня бы смутили.
