МФК Grani: весь спектр коммерческой недвижимости
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.png)
Говорят, в Европе становится всё больше тех, кто предпочитает снимать квартиру вместо того, чтобы её покупать. И постепенно эта тенденция доходит до России. Формируется класс людей, которые не хотят привязываться к месту, и застройщики живо реагируют на этот зарождающийся спрос. Так что даже те, кто ещё вчера строил только жилые комплексы, задумывается о возведении апарт-отеля. Примерно так объясняет руководство «Строительного Треста» почему они решили построить МФК Grani.
О проекте
.png)
Правда, в этом же интервью называют ещё одну причину. В деловом центре почти не осталось свободных пятен, где можно возводить дома. Зато на некоторых участках можно согласовать строительство коммерческих объектов. Например, двух бизнес-центров и одного апарт-отеля. То есть таких, какими и вышли Grani на перекрёстке Корпусной и Большой Зеленина, в трёх минутах ходьбы от Чкаловской станции метро.
Это будет три 7-8 этажных здания со спортивным клубом и двухуровневым паркингом на 234 машиноместа. В деловых корпусах разместят офисы от 30 до 120 кв.м. и коммерческие помещения под кафе и магазины от 60 до 120 кв.м. В жилом – 56 апартаментов и … 72 «кружковых помещения». Позже в офисе мне объяснили, что это отдельные секции с комнатами небольшой площади. В них нет кухонь, а туалет находится на этаже, но их можно использовать и для бизнеса, и для проживания.
.jpg)
Однако нас больше интересуют классические апартаменты, так что дальше будем говорить только про них. Жилой корпус находится во дворе между бизнес-центрами, и с одним из них его соединит переход. Кстати, это единственное здание, которое строят с нуля. Остальные реконструируют. Кстати, любопытный нюанс. Компания «Строительный Трест» единственная возводит дома из кирпича. Но Grani построят по монолитной технологии с утеплением минеральной ватой и покрытием тонкослойной штукатуркой. А всё потому, что апарт-отель относится к объектам коммерческой недвижимости. При этом исторические корпуса бизнес-центра стараются сохранить максимально достоверно и восстанавливают фасады бельгийским кирпичом.
Отличится апарт-отель и внешне. Его спроектировали в современном, даже футуристичном стиле. Ещё, в отличие от «кирпичных» корпусов, он будет светлым и несколько хаотичным по форме. Внутри его обещают оснастить бесшумными лифтами, коллекторной разводкой отопления, современной системой вентиляции с приточными клапанами, дорогими стеклопакетами и прочими современными инженерными системами. На первом этаже откроют кафе и рестораны.
.jpg)
Поскольку Grani – объект коммерческий, застройщик не обязан публиковать на него проектную декларацию. Шаблона договора на сайте (https://www.stroytrest.spb.ru/documents/) нет тоже. Но есть право собственности на земельный участок и разрешение на строительство до 5 января 2018 года. На словах говорят, что сдадут во 2 квартале 2018 года и заселят до 4 квартала.
Цены и планировки
|
Количество комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
Студия |
35 – 49 кв.м. |
5.7 – 6.9 млн.р. |
|
1 к.кв. |
46 – 84 кв.м. |
6.4 – 13.2 млн.р. |
|
2 к.кв. |
72 – 117 кв.м. |
9 – 18.2 млн.р. |
Цены и планировки всех апартаментов любезно выложены на сайте. Ориентироваться в них довольно удобно, но стоит учесть пару деталей. Стоимость квадратного метра зависит от этажа. Самые дорогие апартаменты расположены на последнем. Однако жилой корпус закрыт бизнес-центрами и старыми домами, так что никаких видовых характеристик у него нет. Зато в нём будет тише и чище, чем в комплексах у дороги. Ещё в некоторых «пентхаусах» предусмотрена мансардная крыша, но в каких именно апартаментах – лучше уточнить у менеджера.
Что касается самих планировок, то они довольно оригинальны. Видимо, повторяют форму дома. Студии, например, выглядят вот так. И сильно отличаются от стандартных «вагончиков» большими комнатами, двойными окнами, просторными ванными комнатами и даже гардеробными.
.png)
.png)
Не отстали от них и однокомнатные апартаменты. Нетривиальные формы, ломаные линии, хорошие площади – всё это тоже резко выделяет их среди классических предложений.
Хотя при большом желании можно найти и стандартные варианты. Вот, например, 46-метровые апартаменты «евро» планировки. 23 метра – кухни-гостиной, 15 – спальни, по 4 на санузел и прихожую. Достойное предложение, но после предыдущих – уже такое банальное.
.png)
Двухкомнатные апартаменты, или «евро» трехкомнатные, как их ещё можно назвать, начинаются от 72 квадратных метров и доходят до 117. В принципе, мы видим в них всё то же. Удивляет разве что размер и форма гостиной в самом большом варианте.
.png)
Высота потолков составит 3 метра. Покупателям передадут помещения с подготовкой под чистовую отделку. То есть со стяжкой пола, ровными стенами, радиаторами, стеклопакетами и входной дверью. А вот устанавливать сантехнику, застилать пол и клеить обои придётся уже самостоятельно.
О застройщике
.JPG)
«Строительный трест» работает на рынке недвижимости давно – с 1992 года. За этот срок портфель проектов потяжелел на 85 объектов как жилого, так и коммерческого назначения. За многие из них застройщик получил награды на профильных конкурсах. Да и просто звание «Лучшей строительной компании» она получала не раз. Если интересно, то все дипломы и грамоты можно найти на официальном сайте.
На форумах о «Строительном Тресте» тоже отзываются преимущественно хорошо. Говорят, что всё возводят качественно и в срок, только продают дорого. Однако среди положительных комментариев встречаются и недовольные. Например, жители одного из последних комплексов – «Лиственного» – жалуются на высокую слышимость и невыполненные обещания. Хотя и подтверждают, что ключи получили вовремя, и серьёзных претензий по качеству у них нет.
.png)
.png)
novostroy.spb.ru
На объекте
.JPG)
МФК Grani строят на Большой Зеленина 24А. Но увидеть его можно и с Корпусной улицы. Всё потому, что корпуса занимают большое дворовое пространство на углу перекрёстка. Ну, как, «увидеть»… «Строительный Трест» выставил такой забор, что распознать можно только расположение объекта. А вот темп строительства и его качество на промежуточных этапах оценить сложно. Понаблюдать за стройкой можно только со двора соседнего дома, но эту арку ещё нужно умудриться найти.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Однако до арки ещё придётся найти парковочное место. Вдоль дорог все места заняты, дворы закрыты, специальных карманов и площадок я не увидела. Возможно, напряжённая ситуация сложилась из-за повсеместного ремонта дорог, и когда он закончится – станет лучше. Однако сильно на этот счёт я бы не обольщалась. Тесновато тут. Если есть возможность – лучше купить паркинг. Хотя цена радости не вызывает. При покупке одновременно с апартаментами – 2 млн.р. Отдельно – 2.5 млн.р.
.jpg)
.JPG)
В остальном место показалось мне удачным. Даже, несмотря на промышленное прошлое этой части Петроградского района. Серые зоны постепенно заменяют новыми домами и бизнес-центрами, а старинная застройка сохраняет ту атмосферу, за которую мы и любим исторический центр. Совсем рядом находится метро и набережная, где можно прогуляться вечером. Чуть дальше – прекрасные парки Крестовского острова и Петропавловская крепость. Ещё в округе есть и школы, и детские сады, и поликлиники. А не хватает – разве что продуктовых супермаркетов во дворе. Но в 10 минутах ходьбы есть «Лента» и Spar. Ближе – только минимаркеты.
.jpg)
.JPG)
Словом, здесь есть всё для комфортного проживания. И нет никаких препятствий быстро сдать такую недвижимость или перепродать. Меня бы смутила только сильная загазованность этих кварталов. Всё-таки, дороги узкие, и в час-пик на них часто собираются пробки, но это недостаток всех центральных районов, а не «Граней». А вот узнать какие недостатки есть конкретно у нашего апарт-отеля – я отправилась в офис застройщика.
В офисе
.JPG)
Главный отдел продаж «Строительного Треста» находится на Кондратьевском проспекте 62 корпус 4А. Работает с понедельника по пятницу с 9 до 20 и по выходным с 10 до 18 часов. Менеджеры принимают по предварительной записи.
.JPG)
.jpg)
И принимают хорошо. В просторном солнечном зале со стеклянной крышей, среди макетов будущих комплексов, обстоятельно рассказывая обо всех деталях. Обо всех, кроме самых конкретных. Когда я попросила менеджера какой-нибудь документ, где будут прописаны все обещания (раз уж нет проектной декларации), он как-то стушевался и сказал, что уточнит. Позже, действительно, прислал. Технические характеристики и договор соинвестирования. Да, Grani продают не по договору долевого участия. И когда я поинтересовалась почему, менеджер сказал, что компания реализует так всю коммерческую недвижимость.
Но вернёмся к технической документации. Узнать из неё можно только вещи довольно специфические. Как строят, как заполняют оконные проёмы, как вводят коммуникации. Но не о том какими именно будут фасады, лифты, стеклопакеты, дворы и остальное. А мы помним, что именно несоответствием деталей и были недовольны дольщики ЖК «Лиственный». Но менеджер уверил, что всё будет качественным.
.JPG)
.JPG)
Пользуясь случаем, спросила – будут ли соблюдать жилищные нормы при строительстве апарт-отеля. Ведь они жёстче, чем для коммерческой недвижимости. Менеджер сказал, что их и придерживались. Так что по звукоизоляции и инсоляции всё будет в порядке. Я спросила – отчего же тогда дом и не построили, может, с экологией проблемы на этом участке. Он ответил, что на проблемных даже деловые центры строить нельзя, так что переживать не стоит. Просто не позволил статус земли, потому что он там «исторически» нежилой.
Что ж, тогда я перешла к вопросам более практичным и уточнила, сколько будет стоить содержание апартаментов. И неожиданно менеджер меня очень удивил. Сказал, что они обойдутся также как квартиры в центре. Не дешевой, но и не дорогой – средней, комфорт-класса. То есть около 70-90 рублей за квадрат. Но свет и вода-то будут дороже? Не унималась я, но менеджер продолжал своё – всё будет также, как в квартире. Честно говоря, я не поняла каким образом так выйдет, ведь коммерческие нормативы выше, но и продавец не отступал.
.JPG)
.JPG)
Дальше я спросила про возможность сдавать апартаменты через управляющую компанию. Сказал, что такую услугу предоставят. Однако они портрет своего покупателя видят несколько иным. Это, скорее, бизнесмен, который живёт на две столицы или хозяин загородного дома, которому иногда хочется остаться в городе.
Отчасти поэтому на Grani не предлагают ипотеку. Она появится, только когда объект оформят в собственность. Но «Строительный Трест» нашёл элегантный выход из положения. До аккредитации банками предлагает беспроцентную рассрочку. Нужно будет сначала внести 30%, потом ещё 20% до конца 2018 года, ну, а остаток, взять уже в кредит. Либо купить сразу и даже получить небольшую, но приятную скидку в 2-3%.
.JPG)
.JPG)
Что же касается договора, по которому оформляется покупка, то он практически идентичен стандартному договору долевого участия. Однако стоит обратить внимание на ряд деталей. Во-первых, заключать его вы будете не со «Строительным Трестом», а с ООО «Управляющей компанией «ДОХОДЪ» «Д.У.». Во-вторых, деньги вы перечислите на расчётный счёт инвестора. В-третьих, ответственность сторон регулируется Гражданским кодексом РФ. Ну, и, наконец, если вы захотите расторгнуть договор по собственной инициативе, с вас удержат 20% от суммы. В остальном всё то же. Передадут апартаменты до 31 декабря 2018 года. Найденные недостатки устранят. Гарантию на 5 лет дадут.
Конкуренты
.jpg)
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
Биография |
RBI |
3 квартал 2020 г. |
67 |
11.4 |
|
Мендельсон |
Балтийская коммерция |
1 квартал 2019 г. |
68 |
9.1 |
|
Avatar |
Строительный Трест |
4 квартал 2018 г. |
67 |
11.2 |
|
Grani |
Строительный Трест |
2 квартал 2018 г. |
66 |
8.3
|
У МФК Grani и конкурентов-то почти нет. МФК Avatar на Ремесленной 21 А – строит тот же «Строительный Трест». И это то же 8-этажное здание в современном стиле, которое оснастят по «последнему слову техники». Апартаментов также запроектировано немного – всего 105. И отделка тоже будет предчистовой, а потолки трёхметровыми. Но небольшие отличия у него всё же есть. Во-первых, помещения будут только двух-, трёх-, и четырёхкомнатыми, площадью от 63 до 193 кв.м. Во-вторых, в комплексе предусмотрены панорамные окна, террасы и глубокие лоджии/балконы. Но главное, новостройку возводят на Петровском острове в окружении воды, и хоть до метро придётся идти не меньше получаса – из окон откроются виды на парк.
ЖК «Мендельсон» относится к классическому виду недвижимости. В нём продают квартиры. Строят его на пересечении Корпусной и Пионерской улиц. До Чкаловской станции метро – 8 минут ходьбы. Кстати, расположен он напротив недавно построенного этой же компанией ЖК «Аристократ». Его тоже можно рассмотреть, но остались только большие квартиры. Новый проект возводят в конструктивистском стиле, в гармонии с соседствующей силовой подстанцией, которая признана памятником архитектуры. Её спроектировал немецкий архитектор Эрих Мендельсон в 20-х годах прошлого века. В его-то честь и называли новый дом. В общем, архитектура обещает быть интересной, а квартиры с террасами, французскими балконами, потолками до 3.3 метров и дорогой инженерией – уютными. Первый этаж – коммерческий. Подземный – предусмотрен под стоянку 150 машин. А все остальные – со 2 по 9 отданы под 236 квартир от 1 до 4 комнат, площадью от 41 до 133 кв.м.
Ну, и, наконец, ЖК «Биография» на Пионерской, 33, в 4 минутах от Чкаловской. Тоже не станет «Граням» прямым конкурентом. Во-первых, потому что здесь снова продают квартиры. Во-вторых, сдаётся он позже на 2 года. Да и цены у него ощутимо выше. В состав проекта войдут два корпуса. Один – 7-8 этажный с уютным внутренним двором. Второй – 2-хэтажный с флигелем, который будут реконструировать. Квартиры предлагают разные. От 1 до 4 комнат, от 37 до 116 квадратов. Некоторые – со вторым светом. Внизу разместят подземный гараж, куда можно будет спуститься на лифте. Парадные задумали оформить в стиле имперского Петербурга.
Резюме
.JPG)
МФК Grani проект интересный, но подойдёт не каждому. Объект, скорее, приспособлен под бизнес-задачи, чем под уютное семейное гнездо. Хотя большие площади здесь предлагают тоже. Но уж слишком много коммерческого здесь слилось: и апартаменты, и офисы, и коммерческие помещения, и загадочные кружковые помещения. В остальном Grani достойны рассмотрения. У него отличное расположение и надёжный застройщик.
