На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Щелково находится всего в 15 километрах от МКАД, обладает неплохой транспортной доступностью и все чаще взоры москвичей обращаются в сторону этого небольшого, но активно развивающегося города в поисках недорогого, но качественного жилья. Щелкову несколько веков, основан он в XVI веке на обоих берегах реки Клязьмы и был поначалу небольшой деревенькой. В послереволюционные времена деревня становится центром волости, затем поселком городского типа, а в 1925 году получает статус города. В 2017 году в городе постоянно проживает немногим более 125 тысяч жителей.

 

Москвичам город наверняка известен военным аэродромом Чкаловский. Из промышленных предприятий нужно отметить «Щелковохлеб», завод «Мултон» по производству соков Rich и «Добрый», фармацевтические предприятие «Валента Фармацевтика». Всевозможные предприятия общепита и торговли тоже в достатке, есть и хороший рынок, торговый дом «Щелково» с супермаркетом «Перекресток», гипермаркеты Castorama, «Глобус», торговый центр «Гранд Плаза».

 

Сегодня мы с вами посетим микрорайон Жегалово, а конкретно жилой комплекс «Новое Жегалово». Почему эта местность называется Жегалово, не знаю. Но точно это не в честь какой-то известной личности, так как село Жегалово упоминается в летописях под таким названием еще в 1623 году.

 

ЖК «Новое Жегалово» – это будущий микрорайон, начало которому заложено в 2012 году. Помимо строительства жилья, предусмотрены реконструкция детского сада, возведение школы с бассейном, медицинского центра, сетевого супермаркета и других необходимых и приятных объектов социальной сферы. В планах строительство 11 домов. На родном сайте генплан «целиком» не нашла, но на просторах интернета обнаружена такая картинка. Собственно, все, что уже построено, строится и планируется строить, пока соответствует нижеприведенному.

 

Если отталкиваться от нумерации на этом генплане (не соответствует почтовым адресам), то дом №24 построен и заселен, дом №40 построен и заселен. Дома №№41 и 41Б (это одно здание) готовы, ведутся продажи. Дом 43А строится, а под №№45А, 45Б, 45В готовится площадка, она уже огорожена.

 

Сайт проекта (https://novoe-zhegalovo.ru/) на тройку с плюсом. Рассказано понемногу о районе, экологии, инфраструктуре. Представлены документы, хороший выбор квартир по параметрам, представлены банки, выдающие ипотеку. Минусы: нет перспективного генплана всего микрорайона, нет прайс-листа, калькулятор рассрочки вовсе и не калькулятор, а попытка заполучить номер телефона интересующегося. Есть «военная рассрочка», «материнский капитал», «жилищные сертификаты», «субсидии», однако, ссылки не работают, просто слова. Но больше всего меня расстраивает отсутствие прайс-листа. Да что за трудность добавит к существующей таблице свободных квартир еще один столбик и написать цену?

 

Группа ВКонтакте https://vk.com/club102983577 вполне живая, постятся новые фотографии, люди комментируют и обсуждают.

 

 

Общественным транспортом от станции метро «Щелковская». Учтите, что автовокзал «Щелковский» (построен в 1971 году) в мае 2017 пошел под снос. А строительство на его месте многофункционального комплекса планируется завершить в IV квартале 2019 года. В шести наземных и пяти подземных этажах разместится не только сам автовокзал, но и кинотеатр, всевозможные торговые и развлекательные объекты.

 

https://www.mos.ru/news/item/19556073/

 

Посадка на автобусы и маршрутки, следующие в область, временно производится под эстакадой. Официально это место называется автостанция «Центральная». 

 

На автобусах №335к, 349, 361 или маршрутном такси №361 надо следовать до остановки «Детский сад». На автобусах действуют социальные льготы, ходят они довольно часто, доедете примерно за 40 минут, если повезет, и не простоите в пробке.

 

Не стала отдельно постить путь для автомобиля, он точно такой же (едете по Щелковскому шоссе и поворачиваете на 13 км на Фряновское шоссе), хотя, кому удобнее, можно добраться и по Ярославскому шоссе.

 

На электричке Ярославского направления до железнодорожной станции «Воронок». От вокзала ехать 50 минут, стоимость проезда 82 рубля. От станции пешком идти километра полтора.

 

Поясню поподробнее. Фотография сделана с самой ближайшей точки строительства к железной дороге. В кадр даже попал проходящий поезд. Станция «Воронок» слева. Вроде как идти пешком далековато, но в обширных планах застройщика – строительство домов на всем этом поле. Так что когда-то и для кого-то путь станет значительно короче. Ранее здесь был тепличный комплекс.

 

Итак, мы вышли на остановке с названием «Детский сад», заодно отмечаем, что где-то рядом должен быть этот детский сад.

 

На фотографии остановка в Москву.

 

И через дорогу уже виден комплекс «Новое Жегалово». Но, на самом деле эти оранжевые дома – сосед нашего комплекса, а самый первый корпус ЖК «Новое Жегалово» №29 слева, замаскирован цветущей яблоней. 

 

Переходим дорогу и идем по Жегаловской улице, видим интересные для 1965 года дома и павильон с овощами-фруктами. Уже очень явно чувствуется, что это не Москва – спокойно и немного проще, уютнее. А возможно, месяц май так умиротворяюще и легко действует.

 

Улица Жегаловская.

 

Свежая зелень, все цветет и в душе тоже есть какое-то томительное и сладко-тревожное ожидание перемен.

 

А вот и детский садик. Застройщик обещает его реконструировать.

 

Далее магазин веселого весеннего цвета. Мне понравился.

 

Оставляем по правую руку монолитно-кирпичный 12-этажный 7-секционный дом №29 на улице 8 марта – первый введенный в эксплуатацию ЖК «Новое Жегалово». Заодно отмечаем, что, увы, но архитектурный проект не включает в себя ни специальных корзин для внешних блоков кондиционеров, ни размещения на технических лоджиях. Красивый фасад уродуют дырки, провода и сами кондиционеры. Кстати, во всех остальных домах комплекса та же печаль.

 

Офис продаж представляет собой обычную будку.

 

Напротив офиса продаж находится огороженный участок, на который, по словам менеджера, уже готова разрешительная документация и где планируется построить три многоэтажные башни.

 

Два менеджера в офисе любезно поздоровались. Других посетителей не было, но из дальнейшего общения выяснилось, что в этот день уже было несколько показов квартир. Ни чая, ни кофе не предложили.

 

Можно было посетить стройку и мне выдали каску, а далее удивили до глубины души, попросив предъявить паспорт и, более того, внести свои паспортные данные в какой-то листок посещений. Конечно, я сказала, что паспорт с собой не ношу, а помню все наизусть и написала… что-то, короче, написала в этом листочке.

 

Далее мы пошли на стройку. Миновали 14-этажный 5-секционный дом №27, сданный в эксплуатацию и заселенный.

 

Меня заинтересовали купола. Их три и, как выяснилось, это чисто декоративный элемент, этакая ажурная конструкция над трехуровневыми квартирами! Не была, не видела, делюсь слухами, говорят, что это двухуровневые, над ними еще в третьем уровне круглая комната, а потом такой купол! 

 

Поворачиваем, заодно я с некоторым умилением отмечаю слева возделанные огородики!

 

И вот перед нами вырастает внушительная стена дома № 41.

 

И давайте вернемся немного назад и посмотрим официальный генплан. К сожалению, на сайте номера домов не подписаны, но так как построенных всего три, то нетрудно было разобраться и обозначить их.

 

Сначала о школе. Ее пока нет, хотя, по словам менеджера, застройщик уже выделял городу 40 млн рублей на ее строительство, но пока на месте школы пустое поле. В середине мая 2018 года запланировано ее строительство, окончание – сентябрь 2019 года. Количество мест 1100. Вот поле, где будет построена школа:

 

Первым был возведен корпус №29.

 

Затем №27. Справа виден корпус 41. Он нам наиболее интересен, так два предыдущих корпуса заселены и там остались нереализованными одна-две квартиры. 

 

На первом этаже магазин «Продукты».

 

Дом 41. Проводятся отделочные работы, обратите внимание на то, что где-то еще укладывают утеплитель.

 

А вот во дворе 41 дома с подземной автостоянкой (в двух предыдущих такой роскоши не было), уже возведены несколько этажей следующего дома. В нем подземного паркинга не будет.

 

Давайте на примере «свеженьких» корпусов я расскажу кто, из чего и как возводит «Новое Жегалово».

 

 

Собственно, он один – заказчик, он же генеральный подрядчик и застройщик с вполне рабочим названием ООО «Строймонтаж» существует с 2005 года, зарегистрирован в Московской области, Щелковского района, поселок Биокомбинат, дом 16, помещение 411. Единственный учредитель, он же и генеральный директор А.Я. Ильиных. ООО «Строймонтаж» объединяет группы предприятий: СМ-Проект, СМ-Механизация, СМ-Теплоресурс, СМ-Инвест, Альянс и Стройсервис. Компания осуществляет полный цикл строительства, начиная от разработки проекта, выполнения строительно-монтажных работ, монтажа канализационно-насосных станций, благоустройства территории и продажи недвижимости. Кроме ЖК «Новое Жегалово», застройщик возводит три малоэтажных дома в Волоколамске.

 

Разрешение на строительство дома №41 (кстати, это строительный номер, не почтовый) выдано в мае 2014 года. Срок действия до 10 июля 2017 года, продлено до 10 июля 2018 года. Участок, на котором расположен дом, находится в собственности у застройщика. Разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начало строительства во втором квартале 2014 года, окончание в третьем квартале 2017 года. Далее произошли поправки в проектной декларации и окончание строительства перенесено на второй квартал 2018 года. Но застройщик все-таки собирается сдать дом в ноябре 2017 года. Глядя на готовый дом, думаю, что вполне успеет.

 

Застройщик не пользуется никакими заемными средствами, кроме своих и денег дольщиков.

 

Уже возведен 17-этажный (+цокольный этаж+подземная автостоянка+чердак), пятисекционный дом с 397 квартирами. 

 

Здесь хочу отдельно отметить, что на территории стройки мне не разрешили фотографировать. Чем этот запрет обусловлен непонятно. Строительство ведется, рабочих на стройплощадке, несмотря на воскресенье, много, все трудятся. Дом внушительный, красивый. Что скрывать-то? Наоборот, хвалиться бы надо. Тем более что такой запрет незаконен, так как нарушает закон о правах потребителя. Проще говоря, квартиры в доме – это товар, который продавец предлагает купить. Покупатель имеет право собирать информацию о товаре любыми способами, в том числе при помощи видео- и фотосъемки. И использовать, демонстрировать эти материалы без всякого ограничения. Продажа квартир – это публичная оферта, а так квартиры находятся в доме, то и фотографировать и сам дом, и его окружение мое законное право, которое в данном случае было нарушено.

 

Зато разрешили фотографировать внутри здания и на том спасибо. Поэтому всего пара фото, сделанных во дворе стройки.

 

Здание монолитное, полистиролбетонные блоки 375 мм выложены керамическим лицевым кирпичом толщиной 120 мм, кровля плоская.

 

Мне не удалось сфотографировать, но под этой полукруглой четырехэтажной пристройкой находится въезд в подземный паркинг. А в самой пристройке (с другого торца такая же) поселятся спортивно-оздоровительный центр и офисный комплекс с рестораном. В цокольном этаже расположатся офисные помещения.

 

В каждой секции по два лифта: грузовой и пассажирский. Грузовой лифт спускается в паркинг. 

 

О паркинге. Сейчас в продаже 17 мест, находятся они под 4 и 5 секциями. Размер машино-места 15 кв. м, стоимость 650 000 рублей. На самом деле мест больше, но пока застройщик не решил, будет ли их продавать, или сдавать в аренду. Гостевые стоянки будут оборудованы вокруг дома.

 

С сайта объекта.

 

Межквартирные стены из газосиликатных блоков толщиной 200 мм. Межкомнатные перегородки из пазогребневых гипсовых плит толщиной 80 мм.

 

В окнах трехкамерные стеклопакеты. Балконная дверь и остекление лоджий выполнено из однокамерного стеклопакета. Уж если речь зашла о лоджиях, то я отметила одну особенность – у них очень высокое ограждение, мне по грудь, то есть примерно 1,4 метра. Лоджии широкие, большие, но окно расположено очень высоко, поэтому не получится поставить столик и стульчики на лоджии и любоваться природой за окном, как предложила менеджер. Никакой природы, разве что придется голову задирать, вы не увидите, перед вами будет стена. Сидишь и чувствуешь себя орлом в темнице.

 

А вот облицовочный кирпич бордового цвета на лоджии смотрится красиво.

 

Меня удивила «старотипная» и уже практически не встречающаяся в современных домах вертикальная разводка тепла. Радиаторы отопления установлены и посмотрите на трубы справа или слева. Мне глаз режет.

 

В санузлах выполнена гидроизоляция пола, выведены коммуникации для ванны, установлены приборы учета расхода воды и электроэнергии. Счетчика тепла нет, увы.

 

В доме только однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а пятикомнатные – это двухуровневые двушки. Но предложение интересное. Разнообразия по площадям нет: однокомнатные по 40,8 и 46 квадратных метров, двухкомнатные по 61,9 и 62,3 и пятикомнатные по 122,1 кв. м. Планировки стандартные с прямыми углами и веерообразные. Кстати, из-за «поворота» дома и количество квартир на этажах в секциях разное. Так в секции 3 (с поворотом) шесть квартир, а в секциях 2 и 1 по четыре. Давайте посмотрим, из чего можно выбирать. 

 

Однокомнатные.

 

Самая дешевая однушка 40,8 кв. м (55 000 рублей за квадрат) – акционная и стоит 2 244 000 рублей. Такая же, но не попавшая в акцию обойдется в 2 750 000 руб.

 

Однокомнатная площадью несколько больше 46 кв. м и веерообразной планировкой (находится на «повороте» дома) со скидкой стоит 2 392 000 рублей (52 000 рублей за квадратный метр), а без скидки ровно 3 миллиона.

 

Двухкомнатные.

 

Двухкомнатная 61,9 кв. м. участвующая в акции стоит 2 950 000 рублей (47 000 за квадратный метр). Такая же, но без скидки 3 800 000 рублей.

 

Квартиру аналогичной планировки, но чуть больше метражом – 62,3 кв. м, в конце мая можно было купить за 2 999 000 рублей (48 000 рублей за квадратный метр). Скидка очень большая – 1 миллион рублей, так как неакционная стоит 4 000 000 рублей.

 

Пятикомнатная двухэтажная квартира в 122,1 кв. м – такие находятся на верхнем этаже и показались мне очень интересными. Они тоже есть продавались по акции и при стоимости 45 000 рублей за квадратный метр, их можно было купить за 5 494 000 рублей. Полная стоимость вне акции – 6 250 000 рублей.

 

Честно говоря, я до 17 этажа не добрела, посмотрела двушку такой же планировки. На мой взгляд, лучше было бы в той комнате, где находится лестница на второй этаж, оборудовать кухню. А в целом очень симпатичная квартира.

 

С 8 этажа, появляются однокомнатные, а с 11 этажа двухкомнатные квартиры, с панорамным остеклением.

 

 

Приобретение недвижимости происходит по ДДУ. Во исполнение обязательств застройщика перед дольщиками заключен договор страхования гражданской ответственности. 

 

В случае если вы приобретаете квартиру по акции, то никакие рассрочки на нее не распространяются, только 100% оплата или ипотека.

 

Если вы выбрали другую квартиру, то бронь на пять дней бесплатная, далее заключается договор оказания услуг, который стоит 20 тысяч рублей. Он вам гарантирует бронь на месяц, оформление и регистрацию ДДУ. Дальнейшее оформление в собственность владелец оформляет сам, хотя за отдельную плату застройщик готов оказать и такую услугу.

 

Ипотека: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, «Связь-Банк», «Газпромбанк», «Возрождение», «ЮниКредитБанк», «Абсолют» и другие финансовые структуры. Как сами видите, организации все солидные и с абы кем сотрудничать не станут.

 

Рассрочка беспроцентная на один год предоставлялась ранее застройщиком, но сейчас ее нет. Дом готовятся сдать в ноябре 2017 года и по этой причине беспроцентный пряник отобрали. Хотя менеджер сказал, что если вы внесете сейчас не менее 50% стоимости квартиры, то вам могут раскидать оставшуюся сумму помесячно до ноября.

 

Официально не существует и бонуса при стопроцентной оплате, но, опять же со слов менеджера, можно договориться на небольшую скидку.

 

 

Я немного познакомила вас с ней по ходу повествования. Не могу сказать, что она богата, но товары первой необходимости есть, а за всем остальным придется ехать в центр Щелково, благо недалеко.

 

 

Хорошая. Металлургический завод с другой стороны Московской улицы закрыт. Несколько пугает Щелковское подземное хранилище газа на 3,3 млрд куб. м, что опять же находится с другой стороны Московской улицы. Но оно существует с 1960 года и пока все тихо-спокойно.

 

Таблица 1. Сравнительная таблица ЖК эконом-класса в Щелковском районе.

 

Название	1-к кв. (без учета скидки)		2-к кв. (без учета скидки)		5-к кв. (без учета скидки)
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
«Новое Жегалово»	40,8–46	2,75–3,0	61,9–62,3	2,95–4,0	122,1	6,25
«Гагаринский»	34,4–46	2,4–2,9	67–72	4,1–4,5	—	—
«Солнечная долина»	36–44,3	2,4–2,7	62	проданы	—	—
«Лукино-Варино»	37,5–45,3	1,6–2,4	38,2–67,8	2,1–3,7	—	—

 

 

1. Приобретение недвижимости напрямую у застройщика. Это очень выгодно и удобно. Застройщик не собирается никуда пропадать в ближайшие годы, он, так сказать, под боком, поэтому всегда есть возможность предъявить конкретному лицу претензии по поводу каких-то недоделок. 

2. Монолитная технология строительства, единый архитектурный стиль.

3. Наличие двухэтажных квартир, наличие квартир с панорамным остеклением.

4. Подземный паркинг.

5. Умеренная стоимость квадратного метра, акции, ипотека.

6. Неплохая транспортная доступность.

7. Хорошая экология.

 

 

1. Работа офиса продаж. Я уже несколько лет исследую новостройки Москвы и Подмосковья. И нигде, даже в домах класса элит, при посещении стройплощадки у меня не спрашивали паспорт и уж тем более не просили внести паспортные данные в какую-то анкету. 

2. Запрет на фотографирование. Уже писала выше, что это тоже незаконно, так как противоречит закону о правах потребителя. Сразу начинаешь подозревать, что застройщику есть что скрывать, и он опасается, что это случайно попадет в кадр.

3. Очень высокое ограждение лоджий. По-хорошему надо бы не каменное ограждение в полтора метра городить, а устанавливать комбинированные окна с глухой нижней частью.

4. Отсутствие специальных мест на фасадах для размещения внешних блоков кондиционеров.

5. Нет счетчиков тепла, вертикальная разводка тепла.

6. Отсутствие поблизости школы, каких-то развлекательных учреждений.

7. На сайте нет прайс-листа.

 

 

В целом комплекс понравился. Он нарядный, видный. Монолитное строительство всегда большой плюс. Минусы, что я отметила выше, во многом изживаемы, и буду надеяться, что застройщик их учтет при строительстве новых домов. Рекомендую к приобретению.