ЖК «Дом на набережной»: ставка на Неву в промзоне
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Жить на берегу Невы статусно и желанно для всех петербуржцев. К счастью, видовых новостроек на рынке недвижимости сегодня в изобилии, в разном ценовом сегменте, и одна из таких – ЖК комфорт-класса «Дом на набережной». Квартиры в этом комплексе, действительно, будут иметь панорамный вид на реку, однако расположение в промышленной зоне портит всю "картину".
О проекте
.jpg)
«Дом на набережной» возводится прямо на берегу Невы по адресу: Общественный переулок, 5. Объект включает в себя многосекционный дом из 19 этажей и 702 квартир, автостоянку, внутренний дворик со спортивной и детской площадками. Застройщик, компания «Северный город», планирует также организовать променад по Перевозной набережной. Технология строительства кирпично-монолитная. Срок сдачи обозначен в IV квартале 2018 года. Продажи идут по 214-ФЗ.
.jpg)
Для автовладельцев предусмотрен подземный отапливаемый паркинг, в который можно спуститься на лифте сразу со своей лестничной площадки. На первом этаже разместятся коммерческие помещения. В самом доме расположится также детский сад на 60 мест с собственной игровой зоной.
Новостройка спроектирована в стиле сталинского неоклассицизма. Отделку фасада выполнят штукатуркой пастельных тонов. Два нижних этажа украсят русты, создающие эффект каменной стены. Внешний облик здания облагородят архитектурные ордера из полуколонн и горизонтальных барельефов и остроконечные башенки на крыше. Холлы декорируют лепниной, кессонами на потолках и нарядными шторами.
.jpg)
Квартиры сдают с черновой отделкой. Установят окна с ПВХ-профилем и двухкамерным стеклопакетом, на лоджиях и балконах сделают холодное остекление, поставят металлические входные двери, стальные панельные радиаторы. Стяжку зальют повышенной прочности, с добавлением фибровлокна, которое обеспечивает идеальную ровность покрытия. Также застройщик предусмотрел 4-ступенчатую систему очистки холодной воды, позволяющую получить питьевую воду из крана. Счетчики в квартире установят, трубы спрячут в стяжке пола, а стены отштукатурены не будут.
Комплекс огородят по периметру. Камеры видеонаблюдения расположат таким образом, чтобы обеспечить 100% обзор территории, а также в лифтах и подъездах. За безопасностью будет круглосуточно следить диспетчерский пункт с охраной, а каждому жильцу выдадут ключ с персональным идентификатором.
До станции метро «Елизаровская» от комплекса 5-10 минут ходьбы, а до автобусной остановки – 5. Дом находится в 10 минутах езды от центра города и 15 от КАД.
Цены и планировки
На начало июля 2017 года в продаже оставалось порядка 460 квартир от студий до четырехкомнатных, площадь их варьируется от 28,0 до 103,0 кв.м. Высота потолков составляет 2,7 метров, за исключением верхнего этажа, где этот показатель достигает 3,0 метров. Стоимость за квадратный метр имеет диапазон от 92 до 139 тыс. рублей. Цены на квартиры в ЖК «Дом на набережной» представлены в таблице ниже:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость*, млн руб. |
|
Студии |
28,0 |
3,4 – 3,7 |
|
1-комнатные |
37,0 – 56,3 |
4,4 – 6,0 |
|
2-комнатные |
51,0 – 76,0 |
5,5 – 9,3 |
|
3-комнатные |
87,0 – 94,0 |
8,1 – 11,3 |
|
4-комнатные |
102,0 – 103,0 |
12,5 – 13,1 |
|
Парковочное место |
- |
Не выставлено на продажу |
*указана стоимость со скидкой 15% при 100% оплате.
Студии в этом комплексе пользуются спросом, в июле, согласно информации с сайта застройщика, свободными оставались около десятка вариантов. Планировка единая, включает кухню-гостиную, санузел, балкон и коридор. Начиная с 10 этажа, стоимость студии повышается на 30 000 рублей, а с 16 – еще на 100 000 рублей.
.jpg)
Среди однокомнатных выбор тоже невелик. По форме они представляют собой либо вытянутые, либо квадратные помещения с почти одинаковой квадратурой. Продемонстрирую два наиболее полярных варианта:
.jpg)
.jpg)
Принципиальное отличие между ними – это наличие балкона и террасы, за которые нужно доплатить около 0,5 млн. рублей.
Выбор двухкомнатных квартир в данном комплексе самый богатый, планировочных решений много, есть варианты с лоджиями, террасами, гардеробными, отдельными или совмещенными санузлами. Классические:
.jpg)
.jpg)
И с совмещенной кухней-гостиной, т.н. евро-двушки:
.jpg)
.jpg)
На этом этапе появляются нестандартные формы помещений:
.jpg)
В трехкомнатных квартирах преобладают евро-планировки. В предложенных застройщиком вариантах наблюдается явный дефицит балконов. Прилагаю иллюстрацию, на мой взгляд, наиболее укомплектованной и удачной трешки, с лоджией и гардеробными. Здесь мы снова видим оригинальную боковую планировку кухни-гостиной:
.jpg)
Классическая схема представлена тремя типами. Разница между ними в наличии балкона/лоджии и гардеробной, а также в форме и расположении помещений относительно друг друга.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Для четырех комнат предлагается всего одно евро-решение. В среднем, оно дешевле классического на 2,0 млн. рублей. Здесь есть три отдельные комнаты, кухня-гостиная, просторный коридор, два санузла и два балкона. В продаже их оставалось чуть менее 30.
.jpg)
А четырехкомнатной классики, доступной для приобретения, итого меньше. Они предлагаются по одной на этаже, начиная с 10-го. Разница между стоимостью на 10 и 19 уровнях составит около 0,5 млн рублей. По начинке этот тип идентичен с еврососедом, только здесь прибавляется гардеробная и, по определению, раздельная кухня с гостиной.
.jpg)
О застройщике
Компания «Северный город» специализируется на строительстве жилой недвижимости комфорт-класса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На сегодня компания предлагает квартиры в 10 новостройках. В 2004 году первой в городе предложила услугу ипотечного кредитования на квартиры в строящихся домах. Через 10 лет получила награду «Доверие потребителя». Застройщик входит в Холдинг RBI, включающий кроме него ряд фирм: компания RBI (недвижимость элитная и бизнес-класса), «Управление комфортом» (отвечает за эксплуатацию), «Отделка-мастер» (занимается отделкой). За 23 года существования холдинг построил 119 домов разного класса.
Несмотря на продолжительную и активную деятельность «Северного города», в Интернете преобладают отрицательные отзывы о нем. Ругают отделку и отмечают небольшие срывы сроков. Клиенты массово пишут, что компания в последнее время не оправдывает свою репутацию.
.jpg)
https://vnovostroike.ru
.jpg)
https://www.novostroy.su
Но есть отзывы, вселяющие надежду в светлое будущее строящихся объектов:
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Вокруг «Дома на набережной» на форумах ведутся активные дебаты. Главный вопрос в том, построят ли Большой Смоленский мост через Неву, который согласно генплану города проходит поблизости от нашей новостройки. Наличие моста практически под окнами принципиально ухудшит итак плохую экологическую ситуацию в районе, а также повысит уровень шума и пыли.
.jpg)
https://spbguru.ru/
На официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга последние новости об этом объекте датированы 2015 годом. Писали, что завершен предпроект моста: «В рамках предпроектных работ строительство моста рассматривалось, как часть новой транспортной магистрали от пр. Стачек до пр. Энергетиков с мостом через Неву в створе Большого Смоленского пр. – ул. Коллонтай, на участке от проспекта Обуховской Обороны до пр. Энергетиков. Как наиболее сложный с технической стороны элемент магистрали, мост рассматривается первоочередным объектом для реализации».
В открытом доступе есть неофициальная группа о жилом комплексе во «ВКонтакте»: https://vk.com/jkdomnanaberezhnoy. Перед заключением договора полезно будет почитать обсуждаемые здесь темы.
На объекте
Проехать к ЖК «Дом на набережной» просто – один поворот с пр. Обуховской обороны в районе пересечения с Большим Смоленским проспектом и вы упираетесь в забор строительной площадки.
.jpg)
Вся правая сторона Общественного переулка занята под строительство нашего комплекса. В начале июля было возведено порядка 10 этажей. Работы ведутся до позднего вечера – белые ночи позволяют трудиться не покладая рук и башенных кранов.
.jpg)
По другую руку располагаются одноэтажные обветшалые постройки:
.jpg)
Третья граница комплекса проходит рядом со Смоленским садиком:
.JPG)
И самое долгожданное событие на объекте – это встреча с набережной!
.JPG)
.JPG)
Честно говоря, вид с моего ракурса не впечатляющий. Но я смотрю с уровня первого этажа, на 19-м обзор должен быть шире и красивее. Прямо на набережной слева и справа от комплекса расположены два небольших полузаброшенных здания. По данным Яндекс-карт, в них располагаются медвытрезвитель и прием вторсырья. Возможно, по этой причине меня не покидало чувство тревоги во время прогулки по этим местам.
.jpg)
Ближайший гипермаркет – «Ашан» на ул. Седова, в шаговой доступности есть множество небольших магазинов и «Невский рынок».
.jpg)
Из общепита неподалеку можно выделить ресторан «Невская жемчужина» на пр. Обуховской обороны, 26А. Он, как и «Дом на набережной», расположен у воды.
.jpg)
В районе имеются образовательные учреждения, как школы, так и высшие учебные заведения, а также различные секции для детей. Здесь много офисных центров и производственных предприятий. В радиусе двух километров от нашего объекта функционируют картонный завод «Картонтоль», энергомашиностроительное предприятие «Невский завод», производство электротехнического оборудования «Невский завод «Электрощит», «Невский углекислотный завод».
.JPG)
.jpg)
.jpg)
В связи с промышленным характером территории экологическая обстановка в этой зоне считается неблагоприятной. Кроме того, на проспекте Обуховской обороны сосредоточено много рабочих общежитий и обветшалых домов, что способствует развитию криминальной обстановки.
В офисе
Офис застройщика располагается на Васильевском острове, Малый пр., 22. Для автомобилистов в будние дни место не самое удачное – придется долго «толкаться» по центру города. Если вы находитесь рядом с КАД, воспользуйтесь лучше Западным скоростным диаметром. Благо, в этом году открыли новый участок со съездом на «Ваську». Консультационного центра при комплексе пока нет, но по предварительной договоренности менеджер отдела продаж проведет экскурсию для желающих. В офис нужно приезжать тоже по записи, чтобы не создавать очередей. Правда, во время моего посещения во всем отделе клиентов больше не было. Кстати, есть и третий вариант получения консультации. Помимо описания проекта на сайте «Северного города», есть отдельный сайт, посвященный только «Дому на набережной». Оказалось, что он принадлежит посредникам, которые могут приехать в удобное для вас время и место. По их словам, услуги подбора квартиры оказываются для клиента бесплатно.
Беседой в «Северном городе» я осталась довольна. Менеджер хорошо знает объект и может подсказать наиболее выгодный вариант в ценовой категории, с точки зрения этажности и вида на Неву. Несмотря на то, что дом повернут к реке только одной из четырех сторон, многие боковые квартиры тоже имеют красивую панораму на водную гладь.
До конца июля 2017 года действуют интересные ипотечные программы. Например, «Банк Санкт-Петербург» дает ипотеку при нулевом первоначальном взносе. На этапе строительства ставка составит 12,75%, после оформления права собственности снизится до 12,25%. Максимальный размер кредита – 6,0 млн. рублей. А «Сбербанк» предлагает ипотеку под 8% с первоначальным взносом от 15% стоимости квартиры. «Дом на набережной» также аккредитовали: «Газпромбанк», «ВТБ24», «ВТБ Банк Москвы», «БИНБАНК», «Абсолют Банк», «Райффайзен БАНК», «АК БАРС БАНК», «ГЛОБЭКС».
Рассрочка формально беспроцентная. Но на сайте и по умолчанию озвучиваются цены при 100% оплате, которая включает 15% скидку от застройщика. То есть суммы указываются уже со скидкой. При рассрочке расклад следующий:
- первый взнос 60%, остаток равными частями до сдачи объекта в эксплуатацию, скидка 9%;
- первый взнос 50%, остаток равными частями до конца 2017 года, скидка 15%.
Также на наш комплекс действует ряд стандартных акций:
- скидка 11% при зачете жилья (схема трейд-ин);
- скидка 100 000 руб. для иногородних покупателей;
- скидка для сотрудников ключевых партнеров (размер и список компаний нужно уточнять у менеджера отдела продаж).
С покупателями заключается договор долевого участия. В нем уточняется, что застройщик может перенести срок окончания строительства в случае продления срока действия разрешения на строительство данного объекта, но не позднее 30.06.2019 года. Этой датой обозначен срок передачи ключей дольщикам.
Интересным, применительно к этой новостройке, я посчитала пункт о том, что «Северный город» имеет право изменить проект благоустройства прилегающей территории. Напомню, что застройщик обещал организовать променад по Перевозной набережной, но документально это нигде не фигурирует. Сейчас набережная выглядит довольно тоскливо:
.jpg)
.jpg)
Менеджер заверил, что по обе стороны от комплекса будут строиться жилые и коммерческие объекты бизнес-класса, поэтому в таком виде набережную не оставят. У застройщика вообще радужные представления о перспективе района. Говорят, его будут преобразовывать в новую деловую зону. Но судя по количеству заводов и обветшалых домов вокруг, произойдет это нескоро.
.JPG)
Конкуренты
Исторически Невский район делится на левобережную и правобережную части. Они несколько разнятся по экологическим параметрам и инфраструктуре. ЖК «Дом на Набережной» располагается на левом берегу. Поэтому сравнивать его уместнее с новостройками комфорт-класса именно этой местности: ЖК «Green City» от «Северного города» и «ЖК «Высота» от «Росинжиниринг-энерго-строй». Однако стоит добавить одного представителя правобережья – ЖК «Светлый мир «О Юность» от Seven Suns Development, поскольку в отличие от других он тоже является видовым.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
Green City |
Северный город |
1 очередь - сдана 2 очередь - II квартал 2018 г. |
64,2 |
6,2 |
|
Светлый мир «О Юность» |
Seven Suns Development |
1 очередь - IV квартал 2016 г. 2 очередь - IV квартал 2017 г. |
70,2 |
5,0 |
|
Высота |
Росинжиниринг-энерго-строй |
II квартал 2017 г. |
60,3 |
5,6 |
|
Дом на Набережной |
Северный город |
IV квартал 2018 г. |
68,2 |
7,8 |
ЖК «Высота», ближайшая к нашей новостройке, возводится на ул. Цимбалина, 25. Это высотный дом из 25 этажей и 276 квартир от студий до трехкомнатных с подземным паркингом на 40 автомобилей и автономной котельной на крыше. В здании будет располагаться и 10 апартаментов. На благоустроенной территории вокруг дома застройщик организует детскую площадку. По периметру комплекса установят видеонаблюдение. Также предусмотрена консьерж-служба. Отделка жилого фонда выполнена под чистовую. Высота потолков обозначена в 2,75 метра. До станций метро «Елизаровкая» и «Ломоносовская» можно дойти за 20 минут. Рядом находится Парк культуры и отдыха имени Бабушкина. Отмечу, что застройщик пока не обладает большим опытом в строительстве жилой недвижимости.
Еще дальше от набережной, на пр. Александровской фермы, 8, располагается ЖК Green City. Этот комплекс состоит из трех высотных корпусов разной этажности, паркинга на 900 мест, детского садика и школы. На первом этаже располагаются коммерческие помещения. Во внутреннем дворе есть небольшой сквер, детские и спортивные площадки. Территория огорожена и находится под охраной. Первый корпус уже сдан. Вторая очередь рассчитана на 686 квартир с планировками от студий до трехкомнатных. Высота потолков составляет 2,7 метра. Отделка включает остекление, систему «плавающего» пола, ровные стены, входные двери и радиаторы. «Северный город» и здесь организовал 4-ступенчатую систему очистки воды. Комплекс находится в 5 минутах езды от КАД и крупных гипермаркетов. Относительно транспортной доступности расположение хорошее, но выбираться из комплекса через проспект Александровской фермы в часы пик будет затруднительно, так как дорога и сейчас загружена. Надо уточнить, что объект граничит с кладбищем. Вероятно, кого-то этот факт может смутить при выборе будущего местожительства.
Практически идентичное расположение с ЖК «Дом на набережной», но на правом берегу, имеет ЖК «Светлый мир «О Юность». Это крупная застройка из 8 жилых домов по 14-25 этажей. Вместе с ними здесь строится детский сад на 220 мест, паркинг на 919 автомобилей, торговая улица с магазинами и прогулочной аллеей. Изначально цены в этом комплексе не были высокими – от 1,6 млн рублей, и это для квартир с чистовой отделкой, мебелью и техникой. На официальном сайте застройщика практически не осталось квартир для продажи. Выезд на КАД и дорога в центр города займут минут 15 без пробок. Местность тоже является промзоной, но в последнее время на месте старых заводов здесь все чаще появляются жилые кварталы. Это побережье Невского района застраивается активнее левого.
Резюме
Менеджер «Северного города» презентовал мне ЖК «Дом на набережной» как объект комфорт-класса, который по всем характеристикам является бизнесом. В процессе знакомства с объектом я этого не увидела. Ни в характеристиках помещений, ни во внутренней отделке дома, ни в его местоположении. Хотя архитектура его выгодно отличает от «коллег». Панорама на Неву – безусловно, звучит эффектно. Но вид виду рознь, ведь с противоположной стороны та же промзона. По сути, у комплекса нет преимуществ ни спального района, ни центрального, а перспективы развития этой местности противоречивы. Плюсы – это близость к центру, панорама из окон с верхних этажей, закрытая территория, наличие детского сада. Минусы – экология, небезопасная обстановка в районе, загруженность проспекта Обуховской обороны.
