ЖК «Первый квартал»: красиво на бумаге и благополучно в далекой перспективе
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Купить новую недорогую квартиру в историческом центре Санкт-Петербурга стало возможноблагодаря застройке, так называемого,«серого пояса». Это промышленная зона, загрязненная и пока непривлекательная для жизни. К ней относится и Лиговский проспект,в промежутке от Обводного канала и до Московского проспекта. «Лиговка» всегда считалась одним из самых злачных мест города. Но с подачи государства началосьее освоение комплексными застройками с обязательным озеленением территории вокруг. Глобальная задача – сделать из промышленного района жилой с сохранением производств, не наносящих вреда здоровью человека. Начало переменам положил ЖК комфорт-класса «Первый Квартал». Это предложение для тех, кто не боится рисковать. Как с точки зрения перспективы развития района, так и с точки зрения надежности девелопера, ведь у него пока нет ни одного сданного объекта.
О проекте
.png)
ЖК «Первый Квартал» возводится на Лиговском проспекте, 271, компанией Glorax Development. На площади в 2,8 га появятся 15 жилых секций высотой в 11 этажей на 1201 квартирус подземной парковкой, кладовыми и коммерческими помещениями, детским садом, внутренним двориком и небольшой гостевой автостоянкой.
Строительство ведется по монолитной технологии. Интересно, что внутри и между квартирами практически нет несущих конструкций. В договоре это сформулировано так: «…с выделением контура внутриквартирных межкомнатных перегородок в один ряд стенового камня». По словам менеджера отдела продаж, это не понизит уровень шумоизоляции в помещениях, но позволит воплотить в реальность свои дизайнерские идеи или соединить две квартиры воедино.
Фасад на рендерах выглядит привлекательно. Витражные окна, облицовка кирпичом и декорирование первого этажа деревом придают добротный вид зданию. Центральный вход представляет собой отдельное невысокое строение и располагается напротив гостевой автостоянки и парка. Въезд на внутреннюю территорию комплекса будет закрыт. По периметру установят видеонаблюдение. Двор оснастят несколькими детскими и спортивными площадками, а также зоной отдыха для взрослых.
.jpg)
Детский сад запроектирован в центральной части и рассчитан на 75 мест. Застройщик планирует реконструировать и ближайшую школу, чтобы она вместила дополнительный поток учащихся.
Из неординарного в данном предложении выделю бесплатный фитнес-зал для будущих жителей комплекса. Из обязательств перед государством – новая парковая зона между Лиговским проспектом и Боровой улицей. Озеленение обещают выполнить одновременно со сдачей объекта, которая назначена наIV квартал 2019 года. Менеджер уточнил, что застройщик берет еще полгода на передачу ключей собственникам, однако в Договоре долевого участия об этом не говорится. Сделки застрахованы и ведутся в соответствии с 214-ФЗ.
Квартиры сдаются с черновой отделкой за исключением двух секций. В стандартный вариант входит установка входной двери, монтаж системы отопления с нагревательными приборами, но без счетчиков, а также ввод электрических кабелей в квартиру с размещением электрощитка. На оконные проемы поставят алюминиевый профиль с двухкамерными стеклопакетами и функцией микропроветривания. Окна, кстати, имеют низкий подоконник в 20 см от пола. Все остальные работы, в том числе по монтажу инженерных коммуникаций, прокладки кабельных линий до квартиры от предусмотренной точки на этаже, владелец данной недвижимости делает самостоятельно.
Квартиры в угловых секциях C и J выполняются с предчистовой отделкой.
В частности, производится разводка горячего/холодного водоснабжения, канализации и электрических сетей по квартире до предполагаемых мест расположения оконечных устройств, устанавливаются радиаторы с напольной разводкой в стяжке пола.Предусмотрена возможность подключения телевидения, интернета и стационарного телефона по IP технологии. Стены помещений будут выровнены и отштукатурены, на полы зальют стяжку со звукоизолирующим материалом, установят натяжные потолки. На кухне и в санузле дополнительно выполняется гидроизоляция. Но в этих секциях невозможно будет сделать перепланировку.
С точки зрения инфраструктуры ЖК «Первый Квартал» расположен неплохо. Недалеко находитсянесколько учебных заведений на любой возраст. На пересечении с Обводным каналом работает ТРК «ЛиговЪ» с магазинами, кинотеатром, фитнес-клубом, кафе и рестораном. В 3 км Невский проспект и Московский вокзал, а двигаясь по «Лиговке» в другую сторону, выезжаете на Московский проспект.До метро 15-20 минут прогулочным шагом. Автобусная остановка стоит напротив комплекса, а в 2025 году здесь же планируется ввести в эксплуатацию новую станцию метро «Боровая». Сейчас она на стадии проектирования.
Цены и планировки
В ЖК «Первый квартал» можно приобрести жилую недвижимость площадью от 24,0 до 99,0 кв.м. Есть секции с преобладанием двух- и трехкомнатных квартир, есть полностью отданные под студии, однушки и евродвушки. В середине июля 2017 года на официальном сайте новостройки, https://ligovka271.ru/, было доступно к покупке порядка 500 квартир. На этом Интернет-ресурсе можно ознакомиться с их характеристиками, найти подходящий вариант по заданным параметрам или посмотреть свободные в понравившейся секции. Здесь же выложены документы, размещены новости о комплексе и актуальные акции. Единственный минус – это отсутствие цен. В 5 секциях: E, P, Q, K, N, – предложений на продажу нет.
Стоимость за квадрат колеблется между 83 500 и 105 000 руб. и в пересчете на итоговую стоимость жилья выглядит следующим образом:
Таблица 1
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб. |
|
Студии |
24,5 |
2,6 |
|
1-комнатные |
32,2 – 50,2 |
3,1 – 4,4 |
|
2-комнатные |
57,1 |
5,2 |
|
3-комнатные |
75,5 – 100,0 |
6,3 – 8,3 |
|
Кладовая |
- |
Пока не выставлены на продажу |
|
Парковочное место |
- |
Пока не выставлены на продажу |
Большинство студий отличаются между собой наличием балкона и разницей в квадратуре. Наиболее распространенный вид представлен ниже:
.jpg)
В угловой секции J есть планировки с нестандартной формой помещений:
.jpg)
Особняком стоят и некоторые варианты на 2-ом этаже в секции G, так как они имеют террасы. В их число вошли две однокомнатные, студия, двухкомнатная и трехкомнатная квартиры.
В остальном, они не отличаются от стандартных планировок.
Все однокомнатные квартиры имеют по 1-2 балкона, санузел, гардеробную (за редким исключением), кухню и гостиную.Преобладают помещения с квадратной формой, но есть линейные и угловые:
А также совершенно неудобные для меблировки трапеции:
.jpg)
Они встречаются и в двушках, но только в секции B. А наиболее типичная планировка в этой категории выглядит так:
.jpg)
Во всех классических вариантах коридор занимает не менее 10 кв.м. В евро-планировках площадь совмещенной кухни-гостиной зачастую достигает только 15 кв.м. Наиболее просторный и укомплектованный вариант запроектирован на втором этаже в секции Е, где окна выходят на обе стороны дома. Но на официальном сайте весь этот сектор уже недоступен для выбора. Большинство трехкомнатных квартир также имеют «выход» на внутреннюю и наружную стороны комплекса, поэтому содержат по два балкона:
.jpg)
Смысл половины представленных евро-решенийтак и остался неясен, так как площадь кухни-гостиной не отличается от размера кухни в классическом аналоге. Из реальных предложений с приставкой «евро» можно выделить следующий:
.jpg)
О застройщике
Девелопером проекта выступает Glorax Development. Компания создана в 2014 году и входит в холдинг Glorax Group, занимается строительством коммерческой и жилой недвижимости. Территория присутствия: Московская область и Санкт-Петербург. В северной столице на сегодня возводится 7 объектов. На официальном сайте компании написано, что в 2017 году она вошла в ТОП5 застройщиков нашего города по объему строящегося жилья. Однако, на всех авторитетных ресурсах рейтинг составляется по объему введенного в эксплуатацию жилья, а у Glorax Development пока нет такого показателя. Это и вызывает большие дискуссии среди участников форума:
.jpg)
https://pronovostroy.ru
Без реализованных проектов сложно спрогнозировать качество строительства, сроки сдачи объекта, выполнение обязательств и, как результат, успешность инвестирования в объекты девелопера. Поэтому обратимся к опыту работы компании на рынке Подмосковья, где числится 4 сданных жилых комплекса. При их изучении обнаруживается, что это проекты девелопера TektaGroup, а вовсе не Glorax. Связывает эти компании их основатель – Андрей Александрович Биржин, имеющий неоднозначную репутацию на рынке. В 2009 году он создалTektaGroup, уже через 3 года компания заняла 5-е место в рейтинге крупнейших девелоперов Подмосковья по версии журнала «Эксперт», а также получила премию «Компания года» по версии РБК в номинации «За вклад в развитие отрасли девелопмента». В 2013 году г-н Биржин продал свою долю для создания GloraxGroup. Скорее всего, перечислив эти проекты на сайте как собственные, Glorax хочет показать, что он не новичок в строительстве, а новое предприятие со старой командой.
Отзывы об одном из таких проектов, ЖК «Да Винчи», нелестные. Пишут о срыве сроков сдачи дома, о практике одностороннего подписания актов приемки со стороны Tekta, о наличии дефектов при строительстве:
.jpg)
https://www.novostroy.ru
Зато о другом комплексе, ЖК «Архимед»,пишут в положительном ключе:
.jpg)
https://mskguru.ru
В IV квартале 2017 года Glorax Development должны сдать первую очередь ЖК комфорт-класса «Английская миля» в Санкт-Петербурге, на Петергофском шоссе. Судя по фотографиям о ходе строительства, девелопер не опаздывает со сроками. Это будет первая работа компании, результаты которой можно будет увидеть и оценить.
На объекте
Лиговский проспект на интересующем нас отрезке представляет собой череду невысоких серых зданий.
.JPG)
На предполагаемом месте строительства ЖК «Первый Квартал» установлен забор без каких-либо обозначений о ведущейся там деятельности. Работники в спецодежде Glorax показывали направление грузовику, что позволило точно идентифицировать местоположение стройки:
.JPG)
Разглядеть, что происходит на площадке, не представляется возможным. Согласно данным на сайте, работы ведутся на этапе котлована.
Соседствует со стройкой РГПУ им. А.И.Герцена Институт физической культуры и спорта.
.JPG)
Объехать территорию с четырех сторон не удастся, так как сквозного проезда нет. Поэтому мы двигаемся дальше и проезжаем мимо цеха по утилизации отходов АО «Щелковский завод вторичных драгоценных металлов». Сворачивая на Ново-Рыбинскую улицу, видим ближайший к комплексу торговый центр «Квартал»:
.JPG)
В этом ТЦ есть фитнес-клуб, работающий 24 часа. На пути встречается еще несколько «гаражных» автосервисов. Вдоль Боровой улицы, куда выходит одна из сторон новостройки,проходит железная дорога, шум от которой однозначно побеспокоит будущих жильцов.
.JPG)
И прямо напротив комплекса находится станция «Боровая». Вблизи запечатлеть ее не удалось, так как ж/д дорога возвышается над автомобильной, но виды открываются такие:
.JPG)
И дополняет картину расположенная здесь Центральная ТЭЦ:
.JPG)
Закрывает периметр вокруг стройки обветшалое здание. Судя по внешнему виду, ранее здесь был завод, а теперь помещения сдаются в аренду.
.JPG)
Среди арендаторов числится и «Культурная прачечная», предлагающая бесплатную стирку для бездомных, которых я здесь и встретила.
.JPG)
Архитектура и инфраструктура соседней Расстанной улицы выглядят привлекательнее и больше подходят для вечернего променада:
.JPG)
.JPG)
В ее дворах находится Факультет бизнеса, таможенного дела и экономической безопасности СПбГЭУ, Государственная полярная академия, Поликлиника №19 и школа №376. Также недалеко функционируют детский сад №17 и школа №359. Ближайшая зеленая зона, Воронежский сад, расположена в 500 метрах. Из крупных продуктовых гипермаркетов в радиусе километра работают «Ашан» в стороне Обводного канала и «Лента» в направлении Московского проспекта.
В офисе
Единственный офис продаж Glorax Development в Санкт-Петербурге находится в центре города, на ул. Маяковского, 12А. Убранство офиса роскошное. И чувствуешь неловкость, когда в такой обстановке интересуешься проектом комфорт-класса. Добираться на автомобиле сюда удобно. В округе много парковочных мест, правда, платных. Недалеко есть метро. В конце июля 2017 года на объекте открылся консультационный пункт с макетом комплекса, поэтому можно отправляться сразу туда. Название пункта «Лиговский сити», так как девелопер планирует построить здесь несколько новостроек.
.JPG)
К слову, Glorax еще сам не определился, к какому классу жилья относится «Первый квартал». На баннерах обозначен «комфорт»:
.JPG)
А по словам менеджера и на каталоге указан «бизнес»:
В остальном, сотрудник компании был компетентен и рассказал о способах оплаты недвижимости.
Ипотека предоставляется 9 банками: «Сбербанк», «ВТБ Банк Москвы», «ВТБ24», «Банк Санкт-Петербург», «Открытие», «СМП Банк», «Промсвязьбанк», «СОВКОМБАНК», «Россельхозбанк». Самая низкая процентная ставка 8-10% годовых у «Сбербанка» при первоначальном взносе от 15% стоимости жилья. А «Банк Санкт-Петербург» предлагает внести только 10% и получить при этом ставку в 10,75-11%. Также он разрешает взять кредит без первоначального взноса под 12% при наличии погашенной ипотеки от 500 000 рублей.
Рассрочка имеет несколько схем для оплаты. Беспроцентная предоставляется сроком до 1 года:
- Срок 3 мес. Первоначальный взнос: 20-25%. График платежей: ежемесячно/по окончанию рассрочки.
- Срок 6 мес.Первоначальный взнос: 25-30-40%. График платежей: ежемесячно/ежеквартально/по окончанию рассрочки.
- Срок 12 мес.Первоначальный взнос: 40%. Остаток вносится через год.
Рассрочка под 12% на остаток выдается до ввода объекта в эксплуатацию, за вычетом одного месяца. Первоначальный взнос может составить от 20 до 40%. В зависимости от его размера меняется график погашения платежей от ежемесячного до единовременного по окончанию срока рассрочки.
Летом действует скидка, идентичная стоимости 7 кв. м. Поскольку цена за метр в новостройке разная, то и скидка неоднородная. Например, при цене в 100 000 рублей/кв.м она составит 700 000 рублей. Фактически из стоимости квартиры вычитают обозначенную площадь.
Также менеджер уточнил, что стоимость за квадрат в секциях с отделкой нужно увеличить на 6 000 рублей. С августа произойдет плановое повышение цен.
Конкуренты
Поскольку освоение этой части «Лиговки» только началось, равнозначных объектов для сравнения нет. Буквально в 200 метрах ведется строительство ЖК «Новый Лиговский» от «СПб Реновации», но он относится к эконом-классу. В 500 метрах возводится ЖК Look от «ПСК» со статусом «бизнес». А ближе к Обводному каналу стоит «Дом на Тамбовской» от «47 ТРЕСТа», который является «комфортом», но он сдан в I квартале 2017 года и имеет совершенно другие цены.
В перспективе здесь появятся два новых конкурентных проекта. Один из них «ЖК на Лиговском проспекте, 232», GloraxDevelopment обещает построить прямо напротив нашей новостройки. К работе должны приступить уже летом 2017 года, однако цены на квартиры пока не озвучены и описание комплекса не представлено. Известно, что он займет чуть меньшую площадь, а именно 70 000 кв.м. Другой ЖК – «Дом у Каретного моста» на Днепропетровской улице, 65А от застройщика «Инвестторг».
Сравнивать ЖК «Первый квартал» с новостройками южной части Фрунзенского района некорректно, так как они находятся принципиально дальше от центра, имеют другую инфраструктуру и экологию. В этих условиях рассмотрим ближайшие комплексы, но учтем их разный статус:
Таблица 2
|
Название |
Застройщик |
Класс |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
|
Look |
ПСК |
Бизнес |
II квартал 2018 г. |
61,7 |
6,8 |
|
Первый квартал |
GloraxDevelopment |
Комфорт |
IV квартал 2019 г. |
57,0 |
5,2 |
|
Новый Лиговский |
СПб Реновация |
Эконом |
IV квартал 2018 г. |
60,0 |
7,0 |
Удивительное несоответствие стоимости классу недвижимости. ЖК «Новый Лиговский» – это крупная застройка в 6,2 га, состоящая из 10 домов переменной этажности, рассредоточенных между собой, с подземным паркингом и детским садом. Технология строительства – кирпично-монолитная. Фасад домов нарендерахвыглядит очень просто. На территории комплекса проведут новые дороги, инженерные коммуникации, выполнят озеленение, организуют детские и спортивные площадки. Количество комнат в квартирах варьируется от одной до трех. Сдают с предчистовой отделкой, включающей ровные стены, полы со стяжкой, металлические входные двери и двухкамерные стеклопакеты. На официальном сайте в июле 2017 доступно для выбора только 3 из 10 домов. Складывается впечатление, что к остальным еще не приступили. Комплекс возводится на месте старых домов, предназначенных для расселения жильцов и дальнейшего сноса. На форумах (https://spbguru.ru/novostroyki/691-zhk-novyj-ligovskij) есть данные, что не вся необходимая территория для застройки освобождена.
ЖК Lookпредставляет собой 9-этажное здание с панорамным остеклением, отделенное от шумного Лиговского проспекта небольшим сквером. В цоколе предусмотрен паркинг и кладовые, на первом уровне расположатся коммерческие помещения, среди которых частный детский сад, продуктовый магазин, фитнес-клуб и спа-центр. Остальное пространство займут 96 квартир от однокомнатных до трехкомнатных. На 8 этаже имеются предложения с открытыми террасами. Строится дом по монолитной технологии. Застройщик планирует установить скоростные бесшумные лифты японского производства, регулируемую систему отопления, дополнительные фильтры для очистки воды, трехуровневую систему грязезащиты в парадных. На официальном сайте ЖК можно подключиться к видеокамере на объекте, в конце июля строительство велось на уровне третьего этажа.
Резюме
.JPG)
Glorax делает заманчивое предложение в части стоимости и «начинки» комплекса.Первопроходцы новых застроек на «Лиговке» либо останутся в большом выигрыше, если лет через 10 в этой зоне создадут благоприятную среду для жизни, либо крупно проиграют, поставив на перспективы, а не реальность и на девелопера с несформировавшейся репутацией. В договоре фиксируются параметры, относящиеся к квартире, а все остальные обещания могут и не реализоваться, как в части комплекса, так и в части «серого пояса». В то же время жителям Санкт-Петербурга известен положительный опыт стремительной застройки Приморского района и Крестовского острова. Еще в нулевых там были пустыри и бараки, а сейчас это престижные районы города.
