ЖК «Мендельсон»: на фоне контрастов
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Компания «Балтийская Коммерция» продолжает осваивать Корпусную улицу Петроградской стороны. После сдачи премиального ЖК «Аристократ» в 2016 году началось строительство ЖК бизнес-класса «Мендельсон». Пару лет назад корреспондент нашего портала уже разбирал достоинства и недостатки аристократического дома. Посмотрим, что изменилось с тех пор и какое предложение на этот раз подготовил застройщик.
О проекте
.jpg)
ЖК «Мендельсон» – это 9-этажный дом со строгой геометрией в стиле конструктивизм. Динамику фасаду придают круглые окна лестничных пролетов и подсветка крыши и балконов в темное время суток. Название дали в честь немецкого архитектора и автора здания соседней силовой подстанции, Эриха Мендельсона. На картинке проект выглядит как два отдельных корпуса, однако за счет общего стилобата он имеет единый адрес: Пионерская улица, 53. Если точнее, то располагается дом на перекрестке Корпусной и Пионерской улиц. Рассчитан он на 236 квартир и 11 офисов на первом уровне. На втором и девятом этажах есть предложения с террасами. Как полагается, в цоколе устроен паркинг, куда можно спуститься на лифте с любого другого уровня. Здесь же размещены небольшие кладовые. Кстати, поставщиком лифтов выступит финская компания Kone.
На закрытую территорию комплекса ведут два парадных входа в виде арок. Далее путь лежит через внутренний двор, который украсят зелеными насаждениями и оснастят детской игровой площадкой. Холлы оформят по индивидуальному дизайн-проекту в схожей стилистике с фасадом здания.
.jpg)
Камеры видеонаблюдения разместят по периметру, во всех лифтах и лифтовых холлах и в паркинге. В доме установят цифровые IP-домофоны с видеорядом, доступным в том числе на мобильных устройствах будущих жителей. Также, безопасности ради, вход в коммерческие помещения будет осуществляться с наружной стороны комплекса.
Дом строят по кирпично-монолитной технологии. И неспроста первым идет слово «кирпич», так как в данном проекте количественно этот строительный материал преобладает над монолитом. Облицовка будет выполнена с помощью гладкой штукатурки, но предусмотрены и вставки из фактурной.
Квартиры сдаются с предчистовой отделкой. В качестве отопительных приборов выбраны стальные панельные радиаторы Purmo или Kermi с нижним подключением и встроенными терморегуляторами. В отдельном здании расположена индивидуальная газовая котельная, за счет которой отопление и горячее водоснабжение осуществляется автономно. Само собой, в квартирах устанавливаются счетчики водоснабжения и электроэнергии. Осуществляется стяжка полов, штукатурка стен, прокладка сетей электроснабжения. Порадуют глаз финские деревянные окна Skaala. Некоторые балконы выполнят по технологии безрамного остекления Lumon. И закроют все это богатство металлической дверью с декоративной отделкой.
Расположен комплекс на престижной Петроградской стороне, но совсем не в центральной ее части, в 5 минутах от набережной реки Ждановки и Крестовского острова. До станции метро «Чкаловская» 7 минут ходьбы. Хотя в радиусе километра инфраструктура развита прекрасно, большой выбор школ и детских садиков. Из развлечений застройщик анонсирует появление торгово-развлекательного комплекса рядом.
В Договоре долевого участия, который заключается при совершении сделки, не указан конкретный срок окончания строительства. Написано, что объект сдадут не позднее даты, указанной в Разрешении на строительство, а это 10 марта 2019 года. Как известно, Разрешение можно продлить. Сделки заключаются по 214-ФЗ.
Отмечу, что жилой комплекс стал финалистом престижной на строительном рынке премии Urban Awards 2017 в номинации «Лучший строящийся жилой объект бизнес-класса».
Цены и планировки
В ЖК «Мендельсон» можно присмотреть квартиру, состоящую из одной, двух, трех или четырех комнат. На конец июля 2017 года в продаже осталось больше половины жилого фонда. Высота потолков соответствует классу недвижимости и составляет 3,0 метра, а на последнем уровне все 3,3. Стоимость за квадрат сильно отличается в зависимости от этажа и находится в диапазоне 130 000 – 178 000 рублей. К примеру, разница между одинаковыми по размеру и планировке трешками на 4 и 8 этажах составит 2,5 млн руб. Разбег цен представлен ниже:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб. |
|
1-комнатные |
41,0 – 49,9 |
5,9 – 8,2 |
|
2-комнатные |
64,0 – 93,3 |
8,7 – 15,2 |
|
3-комнатные |
88,4 – 136,9 |
12,8 – 24,4 |
|
4-комнатные |
133,4 |
19,5 |
|
Кладовая |
- |
0,1 за кв.м. |
|
Парковочное место |
- |
2,2 – 2,8 |
Однокомнатные квартиры имеют ряд схожих характеристик. Санузел в них раздельный, в редких случаях отсутствует балкон. Площадь кухни не меньше 10 кв.м. В целом, метры распределены адекватно функционалу помещения. Однако, в коридоре за счет большого количества дверей не осталось места для шкафа.
.jpg)
На «особенных» этажах, втором и девятом, есть нестандартные угловые типы с террасами:
Планировки двухкомнатных квартир разнообразнее. Если мы говорим о площади в районе 70,0 кв. м, то видим, как правило, линейный коридор в 11 кв. м, раздельный санузел, балкон, кухню и две комнаты. Однако здесь есть, над чем подумать. Площади гостиной, спальни и кухни распределены между собой по-разному, где-то преимущество на стороне комнат, где-то учли предпочтения кулинарных дел мастеров. Особенно это заметно на угловых вариантах:
Двушки большего размера имеют две наиболее распространенные формы:
В данном случае увеличивается площадь санузлов, что позволяет сделать их не просто раздельными, а самостоятельными. В некоторых случаях появляются гардеробные, в других – огромные кухни, позволяющие говорить о статусе евротрешки, но официально об этом не заявлено.
Угловой вариант представлен с балконом или без него.
.jpg)
А видовой с террасой помимо всего прочего имеет и очень большой коридор. Больше, чем какое-либо другое помещение.
.jpg)
Но самые шикарные квартиры с террасами отданы под трешки:
.jpg)
При средних размерах комнат здесь есть гардеробная площадью 8,7 кв.м.
Вариант поскромнее и подешевле на 2,0 млн.:
.jpg)
На картинках ниже представлены самые дорогие квартиры в комплексе с террасами, примыкающими друг к другу длинной стороной. Правда, здесь небольшие санузлы и место под гардеробные не выделено. Для одной из квартир с просторными площадями комнат это не проблема, а вот для другой, где коридор намного просторнее жилых помещений, проект кажется не до конца продуманным.
Видовой вариант для второго этажа выглядит так:
.jpg)
На других уровнях планировки такие же, только без террас.
В продаже осталась всего одна четырехкомнатная квартира, просторная и практичная:
.jpg)
Стандартное парковочное место приобретается за 2,2 млн рублей. Есть сдвоенное семейное за 2,5 млн. И наиболее дорогой вариант – двухуровневое с подъемником за 2,8 млн. В ЖК «Аристократ» цена за паркинг обозначалась в 1,5 млн рублей всего пару прекрасных лет назад. К слову, там количество машиномест тоже было меньше квартир. В этот раз застройщик предусмотрел двухуровневый спасательный круг, но цена вопроса равнозначна покупке полноценной комнаты.
О застройщике
Застройщик ГК «Балтийская Коммерция» занимается реконструкцией и строительством жилой и коммерческой недвижимости. С 1997 года компания создала 16 объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, некоторые из них еще на стадии реализации. В процессе знакомства с деятельностью Группы мною отмечено три интересных и нетипичных для современного строительного рынка характеристик.
Во-первых, о компании мало пишут на форумах, а найденные отзывы – все положительные. Например:
.jpg)
novostroy.su
На мой взгляд, такой минимализм – это хороший показатель. Как правило, на форумы выносятся проблемные вопросы. В отношении ГК «Балтийская Коммерция» оставляют сообщения, относящиеся к самому проекту, а не к претензиям и разбору полетов по результатам строительства. О ЖК «Мендельсон» пишут следующее:
.jpg)
spbguru.ru
На этом же форуме читаем вторую важную и совершенно удивительную характеристику: сдают не только в срок, а даже раньше. Правда, были у застройщика несколько лет назад проблемы со сдачей одного объекта, но это единичный случай, который рассмотрен в прошлом обзоре.
Не вписывается в привычные рамки и сайт компании. Он крайне скромный, как технически, так и по контенту. По виду и не скажешь, что предприятие строит дома премиального класса. Зато их детища зачастую становятся финалистами Urban Awards. У каждого, кстати, есть свой Интернет-ресурс. О ЖК «Мендельсон» можно получить всю информацию по ссылке: https://dommendelson.ru/index.html. Размещена документация, подробное описание дома, поэтажные планы квартир, и сразу указаны цены. Из минусов – отсутствие ипотечного калькулятора и возможности выбора квартиры по заданным параметрам.
На объекте
Строительство началось чуть больше года назад, а на Пионерской, 53 стоит уже возведенный под крышу дом с застекленными окнами. Во время моего визита на объекте активно велись работы. Часть фасада утепляется:
.JPG)
Другая уже отштукатурена:
.JPG)
.JPG)
В целом, на данном этапе можно создать представление о конечном результате. К тому же, напротив стоит другой объект застройщика – ЖК «Аристократ»:
.JPG)
Отмечу, что в этом доме «Балтийская Коммерция» продает 2 квартиры и 2 офиса. Но на здании весит несколько объявлений о продаже. А панорамные окна и двери офисов покрылись неприличным слоем пыли, скрывающим пустующие помещения. С чем это связано? Предположу, что локация пока не разработана. Это не центральная часть Петроградской стороны с красивой архитектурой, неимоверным количеством магазинов и большим транспортным потоком. Это окраина, бывшая промзона. С точки зрения экологии ситуация удовлетворительная, так как большинство предприятий давно не функционирует. Но эстетическое соседство еще долго будет напоминать о промышленном прошлом местности. Например, через узкую дорогу с нашей новостройкой находится здание силовой подстанции, построенной в 1926 году. Она признана памятником архитектуры и находится под охраной государства, а выглядит так:
.JPG)
Дальше по улице открываются следующие пейзажи:
.JPG)
.JPG)
Контрасты преследуют нас и в другом направлении. Между современными жилыми домами находятся огороженные территории с развалинами.
.JPG)
За ЖК «Мендельсон» пройти невозможно, но через проем видно, какие постройки за ним находятся.
.JPG)
Из инфраструктурных объектов в радиусе 300 метров расположено два бизнес-центра: «Тусар» и «Форум».
.JPG)
.JPG)
Помимо офисных помещений, там есть кафе и магазины.
В радиусе 500 метров есть 3 детских сада, 3 школы, государственная поликлиника, частные медицинские центры, фитнес-центр.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
И, конечно, контрастные виды:
.JPG)
Крупных парков в шаговой доступности нет. Есть небольшой сквер и садики метрах в 700, но для долгих прогулок, например, с колясками, они не подойдут.
На этом же расстоянии находится станция метро «Чкаловская». А вот прогулка до набережной реки Ждановки или до набережной Адмирала Лазарева и Крестовского острова займет около 5 минут.
.JPG)
.JPG)
В офисе
Офис ГК «Балтийская Коммерция» находится в Бугском переулке, 4а, рядом с Большим проспектом В.О. «Яндекс Навигатор» ведет сюда через Академический переулок, но в действительности вход осуществляется именно с Бугского. Отдел продаж официально работает до 18:00, поэтому общение нужно планировать в рабочее время или на выходных.
Приветливый менеджер отдела продаж рассказал некоторые подробности об условиях оплаты, а также предупредил, что в августе ожидается небольшое увеличение цен. Акции застройщик не проводит, так как проблем с продажами не ощущает. И скидку при полной оплате дает всего в 5%, хотя в среднем по рынку застройщики предлагают 10%. Единственно возможный бонус в размере 1% предоставляется клиентам, которые ранее уже покупали недвижимость в ГК «Балтийская Коммерция».
Итак, беспроцентная рассрочка предоставляется сроком до мая 2018 года. Минимальный первоначальный взнос составляет 30%. Остальное выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально.
Ипотечное кредитование готовы предоставить всего 5 банков, причем большинство из них не самые популярные: «ВТБ24», «Промсвязьбанк», «Уралсиб», «ДельтаКредит Банк», «Россельхозбанк». Самая низкая ставка у «ВТБ24» - 10,4%.
Из дополнительных оплат нужно отметить стоимость регистрации договора – 12 500 рублей. На квартиру и паркинг заключается два отдельных договора, что суммарно дает 25 000. Кладовые разрешается вписать в договор на покупку машиноместа.
Условия негибкие. Но и себя застройщик ставит в жесткие рамки и планирует сдать дом досрочно, уже летом следующего года. А вручение ключей запланировал на осень 2018.
Конкуренты
Как упоминалось ранее, ЖК «Мендельсон» находится в бывшей промзоне, на окраине Петроградки. Справедливости ради отмечу, что все новостройки базируются в этой части. В центральной стройка идет крайне редко и чаще элит-класса. В нашей зоне больше бизнес-класса, реже встречается элит и совершенно нет комфорта. И, смотря на карту новостроек, осознаешь, что в обозримом будущем облик местности изменится до неузнаваемости. Из строящихся объектов бизнес-класса конкуренцию могут составить: ЖК «Биография» на Малой Разночинной, ЖК Kingdom на Петрозаводской улице, ЖК «Марко Поло» на Большой Зелениной. Однако в ЖК Kingdom и ЖК «Марко Поло» продажи еще не начались, поэтому их мы рассматривать не будем. Обратимся к недавно сданному объекту – ЖК «Дом на Ждановке» на одноименной улице, а также к ЖК «Офицерский» в одноименном переулке, который должны ввести в эксплуатацию со дня на день.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб. |
|
Биография |
RBI |
II квартал 2020 г. |
67,5 |
11,5 |
|
Дом на Ждановке |
ЭкоИнвест |
IV квартал 2016 г. |
67,8 |
9,2 |
|
Офицерский |
PRO-Инвест |
2 очередь - III квартал 2017 г. |
61,2 |
8,0 |
|
Мендельсон |
Балтийская Коммерция |
II квартал 2019 г. |
68,25 |
10,0 |
Самый доступный из представленных комплексов – «Офицерский», строится по кирпично-монолитной технологии с потолками в 2,9 метров. Он расположен в минуте ходьбы от набережной и от сквера Красного Курсанта. Строят его неспешно. Первую очередь на 84 квартиры сдали еще в конце 2014 года, вторую на 92 планировали сдать через год, но перенесли еще на два. Здесь просторные и продуманные планировки. В жилом фонде представлены варианты от студий до четырех комнат с отделкой под чистовую. Здание восьмиэтажное с двухуровневой парковкой на 141 место. По периметру и внутри дома организовано видеонаблюдение. Первый этаж отдан под коммерцию. Договор долевого участия заключается по 39-ФЗ, поэтому при изучении обратите внимание, не противоречат ли его положения 214 ФЗ.
Второй по доступности комплекс – «Дом на Ждановке». 9-этажный дом вмещает коммерческие помещения, 74 квартиры от одной до трех комнат и паркинг на 28 мест. Он построен по монолитной технологии с вентилируемыми фасадами из керамогранитной плитки. Первые пара уровней облицованы кирпичом и натуральным камнем. Изюминкой проекта является последний двухъярусный этаж с мансардой в виде антресоли. Квартиры сданы с предчистовой или с полной чистовой отделкой. Комплекс граничит с Ново-Ждановским сквером и набережной. Из окон лицевой стороны отрывается вид на реку и зеленую зону Петровского острова.
ЖК «Биография» еще не начали строить, а он уже стал самым дорогим в своем сегменте на рассматриваемой территории. В проекте 2 корпуса. Один из них возведут в стиле ампир высотой в 7-8 этажей. Другой, двухэтажный корпус с мансардой, построен еще в 1896 году, поэтому RBI займется его реставрацией. Высота потолков составит 2,8 метров, а в мансардах 4,5. В общей сложности жилой фонд представлен 200 квартирами, но часть из них отведут под гостиницу. Просторные планировки от одной до четырех комнат с помещениями прямоугольной или оригинальной формы. Есть интересные нестандартные варианты с террасами и эркерами. Отделка застройщиком не предусмотрена. А подземный паркинг рассчитан на 75 мест.
Резюме
.JPG)
Проект дома, технология его строительства, планировки и расположение в престижном районе делают ЖК «Мендельсон» ярким представителем своего класса. Стоимость на новостройку конкурентоспособная, однако вскоре откроются продажи еще в двух, рядом стоящих, комплексах. Окружающая обстановка несколько омрачает ситуацию, но застройщик поэтапно осваивает близлежащую территорию не только жилыми, но и коммерческими объектами. Да и не одна «Балтийская Коммерция» имеет виды на эту часть Петроградской стороны. По меньшей мере, 10 компаний ведут здесь активную деятельность, что внушает уверенность в скором преображении бывшей промзоны. Хотя инфраструктура района итак хорошо развита, а транспортная доступность удовлетворительная. Единственный непродуманный вопрос, который, скорее всего, так и останется открытым – это отсутствие крупных зеленых зон в пешей доступности.
