На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

По словам менеджера отдела продаж ЖК «Шуваловский», квартиры в комплексе разлетаются стремительно. И на то есть весомые причины: цены невысокие, отделка чистовая, застройщик надежный, в черте города, рядом крупная зеленая зона и водоем, а запаха от свалки давно нет. Нет? 

 

 

ЖК «Шуваловский» – это совокупность 24 жилых домов, 2 детских садиков и 1 школы с бассейном. К каждой паре домов полагается паркинг. В рамках этого масштабного проекта сдадут 8627 квартир. Реализовывают его в Приморском районе на перекрестке одноименной улицы и Парашютной. Территория с двух сторон ограничена дорогами, с третьей – карьером, с четвертой – неосвоенным полем.

   

Строительство разделено на 4 этапа. Первая очередь из 5 корпусов сдана в этом году, сдача второй планируется на июнь 2018 года. Еще через 12 месяцев отдадут ключи от 4 корпусов третьей очереди. И останется 8 домов, расположенных у Шуваловского карьера. Когда их жилой фонд откроют для продажи и что они вообще будут собой представлять – неизвестно. Но весь комплекс хотят достроить до 2020 года включительно.

 

Квартал занимает большую территорию. На ней разобьют прогулочные аллеи, проложат дороги для автомобилей, установят фирменные детские и игровые площадки. Ограждение по периметру не предусмотрено, но в некоторых местах поставят видеокамеры. А вход в парадные будет осуществляться через домофон. 

Здания возводят по панельной технологии. Фасады утепляют и штукатурят, затем окрашивают в разные цвета. Выглядит аккуратно и эстетично. Облицовка первого этажа, на котором разместят коммерческие помещения, имитирует камень.

 

Отделка квартир производится «под ключ» в светлых тонах. Остается завезти мебель и праздновать новоселье. В санузлах все, кроме потолка, выкладывают керамической плиткой. Там же устанавливают полный комплект сантехники: электрический полотенцесушитель, унитаз, раковину со шкафчиком, акриловую ванну. Потолки везде выровнены и окрашены в белый цвет. В комнатах, на кухне и в коридоре полы застилают ламинатом 32-го класса и обрамляют его пластиковым плинтусом. На стены наносят виниловые обои под покраску. Стальные панельные радиаторы ставят с классической схемой подключения и терморегуляторами. В оконные проемы устанавливают двухкамерные стеклопакеты с пластиковым профилем. Межкомнатные двери – шпонированные, остекленные, входная – стальная двухлистовая с отделкой панелью из МДФ. Также предусмотрены розетки и счетчики на электроэнергию и воду. 

 

Комплекс располагается в новой части города. Дороги там проложили не так давно, но инфраструктура развивается в динамичном темпе, отзываясь на бурное жилищное строительство. Например, в пешей доступности есть два крупных гипермаркета, на перекрестке две заправки, около новостройки обещают поставить строительный магазин. Автобусная остановка расположена в 100 метрах от квартала. Минут за 10 без пробок можно выехать на КАД. До центра города добираться долго. До метро пешком тоже не близко, но маршрутка довезет за 10 минут. Рядом есть мощный зеленый массив. В целом, эту местность можно охарактеризовать как новый спальный район.

 

 

Застройщик «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» оценивает свой проект как комфорт. Однако на некоторых авторитетных порталах он числится как эконом. На мой взгляд, его нельзя поставить в один ряд с монолитными домами комфорт-класса, у которых закрытый периметр, установленное видеонаблюдение и более выгодное расположение. Но с точки зрения планировок, «ЛСР» постарался дать будущим жителям больше пространства и удобств, нежели то, что подразумевается под экономом. Средняя цена за метр здесь 79 500 рублей, а стоимость за полноценную квартиру указана в таблице ниже.

 

Таблица 1.

 

Наименование	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн руб.
1-комнатные	33,5 – 44,1	2,8 – 3,7
2-комнатные	48,8 – 69,5	3,9 – 5,6
3-комнатные	70,5 – 83,2	5,8 – 6,6
4-комнатные	94,0 – 111,0	7,5 – 9,0
Парковочное место	-	0,2 – 0,4

 

Основной упор в этом комплексе застройщик сделал на квартиры с одной и двумя комнатами. Самые разнообразные планировки представлены в однокомнатных. Количество их тоже превалирует над остальными, 462 единицы в продаже. Минимальная площадь санузла – 3,9 метров. Но есть и более просторные, например, 6,1 метр. А вот для кухни места маловато – от 7,0 квадратов. Зато комнаты могут достигать впечатляющих размеров. А коридоры чаще всего имеют укромный уголок под гардероб.

 

Количество свободных двушек в конце августа 2017 – порядка 250. По сравнению со своими предшественниками они имеют по 2 санузла, которые могут быть разведены по разным углам коридора или собраны в одном месте. Отсюда вытекает и распределение площади по помещениям: где-то более равномерно, где-то в ущерб кухни. Есть предложения и с длинным балконом, имеющим сразу два выхода.

 

Следующие два типа тоже отличаются расположением санузлов и, как следствие, формой коридора.

 

Трехкомнатные квартиры представлены двумя вариантами. Кухни остаются небольшими. Зато коридоры излишне длинные и не функциональные или двойные. Таких квартир осталось немного.

 

Четырехкомнатных в продаже на момент моего визита было и того меньше – всего 13. Планировочных решений ровно 2. Каждое имеет по 2 балкона и санузла, а также целое богатство из узких коридоров.  

 

 

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга. Компания возводит разноформатное жилье, от экономного до элитного. Входит в состав «Группы ЛСР», обладающей рядом заводов по производству строительных материалов. Застройщик пользуется доверием петербуржцев и ежегодно получает награды за свою деятельность: https://www.lsr.ru/company/awards/. Официальный сайт очень информативный. Описание проектов добротное, со всеми сопутствующими документами. Удобный поиск квартир по параметрам с обозначением актуальных цен. На сегодняшний день компания имеет 9 сданных объектов и 19 строящихся. Комплексы зачастую находятся в прекрасных уникальных местах, рядом с парками или в их центре, как ЖК комфорт-класса «София», но местоположение ЖК «Шуваловский» вызывает много дискуссий. При всех плюсах данного объекта, местность является его недостатком. В следующем отзыве пользователь консолидировал мнение большинства:  

 

https://pronovostroy.ru

 

И свалка – это самая популярная тема форумов, ни одно обсуждение не обходится без нее.

 

https://spbguru.ru

 

На форуме дольщиков во «ВКонтакте» (https://vk.com/shuvkar) продолжают сбор подписей для петиции о полном закрытии и рекультивации свалки. Кроме того, в данной группе можно прочитать впечатления жильцов после заселения первой очереди. Вопросы по отделке возникают у многих, но застройщик их быстро устраняет.  В целом, очень полезная база для принятия решения о покупке.

 

 

Лет шесть назад я регулярно возвращалась с работы через новую незагруженную дорогу по улице Парашютной. Удивлению моему не было предела, когда на днях я вновь побывала в этом месте, но вместо пустырей увидела жилые застройки, заправки, гипермаркеты и очутилась в центре плотного движения машин. Правда, пустых площадей еще достаточно.

 

Внешний вид комплекса оставил хорошее впечатление. На объекте работает консультационный пункт и шоу-рум. Невероятно удобно, когда можно пройтись по уже построенным площадям, а не гадать, как застройщик реализует дом с картинки. 

 

Каких-то подтеков, трещин и других визуальных погрешностей на фасаде замечено не было.

 

Детские площадки и садик уже построены:

 

Как я писала, комплекс огораживать не будут, но с одной стороны паркинг создает сплошную стену.

 

Парадные окрашены в цвет дома – выглядит весело.

 

Со стороны Шуваловского проспекта осталась узкая зеленая зона.

 

Что построят с противоположной стороны – неизвестно. На данный момент стоит одна церковь. 

 

 

Заезд в комплекс осуществляется с Парашютной улицы. Консультационный пункт видно сразу, благодаря флагштокам. Для посещения шоу-рума, в идеале, нужно записываться, но и нежданных гостей принимают. По воскресеньям и понедельникам местный офис не работает.

 

Менеджер показал перспективы развития квартала. Сейчас строят третью очередь. Дома с 15 по 18 и с 21 по 24 в продажу пока не выставлены. На схеме видно, что многие квартиры в этих домах будут видовыми.

 

Есть радостные известия и по поводу транспорта. Года через 2-3 обещают открыть новую станцию метро – «Шуваловский проспект» в 10 минутах ходьбы, а к 2025 году – станцию «Парашютная» в двух шагах от комплекса. Но официального подтверждения этой информации я не нашла.

 

Рассрочка оформляется на 6 месяцев, на 12 или до окончания строительства. Минимальный взнос – 10%. Дальнейшие платежи вносятся по индивидуальному графику, но последний не должен превышать 50% от общей стоимости жилья. К сожалению, при такой форме расчетов цена на квадратный метр вырастет на 10-14% в зависимости от размера первого взноса.

 

Ипотека предоставляется 19 банками-партнерами, причем кредит возможен без залога и поручителей. Также доступна военная ипотека, при которой на приобретаемую недвижимость действует скидка в 20 000 рублей. Есть еще ряд стандартных бонусов от застройщика, как скидка в 50 000 рублей иногородним покупателям, 1 000 рублей с каждого метра за повторную покупку, 1-3% для сотрудников предприятий-партнеров (список имеется на сайте). Но на покупку паркинга распространяются не все эти предложения. И вообще спешить с его приобретением не советуют, так как в первой очереди он почти в 2 раза дороже, чем во второй.

 

Сделка осуществляется в рамках 214-ФЗ по ДДУ. 

 

 

Все ближайшие новостройки сосредоточены по другую сторону Парашютной улицы. Наблюдается даже некоторое внешнее сходство между ними: все высотные, преимущественно белого цвета с добавлением ярких пятен. Поскольку статус нашего ЖК колеблется между экономом и комфортом, мы сравним его с комплексами обоих сегментов.

 

Таблица 2.

 

Название	Класс новостройки	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.
UP-квартал Комендантский	Комфорт	Лидер	1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г	60,0	5,0
Граффити	Комфорт	Ойкумена	1,2 очереди сданы, 3 очередь - IV квартал 2017 г. 4 очередь - IV квартал 2018 г. 5 очередь - IV квартал 2019 г.	60,2	5,7
Yoga	Комфорт	Лидер Групп	1 очередь - II квартал 2019 г. 2 очередь - IV квартал 2020 г.	59,0	4,0
Новая Каменка	Эконом	СУ-155/Банк «Российский капитал»	2017-2018гг в рамках достройки объектов застройщика после банкротства	57,5	3,5
Шуваловский	Комфорт/Эконом	ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад	1 очередь сдана, 2 очередь - II квартал 2018 г. 3 очередь - II квартал 2019 г. 4 очередь - не выставлена на продажу	63,1	5,2

Дороже ЖК «Шуваловский» из всего перечня только ЖК «Граффити». Проекты схожи. Оба являются квартальными застройками с детскими садами, школой, паркингом и квартирами с чистовой отделкой. Только объект от «Ойкумена» по объему жилого фонда в 2 раза меньше, строит как наземные, так и подземные паркинги, имеет более интересное благоустройство территории. Внутренняя отделка практически идентичная, а технология строительства отличается – в данном случае дома монолитные с навесной системой панорамного остекления. Первые два этажа отведены под офисные помещения, вход в которые будет изолирован от жилой части. В холлах есть зоны для хранения колясок и велосипедов, общественный туалет, а также отдельное помещение для мытья лап домашних питомцев, колес и т.п. Входные группы имеют по два выхода: на улицу и во внутренний двор, закрытый для проезда автотранспорта. Вместо дорог на нем организуют несколько детских площадок, футбольное поле, отдельную зону для выгула собак. Стоит ли за эти удобства переплачивать – решается внутри семьи. Но при наличии детей они однозначно играют весомую роль в повседневной жизни. Молодому поколению комплекс вообще должен понравиться, так как у него есть уникальная молодежная, яркая концепция граффити, которая отражена в оформлении домов, парадных, дворов. 

 

В одном ценовом сегменте с нашей новостройкой значится ЖК «UP-квартал Комендантский». Правда, в середине августа застройщик объявил скидки до 250 000 рублей. Проект состоит из трех 24-этажных домов на 1449 квартир с подземным и наземным паркингом на 402 места и детским садом. Строят по монолитно-каркасной технологии с использованием газобетона и облицовкой из штукатурки. Первый этаж – коммерческий. В холлах будут колясочные и места для помывки лап собакам. Закрытая внутренняя территория согласно проекту снабжена видеокамерами, благоустроена детскими, спортивными площадками и украшена ландшафтным дизайном. Оформление общих зон на рендерах выглядит стильно. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

 

С разницей в стоимости 1-1,5 млн рублей переходим к панельным домам. ЖК YOGA представляет собой четыре 19-этажных дома на 720 квартир с подземным и наземным паркингом примерно на 300 машин. В данном комплексе 90% жилого фонда составляют студии и однокомнатные квартиры. Приобрести недвижимость можно с отделкой или без. Отличительными особенностями проекта являются большие окна и разводка труб в стяжке пола. На первом этаже разместят кафе, аптеки, магазины и офисные помещения. Во дворе предусмотрены детские и спортивные площадки, зоны отдыха. Не лишен комплекс и системы видеонаблюдения.

 

С последним, но самым финансово привлекательным, объектом ситуация сложная. Застройщик обанкротился. АКБ «Российский капитал» курирует достройку микрорайона «Новая Каменка». С одной стороны рискованно, с другой – есть уже сданные корпуса. Очередь представлена 12 домами из 19 этажей, 2 детскими садами, школой, поликлиникой, крытым паркингом и автостоянкой на 500 мест. Квартиры сдаются без отделки. Первый уровень традиционно отведен под коммерческие и офисные нужды, а дворовая территория будет снабжена детскими и спортивными площадками, зонами отдыха с озеленением. На входе в парадные расположится консьерж-служба.

 

 

ЖК «Шуваловский», на первый взгляд, кажется хорошим предложением с доступными ценами. Но при сравнении с соседними комплексами выясняется, что его стоимость завышена. По своим характеристикам он проигрывает ближайшим объектам комфорт-класса. Инфраструктура района развивается быстро, в шаговой доступности есть товары первой необходимости. Транспортная развязка неплохая, рядом есть выезд на КАД и в Центральный район города. Однако главные артерии уже загружены, а впереди ожидается заселение нескольких тысяч людей. Экологическая обстановка противоречивая. Рядом расположен огромный зеленый массив и в тоже время промзона и свалка.

 

Специально для портала "Все новостройки"