На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Как представляют себе россияне жизнь закрытого научного городка? Какая картинка чаще всего возникает в их воображении? Зелёный городок, с аккуратными ухоженными домами, посыпанные мелким щебнем дорожки в парках, сосны (обязательно сосны) и цветники повсюду. Налаженный быт, всё под рукой и удобно. По гладким дорогам неспешно катятся чистые автомобили, по тротуарам ходят высокообразованные и воспитанные люди. Детские сады с бассейнами и школы с самым высоким уровнем образования. А воздух! Воздух в таких городках чистый, а может быть, даже целебный, как на альпийских лугах Памира или Алтая.

 

Но москвича на мякине не проведёшь. Любой столичный житель имеет в научной среде если не с десяток, то хотя бы пару знакомых или родственников. А потому знает, что всё не так уж и гладко, что, потеряв в 90-х, вместе с КПП и бетонными заборами по периметру, свой элитный статус, подмосковные наукограды и наукоградики сначала слегка деградировали, а со временем и вовсе превратились в самые обычные города и городки. В Дубне, к примеру, уже никто в массовом порядке, как это было прежде, не ездит на велосипедах. Черноголовка два года, до последнего лета, не могла отремонтировать свои дороги. В Троицке раскрывают мошенников, десятками прописывающих гастарбайтеров на персональных квадратных метрах. Разве что Звёздный, в трудной борьбе отстоявший свою исключительность и не убравший шлагбаумов со въезда, продолжает пребывать в сизой дымке, манящей русского человека, обособленности. Что там и как мало кто знает, а потому есть надежда, что место это до сих пор такое же милое и уютное, каким я увидел его лет 30 назад.

 

Посёлок городского типа (п.г.т.) Менделеево Солнечногорского района Московской области, тоже, когда-то, был местом статусным. 

 

Здесь проживали семьи сотрудников Всесоюзного научно-исследовательского Института физико-технических и радиотехнических измерений. Знающий человек понимает важность подобного учреждения в структуре оборонного комплекса страны, а для незнающего будет довольно и того, что именно этот институт по сей день является держателем и хранителем государственных эталонов времени и частоты. 

 

Особое продуктовое и вещевое снабжение, эстрадные звёзды, по всем праздникам поющие в местном доме культуры, поликлиника с самыми квалифицированными докторами, современный стадион с бесплатными детскими секциями – было такое, да всё в прошлом. Как констатирует автор статьи о посёлке в Википедии, Менделеево «можно теперь отнести к умеренно-депрессивному региону, демонстрацией чего служит факт практически полного прекращения жилищного строительства на территории посёлка в период после 1992 года и до настоящего времени». Впрочем, в той же статье приводятся данные изменения числа жителей п.г.т. с 1970 по 2017 годы. И они несколько более оптимистичны, поскольку население за этот период всё-таки выросло – почти на треть. Сейчас тут официально проживает порядка 7,2 тысяч человек. 

 

Понимаю, цифры не впечатляющие – по современным меркам едва хватит на один жилой комплекс, и то не самый большой. Так и городок-то крошечный, всего четыре улицы. Но зато на всё это малолюдье (сядьте, если стоите) два детских сада, две школы, больница и детская поликлиника, дом культуры «Метролог», музыкальная школа, дом детского творчества, спортивные площадки, включая стадион хоккейной команды «Стандарт». Да ещё, конечно, магазины, в т.ч. и несколько сетевых. Река Клязьма, три моста через нее и, возможно, лучшая в Подмосковье экология. Чем богаты, как говорится, тем и рады. На поверку выходит, что не всякий столичный микрорайон может похвастаться такой инфраструктурой. 

 

Ближайший город к Менделеево – Зеленоград, до него 4 километра. Ближайшая платформа электрички – Крюково, до нее 8 км. До Ленинградского шоссе 2 километра. ПГТ имеет налаженное автобусное сообщение как с Зеленоградом, так и с Москвой.

 

Словом, место любопытное. Меня же привлекло в Менделеево то, что в противовес упадническим характеристикам из Википедии, посёлок, оказывается, застраивается. Уже в первом квартале 2018 года будут готовы принять новосёлов 2 секции современного монолитно-каркасного 12-этажного дома, который называется ЖК «Солнечная Аллея». Сайт жилого комплекса https://s-allea.ru сообщает, что застройщиком комплекса является ООО «ИСК «ГРИНВИЧ» – девелоперская компания из Красногорска, для которой эта новостройка стала, похоже, строительным дебютом. Генеральным подрядчиком  выступает компания ООО «НСК АльянсСтрой», образованная в 2016 году и с того времени засветившаяся в сети разве что штрафом от Мосстройгоснадзора за «невыполнение мероприятий по предотвращению усадочных трещин; отсутствие контроля за процессом укладки бетонной смеси в основание конструкций» (https://www.msk-novostroyka.ru/news/2901-mosgosstroynadzor-proveril-kachestvo-betonnyih-rabot-na-stroykah-moskvyi.html).Звучит угрожающе. Правда, в финале статьи говорится, что «По всем нарушениям приняты меры. Нарушения устранены». Дай-то бог.

 

 

ящийся ЖК представляет собой Г-образное здание, состоящее из 4 жилых секций, в котором представлены квартиры трёх основных типов: 1-комнатные площадью 32,46-42,47 кв. м, 2-комнатные площадью 49,48-65,09 кв. м и 3-комнатные площадью 75,75-76,6 кв. м. 

 

Квартиры продаются, в основном, без отделки. Что это значит? А то, что при желании можно заказать отделку, выбрав её из нескольких, предлагаемых застройщиком, дизайнерских решений, чтобы после сдачи дома в эксплуатацию, въехать в полностью готовую квартиру, не тратя драгоценное время на ремонт. Вот, составленная мною, выборочная таблица, которая позволит читателю сориентироваться в ценах и площадях.

 

Таблица 1. 

 

Тип квартиры	№ секции	Площадь квартиры (кв.м.)	Стоимость квартиры (руб.)
1-комнатная	2	33,33	1 996 467
1-комнатная	1	33,33	2 066 460
1-комнатная	1	39,03	2 369 121
2-комнатная	1	55,43	3 325 800
3-комнатная	1	66,87	3 878 460
3-комнатная	2	78,26	4 460 820

 

А вот, несколько примеров, имеющихся в ЖК «Солнечная Аллея» планировок.

 

Позвонив по указанному на сайте ЖК контактному телефону, я узнал, что квартиры сейчас продаются только в двух первых секциях комплекса, которые будут сданы в декабре текущего года. Что же касается жилья в других блоках, то цены на них, не установлены, потому что строительство этих секций начнётся после сдачи 1 очереди, то есть в следующем году.

 

Хотя, если переговорить с руководством компании-застройщика, то подписать договор о покупке квартиры в 3 и 4 секциях, всё-таки можно. О как!  Для меня это показалось как-то очень сложно, даже пробовать не стал бы. 

 

Отправился я в путь на следующий день с утра. Маршрут выбрал самый короткий, по Ленинградскому шоссе. Как водится, постоял на съезде с МКАД, потом потолкался в Химках, а далее следовал без проблем – 27 километров от МКАД до Менделеево преодолел за 50 минут.

 

Чего-то особенного в Менделеево поначалу не заметил, ПГТ, как ПГТ. На въезде ряд домов постройки 70-х гг. В центре зелено, узкие улочки, с послевоенных времён оставшиеся, двухэтажные дома, а рядом с ними несколько многоэтажек времен 70-80 гг. 

 

Пригляделся повнимательнее. Что-то очень знакомое в облике н.п. проскочило. Не удивлюсь, если в истории Менделеево были свои учёные и специалисты, вывезенные из Германии вместе со всеми семействами, сразу после Победы в 1945 году. Знакомая архитектура, компоновка дворов. Такие дома и дворы встречаются ещё в некоторых районах Подмосковья. В тех, где после войны немцы, в течение нескольких лет, компенсировали нанесённый СССР материальный ущерб. Если моё предположение верно, то по весне здесь должно быть много цветущей толстыми фиолетовыми гирляндами сирени. Мне в Дубне рассказывали, что интернированные везли с собой её саженцы, дабы цветущие кусты напоминали им на чужбине о далёком и родном доме. Но это дела прошлые, люди отработали положенное и вернулись, а след и хорошую память о себе здесь оставили.

 

Прямо во дворе, за домами первой линии, там, где раньше, судя по всему, стояли крепкие кирпичные сараи, расположилась небольшая, отгороженная от внешнего мира забором из проф-листа, стройплощадка. А на её территории стоят две уже практически готовых секции 12-этажного жилого дома. 

 

Стройка не стоит – она живет. Кран поднимает упаковку теплоизоляционных плит, подъезжают грузовики со стройматериалами.

 

Обойдя стройку по периметру, выхожу на конечную автобусную остановку – здесь разнообразные такси и автобусы разворачиваются и, подобрав пассажиров, отправляются по своим маршрутам в Зеленоград, Химки, Москву. Тут же расположен въезд на стройплощадку.

 

Менеджер, сегодня это девушка, ждёт меня у ворот. Мы здороваемся, я получаю на руки планировки секций, расписываюсь в журнале по технике безопасности и, надев яркие оранжевые каски, мы отправляемся смотреть квартиры.

План у застройщика следующий: после сдачи первых двух секций, начнётся снос стоящих по соседству старых домов. Место одного займут 3 и 4 секции комплекса, а там, где стоит второй дом будет благоустроенный двор с детской площадкой и паровозными местами для машин. Ещё одна парковочная площадка будет обустроена за домом.

 

Первые этажи, сдаваемых в начале 2018 года, секций будут жилыми. Под коммерческую аренду отойдут первые этажи секций №№3 и 4. Каждая секция комплекса оснащается двумя лифтами – грузовым и пассажирским.

 

Поднимаемся по лестнице на второй этаж. Здесь, конечно, не шоурум, но, включив воображение, можно представить, какое жильё ожидает своих приобретателей.

 

Вот распашная «двушка», общая площадь 55,43 кв. м, из них жилая – 30,08 кв. м, холл – 7,9 кв. м, кухня – 12,33 кв. м. Лоджия с параметрами 2,47х0,5-1,24 м. Санузел раздельный. Высота потолков 2,95 м, следовательно, даже при самой «толстой» половой стяжке, потолок «давить на вас не будет. Стоит эта квартира 3 325 800 руб., то есть 60 000 за квадратный метр.

 

Да, и ещё. Потолки здешних квартир, как это обычно бывает в монолитных домах, ровные. Штукатурить придётся по минимуму. 

 

Теперь стены. О них у меня тоже найдётся пара слов. Поскольку комплекс строится по монолитно- каркасной технологии, непреодолимых стен здесь нет, что предоставляет возможность приобретения двух смежных квартир и объединения их в одну значительно бОльшую. Учитывая, что даже трёхкомнатные квартиры в комплексе с одним, пусть и раздельным, санузлом – это неплохой вариант для больших семей.

 

Стеклопакетами на окнах дом пока не обзавёлся. Но обещают, что они будут двухкамерными.

 

Вообще, похоже, что проектировщики хорошо продумали теплосбережение в «Солнечной Аллее». Его будут обеспечивать, кроме пластиковых стеклопакетов и гипсобетонных блоков, застеклённые лоджии, многослойный, с пенополистироловыми плитами и керамическим облицовочным кирпичом, внешний контур здания, а в придачу к ним всем слой 20-мм цементно-песчаной штукатурки. Практически термос.

 

А вот возводить внутренние перегородки застройщик не собирается. Их штатные места, соответствующие проектной планировке, обозначены только кирпичами на полу.

 

В такой ситуации я бы задумался о заказе отделки уже на стадии покупки. Тем паче, что подобную услугу, как я уже писал, застройщик предлагает. Сколько же стоит «заказной» ремонт? И снова тайна и неопределенность. По словам менеджера компании, чётко зафиксированной суммы пока нет. Сейчас, если судить по нескольким уже заключённым договорам, она зависит от пожеланий заказчика, материалов, дизайна и т.д.

 

В заключение, стоя на балконе и обозревая окрестности, мы поговорили об условиях покупки.

 

Квартиры в ЖК «Солнечная Аллея» продаются по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС). Выбранная квартира бронируется при личной встрече или по телефону на срок не более двух суток. В течение этого времени нужно заключить с компанией официальный договор бронирования. На забронированную по договору квартиру менеджер начинает готовить ДУДС. Подготовленный в электронном виде вариант документа менеджер высылает клиенту на ознакомление. Параллельно бумажный вариант ДУДС подписывается Генеральным директором застройщика. За оформленный договор придётся заплатить 30 000 руб. Затем последует встреча в офисе, в любое удобное для клиента время.

 

Купить квартиру можно в ипотеку (включая военную), используя материнский капитал или жилищный сертификат, и даже в рассрочку от застройщика.

 

Беспроцентная рассрочка оформляется на полгода при первоначальном взносе не менее 50%. Или же под 1% в месяц, если её срок растянется на 18 месяцев. Рассрочку нужно будет гасить равными долями с помесячной выплатой.

 

Полюбовавшись начинающейся осенью, мы спустились вниз и, обменявшись контактами, расстались.

 

Комплекс произвёл на меня впечатление чиновника из МИДа, приехавшего к деревенским родственникам, пастухам и трактористам. Неловко стоит, выбивается из общего строя, излишне стерилен и неестественен. Расположенные рядом многоэтажки семидесятых за целую жизнь, прожитую в Менделеево, так в местный ландшафт и не вписались. Потому как сродни свежевозведённому собрату, втыкались без всякого плана и по одиночке на показавшееся свободным место. Такому бы дому пару, а то и тройку похожих на него соседей, и чтобы развивались они комплексно, т.е. вместе, меняя окружающую их действительность. Было бы куда лучше.

 

Впрочем, возможно, мне стоило бы задержаться в Менделеево подольше. Глядишь и полюбил бы это место. Так бывает, во всяком случае, со мной.

 

Таблица 2. Стоимость 1-комнатных квартир в новостройках Солнечногорского района.

 

Название комплекса	Площадь квартир (кв. м)	Статус объекта	Стоимость квартир (млн руб.)
ЦМИС (Пятница Молодёжный)	42,5-51,5	Сдача 2 кв. 2018	2,2-2,8
ЖК Андреевка	23,2-49,4	Сдача 4 кв. 2017	1,5-3,5
ЖК «Митино дальнее»	29,5-38,8	Частично сдан Сдача 4 кв. 2019	1,8-2,7
ЖК «Солнечная Аллея»	32,46-42,7	Сдача 1 кв. 2019	2-2,3