ЖК «Полис»: эффектный выход со скромной песней
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Жилая недвижимость на набережной всегда вызывает огромный интерес. ЖК «Полис на Неве» – одно из самых свежих подобных предложений на рынке. Оно не лишено достоинств, но и спорные моменты не обошли его стороной. Одно только расположение можно трактовать, как положительный фактор благодаря первой линии, и как отрицательный из-за строительства на месте бывшего химического завода.
О проекте
Новостройка от «Полис Групп» находится по адресу Октябрьская набережная, 44А. Параллельно реке расположится 4-секционное здание, а за ним спрячется так называемая башня на одну парадную. В ней планируется открыть детский садик на 70 мест. Жилой фонд насчитывает 1346 квартир. Этажность постройки составляет 21-23 уровня. Первый займут коммерческие помещения. В цоколе организует паркинг с лифтом до любого этажа на 536 автомобилей.
.jpg)
По периметру комплекса установят забор со шлагбаумами на въездах. На страже безопасности также встанут системы видеонаблюдения, контроля доступа и дымоудаления, пожарная сигнализация. Придомовую территорию облагородят ландшафтным дизайном, двор оснастят детскими и спортивными площадками. Обещают и wi-fi на улице.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии с вентилируемым фасадом. Стилевое решение – неоклассицизм с французскими балконами и пилястрами. Входные группы декорируют в бежевом цвете с навесными потолками и керамогранитным напольным покрытием. В каждой парадной отведут место под колясочную.
.jpg)
По умолчанию, квартиры сдаются с предчистовой отделкой, что подразумевает абсолютную готовность к чистовым работам. Оштукатуренные стены, залитая стяжка пола, наличие розеток и выключателей, двухкамерные стеклопакеты на окнах и «холодное» остекление лоджий и балконов, радиаторы, стальные входные двери. Но при доплате 8 000 рублей за кв.м. застройщик полностью подготовит квартиру для переезда, не считая отсутствия мебели. Главное заказать данную услугу не позднее, чем за год до момента передачи ключей по договору. В результате Вы получите окрашенный в белый цвет потолок, стены с фактурными флизелиновыми обоями, межкомнатные двери, покрытие из ламината 32 класса и плинтус с кабель-каналом и мягким краем. В санузле будет напольная и настенная облицовочная плитка и сантехника. Цвет отделочных материалов выбирается дольщиком из двух вариантов: темный или светлый.
Инфраструктура в этой местности развита хорошо. Бывшая промзона стремительно превращается в спальный район со всеми вытекающими потребностями. На транспорте можно за 10 минут добраться до центра, до метро и до КАДа. Со спортом, развлечениями и гипермаркетами здесь тоже все в порядке. И напомню, что весь первый этаж этого и соседнего жилых комплексов отданы под коммерцию, поэтому товары первой необходимости должны быть более чем доступны. А для прогулок в умеренной удаленности имеется небольшой парк.
В целом, начинка проекта выглядит скромно. Не балует застройщик и площадью квартир. Остановимся подробнее на их стоимости и планировках.
Цены и планировки
Более половины жилого фонда составляют студии и однушки. Несмотря на маленький разбег квадратуры в рамках квартир с одинаковым количеством комнат, цена за метр меняется в разы. В значительной степени она зависит от двух характеристик: этажа и вида из окон. Так, цена на евротрешку на 14 и 22 уровнях отличается на 700 000 рублей. Исходя из данных в Таблице 1, стоимость за метр в данном комплексе начинается со 100 000 рублей, что довольно высокая цифра для комфорт-класса.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб. |
|
Студии |
18,0 – 25,0 |
1,8 – 3,2 |
|
1-комнатные |
30,0 – 36,0 |
2,7 – 4,5 |
|
2-комнатные |
33,0 – 52,0 |
3,3 – 6,3 |
|
3-комнатные |
54,0 – 70,0 |
5,7 – 8,3 |
|
4-комнатные |
73,0 – 80,0 |
7,3 – 10,3 |
|
Парковочное место |
- |
Пока не выставлено на продажу |
Планировки однообразны. Скорее это конфигурации, чем полноценные новые решения. В студиях они реализованы с помощью разной величины и расположения балконов,
вытянутой или квадратной формы комнаты, распределения метража между помещениями.
.jpg)
Собственно, тоже самое справедливо и для однокомнатных квартир.
С единственным оригинальным угловым типом:
.jpg)
В двушках есть раздельный санузел, кухни становятся просторнее:
.jpg)
Евроформат разнообразнее, но спальни в них крошечные.
Классических трехкомнатных квартир на официальном сайте не представлено. Зато есть 3 варианта с совмещенной кухней-гостиной. Правда, объединены они уже при 14,2 кв. м. Самая просторная обеденная комната достигает приличных 23,2 кв. м.
В ЖК «Полис на Неве» запроектированы и четырехкомнатные евро-квартиры. Представлены они двумя типами с большими холлами и демократичными спальнями.
О застройщике
ООО «Полис Групп» работает на рынке недвижимости 7 лет. За этот период компания разработала 7 проектов, из них сданы 3. Специализируется на строительстве жилья эконом- и комфорт-класса. В Санкт-Петербург застройщик вышел несколько месяцев назад с нашей новостройкой и ЖК «Полис на Комендантском», продажи в котором только открылись. До этого строили дома за КАДом. Репутация не идеальная. Есть жалобы на срыв сроков, на некачественную отделку квартир и общедомового пространства.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru/baza/zhk_vernisazh/otzyvy
Срыв сроков менеджер в офисе объяснил формальными проволочками, связанными с подведением коммуникаций на новые территории, изменением требований в ходе строительства. Также специалист заверил, что каждый иск по этому поводу был удовлетворен и компенсация выплачена всем пострадавшим. В нашем случае покупатель защищен 214-ФЗ, в рамках которого работает застройщик, и оплатой по форме аккредитива. В ДДУ прописаны вполне реальные сроки окончания строительства – IV квартал 2019 года. Ключи обязуются передать не позднее II квартала 2020 года.
Касательно ЖК «Полис на Неве», самая животрепещущая тема – строительство на месте бывшего химического завода:
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/841-zhk-polis-na-neve
В таких случаях необходимо проводить рекультивацию земли. Менеджер застройщика ответил, что данное мероприятие будет осуществлено после сноса всех старых построек и вывоза мусора. В документах я не обнаружила упоминания об этих планах. Поскольку вопрос химической активности касается самого ценного – здоровья, перед покупкой стоит заказать анализ почвы. Сделать это можно как в государственной агрохимической службе, так и в частной лаборатории.
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/841-zhk-polis-na-neve
Вторая популярная тема – увеличивающиеся пробки на набережной. Это, действительно, актуальный вопрос, так как локация застраивается очень быстро и это благоволит заторам на дорогах.
На объекте
Фотографировать стройплощадку я приезжала дважды: в начале августа
.JPG)
.JPG)
.JPG)
и в середине сентября. Визуально динамика небольшая.
.jpeg)
Вид на набережную с первых этажей будет выходить на дорогу и промзону. Но с верхних должно быть красиво.
.JPG)
.JPG)
Второе хорошее соседство – новостройка «О Юность» на ул. Крыленко:
.JPG)
.JPG)
Первый уровень комплекса вдоль дороги отдан под коммерцию, но пока ничего не функционирует. А вот с остальным окружением повезло меньше.
ГУП «ТЭК»:
.JPG)
И завод стройматериалов со стройкой:
.jpg)
.jpg)
На параллельном Дальневосточном проспекте сконцентрированы гипермаркеты всех мастей:
.JPG)
.jpg)
Другая концентрация магазинов и развлечений расположена у станции метро «Дыбенко».
.JPG)
До ближайших школ и детских садиков придется пройти минут 15-20.
В офисе
Центральный офис застройщика находится на Площади Конституции, дом 1, корпус 2А. Режим работы по будням с 9:00 до 20:00, по выходным с 10:00 до 19:00.
.JPG)
Вход можно разглядеть с левой стороны здания, на небольшой пристройке.
.JPG)
В августе был открыт отдел продаж на объекте с заездом со стороны ул. Крыленко. Работает он ежедневно с 10:00 до 19:00. Но я впервые знакомлюсь с этим застройщиком, поэтому отправилась в головной офис.
Консультация и общая презентация проекта оказалась на крайне слабом уровне. Особенно это проявилось на контрасте с посещением офиса ЖК «Дальневосточный, 15» от «ПИК». Насколько хорошо подготовился к продажам московский застройщик, создав несколько видеорядов, иллюстрирующих будущий проект, отделку и прочее, настолько же плохо проявил себя «Полис Групп». Минимум устной информации, нечеткая распечатка планировок и даже ручку в руки не дали, чтобы сделать необходимые заметки. Некоторое время спустя напечатали буклеты, однако информация в них идентична опубликованной в Интернете.
Итак, перейдем к условиям покупки. На сайте застройщика есть ипотечный калькулятор https://polis-group.ru/purchase-terms/mortgage. Кредит предоставляют 7 банков. «Сбербанк» предлагает минимальную ставку в 9,4% при первоначальном взносе от 15%. Минимальный взнос в 10% есть у «Промсвязьбанка», «АК БАРС БАНКА» и «Райффайзенбанка», но ставка возрастает до 10,4%. Напомню, что ипотека приравнивается к 100% оплате, при которой застройщик дает скидку в 20%. И стоимость на сайте указана уже с ее учетом. Оформляя рассрочку, клиент теряет этот бонус, но дополнительный процент не начисляется. Максимальный срок – 48 месяцев. Первоначальный взнос должен быть не менее 30%. Если оформить рассрочку до окончания строительства, то на первый взнос полагается скидка в 20%, если на 36 месяцев – 15%.
На сайте содержится вся необходимая для ознакомления с объектом информация. Надо отметить, что онлайн-менеджер сработал быстро и четко ответил на все заданные вопросы. Общаться с ним было приятнее, чем с консультантом вживую. Работает поисковая система, позволяющая отобрать квартиру по многочисленным параметрам. Правда, зачастую выдача «заедает» и нужно сбрасывать все параметры и устанавливать снова.
Конкуренты
На форуме дольщиков во «ВКонтакте» размещено любопытное сообщение, где представитель застройщика сам оценивает позиции данного комплекса:
.jpg)
https://vk.com/clubpolisgrup
Официальный сайт застройщика отображает, что для покупки доступно уже меньше половины жилого фонда. Для неполных трех месяцев продаж – отличный показатель. Правда, часть квартир могла быть выкуплена агентствами. Судя по преобладанию студий и однушек, он больше направлен на инвестирование и дальнейшую сдачу в аренду, нежели для семейного долгосрочного проживания. А приведенный отзыв наталкивает на мысль, что главным конкурентом считается именно ЖК «Дальневосточный, 15». Также автор забыл упомянуть о ЖК «Legenda на Дальневосточном». Это единственный в нашем рейтинге комплекс, принципиально дороже остальных. Но рассмотреть его стоит с точки зрения более ранней сдачи.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Legenda на Дальневосточном |
Legenda intelligent development |
III квартал 2018 г. |
43,7 |
5,8 |
«белая» |
|
Дальневосточный, 15 |
ПИК |
1 очередь - II квартал 2019 г. 2 очередь - II квартал 2020 г. |
38,5 |
3,5 |
Чистовая |
|
Цивилизация |
ЛСР |
1 очередь - III квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г. 3 очередь - IV квартал 2019 г. |
38,7 |
3,4 |
чистовая |
|
Ренессанс |
AAG |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г. |
38,0 |
3,9* |
предчистовая, чистовая за дополнительную плату |
|
Полис на Неве |
Полис групп |
IV квартал 2019 г. |
37,0 38,0 |
3,9** (видовая) 3,3 (не видовая) |
предчистовая, чистовая за дополнительную плату |
*стоимость указана за квартиру в первой очереди
**стоимость указана за квартиру на уровне 5-ого этажа.
Проект содержит вдвое меньше квартир, чем ЖК «Полис на Неве». Сдается он тоже с «белой» отделкой, на нижних этажах разместятся кафе, магазины, банки, салоны и т.п. Отдельно строится крытый паркинг и открытая охраняемая автостоянка. Эти объекты имеют одно принципиальное отличие: Legenda позиционируется как семейный комплекс. Он спроектирован без студий, с тщательно продуманными планировками и закрытым от въезда машин двором. Большое внимание застройщик уделил зонированию помещений с максимальной функциональной пользой, чтобы каждый член семьи смог найти себе уединенное место даже при небольших размерах квартиры. Схема расстановки мебели прилагается. Пусть этот комплекс и не видовой, но через увеличенные окна в помещения будет поступать больше света.
ЖК «Ренессанс» не выше классом, как обозначил автор отзыва. Он относится к комфорту, но с дополнительным знаком «плюс». Стоимость квартиры в его первой очереди р.авнозначна видовым предложениям «Полис Групп». Чем же компенсируется красивый вид? Во-первых, недвижимость по такой цене сдается на год раньше. Во-вторых, помимо детского сада застройщик построит и начальную школу на 200 мест. В-третьих, безопасный внутренний двор без машин. В-четвертых, более глобальное озеленение территории с садом из высокорослых растений. В-четвертых, богатый выбор планировок. В том числе имеются квартиры с террасами. Застройщик убрал холл как отдельное помещение, сделав его продолжением гостиной. В-пятых, красивая архитектура здания с эркерами, ротондой и колоннами. Объединяет эти две новостройки наличие подземного паркинга, примерно одинаковый размер жилого фонда, возможность выбора типа отделки.
Самой масштабной застройкой в этой местности является ЖК «Цивилизация». Он представляет собой целый микрорайон, от Дальневосточного проспекта до Октябрьской набережной. И, кстати, именно этот комплекс будет соседствовать с нашей новостройкой в дальнейшем. Только на первой линии у него появятся дома бизнес-класса. А ближе к проспекту разместится комфорт с панельной технологией строительства. Его цены конкурируют с ЖК «Полис на Неве». Социальная инфраструктура проекта впечатляет: 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 учеников и детское образовательное учреждение, совмещающее детский сад и начальную школу на 200 персон. Для такого квартала полагается и собственная прогулочная зона протяженностью 1 км. Паркинг будет как наземный, так и подземный на 4 230 автомобилей. На первых этажах традиционно разместят коммерцию с товарами и услугами первой необходимости. Экстерьер зданий очень привлекательный, в стиле сталинских высоток.
Еще один достойный конкурент – ЖК «Дальневосточный, 15» с сопоставимыми ценами, но с уже включенной отделкой. Внешне он выбивается из предложенного ряда новостроек, тяготеет к минимализму. Согласно проекту возведут 6 жилых башен, построят 2 детских садика на 312 мест, организуют гостевую стоянку и небольшой подземный паркинг. Первый этаж отдадут в аренду коммерческим предприятиям. На заднем дворе проведут озеленение полномерными деревьями. Въезд для автомобилей туда запрещен. В каждую парадную предусмотрено по два хода: со стороны улицы и со стороны двора, чтобы дети не пересекались с машинами. У данного девелопера собственная оригинальная технология строительства из монолитного железобетона с трехслойными навесными панелями. Планировка и «комплектация» квартир продуманы до мелочей. Вплоть до того, что на фасад выведены корзины под систему кондиционирования для каждой комнаты, если впоследствии собственник пожелает ей обзавестись. Минимальное количество розеток в студии достигает 14 штук, чтобы можно было воплотить любые дизайнерские решения, не прибегая к дрели после нового ремонта. Приятный бонус – это увеличенные окна с низким подоконником.
Резюме
.JPG)
ЖК «Полис на Неве» – это приятный внешне, адекватный своему классу по конструктиву и скромный по параметрам «для жизни» проект. Вроде бы, все необходимое учтено, но не на йоту больше. Его безусловная и единственная изюминка – расположение на набережной. И то, при условии, что анализ почвы покажет допустимую норму загрязнений после рекультивации. Данный комплекс является отличным инвестиционным объектом для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду. Правда, стоимость квартир с видом на Неву зашкаливает. Для собственного постоянного проживания есть более просторные, продуманные и комфортные предложения в соседних новостройках по идентичной стоимости.
