На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Грандиозный по масштабу проект крупного питерского девелопера. Интересное местоположение близ Московского проспекта лишено зеленых зон, но не лишено привлекательности.

 

ЖК «Галактика» возводится между Московским проспектом и Обводным каналом за ТРЦ «Варшавский экспресс». Шаговая доступность трех станций метро и двух крупнейших транспортных артерий города автоматически добавляют плюсов в копилку данного объекта. На сегодня девелопер раскрыл свои планы только на часть проекта, а именно его 17 корпусов. На схеме они пронумерованы. Суммарно же построят 32. Оставшиеся выделены серым цветом, так как их внешний вид пока не утвержден. В конечном счете, квартал будет даже разделен Измайловским проспектом. В рамках столь масштабного проекта построят отдельное здание школы, правда, с неизвестным сроком сдачи. А один из детских садов обещают ввести с первой очередью. 

 

В продаже на конец сентября 2017 года числятся 9 корпусов: 4.5-1, 4.5-2, 4.11, 8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1, 8.5-2. Из них первые два отличаются наиболее близким к Обводному каналу расположением. Сдают их во II квартале 2019 года. Дом под номером 4.11 – единственный предлагается с чистовой отделкой. Срок сдачи обозначен в IV квартале 2019 года. Другие корпуса будут готовы на год раньше. К слову, на передачу ключей застройщик берет период до 9 месяцев. Дома 8.2-2 и 8.2-1 являются «башнями» с 19 уровнями. Их последние этажи будут видовыми, так как высота остальной части комплекса не превышает отметку в 14 уровней. Под каждым корпусом запланирован паркинг. Весь первый этаж отдадут под коммерцию, чтобы обеспечить будущих жителей этой галактики необходимыми товарами и услугами. К тому же совсем рядом есть ТРЦ «Варшавский экспресс» с крупным продуктовым магазином, кинотеатром и т.п.

 

Здания построят по кирпично-монолитной технологии с вентилируемым фасадом и отделкой керамогранитом. Экстерьер на рендерах выглядит просто, но радостно. Просто, потому что отсутствует какой-либо декор. Радостно, потому что нижняя половина каждого корпуса окрашена в отдельный цвет, а объединяет весь этот ансамбль единая белизна верхних этажей. Дома, расположенные внутри квартала, имеют более спокойное цветовое решение. Дворы оборудуют спортивными и детскими площадками.

 

Черновая отделка включает двухкамерный стеклопакет с пластиковым профилем на окнах, систему «холодного» остекления на балконах, стяжку пола, выключатели, розетки, радиаторы, металлическую входную дверь и счетчики. Квартиры в корпусе с чистовой отделкой дополнят межкомнатными дверями, натяжными потолками, линолеумом 32 класса, сантехникой, плиткой в санузлах и обоями на стенах. Сколько цветовых решений предложат на выбор – неизвестно, так как на данном этапе идет только разработка концепции внутренней отделки. Традиционными для застройщика являются пакеты: «Лазурь» и «Янтарь», в холодных и теплых тонах соответственно. Для сравнения, стоимость квартиры с примерной площадью в 90 кв. м с отделкой и без нее может отличаться на 800 000 рублей. Разбег цен представлен в Таблице 1.

 

 

В начале осени в продаже было свыше 1 000 квартир от студий до трехкомнатных. Стоимость на недвижимость комфорт-класса в столь географически привлекательном месте превышает 110 000 рублей за кв. м. Это высокий показатель. А вот потолки здесь низкие – 2,72 метра.

 

Таблица 1.

 

Наименование	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.*
Студии	25,3 – 32,7	3,0 – 4,1
1-комнатные	33,2 – 53,0	3,8 – 6,1
2-комнатные	54,0 – 85,0	5,9 – 10,6
3-комнатные	70,3 – 112,0	7,5 – 12,0

 

Квартиры в комплексе просторные. Но на кухню выделяется, как правило, небольшая площадь, от 8,0 кв. м. Балконы присутствуют не везде. Радует, что планировок до неприличия много, на любой вкус и цвет. В студиях разница, в основном, в форме комнаты и размещении кухонной зоны:

 

Но есть и принципиально другой вид помещения.

 

В однокомнатных тоже есть линейные представители. С оригинальным раздвоенным коридором и гардеробной или без них: 

 

Одни и те же планировки могут различаться площадью балкона.

 

В этих вариантах имеется подсобное помещение. А в следующем обошлись без него:

 

В отдельных случаях запроектирован раздельный санузел: 

 

Особенности углового размещения отразились больше всего на форме коридора:

 

Европланировки представлены единичными экземплярами. Кухни в них больше 15,0 кв. м:

 

В двушках совмещенная кухня-гостиная достигает 28,0 кв. м, а в трешках 29,0 кв. м:

 

Но вернемся к разнообразной классике двушек:

 

Зачастую разница в планировках еле заметна, однако та или иная комплектация может стать решающей при выборе квартиры.

 

В других вариантах выход на балкон осуществляется прямо из коридора:

 

Похожий вариант, но проще:

 

Как минимум тремя типами представлены угловые квартиры. Помещением с необычной формой может стать как кухня, так и комната:

 

В трехкомнатных также имеются оригинальные формы:

 

Для этих планировок характерны крупные гардеробные. Но угловые типы не всегда сопровождаются косыми линиями. Зачастую это просто помещения с окнами, выходящими на две стороны дома:

 

Есть и сквозные варианты:

 

И в завершении представим пару планировок в форме буквы «Г»:

 

 

АО «Эталон ЛенСпецСМУ» занимается девелопментом жилой недвижимости комфорт и бизнес-класса в Санкт-Петербурге и входит в федеральную структуру «Группа Эталон». В северной столице девелопер трудится вот уже 30 лет. За это время было возведено около 40 объектов. В продаже на сегодня 15. В 2016 году новостройка «Эталон ЛенСпецСМУ», ЖК «Самоцветы», была признана лучшей строительной площадкой. Компания неоднократно награждалась золотым знаком надежного застройщика. И получила еще более 30 наград, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте: https://lenspecsmu.ru/about/honor/. Там же есть перечень всех проектов с активной ссылкой на их сайты, например, ЖК «Галактика»: https://www.galaktika-lenspecsmu.ru/#about. К сожалению, полного представления о комплексе он не дает. Не понятны ни масштабы, ни точные данные по инфраструктуре и условиям рассрочки. А самое неприятное – это отсутствие разбивки по площадям помещений при просмотре планировок. Все приходится делить на глаз. А документов там и вовсе нет, искать их нужно на сайте девелопера: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/galaktika/. 

 

На форумах пользователи делятся информацией о перспективах стройки и выкладывают данные, которые им удалось узнать из разных источников:

 

https://forum.littleone.ru

 

Не остались без внимания и высокие цены новостройки. Поскольку бывшая промзона в центре быстро осваивается, конкуренция высокая.

https://www.novostroy.su/buildings/galaktika/

Споры о привлекательности местоположения ЖК «Галактики» актуальны сегодня также, как и четыре года назад, когда был написан следующий отзыв: 

 

https://www.novostroy.su/buildings/galaktika/

 

Если на Лиговском проспекте застройщиков заставляют создавать зеленые зоны, прилегающие к новым кварталам, то в данной локации органы управления не посчитали эти меры необходимыми. Видимо, не так все плохо с точки зрения экологии, если сравнивать с другими районами. А парков поблизости все же нет.

 

 

Подъехать к строительной площадке можно двумя способами. Первый – это через Московский проспект, поворачивая на улицу Красуцкого и проезжая через ворота с рекламой шиномонтажа.

 

В поле зрения сразу попадет строительная площадка, корпуса 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1, 8.5-2, 8.2-1, 8.2-2.

 

С этого ракурса лучше просматривается масштаб застройки:

 

А это жилой комплекс напротив:

 

Второй способ проезда – через стоянку ТРЦ «Варшавский экспресс». Он приведет к корпусам 4.5-1 и 4.5-2.

 

Как видно на фото, первые дома возведены примерно до уровня 10-го этажа и в некоторых проемах просматривается кирпичная кладка.

 

Окружение максимально городское: дороги, торговые центры, жилые комплексы, развитая социальная инфраструктура, в том числе множество школ и детских садов. Отличная транспортная доступность с возможностью выезда на Московский проспект и Обводный канал. 

 

Через эти направления можно доехать до КАДа и ЗСД. Но вот из ближайших зеленых зон – два кладбища. Прогуляться можно в парке «Екатерингоф», предварительно доехав до него минут за 7. Из негативных факторов отмечу и проезд крупногабаритного транспорта по Обводному.

 

 

Центральный офис девелопера находится на Богатырском проспекте, 2. Ближайший к новостройке офис продаж расположен на Московском проспекте, 115. Посетителей принимают с 8:00 утра до 20:00 вечера без обеда в будние дни и с 10:00 до 17:00 в выходные. А непосредственно возле стройплощадки есть представительство, но с понедельника по пятницу оно работает с 09:00 до 18:00 с перерывом на обед между 13:00 и 14:00. Подъехать к нему можно с Обводного канала, поворачивая на стоянку ТРЦ «Варшавский экспресс».

 

Меня крайне волновал вопрос, какое предприятие ранее находилось на месте ЖК «Галактика». Найти в старой части города крупный участок под застройку без промышленного прошлого нелегко. А это ведет за собой ряд обязательных мероприятий, связанных с экологией. Но в нашем случае все проще: здесь располагался Варшавский вокзал. Никаких неприятных последствий для последующей жизнедеятельности он не оказал. В центре комплекса оставят два исторических здания, принадлежавших вокзалу, оборудовав внутри объекты инфраструктуры. По словам менеджера, в одном организуют спортивный клуб.

 

Второй любопытный момент – это условия оплаты. Традиционно существует три способа: единовременная оплата, ипотека и рассрочка. В представительстве сказали, что выгоднее оформить ипотеку, чем рассрочку, так как во втором случае покупатель лишается скидки в 10-13%, а кредитная ставка сейчас на уровне 9,4-10,75% годовых. Минимальную предлагает «Сбербанк» при первоначальном взносе 15%. «Газпромбанк» дает под 9,5% с начальным платежом в 10%. Уточню, что скидка при единовременной оплате и ипотеке на квартиры в домах 4.5-1, 4.5-2 составляет 10%. На остальную недвижимость в комплексе дают 13%. 

 

Условия рассрочки для корпусов тоже разные. Например, первоначальный взнос для 4.5-1- и 4.5-2 должен быть не менее 20%, на него даруется скидка в 10%. Беспроцентная рассрочка действует до окончания строительства, то есть до июня 2019 года. Максимальный срок оформления – до июня 2021 года, при этом на последние два года будет начисляться 12% годовых. На корпус 4.11 беспроцентная рассрочка действует до окончания строительства с бонусом на первый взнос в 13%. Максимальный срок оформления – до декабря 2023 года. При этом первый взнос должен быть более 10-12%.

 

Сделка оформляется по ДДУ согласно 214-ФЗ. Оплата производится через аккредитив, но безотзывной. Это значит, что отозвать у банка окончательный платеж в одностороннем порядке нельзя. По окончанию сделки и при предоставлении застройщиком заранее оговоренных документов банк обязан перевести ему оплату.

 

 

Начнем обсуждение с мнения потенциальных покупателей. Тема конкурентов поднималась на форумах неоднократно. Кого же они выделили:

 

Из указанных новостроек в процессе строительства находятся ЖК «Московские ворота» и ЖК «Первый квартал» (в отзыве он упомянут как «Московский квартал»). Добавим к ним еще один проект комфорт-класса – ЖК «Дом на Киевской». Отметим, что рассматриваемые комплексы строятся в разных районах: Московском, Адмиралтейском и Фрунзенском. Несмотря на это, положение их стремится к центру, поэтому возможно для сравнения.

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.	Тип отделки
Дом на Киевской	Эльба	I квартал 2018 г.	61,5	7,0	Под чистовую
Первый квартал	Glorax Development	IV квартал 2019 г.	57,1	5,2	Без отделки
Московские ворота	ЛенСпецСМУ	1 очередь - II квартал 2016 г. 2 очередь – IV квартал 2017 г. 3 очередь – II квартал 2018 г.	57,1	7,4	Без отделки
Галактика	ЛенСпецСМУ	IV квартал 2019 г.	56,7	6,3	С отделкой и без

Менее престижным и более промышленным является Фрунзенский район, где на Лиговском проспекте строится «Первый квартал». Застройка рассчитана на 4 монолитных дома из 10-11 этажей с 1 201 квартирой. На рендерах дома выглядят очень привлекательно. Квартал обещают снабдить самым необходимым для жизни с помощью коммерции на первых этажах. В нем также организуют детский садик и паркинг. Обещают даже бесплатный фитнес-центр. К тому же из-за плохой экологической ситуации город обязал застройщика создать парк прямо на границе с участком. Через несколько лет через дорогу планируется открытие станции метро «Боровая». Но пока всех этих благ нет, да и девелопер не наработал кредит доверия. Зато стоимость квадрата в этом месте ниже, чем у конкурентов.

 

На миллион дороже аналогичная квартира в ЖК «Галактика», еще на миллион в ЖК «Московские ворота», ведь он все-таки располагается непосредственно в Московском районе, а это статусно и гарантирует развитую инфраструктуру вокруг. До метро 5 минут пешком. Строят его на участке бывшего завода «Вагонмаш». Это несколько домов переменной этажности с большой зоной остекления. В состав собственной инфраструктуры комплекса войдут детские сады и школы. Первый этаж традиционно для комфорт-класса сдается коммерческим предприятиям. Паркинг предусмотрен подземный. Из-за близости крупных транспортных развязок и Балтийского вокзала хромает экологическая обстановка. 

 

Самый дорогой из представленных комплексов – ЖК «Дом на Киевской». Он строится в одной полосе с нашей новостройкой, но по другую сторону Московского проспекта. Относительно небольшая застройка на 258 квартир в одном 8-этажном доме. В цоколе 79 парковочных мест и кладовые. До станции метро «Фрунзенская» 10 минут пешком. Первый этаж сдается под офисы. Собственной инфраструктуры возводить не планируется, но рядом есть все необходимое.

 

Вскоре отроются продажи еще одного жилого комплекса – «Лирика» от казахского холдинга BI Group. Участок расположен на улице Красуцкого, а это прямое соседство с нашей новостройкой. Известно, что построят единый корпус переменной этажности с 12 парадными и 777 квартирами. Подземный паркинг на 274 места. В рамках проекта откроется детский сад на 95 мест. В комплексе будет реализована концепция «двор без машин», а в двух парадных сделают залы для игр и праздников. 

 

 

ЖК «Галактика» – проект от надежного девелопера с практичными планировками и удачной, по меркам города, локацией для комфорт-класса. Если нет предубеждений о жизни в такой массовой застройке, то стоит рассмотреть этот вариант. Из существенных минусов можно отметить два фактора. Во-первых, стоимость за квадрат в этом месте выше среднего для своего класса. Во-вторых, стройка столь грандиозного по масштабу проекта займет годы и будет сопровождаться вечным шумом и пылью. И это при отсутствии парков вокруг.

 

Специально для портала "Все новостройки"