ЖК «Георг Ландрин»: когда цены компенсируют место
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В сентябре 2017 года стартовали продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Георг Ландрин». Привлекательный фасад, оригинальные планировки, закрытый двор, близость к набережной. И все по умеренным ценам, даже сопоставимым с некоторыми предложениями в сегменте «комфорт». Познакомимся с новостройкой ближе, чтобы понять причину такой щедрости девелопера.
О проекте
.jpg)
ЖК «Георг Ландрин» построят в Выборгском районе, на Большом Сампсониевском проспекте, 77/7. Ранее по этому адресу располагалась кондитерская фабрика, известная в дореволюционное время. В честь ее основателя и назван комплекс. Два корпуса предприятия признаны исторически значимыми объектами и находятся под охраной ЮНЕСКО. Застройщик обязался отреставрировать их и организовать там бизнес-центры. Также от прежнего «хозяина» останется башня на территории внутреннего двора.
Квартал возведут в два этапа. Совокупно планируется сдать 1186 квартир. Первый уровень комплекса отдадут под коммерцию. Предполагается, что в нем будут фитнес-клуб, медицинский центр, аптека, магазин, кафе и рестораны. Внутренний двор сделают закрытым от проезда машин. Его огородят по периметру и защитят круглосуточным видеонаблюдением, оснастят детскими и спортивными площадками, проложат велосипедные дорожки длиной почти 1 км, установят 2 фонтана, столы для настольного тенниса, посадят там яблоневый сад и даже обещают вместить 2 парка для прогулок.
Вместе с первой очередью построят детский садик с бассейном на 105 мест, котельную и отдельностоящий не отапливаемый паркинг для 296 автомобилей. Жилые дома разделены на 6 секций с оригинальными названиями. Две выходят на Сампсониевский проспект: «Елисеев» и «Вольф-Беранже» из 8 этажей. На улицу Капитана Воронина смотрит 10-этажная секция «Фаберже». Во дворе располагается 6-этажный «Буре». Все они представляют единое строение в форме буквы «П». На второй линии находятся высотные здания: 14- и 17-этажные «Третьяков» и «Строганов». А за жилыми корпусами запроектирована парковка.
Вторая очередь тоже включает строительство паркинга, но разместится он уже в цоколе новых корпусов. На этот этап реализации проекта приходятся и реставрационные работы.
Изюминкой экстерьера являются окна и балконы. В этом проекте их подают в любом виде: классическими, французскими, панорамными, в виде эркеров, с решетками и без них. Наполнение стандартное: двухкамерный стеклопакет с пластиковым профилем, в лоджиях система «холодного» остекления. Отделка в квартирах будет предчистовая. Ровные стены и потолки без изоляционных и отделочных покрытий. На полу предусмотрена стяжка, в которой спрячут трубы от радиаторов. Установят металлическую входную дверь. Все счетчики вынесут в межквартирные холлы. Каркас дома возведут из монолитного железобетона, а стены из газобетонных блоков. Нижние этажи облицуют кирпичом, а верхние с помощью системы вентилируемого фасада или штукатурки.
Экологическая ситуация неплохая, несмотря на наличие промышленных предприятий в районе. Недалеко есть большой зеленый массив: парк и воинское кладбище Лесотехнической академии. В пешей доступности два маленьких сквера, а на расстоянии 1 км Ланской, Пионерский, Полюстровский сады и сад Александра Матросова. До ближайшей станции метро «Лесная» 700 метров. За 3 минуты можно доехать до Кантемировского моста и проехать на Петроградскую сторону. Либо выехать на Выборгскую набережную и выбрать направление: в Приморский район или в центр. Инфраструктура района развита хорошо. В шаговой доступности есть небольшие продуктовые магазины, в 5 минутах езды крупные гипермаркеты. Больницы, школы и детские садики также имеются в ближайшем окружении.
Первую очередь на 451 квартиру планируют построить в IV квартале 2019 года, а ключи передать до 24 апреля 2020 года. Застройщик работает по 214-ФЗ и заключает договор долевого участия. С формой ДДУ можно ознакомиться на официальном сайте комплекса: https://www.landrin-dom.ru/. В целом, стандартный договор. Расчеты производятся с помощью безотзывного аккредитива. По нему деньги застройщик сможет получить от банка только после завершения сделки и предоставления всей необходимой документации.
Цены и планировки
Любопытно, что уже в начале октября на сайте комплекса отобразилось только 300 свободных квартир. Некоторые агентства тоже предлагают приобрести недвижимость в этой новостройке, поэтому есть вероятность, что распроданные 150 квартир еще ожидают своего конечного покупателя. Цены демократичные для бизнес-класса. Квадратный метр стоит в диапазоне между 95 000 и 120 000 рублей. Однако точные суммы девелопер не публикует в Интернете, а предоставляет расчет только по конкретному запросу. Поэтому в Таблице 1 отражены начальные цены в каждой категории.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
29,5 – 33,0 |
от 3,0 |
|
1-комнатные |
32,5 – 48,3 |
от 3,8 |
|
2-комнатные |
52,2 – 75,7 |
от 6,2 |
|
3-комнатные |
82,4 – 101,3 |
от 9,9 |
|
4-комнатные |
110,8 – 121,2 |
от 11,3 |
|
Паркинг |
1 место |
0,4-0,8 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Объясняется такая секретность уникальностью каждой квартиры, отсутствием единого «калькулятора» для расчета. Насколько я поняла, на стоимость влияет 4 фактора: этажность, планировка, секция и площадь. Планировок множество. Они могут не сильно отличаться по конфигурации, но иметь разные оконные решения, в результате чего общий вид комнат, да и восприятие, в целом, меняется. Огорчают только невысокие потолки, в некоторых секциях они не достигают и 2,75 метров.
Студий в комплексе немного. В секции «Елисеев» они представлены даже с отдельной гардеробной:
.jpg)
С высоток «Строганов» и «Третьяков» можно увидеть панораму города. В первом студию легко зонировать на кухню и комнату:
.jpg)
Во втором случае представлен линейный вариант.
.jpg)
Зато в этой секции есть огромный выбор однокомнатных квартир. С кладовыми, с раздельными или совмещенными санузлами, с разными окнами и балконами. Площадь кухни начинается с 9,0 кв. м, но, как правило, она все-таки больше и зачастую достигает 15,0 кв. м.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Проиллюстрируем два решения в соседнем корпусе «Строганов». В одном есть кладовая и лоджия на два помещения сразу. В другом у комнаты и кухни отдельные балконы.
.jpg)
.jpg)
Богат на разнообразные однушки и «Елисеев». Есть принципиально разные решения по расположению помещений, а есть идентичные, но один с эркером, а другой с панорамным остеклением.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В угловой секции «Вольф и Беранже» однокомнатные квартиры сквозные и отличаются между собой только наличием кладовой.
.jpg)
.jpg)
А двушки пестрят вариативностью. На них, кстати, приходится большая часть жилого фонда комплекса. Есть эффектные предложения с эркерами и панорамным видом, с разным количеством санузлов и площадью коридора.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Те же отличия в квартирах в форме пистолета, где предусмотрены даже две кладовые:
.jpg)
Не останется незамеченным и оригинальный вариант с тремя балконами и панорамой на проспект:
.jpg)
В секции «Строганов» тоже есть, из чего выбрать. Классическая планировка:
.jpg)
Европланировка:
.jpg)
Почти идентичный тип, но без объединения кухни с комнатой:
.jpg)
К слову, по иллюстрации выше видно, что не во всех квартирах есть балконы.
Еще один пример похожих конфигураций с разницей в наличии кладовой и лоджии:
.jpg)
.jpg)
В «Третьякове» есть интересные и непохожие друг на друга решения:
.jpg)
.jpg)
Всего один тип представлен в секции «Елисеев».
.jpg)
И парочку отметим в «Буре» с видами во двор:
.jpg)
.jpg)
Охватим планировки в еще одной секции – «Фаберже». В ней запроектированы в том числе трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Все выходят окнами на обе стороны дома.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Трешки имеются и в секции «Вольф и Беранже»:
.jpg)
.jpg)
В секции «Елисеев» квартиры с тремя и четырьмя комнатами очень похожи. Фактически, в правом верхнем углу добавляется комната, санузел и балкон.
.jpg)
Четырехкомнатные квартиры с двумя коридорами представлены и в высотном «Строганове».
.jpg)
О застройщике
Инвестиционно-строительная компания «Абсолют Строй Сервис» работает в северной столице с 2006 года. На сегодня сдано 11 жилых объектов и 2 в продаже: наша новостройка и ЖК «Новый Петергоф». Компания может выступать как девелопером, так и генподрядчиком или подрядчиком проекта. Относительно свежие и значимые работы: ЖК «Парадный квартал» и «Дом на Шпалерной». На форумах застройщика обсуждают мало. В целом, мнение положительное с некоторой долей критики:
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Правда, засветился «Абсолют Строй Сервис» и в недострое. Выступал он подрядчиком в ЖК «Охтинский ключ» и претендовал за свои услуги на 29 из 66 таунхаусов. После ссоры застройщика и инвестора этого проекта стройка встала. Застройщик объявил себя банкротом, а таунхаусы были уже распроданы. В Интернете пишут, что «Абсолют» закрыл вопрос по своей части дольщиков: с кем-то денежными компенсациями, с кем-то заселением в другие комплексы. Какова доля вины «Абсолюта» в данной ситуации – непонятно, но негативные отзывы на этой почве иногда проскакивают на форумах.
Относительно ЖК «Георг Ландрин» мнения разделились. Некоторые в восторге от расположения комплекса и с нетерпением ждут старта продаж. И девелопер не обманул их ожидания в плане доступного ценника.
.jpg)
https://www.novostroy.su/
Другие, наоборот, низко оценивают характеристики локации.
https://spbguru.ru/
Действительно, это спорное место для бизнес-класса. Если даже не брать в расчет промзону, которую со временем выведут на окраины, то железную дорогу трогать пока не собираются. А Сампсониевский проспект в будние дни стоит, в выходные притормаживает. Получается, что с одной стороны ЖК выхлопные газы, с другой – шум от поездов. Жить придется с вечно закрытыми окнами. Но самое страшное на сегодняшний день – это проходящая вдоль стройки ЛЭП.
https://www.novostroy-spb.ru
Отходов от линии электропередач и, правда, нет, но вопрос излучения едва ли спорный. По информации от самого девелопера, линия уже обесточена и кабель перенесут под землю за пределами квартала. Об этих работах написано на сайте комплекса в разделе «Ход строительства»: https://www.landrin-dom.ru/building/. Сайт удобный, информативный, хотя и без цен и ипотечного калькулятора.
На объекте
После прочтения отзывов меня крайне интересовала близость железной дороги. К сожалению, проходит она очень близко. От ее шума защитит не всякий стеклопакет.
На стройплощадке пока тишь, да гладь.
Вдоль Сампсониевского проспекта участок огорожен забором без каких-либо опознавательных знаков. Догадаться о грандиозном строительстве можно только подъехав вплотную к расположенному здесь консультационному пункту:
Для клиентов предусмотрена стоянка, заезд на которую находится между стройплощадкой и местным офисом. Отсюда открывается весьма эстетичный потенциальный вид из окон.
Напротив, между прочим, базируется Администрация района.
Пресловутая ЛЭП еще на месте:
Это здание фабрики ждет своей очереди на снос:
А это реставрации:
И то, что с колоннами на заднем плане.
Сквер на ул. Капитана Воронина разбит больше для отдыха глаз, нежели для разминки мышц – для прогулочной зоны ему явно не хватает размаха.
Вокруг довольно опрятно и приятно:
Но промышленность периодически напоминает о себе непрезентабельными видами:
В офисе
Офис на объекте принимает посетителей с 10:00 до 20:00 по будням и с 11:00 до 19:00 по выходным. Доброжелательные консультанты расскажут об особенностях секций и помогут подобрать квартиру с наименьшим уровнем шума от дорог. Пока такие варианты еще имеются в продаже. Красивой презентации проекта с изложением всех преимуществ я не дождалась. Даже стандартное описание приходится выспрашивать с помощью наводящих вопросов.
Уже традиционно мне не рекомендуют брать рассрочку. Оформить ее можно до 25 декабря 2019 года без начисления процентов. Однако 14% скидка, полагающаяся при 100% оплате и ипотеке, теряется. Платежи можно вносить по двум схемам. Первая: 50% первый взнос, 30% равными долями на период рассрочки, и 20% в конце. Вторая: 20% в качестве первоначального взноса, 80% равными долями до окончания строительства. Ипотеку, между тем, предлагают всего 3 банка: «Сбербанк» под 9,4%, «Банк Санкт-Петербург» под 10,3%, «АК БАРС БАНК» под 10,4%.
Конкуренты
В Выборгском районе строят недвижимость комфорт- и бизнес-класса. В последнем сегменте, помимо ЖК «Георг Ландрин» возводится еще 2 объекта: ЖК Fusion и ЖК «Усадьба на Ланском».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Fusion |
ЛенСпецСМУ |
IV квартал 2019 г. |
83,2 83,8 (вид.) |
11,3 15,3 |
Без отделки |
|
Усадьба на Ланском |
С.Э.Р. |
IV квартал 2017 г. |
85,2 |
13,0 |
Без отделки |
|
Георг Ландрин |
Абсолют Строй Сервис |
IV квартал 2019 г. |
82,4 |
8,4 |
Без отделки |
Как видно из Таблицы 2, квартиры в нашей новостройке существенно дешевле конкурентных. В чем же между ними разница? Все три проекта выполнены в разном стиле: сталинский ампир ЖК «Усадьба на Ланском» с изобилием архитектурных форм, романтичный «Георг Ландрин», неординарный, футуристический Fusion. Каждый имеет свое «лицо». Но проект застройщика «Абсолют Строй Сервис» огромен по сравнению с «коллегами». Например, в комплексе от «С.Э.Р.» всего порядка 180 квартир. И, судя по фотографии ниже, строительство каркаса здания находится на завершающем этапе.
Однако до обозначенной даты сдачи дома остается меньше двух месяцев, а застройщик еще не приступил к остеклению, утеплению и т.п. К слову, срок сдачи уже сдвигался на 2 квартала, что совсем не принято делать в премиальных сегментах. Да и подземный паркинг рассчитан всего на 82 места. Зато в цоколе имеются кладовые. Этажность новостройки составляет от 7 до 11 уровней. Квартиры запроектированы с количеством комнат от одной до пяти, с высокими потолками и оригинальными планировками. На верхнем этаже есть возможность установить камин. Этот комплекс, как и «Георг Ландрин», будет иметь собственную котельную, дополнительную систему очистки воды и радиаторы с нижней системой подключения. Объединяет их и закрытый от проезда машин двор. Он охраняемый, с детскими и игровыми площадками, зонами отдыха. На первом этаже имеются и площади под коммерческие помещения. Принципиальных отличий, кроме объема жилого фонда, в этих проектах я не обнаружила. Локация одинаковая, так как разделяет их 1 км по прямой. И даже железная дорогая проходит рядом с обоими комплексами.
А ЖК Fusion расположен уже в другом месте, более благоприятном для жизни, возле Гренадерского моста. Он намного ближе к зеленому саду, к набережной и к станции метро «Выборгская». Здесь будет всего 110 квартир. Несмотря на малочисленность комплекса, на первом этаже запроектирован детский сад. Подземный паркинг рассчитан на 83 автомобиля. Планировки практичные, есть варианты с террасой. Отдельно хочется отметить благородный деревянный профиль для окон.
Вскоре эту троицу разбавит еще один проект бизнес-класса – ЖК «Новый Лесснер» от девелопера «Отделстрой». Адрес обозначен на улице Александра Матросова. Остальные же подробности держатся в секрете.
Резюме
Проект, в целом, добротный. Однако по ряду причин, в том числе местности, высоте потолков, многочисленности, промзоне назвать его полноценным бизнес-классом не получается. К тому же, над площадкой еще висит ЛЭП. Но и к комфорту его не отнесешь. Поэтому и цены на данном этапе весьма привлекательны и адекватны «комплектации».
