На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Давным-давно, кажется ещё в бытность президента Бориса Николаевича Ельцина, Чкаловский аэродром собирались из военного ведомства перевести в гражданское и переоборудовать в новые международные воздушные ворота столицы. Естественно, тогда же перед авторами проекта встал вопрос об их транспортной доступности. Щелковское шоссе, ввиду исторических особенностей, обеспечить её никак не могло. Поэтому реализацию грандиозной идеи решили начать со строительства дублёра «щёлковки», который принял бы на себя основной поток транспорта, движущегося из Москвы на северо-восток и обратно. Но, как говорят в американских фильмах, что-то пошло не так. Военные, до того беззаботно прохлопавшие ВПП в Монино и Жуковском, на защиту Чкаловской базы неожиданно и как по тревоге встрепенулись, встали в штыки. А там и топ-менеджеры из Домодедово с Шереметьевым, осознав уровень потерь, в случае перераспределения пассажиропотока, начали срочную реконструкцию своей недвижимости. Короче, проект лопнул, практически, не начавшись.

 

Слухи о том, что «дублёр» Щелковского шоссе не умер окончательно, что вот-вот начнутся работы по прокладке позарез нужной всем трассы, периодически всплывают, будоража северо-восток Подмосковья. Но, поскольку, ничего их подтверждающего не происходит, они быстро сходят на нет.

 

Забавно, вот уже с год в своих поездках я наблюдаю как ударными темпами кто-то строит дублёра малого бетонного кольца, без единого упоминания об этом в СМИ. А там, на некоторых участках, уже и асфальт накатывать начали. А вот «щёлковка» за последние 10 лет разве что в районе посёлка Восточный расширилась, да обзавелась эстакадой в районе платформы Чкаловская. Зато строят вокруг этой узкой и малоподвижной трассы ничуть не меньше, чем вокруг какого-нибудь Варшавского шоссе. Строителей мало смущает вопрос, как жители новых жилых микрорайонов в Долгое Ледово, Новом городке или Медвежьих озёрах будут добираться на работу. А, ведь известно, что большая часть тамошних обитателей трудится именно в столице.

 

Нет. Строят и строят, словно знают какую-то тайную тайну про дорогу, знают о том, что прекрасным утром, словно волшебный Китеж-град, неожиданно появится она среди лесов и болот, всем местным обитателям на радость.

 

ЖК «Алексеевская роща» – этому детищу компании «Гранель» уже лет 10 от роду и вышло оно на славу – пятнадцать 17-этажных монолитно-кирпичных корпусов, лицей, несколько детских садов, пять аптек, 6 кафе и т.п. Словом, инфраструктура налаженная. Но две серьёзных проблемы у микрорайона всё же имеются. Во-первых, все медицинские учреждения находятся на другой стороне Щелковской трассы. До ближайшей районной больницы 4 километра, а это 45 минут пешком, полчаса маршрутным такси либо 17 минут на своих колёсах. А во-вторых, сообщение микрорайона с окружающими населенными пунктами происходит исключительно благодаря злополучному Щелковского шоссе, что, как вы понимаете, не делает его ни быстрым, ни безмятежным. Да, застройщик утверждает, что, для выезда в Москву можно при случае воспользоваться и внутренними трассами Балашихи (к которой, кстати, административно ЖК «Алексеевская роща» и относится). Но так это предложение, на мой взгляд, «от лукавого», выигрыша в скорости никакого, да ещё и крюк получается внушительный. Пробки, заторы, отсутствие гарантий какого-либо чёткого расписания.

 

Но к Востоку от построенного и давно живущего своей жизнью микрорайона лежит ровное поле. Который год уже лежит без дела. Такой лакомый кусок для любого застройщика! Кто же от такого удержится? Вот ГК «Гранель» и не удержалась. На 29 гектарах «целинных и залежных земель», прямо у границы заповедного парка «Лосиный остров», должен теперь вырасти жилой комплекс «Новая Алексеевская роща» из 13 многоквартирных монолитно-кирпичных домов переменной этажности (9-24 этажа) общей площадью 300 000 кв. м, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Квартиры представлены в различных планировках: студии, 1-, 2- и 3-комнатные, площадью от 19,25 до 77,27 квадратов. Цены на квартиры в ЖК «Новая Алексеевская роща» варьируются от 1,4 млн до 4,1 млн руб., а информацию о комплексе можно найти на сайте девелопера проекта – компании «Гранель» (https://www.granelle.ru).

 

Вот за что я люблю сайт этой компании,так это за его немногословность. Вся информация компактна и конкретна: вот картинки для знакомства с видом будущих зданий, вот список актуальных акций, там – схема проезда, а здесь лежит генеральный план. Одна беда, нет, даже две – квартиру себе на этом сайте вам удастся выбирать пока только в одном корпусе из 13 объявленных, в корпусе № 6/2. А еще не обозначены конкретные цены, только нижний их порог.

 

Почему? Звоню по указанному контактному номеру. Меня соединяют с менеджером на объекте, который объясняет, что по договорам долевого участия (ДДУ) в настоящий момент, продаются квартиры в корпусе № 6/2, он активно строится и уже поднят на 4 этажа. Остальные 12 жилых зданий либо вовсе не начаты, либо находятся на стадии формирования нулевого цикла. Мало того, к примеру, сосед корпуса № 6/2 – корпус №6/1, к возведению которого даже ещё не приступали, уже потерял 3 секции из 6. Планировали изначально построить Г-образное здание, а теперь вот решили, что будут строить обычное, с секциями, выстроенными в одну линию. То есть не всё устоялось в проекте. И, наверное, главное, в свете, идущей сейчас в Госдуме, дискуссии ещё непонятно, сохранится ли, вообще, концепция возведения жилых объектов с привлечением средств частных дольщиков? Все ждут решения. И девелоперы, и потенциальные покупатели. Поэтому смотреть на генеральный план строящегося жилого комплекса следует, как на некий концепт, который в деталях, а, возможно, и глобально, может со временем измениться.

 

Вот генплан.

 

В нём учтён один из двух недостатков предыдущего проекта – в микрорайоне появится своя поликлиника. Со второй бедой – дорогой, понятное дело, «Гранель» справиться не в силах. Это уже дело областных, а то и федеральных властей.

 

Строительство всего комплекса планируется завершить в 2021 году. А нам, живущим здесь и сейчас, своё внимание нужно заострить на корпусах № 6/1 и 6/2, сдача которых запланирована на лето 2018 года.

 

ЖК «Новая Алексеевская роща» гарантирует новоселам жилье комфорт-класса. Что это значит в глазах создателей проекта, я не очень понимаю. Может быть особое, повышенное качество бетона и пазогребневых плит? Сайт не говорит об этом ничего. А наличие в 9-этажном доме одного лифта на секцию с 6 квартирами на площадке, если судить по единственной продемонстрированной планировке, это тоже атрибут комфортного жилья?

 

Судя по планировкам, строящийся корпус 6/2 – самый обычный дом, не лучше и не хуже других. А по мне, так, вообще, полное отсутствие 3-комнатных квартир превращает его в типичную малосемейку, развесёлую обитель холостяков и бездетных пар, с застеклёнными лоджиями и с раздельными санузлами только в 2-комнатных квартирах. 

 

Хотя, стоп. Это же, по мнению аналитиков рынка недвижимости, самое выгодное вложение накопленных средств! Как они выражаются – инвестиционное жильё. Тогда всё нормально. Купившие эти квартиры граждане, жить в них и не собираются, они сделают в них дешёвый ремонт и начнут сдавать в аренду приезжим покорителям столицы или гастарбайтерам из ближайшего зарубежья. Веселье по полной.

 

Я поинтересовался, есть ли у Девелопера шоурум, демонстрирующий особое качество их товара? Оказалось, что нет. Но съездить на объект, всё равно, стоило.

 

На следующий день по холодку я отправился в дорогу. Ехал днём, чтобы до места и обратно перемещаться в более-менее разреженной дорожной обстановке. К счастью, между МКАД и ЖК «Новая Алексеевская роща» всего одна «щёлковская ловушка» – самая первая, на развязке шоссе с кольцевой автодорогой. Прошёл я её довольно шустро, за 15 минут (вечером здесь автовладельцы курят по полчаса и более). Дальше проще, 6,5 километров до выхода на трассу Покровского проезда, а там на светофоре левый разворот и ещё 2,5 километра до финальной точки маршрута. Ехал по навигатору. Он привёл меня к дому № 18 по улице Дмитриева, что на территории ЖК «Алексеевская роща».

 

Сначала расскажу о нём, т.к. это тоже проект «Гранель», правда, уже построенный и заселённый. Но как оценивать «Новую Алексеевскую рощу», не оценив «первую»? В готовом комплексе мне понравилось обилие и размер детских площадок. Обнаружил там два детских сада и один лицей в зоне прямой видимости. Это здорово, что детям не нужно переходить автодорог по пути на занятия.

 

Первые этажи зданий в основном отданы коммерсантам в аренду. Тут и магазины, и салоны красоты, общепит, автосервис и аптеки. У проектировщиков получилась замкнутая самодостаточная территория – всё нужное под рукой… кроме поликлиники.

 

Машиномест в комплексе явно не хватает. Даже днём я не без труда припарковался. Отсутствие специальных карманов провоцирует автовладельцев выстраивать крайне опасные каньоны для движения по дворовым проездам. Случись, не дай бог, ехать здесь скорой или пожарной машине – вовремя они на вызов не доберутся.

 

Сверился в планшете с генпланом. Нашёл в «Алексеевской роще» три открытых площадки для парковки личного транспорта. По пути к строительной площадке наткнулся на одну из них – стоит, почему-то пустая.

 

Выкупили коммерсанты? Или асфальт ещё слишком свеж? А может, она относится уже к новому ЖК? На эти мысли меня навел тот факт, что стройплощадка ЖК «Новая Алексеевская роща» расположена к парковочной зоне почти впритык. Точнее лишь самая малая часть стройплощадки. Она огорожена и вовнутрь заезжают миксеры со свежим бетоном, рабочие суетятся, кран вертит стрелой во все стороны. Работа идёт.

 

Рядом два почти готовых к сдаче корпуса. По дизайну они явно отличаются от всего того, что я увидел в «Алексеевской роще». 

 

Ни вывески, ни объявления, короче, непонятно, что это такое. Но выглядит симпатично.

 

Решил, что спрошу, чьё это, когда дойду до офиса продаж.

 

Потом я прогулялся на край того поля, на котором будут построены 11 из 13 жилых корпусов «Новой Алексеевской Рощи», 4 детских сада, общеобразовательная школа на 1230 мест, поликлиника на 100 посещений за смену, банки, магазины и два наземных паркинга на 1600 м\м.

 

Газовая котельная для комплекса уже готова. По караю, не огороженной пока, стройплощадки паркуются не нашедшие места автовладельцы.

 

В офисе продаж скучала менеджер по продажам. Она подарила мне буклет «Новой Алексеевской Рощи» и объяснила, что комплекс в настоящий момент представлен одним только корпусом, в котором продаются квартиры по договорам долевого участия. О том, чем интересен корпус 6/2 я написал выше, ничего нового, кроме того, что дом этот панельный и квартиры в нём реализуются без отделки, менеджер добавить не смогла. Другое дело – следующие корпуса новостройки. Будут ли они также панельными – не факт, ибо «Гранель» ещё не определилась. Однако, несколько планировок будущих корпусов, а точнее нескольких квартир в них, мне посчастливилось увидеть. Так вот, студии там будут от 23 кв. м, площадь 1-комнатных квартир стартует от 34,9 кв. м. В 41-метровой «однушке» предусмотрена 3-метровая кладовка. А 2-комнатные варианты все с раздельными санузлами, вместительными холлами и просторными кухнями (более 10 кв. м). Планировка 3-комнатной была продемонстрирована только одна – 77-метровая квартира с кухней в 13,3 кв. м и холлом площадью 12,83 кв., неплохо. 

 

Собственно, на сегодняшний день, это вся имеющаяся информация о ЖК. Хорошо, хоть есть довесок в виде двух корпусов, которые я увидел по соседству с домом №6/2. Эти монолитно-кирпичные дома достались ГК «Гранель» в виде «недостроя» от компании с длинным, казалось бы, приносящим финансовый успех, названием – ООО «Севморшельфнефтегаз». Достались они новому застройщику с кучей, обманутых старым застройщиком, дольщиков. 

 

ГК «Гранель», пока что, доводит новостройки до финала, поэтому мытарства несчастных вкладчиков скоро закончатся. Ключи от своих 152 квартир они получат ещё до Новогодних праздников. Что же касается оставшихся свободными квартир, то купить их можно тут же, в офисе продаж ЖК «Новая Алексеевская роща». Менеджер разложила передо мной планировки «Квартала Лукино», именно так называется этот новострой. В отличие от довольно заурядных планов корпуса 6/2, здесь было на что посмотреть. 

 

Оба корпуса монолитно-кирпичные, 3-секционные и 17-этажные. В каждой секции по 2 лифта. Интересно, что ни в одной из квартир первого корпуса я не увидел отдельных кухонь, только кухни-гостиные. Поэтому «однушки» превратились в студии, а «двушки» – в однокомнатные квартиры с большими 25-метровыми кухнями, т.е. евро-двушки. В трёхкомнатных размер кухонь-гостиных доходит аж до 28 с лишним кв. м. Все евро-двушки и евро-трешки с двумя лоджиями и просторными холлами.  Вот это я понимаю – комфорт-класс. Другой корпус более традиционен, но тоже не без «изюма». Таковым я посчитал наличие кладовок в однокомнатных квартирах. Правда, все туалеты в 1- и 2- комнатных вариантах, за единственным исключением, совмещённые. 

 

 

До момента подписания приёмных актов, квартиры здесь продаются по таким же договорам долевого участия, как и в ЖК «Новая Алексеевская роща». Это продлится вплоть до приёмки домов госкомиссией, которую все здесь ожидают в ноябре. Потом наступит черёд прямых договоров купли-продажи. 

 

Приобретение можно осуществить в ипотеку, по программе трейд-ин, а также используя материнский капитал. Кредиты для покупки в ЖК «Новая Алексеевская роща» предоставляют восемь банков-партнёров ГК «Гранель», ипотеку для ЖК «Квартал Лукино» оформляют семь. 

 

ГК «Гранель» периодически запускает акции, снижающие цену покупки или улучшающие её условия. Действует индивидуальная система скидок.

 

Таблица 1.

 

Тип квартиры	Название ЖК	Площадь (кв. м.)	Цена (руб.)
1-комнатная	Квартал Лукино	36,47	2 500 000
2-комнатная	Новая Алексеевская роща	51,27	3 380 000
2-комнатная	Новая Алексеевская роща	53,09	3 180 000
2-комнатная	Квартал Лукино	59,78	3 800 000
3-комнатная	Квартал Лукино	94,48	5 600 000
3-комнатная	Квартал Лукино	97,06	5 730 000

 

Для жилья эконом-класса в 6 километрах от Москвы – это вполне комфортные цифры.

 

Форум ЖК «Новая Алексеевская роща» можно считать взвешенным и спокойный. Народ, правда, припоминает застройщику плохой напор воды на верхних этажах в одной из реализованных ранее новостроек. Работой менеджеров по оформлению договоров бронирования тоже не все довольны. Встречаются посты о том, что девелопер не все обещания по социальной сфере выполняет качественно и в срок. Но это так, по мелочи. 

 

Главная точка напряжения – начало работ на основной площадке. Как и мне, при личной беседе людям менеджеры объясняют, что строительство замерло только на время, в ожидании какого-то решения или даже разрешения. Но мы же знаем, что окончательное решение о долевом участии в строительстве Госдумой пока не принято. В такой форс-мажорной ситуации нечуткость формулировок менеджеров по продажам вполне объяснима. Остаётся надеяться на благополучный исход дела.

 

И ещё. Пока время есть и пауза образовалась, может быть подумаете, дорогие проектировщики ГК «Гранель», о том, что с парковкой надо что-то решать. Три скромных площадки на такой комплекс, как «Новая Алексеевская роща», – это катастрофически мало. Это же видно по тому, что происходит в «старой» «Алексеевской роще». 

 

Хотя куда народ поедет, когда Щелковское шоссе встанет окончательно?

 

Таблица 2. Стоимость однокомнатных квартир в новостройках города Балашиха.

 

Название	Площадь квартир(кв.м.)	Статус стройки	Цена (млн.р.)
ЖК «Эдельвейс-комфорт»	41,8-65,4	Дом сдан	2,6- 5,5
ЖК «Сакраменто"	37,4-40,6	Сдача 4 кв. 2017 г.	2,2-2,6
ЖК «Новоград Павлино"	24,5-44,1	Сдача 4 кв. 2018 г.	2,2-3,3
ЖК «Новая Алексеевская роща»	29,8-41,1	Сдача 2 кв. 3019 г.	2,1- 2,9