ЖК «Белые ночи»: белые ночи Новой Москвы
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Как вы думаете, куда нужно отправиться, чтобы увидеть белые ночи? Я сразу представляю такие северные города, как Новый Уренгой, Ноябрьск, Надым, Якутск, да хотя бы Санкт-Петербург. Но, оказывается, чтобы увидеть белые ночи достаточно поехать в Западное Бутово, именно здесь компания «А 101» строит жилой комплекс с одноимённым названием. Итак, добро пожаловать в ЖК «Белые Ночи» от компании «А101».
Для начала следует разобраться с местоположением комплекса. На самом деле района Западное Бутово не существует, а то, что маркетологи компании гордо именуют таковым, по земельным документам, имеет вполне официальное название – Новомосковский административный округ, поселение Сосенское, поселок Коммунарка, участок № 29.
Признаюсь, честно, к новостройкам Новой Москвы я проявляю неподдельный интерес, так как сам рассматриваю возможность покупки недвижимости в этом округе, поэтому обзор на ЖК «Белые Ночи» я делал с позиции вполне реального покупателя.
Сбор сведений
Конечно же, для начала мы отправляемся на официальный сайт ЖК «Белые Ночи»: https://a101.ru/projects/belyie-nochi
.jpg)
Нас встречает очень милый и удобный интерфейс. Здесь можно увидеть полную информацию об объекте и даже заглянуть на стройку. Но, как поется в известной песне, «Первым делом, первым делом документы, а расположение и ход строительства потом!».
Да я понимаю, что смотреть на эти серые безжизненные сканы не так интересно, как, например, на картинки, где дети радостно играют на площадке, а родители прогуливаются по вечерней набережной. Но поверьте, именно в этих скучных документах кроется истина, именно до них не добрались ни маркетологи, ни копирайтеры, ни редакторы. Здесь черным по белому написано, как все есть и как все будет. Поэтому давайте засучим рукава и изучим документы жилого комплекса «Белые Ночи».
Итак, сам земельный участок площадью 278 200 кв. метров с кадастровым номером 50:21:0120316:102 куплен в феврале 2016 года компанией «А101 Девелопмент». Реализацией проекта занимается ООО «А101».
.jpg)
Разрешение на строительство от «МОСГОССТРОЙНАДЗОРа» имеется, выдано в сентябре 2016.
.jpg)
Представлено аудиторское заключение по компании «А101», в котором указывается, что все предоставленные застройщиком данные были достоверными и компания в состоянии проводить застройку..jpg)
Согласно проектной декларации, начало реализации объекта состоялось в сентябре 2016 года, а ввод в эксплуатацию случится в феврале 2019.
ЖК «Белые Ночи» с севера граничит с городской территорией свободной от застройки, с юга и запада с СНТ «Гавриково», а с востока - с коттеджным поселком и Бутовским лесопарком.
.jpg)
Интересно, насколько жители этих коттеджных поселков обрадовались появлению новых монолитных гигантов и строительной технике на дорогах – вопрос риторический. Одно могу сказать точно, когда я находился рядом с объектом, на заборах домов нередко встречались объявления о продаже дома с участком.
.jpg)
.jpg)
Кстати, вот парочка объявлений о продаже домов в самом «Гавриково», это чтобы вы примерно понимали какое окружение будет у комплекса «Белые Ночи»
Дом и участок за 75 миллионов.
.jpg)
Вот уже поскромнее вариант, всего за 24 миллиона.
.jpg)
Расположение комплекса мне показалось удачным. Представьте, вы будете жить у лесопарка, по соседству с коттеджными поселками, и всего в полутора километрах от уже действующей станции метро «Бунинская Аллея». А в 2019 году, в километре от комплекса откроется конечная станция Сокольнической линии «Столбово». Также застройщик обещает, что по маршруту от и до метро будут курсировать автобусы и скоростные трамваи.
.jpg)
.jpg)
Что касается автомобилистов, то расстояние от жилого комплекса до МКАД по улице Поляны составляет чуть более шести километров, и преодолеть его можно примерно за десять минут. Но, что-то мне подсказывает, что в утренние и вечерние часы пик, это время увеличится в несколько раз. Ситуацию может улучшить открытие трассы «Солнцево-Бутово-Видное», которая будет проходить вблизи корпуса 1.1. Это трасса является дублером МКАД и объединяет вышеназванные районы. Открытие трассы планируется на 2018 год.
Что в планах?
Согласно проектной декларации, в первую очередь строительства входит дом № 1, состоящий из трех корпусов. Первый корпус, в 12-15 этажей, рассчитан на 184 квартиры, второй, в 12 этажей – на 99 квартир и третий, самый большой корпус высотой от 12 до 15 этажей насчитывает в себе 270 квартир. По задумке застройщика, сам комплекс будет состоять из шести корпусов, однако, о запуске строительства второй очереди на данный момент информации нет. Но мы можем предположить, что всего в новом квартале от «А101» будут проживать около тысячи семей.
Мне всегда было интересно, сколько может стоить строительство многоквартирного дома, и оказалось, эта информация есть в открытом доступе. Итак, первый корпус обойдется застройщику в 380 млн., второй – 216 млн. и третий – 560 млн. рублей. И это без учета стоимости земли под постройку.
Первые этажи зданий отведены под офисы и торговые предприятия. На территории двора будут установлены детские и спортивные площадки, а программа озеленения включает в себя устройство газона и высадку кустарников и деревьев. Также в 2020 году застройщик планирует возведение школы на 550 учеников и детского сада. А кому этого покажется мало, то сообщаю – на территории СНТ «Гавриково» расположено 4 частных детских сада, а в соседнем Бутово более десяти общеобразовательных школ.
Примерно в километре от ЖК находится продуктовый гипермаркет. Небольшие магазины есть и на территории «Гавриково». А после завершения строительства трассы «Солнцево-Бутово-Видное» застройщик планирует возвести торгово-развлекательный мост между ЖК «Белые Ночи» и «Скандинавией». Сюда можно будет отправиться на шопинг и в кино. Надеюсь, это не плод фантазии маркетологов, ведь кинотеатр на мосту – это действительно что-то новое и уж точно интересное.
Как строят?
Фундаментом строящегося корпуса является монолитная железобетонная плита. Подземный этаж имеет пространство, предназначенное для разводки инженерных сетей и размещения технических помещений. К сожалению, никакого подземного паркинга не предусмотрено. Каждый подъезд будет оборудован двумя лифтами – грузовым и пассажирским, а также монолитными железобетонными лестницами.
Конструктивная схема дома – неполый железобетонный безригельный каркас. Наружные стены дома складывают из ячеистобетонных блоков, утепленных минераловатными плитами. За жесткость и устойчивость здания будут отвечать несущие стены, колонны, диски междуэтажных перекрытий, а также ядра жесткости, образуемые конструкциями лестнично-лифтовых узлов. Дома строят из современных материалов, с учетом климатических особенностей региона.
.jpg)
Сами квартиры застройщик сдает под черновую отделку, на входе устанавливаются металлические двери, на окнах и балконных дверях – двухкамерные стеклопакеты в профиле ПВХ, ограждения самих балконов и лоджий будут решетчатые, высотой 1,20 м. Внутриквартирные перегородки представлены в виде блоков высотой 300 мм, дальнейшим их возведением занимается собственник квартиры, если, конечно, планировка застройщика вас устроит, в ином случае все изменения необходимо согласовать в БТИ. К слову, планировки в ЖК «Белые Ночи», выглядят вполне приемлемо и продуманно.
А вот какие работы предстоит сделать собственнику жилья, перед тем как въехать в квартиру: оштукатурить внутренние поверхности наружных стен, засыпать керамзитом и провести стяжку пола, полы на балконах и лоджиях также доводятся до ума самостоятельно. Предстоит отделка потолка, разводка электричества, отопления, водопровода по квартире – в общем полный комплекс работ, с учетом требований пожарной безопасности.
Кто строит?
До того как мы отправимся на объект и в офис продаж, хочется уделить внимание самой компании, а точнее, группе компаний «А 101». Итак, в том или ином виде компания на рынке недвижимости уже 24 года. Этот крупнейший застройщик России входит в топ 15 застройщиков в нашей стране, в топ 5 строительных компаний по Москве и в топ 3 по Новой Москве. Компании «А101» доверяют более 20 банков.
.jpg)
Группа компаний занимается не только строительством, ей также принадлежат компании АО «Русснефть», АО «Нефтиса», АО «Русский уголь», ИООО «Славкалий». Ежегодно Компании Группы добывают более 17 млн тонн нефти и 3 млрд кубометров газа, объем переработки – 9 млн тонн. В нефтегазовой отрасли работают 50 предприятий, действующих в 16 регионах России, а также странах СНГ.
Финансовый блок включает банковскую группу «БИНБАНКА», размер активов которой составляет более 1 трлн руб., группу пенсионных фондов «САФМАР», лизинговую компанию «Европлан». Группа владеет крупным пакетом акций в страховом доме «ВСК».
.jpg)
Согласитесь, все это выглядит достойно и основательно.
Генеральному директору 42 года, возможно, возраст это не главное. Но, когда у руля компании молодой и энергичный человек, это внушает оптимизм и сотрудникам, и клиентам.
.jpg)
Какую квартиру выбрать?
В ЖК «Белые Ночи» соотношение однокомнатных квартир к общему числу составляет 45%. Но и однушки здесь тоже разные. К примеру, эта тридцатиметровая квартира больше похоже на студию. И если собственник не будет возводить перегородку, то он получит большую кухню-гостиную с двумя источниками света (балкон и окно).
.jpg)
Следующий вариант уже можно назвать полноценной однокомнатной квартирой. Здесь мы видим четкое разделение площадей. Небольшая кухня, лоджия, и отдельная комната.
Дальнейшее изменение площади однокомнатных квартир происходит за счет увеличения кухни и исчезновения лоджии. Например, этот 43- метровый вариант можно превратить в евро-двушку. Я думаю, 16 метров для небольшой кухни-гостиной вполне достаточно, а вторая комната автоматически становится спальней или спальней-кабинетом.
Но вот в чем вопрос: нужна лоджия или нет? Для некоторых людей лоджия или балкон в квартире являются некой домашней террасой, на которую можно выйти с чашечкой кофе, посмотреть на линию горизонта, помечтать, и, конечно, сложить летнюю или зимнюю резину, велосипед, ну и старый телевизор и т.д. На мой взгляд, такое многофункциональное место должно быть в квартире. Ведь «разобрать балкон» – это не просто часть уборки дома, это уже неотъемлемая часть нашей культуры.
Цены на однокомнатные квартиры стартуют от 3 млн. 200 тыс. рублей.
Если говорить о двухкомнатных квартирах, то самым доступным вариантом, на момент написания статьи, была квартира площадью 47,7 кв. м. За 4 млн. 774 тыс.
На мой взгляд, более интересный вариант – это 58-метровая двушка. Она дороже предыдущей всего на 300 тысяч, но здесь мы уже получаем два санузла, длинный коридор, большую кухню и две полноценные спальни.
Если вы рассматриваете самый просторный вариант, то это так называемые распашонки или «пистолетики». Квартиры площадью 67 кв. м. с двумя санузлами, большой кухней, большими комнатами с лоджией и балконом. Цена данной квартиры 5 млн. 950 тыс.
В ЖК «Белые Ночи» есть два вида трехкомнатных квартир. Это 80- метровые «распашонки» с двумя санузлами и большой кухней стоимостью в 6 млн. 600 тыс. руб.
И 98-метровые угловые квартиры с огромным холлом, двумя санузлами и просторными комнатами. За такую квартиру вам придется отдать 7 миллионов 534 тысяч.
На момент написания статьи трехкомнатных вариантов в продаже было всего 29 штук. Актуальную информацию по ценам, планировкам и наличию квартир вы можете посмотреть на официальном сайте ЖК «Белые ночи».
Место встречи - Коммунарка
Все, что можно было выяснить не выходя из дома, я выяснил. Существует современная поговорка, что звонок лучше е-мейла, а личная встреча лучше звонка. Поэтому мы отправляемся в офис продаж компании «А101».
Я позвонил по контактному номеру и сообщил о своем намерении приехать в ближайший к застройке офис. На самой стройке «Белых Ночей» офиса продаж нет и меня записали в офис ЖК «Скандинавия». Но буквально через несколько минут менеджер перезвонил и сообщил, что сегодня в этом офисе очень много клиентов, поэтому меня будут ждать в офисе продаж «Москва А101» по адресу Липовый Парк, 4к1.
.jpg)
.jpg)
Мой вам совет: чтобы не пришлось долго сидеть в очереди, оповещайте о своем приезде как минимум за день, тогда сможете выбрать удобное время, ведь желающих купить квартиру в ЖК «Белые Ночи» действительно много.
.jpg)
Ехал я по Калужскому шоссе на автомобиле, дорога от МКАД до места заняла 15 минут. Добравшись до Коммунарки, отметил для себя насколько здесь узкие дороги – полоса в одну сторону и полоса в другую. Например, когда передо мной остановилась маршрутка и из нее стали выходить пассажиры, я не мог ее объехать, так как встречное движение было очень интенсивным. А что здесь происходит по утрам, боюсь даже представить. Изучив этот вопрос на форумах жилых комплексов Коммунарки, понял, что местные жители, как манну небесную, ждут открытия новых станций метро «Столбово», «Мамыри» и «Коммунарка».
В офисе продаж меня встретили, записали, дали буклеты, ручку, фирменную шоколадную конфету и попросили немного подождать, пока один из менеджеров освободится. Потенциальных клиентов было много. Мы спокойно сидели на диванчиках и представляли свою будущую квартиру.
.jpg)
Ждать пришлось около 20-25 минут. И вот я уже жму руку менеджеру Михаилу и сажусь напротив него. Вопросов у меня было много, основные я выписал на листок. Из важного, например, как происходит процесс покупки?
Компания реализует квартиры по Договору долевого участия (ДДУ, по 214 федеральному закону). Вы можете забронировать квартиру, с фиксацией ее стоимости, на одну неделю. Такая услуга обойдется в 10 тысяч рублей, которые в случае выкупа квартиры будут вычтены из ее стоимости. За эту неделю вы должны «закрыть договор», то есть внести 100% оплату. В таком случае вы даже можете рассчитывать на скидку в размере 3%.
Есть различные программы рассрочки: Беспроцентные – вносите 20% в качестве первоначального взноса и далее в течение 6 месяцев отплачиваете остаток равными долями. Либо вносите 50% стоимости и за год закрываете остаток. Существует также рассрочка под проценты – вносите 20% стоимости покупки и за полтора года выплачиваете остальную сумму, при этом на остаток начисляется 10% годовых.
К примеру, вы хотите купить квартиру за 3,3 млн. руб. Вносите 20% от стоимости – примерно 700 тыс., а на оставшуюся сумму – 2.6 млн. оформляете процентную рассрочку. Процентная ставка за месяц равна: 10% : 12 = 0.83 %. Таким образом ваш ежемесячный платеж равен 156 148,41 руб., а сумма процентов за 18 месяцев 210 671,34 руб.
.jpg)
Если вы рассматриваете ипотечное кредитование, то схема оплаты немного меняется. Вносится 1% стоимости квартиры, чтобы забронировать ее, и далее у вас есть две недели на получение одобрения в банке.
До первого сентября регистрация ДДУ на основании ФЗ-214 проходила по отдельному договору и стоила 55 тысяч рублей. «Теперь компания это делает бесплатно», – сказал мне менеджер с гордой улыбкой. «Спасибо, молодцы», – ответил я.
Единственное, что вам придется оплатить самостоятельно – это пошлина за регистрацию в росреестре, а именно 2 тыс. 360 руб.
Вариантов по ипотечному кредитованию много, с ними вы можете ознакомиться на официальном сайте ЖК «Белые Ночи»: https://a101.ru/ipoteka/predlozheniya-po-ipoteke. Самый низкий процент (6,25%) сейчас предлагает РосСельхозБанк. Во многих банках предоставляется военная ипотека и учитывается материнский капитал.
Я также уточнил у менеджера вопрос парковки автомобилей. Как вы помните, в проектной декларации не предусмотрен подземный паркинг. Мне ответили, что парковаться можно будет вокруг корпусов, а в скором времени застройщик возведет большой наземный паркинг неподалеку от жилого комплекса.
Еще несколько важных вопросов: какая компания будет управлять объектом после сдачи? И какими будут тарифы на коммунальные услуги?
Компания «А101» уже давно сотрудничает с УК «Омега», в ее подчинении находится комплекс «Москва А101». Она же станет и УК «Белых Ночей». Тарифы на обслуживание ожидаемо будут не выше 40 рублей за квадратный метр, плюс показания по счетчикам.
Перед поездкой в офис я просматривал форумы ЖК «Белые Ночи» и их группы в социальных сетях. Помимо тонны рекламных объявлений о ремонте квартир, есть обсуждения волнующих людей вопросов. Мнение по поводу близости трассы «Солнцево-Бутово-Видно» к жилым домам разделилось: кто-то рад, что трасса разгрузит ближайшие улицы и, в целом, движение станет интенсивней, а кто-то переживает по поводу экологии и шума от скоростной дороги.
Менеджер уверил меня, что трассу и комплекс будет разделять большой торговый центр, а также специальные звукопоглощающие щиты. Но все же, если вы планируете покупку квартиры здесь, советую вам рассмотреть варианты во 2 и 3 корпусах, они находятся по другую сторону от трассы.
Я пытался быть дотошным до мелочей и даже спросил куда ставить внешний блок кондиционера? Менеджер ответил, что в квартирах предусмотрены специальные сетки-боксы для этих целей.
На сам объект пока не водят, да и смотреть там пока нечего, дома строятся это видно и на веб-камерах на сайте проекта. Работа идет, на территорию постоянно заезжают грузовики со строительным материалом, никаких признаков финансового кризиса проекта нет. (Фото 29, 30, 27)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Конкуренты
Так как район активно застраивается, у ЖК «Белые Ночи» есть серьезные конкуренты, в том числе и среди «своих», это я о «Скандинавии» и о ЖК «Москва А 101». Как можно заметить из сводной таблицы цены в рассматриваемом нами комплексе средние по рынку соседних новостроек.
|
Жилой комплекс |
1-к квартиры |
2-к квартиры |
3-к квартиры |
|
Бунинские Луга |
3,73 - 4,98 млн. руб. |
4.07 - 7,5 млн. руб.
|
5,98 - 10,02 млн. руб. |
|
Новое Бутово |
3,33 - 5,48 млн. руб. |
5,22 - 7,27 млн. руб. |
6,47 - 9,21 млн. руб. |
|
Скандинавия |
3,15 - 6,19 млн. руб. |
4,29 - 7,14 млн. руб. |
6,14 - 8,79 млн. руб. |
|
Белые Ночи |
3,45 - 4,09 млн. руб. |
4,77 - 5,84 млн. руб. |
6,25 - 7,9 млн. руб. |
|
Москва А 101 |
3,10 – 4,46 млн. руб.
|
4,35 – 6,53 млн. руб. |
6,19 – 8,12 млн. руб. |
Делаем вывод
Главный слоган компании «А101» – «Мы строим город, где хочется жить». Побывав, на месте строительства этого будущего города и изучив всю информацию, я начал верить этому слогану. На мой взгляд, найден баланс между жизнью в экологически благоприятном месте, с развитой инфраструктурой у самых ворот Москвы. (Фото 33)
Открытие новых станций метро, строительство дорог и развязок уже через 3-4 года превратят этот перспективный район в самодостаточный небольшой город, полностью независимый от Москвы. Я сейчас говорю об объединении проектов ЖК «А101», «Скандинавия» и «Белые Ночи». Их будет разделять новая трасса «Солнцево-Бутово-Видное», через которую перекинется первый в Москве торгово-развлекательный мост.
На мой взгляд, вариант покупки квартиры в ЖК «Белые Ночи» подойдет тем, кто ищет свою первую квартиру, желая получить московскую прописку по разумной цене и жилье рядом с метро. Но и для жителей самого Бутова это хорошая возможность увеличить свою жилплощадь, не уезжая из знакомого района. Также покупка квартиры в этом комплексе на этапе строительства – это неплохая инвестиция. Ведь на начальной стадии самая доступная однушка стоила 2,9 млн. руб., а сейчас уже 3,2 млн. руб.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
