ЖК «Звездный Дуэт»: или просто два дома у метро «Звездная»
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Название нового жилого комплекса в Московском районе будоражило мое воображение и обещало неземные блага. На деле оказалось, что это стандартный проект комфорт-класса у одноименной станции метро. Нет, он неплохой, но ожидания были завышены. Вот если бы его назвали ЖК «Купчинский Дуэт», что территориально больше соответствует действительности, эффект мог бы стать ровно противоположный, но объект не привлекал бы к себе большого внимания.
О проекте
.jpg)
Комплекс состоит всего из 2 домов с общим жилым фондом в 1071 квартиру. Высота одного здания составит 19 этажей, второго – 24. Первый уровень отдадут под коммерческие помещения. Дома возвысятся над уровнем земли за счет стилобата, в котором расположится отапливаемый паркинг на 257 мест. Отдельной социальной инфраструктуры в рамках проекта не предусмотрено.
Технологию строительства применят монолитную. Межквартирные стены тоже будут из монолита, а межкомнатные из газобетона. Отделку первого этажа и частично второго выполнят из керамогранитной плитки по системе вентилируемого фасада. Выше предполагается облицовка тонкослойной штукатуркой.
По умолчанию квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Работы и материалы соответствуют новому единому стандарту девелопера, разработанному в 2017 году. Он подразумевает покрытие пола ламинатом 32 класса, оклейку стен виниловыми обоями под окраску, установку металлической входной двери и шпонированных межкомнатных со стеклянными вставками. Санузел отделают керамической плиткой и оснастят импортной сантехникой с электрическим полотенцесушителем. Ванну поставят акриловую. Розетки и выключатели выбрали марки Legrand. В комплект отделки также войдут стальные радиаторы с терморегуляторами и горизонтальной разводкой труб, спрятанной под стяжкой. Оконные проемы будут увеличены за счет более низкого расположения подоконников. Их закроют двухкамерными стеклопакетами с металлопластиковым профилем. На балконах проектом предусмотрено только холодное остекление с алюминиевым профилем.
На территории двора обустроят детские, игровые площадки и места отдыха для взрослых. Периметр обезопасят от посторонних забором и системой видеонаблюдения. На входе в парадные установят домофоны. В общественных холлах предусмотрят зону для колясок и велосипедов, а также помещение для консьержа.
Появится новый комплекс на проспекте Космонавтов. Место характеризуется хорошей транспортной доступностью. Всего в 300 метрах находится Дунайский проспект, в 600 – Витебский. Рядом проходит Московское и Пулковское шоссе, имеются выезды на КАД и ЗСД. Пешком можно дойти до двух станций метро: «Купчино» и «Звездная». Правда, при таком обилие крупных магистралей зеленых зон маловато. Ближайший парк расположен на удалении 1,5 км. В шаговой доступности функционирует ТЦ «Дунай» с продуктовым магазином Spar. Вдоль Дунайского проспекта расположены и другие магазины и сервисы. Чуть дальше есть несколько крупных торгово-развлекательных центров. Детских садов в округе много. Непосредственно в квартале, где строится наш комплекс, они тоже постепенно вводятся в эксплуатацию в составе других новостроек. А со школами и государственными поликлиниками ситуация напряженная. В целом, с точки зрения инфраструктуры, местоположение комплекса удачное.
Цены и планировки
Стоимость квадратного метра в ЖК «Звездный Дуэт» находится в диапазоне между 103 000 и 117 000 руб., причем цена большинства предложений тяготеет к нижней планке. Это адекватный уровень для заявленных характеристик. Продажи начались в конце 2017 года и на январь 2018 распродано около 10% квартир.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
34,3 – 36,9 |
3,8 – 4,1 |
|
2-комнатные |
52,8 – 58,7 |
5,7 – 6,1 |
|
3-комнатные |
70,4 – 70,9 |
8,0 – 8,3 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выставлено на продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом чистовой отделки.
** в соседнем ЖК «Квартет» этого же застройщика машино-место стоит от 400 000 рублей.
Если покупатель хочет сделать ремонт самостоятельно, он может отказаться от предложенной отделки. Тогда от стоимости каждого метра можно вычитать 6 000 рублей.
В арсенале жилого фонда имеются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Студий нет, но количество однушек значительно превышает остальные варианты. Планировки с небольшой площадью не отличаются продуманностью, хотя все помещения имеют практичные прямоугольные формы, удобные для меблировки. Однако в большинстве новостроек девелоперы изначально предусматривают укромные уголки для гардеробной или хотя бы шкафа даже в студиях. В ЖК «Звездный Дуэт» это редкость, за которую нужно пожертвовать балконом:
.jpg)
Из положительных характеристик отметим хорошую жилую площадь и вместительную кухню. В последнее время даже в объектах бизнес-класса гостиные могут ограничиваться 12 кв. м.
Имеются евро-форматы квартир. В Таблице 1 они включены в строку с однокомнатными.
.jpg)
В расположении помещений принципиальных отличий нет. Причем это касается не только двух последних иллюстраций, а всех предложений с одной комнатой. Разница сводится к наличию балкона и распределению квадратов между спальней и кухней. Есть предложение со сквозным проходом в комнату через кухню-гостиную. Привлекательно оно появлением свободного пространства в коридоре.
.jpg)
Для двушек характерны небольшой раздельный санузел и тот же скромный балкон, но уже в каждой квартире.
.jpg)
Продолжают радовать размеры остального пространства. Девелопер предлагает одинаковые планировки с отличием в том, какому помещению отдать предпочтение в площади: кухне или комнате. Предпочтения у всех разные, поэтому наличие выбора всегда воодушевляет. При этом есть возможность сделать прямой проход из кухни в зал.
Запроектирована и другая конфигурация двухкомнатных квартир с более просторной уборной. Наконец-то мы видим и гардеробную.
.jpg)
Евро-решения имеют такую же общую площадь. При этом каждый вариант по-своему интересен. Например, на следующей планировке в спальне есть небольшая огороженная территория, которую можно использовать по собственному усмотрению. И здесь личная зона отделена коридором от кухни и гостиной. Кстати, последние имеют прямое соединение.
.jpg)
В другом раскладе обе комнаты самостоятельны. Увеличена ванная комната.
.jpg)
Выбор среди двухкомнатных квартир широкий. И все манипуляции с планировками проведены аккуратно, чтобы не затрагивать интересы жилого пространства.
Трешки представлены, к сожалению, всего одним типом. Площадь максимально отдана под комнаты, размер кухни при этом выглядит тоже достойно.
.jpg)
О застройщике
Застройщиком проекта выступает «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Это один из самых масштабных, известных и надежных строителей на рынке Санкт-Петербурга в сегменте жилых новостроек. Он возводит как единичные элитные дома в центре города, так и застраивает целые кварталы вдоль КАДа. На сегодня одновременно ведется работа на 13 объектах. Осилить такие объемы помогают собственные производственные мощности. Вернее, заводы «Группы ЛСР», в состав которой входит «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». На счету холдинга более 70 сданных объектов. Наград и регалий у него тоже много, в том числе самых именитых. С полным перечнем можно ознакомиться на официальном сайте: www.lsr.ru/spb/o_kompanii/nagrady/. К слову, сайт в начале 2018 года полностью переделали. Есть ощущение, что его только приводят к окончательному виду, так как пропало подробное описание отделки, ипотечных программ и отсутствует документация по каждому объекту. Общий шаблон Договора долевого участия размещен по ссылке: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/disclosure/. Остальные документы нужно запрашивать у менеджера. Застройщик работает по 214-ФЗ, в Договоре я не обнаружила каких-то подводных течений. Оплата осуществляется через аккредитив.
Что касается качества строительства, то дольщики оставляют совершенно разные отзывы. Объектов у компании много, на просторах Интернета высказывания встречаются противоположные. Рассмотрим мы комментарии о соседнем ЖК «Квартет», хотя в его составе панельные дома.
.jpg)
novostroy.spb.ru/
Итак, констатируем факт срыва сроков. Отметим, что это не характерно для «ЛСР», но прецеденты есть.
Местоположение, как мы и говорили, двояко. Хорошая инфраструктура при неблагоприятной экологии. Об этом часто пишут и данные факторы нужно сразу учитывать при выборе локации, чтобы потом не сетовать на нее.
.jpg)
https://prn.spb.ru
Поскольку наша новостройка строится из монолита, панельные проблемы нас не касаются. Из плюсов заметим высокий уровень сервиса. Часто я читаю отзывы о других застройщиках, которые не реагируют на замечания, а после продажи квартиры менеджеры перестают вежливо общаться с клиентами. «ЛСР» таким поведением не грешит.
ЖК «Звездный Дуэт» еще не успела «нашуметь» в Интернете. Наибольшей информативностью, критикой в частности, обладает неофициальная группа во «ВКонтакте». Она проливает свет и на точное местоположение домов. На схеме видно, что они разделены внутриквартальным проездом, который ведет к ЖК «Квартет» и выезду на Витебский проспект.
.jpg)
Судя по опубликованным в группе фотографиям о ходе работ, динамика невысокая.
Второй обсуждаемый момент – это подъездные дороги:
.jpg)
https://vk.com
И третий – окружающая обстановка. Напротив комплекса организована несанкционированная свалка, а по другую сторону улицы стройным рядом стоят гаражи.
Проверим все вышесказанное самостоятельно, отправившись на место будущего строительства.
На объекте
Через 200 метров после поворота с Дунайского проспекта на Космонавтов дорога превращается в проселочную.
.JPG)
По правую руку, скрытую от глаз серым забором, располагаются невысокие складские помещения.
.JPG)
Ближе, а точнее прямо напротив ЖК «Звездный Дуэт», действительно, базируется гаражный кооператив, и к тому же стоит ЛЭП.
.JPG)
На фото выше я уже свернула с проспекта на внутриквартальную дорогу, разделяющую два наших дома, и смотрю, куда будут выходить окна.
По левую сторону проспекта активно ведется жилищное строительство. Мы проезжаем мимо ЖК Bauhaus и ЖК «КосмосStar».
.JPG)
Определить точное положение нашей стройплощадки сложно, если не подготовиться заранее. Пока огорожен участок только под один дом, да и сам забор выдает застройщика только цветом.
.JPG)
Хотя реклама комплекса уже размещена на прилегающих дорогах.
.JPG)
Кстати, вот вам и обещанная свалка, завуалированная только что выпавшим снегом.
.JPG)
Второй участок пока никак не задействован в стройке.
.JPG)
Однако вдали уже виднеется гора мусора.
.JPG)
В нескольких метрах от новостройки «ЛСР» строит детский сад и школу в составе другого комплекса – ЖК «Квартет». Радует, что садик будет даже с бассейном.
.JPG)
Выезд на Витебский проспект всего один. Дорога идет по внутриквартальному проезду и сужается до одной линии из-за припаркованных автомобилей вплоть до выезда на проспект. Я попробовала заехать сюда с Витебского – получилось не с первого раза, метр вперед, потом двигаешься назад, чтобы пропустить колонну.
.JPG)
Вдоль этого проспекта тоже выстроились гаражи.
.JPG)
Зато для пешеходов благодать. И автобусная остановка рядом, и станция метро.
.JPG)
ТРЦ «Дунай» и крупный продуктовый магазин расположены в пешей доступности. Правда, пока идет строительство, добираться до них нужно по неприглядной дороге. А вопрос, будут ли ее обустраивать позже, мы адресуем менеджеру девелопера.
.JPG)
Рядом есть и АЗС.
.JPG)
В ходе этой экскурсии возникло много вопросов к «ЛСР» именно о перспективах развития ближайших территорий. С них мы и начали беседу в офисе продаж.
В офисе
В первую очередь поинтересуемся дорожными проблемами. Как оказалось, застройщик в данном случае не берет на себя обязательства по развитию дорог вокруг новостройки. Менеджер сказал, что данным вопросом занимается город и, как правило, к сдаче в эксплуатацию новых жилых комплексов прокладывает хорошее дорожное покрытие к ним. Как будет организовано движение транспорта внутри этого жилого квартала – тоже непонятно. Я уточнила, будет ли комплекс огорожен целиком или дома по отдельности. Точного ответа менеджер не дал. Учитывая, что сейчас здания разделены проездом, данный ответ говорит о возможном изменении схемы движения.
Более того, оказалось, что выезд на Витебский проспект не несет постоянного характера. На форуме дольщиков во «ВКонтакте» https://vk.com/zvezdnyduet выложен даже официальный ответ по этому поводу от Вице-губернатора Санкт-Петербурга И.Н. Албина. Ордер на организацию временного проезда застройщик получил до 01.08.2016 и пока он не переоформлен. Кстати, по поводу свалок тоже получен официальный ответ. Суть его заключается в том, что данный мусор включили в Адресную программу несанкционированных свалок, планируемых к ликвидации в 2018 году.
Во вторую очередь меня интересовала судьба гаражей напротив. Менеджер ответил, что земля под ними не выкуплена, поэтому в ближайшей перспективе ничего там не изменится.
Затем консультант прояснил вопрос с детскими садиками. Поскольку они переходят в государственную собственность, никакого приоритета по зачислению у будущих жильцов того или иного комплекса не будет. Учреждения планируют ввести в эксплуатацию в конце 2018 года. Но, возможно, при покупке квартиры уже сейчас получится встать в очередь на поступление.
Теперь переходим к условиям приобретения недвижимости. Ипотеку предоставляют более 20 банков со ставкой от 9% годовых. Минимальный взнос для оформления рассрочки составляет не менее 10% от стоимости жилья. Вторая часть суммы увеличивается на 14% от указанной на сайте. То есть чем больше первый платеж, тем ниже итоговая цена покупки. Остаток можно внести равными долями до окончания строительства. Девелопер также позволяет оставить последний платеж в 25% до марта 2021 года, но небольшие платежи должны поступать ежемесячно.
У «ЛСР» постоянно действует ряд акций и бонусов. Например, иногородним предоставляется скидка в 50 000 рублей, а постоянным покупателям – 1-3% от стоимости недвижимости. Также действует удобная программа «Квартира в зачет». Она предназначена для тех, кто планирует продать старую квартиру и на вырученные деньги купить новую. Механизм подробно расписан на сайте: www.lsr.ru/spb/usloviya-pokupki/zachet/.
Конкуренты
Московский район считается одним из самых престижных в городе. Однако не всю его территорию можно так охарактеризовать. Окраина, граничащая с КАДом, традиционно считалась промышленной зоной. И только в последнее время она стала застраиваться домами. За Дунайским проспектом это комфорт-класс. И мы рассмотрим два «очага» застройки за этой артерией: на пересечении с Витебским проспектом и Московским шоссе. Также не оставим без внимания новый проект, ЖК «Философия на Московской», недавно появившийся в продаже.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
КосмосStar |
Аквилон-Инвест |
1 очередь - III квартал 2018 г. |
56,3 |
7,0 |
|
Светлый мир «Жизнь…» |
Seven Suns Development |
1 очередь - I квартал 2019 г. 2 очередь - II квартал 2020 г. |
58,5 |
5,0 |
|
Две Столицы |
ИнтерГрупп |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь – I квартал 2020 г. 3 очередь – III квартал 2020 г. |
58,7 |
4,9 |
|
Философия на Московской |
Setl City |
II квартал 2020 г. |
57,3 |
6,3 |
|
Звездный дуэт |
ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад |
III квартал 2020 г. |
57,5 |
6,1 |
ЖК «КосмосStar» расположен в одном квартале с нашей новостройкой, чуть ближе к ТРЦ «Дунай». В составе первой очереди предусмотрен всего один монолитный дом из 17 этажей с 269 квартирами. Помещения сдаются с предчистовой отделкой, однако можно заказать и чистовую за дополнительную плату. Подземный паркинг вместит 70 автомобилей. На улице предусмотрят гостевую автостоянку. Придомовое пространство расположится на стилобате и будет закрыто для проезда машин. Его традиционно благоустроят игровыми площадками и огородят забором. По периметру установят видеонаблюдение. Стоимость квадратного метра на этом объекте выше, чем в ЖК «Звездный дуэт». Однако и срок сдачи ближе на 2 года. На сегодня уже проводится отделка квартир и мест общего пользования. Инфраструктура у проектов идентичная.
На пересечении другой крупной транспортной развязки, а именно Дунайского проспекта и Московского шоссе, строится ЖК «Светлый мир «Жизнь…». Он находится чуть ближе к станции метро «Звездная» и Пулковскому парку, однако окружающая обстановка являет собой, в основном, автоцентры, склады и небольшие придорожные магазины. Со школами и детскими садами в этой зоне дела обстоят напряженнее, чем вокруг ЖК «Звездный Дуэт». Раньше застраиваемую территорию занимал мясоперерабатывающий комбинат. На его месте возведут 4 монолитных дома на 2642 квартиры с подземным и наземным паркингами, охватывающими в общей сложности порядка 1000 автомобилей. Также предусмотрят несколько открытых парковок. Разместится здесь и торговый центр. Дворы будут закрыты, благоустроены и оснащены видеокамерами. Квартиры планируют сдавать с чистовой отделкой. Архитектура визуально схожа с уже сданным объектом – ЖК «Светлый мир «О Юность» на Октябрьской набережной. Цены у данного застройщика всегда привлекательны. Отчасти это связано с его небольшим сроком существования и вытекающим отсюда недоверием.
Продолжим поиск конкурентов в этом квартале, ведь он тоже активно осваивается девелоперами. Для сравнения возьмем комплекс с собственной инфраструктурой – ЖК «Две Столицы». Это четыре 17-этажных монолитных здания с отапливаемым паркингом на 500 мест. Первая очередь включает строительство одного дома на 1086 квартир. На территории будет выполнено комплексное благоустройство. В перспективе здесь появятся 3 детских сада, 2 школы, поликлиника, гостиница и торговый центр. Стоимость недвижимости здесь ниже, чем в остальных комплексах из Таблицы 2. Уточню, что это первый проект данного застройщика в Санкт-Петербурге. Однако в столице он уже известен.
Практически одновременно с нашей новостройкой открылись продажи в ЖК «Философия на Московской» на 1-ом Предпортовом проезде. Ближайшая к объекту станция метро «Московская» расположена в 1,5 км, а Пулковский парк находится на расстоянии 1,2 км. В состав комплекса войдут три 12-этажных монолитных дома с двумя паркингами на 560 мест. Квартиры сдадут с полной чистовой отделкой. Дворы закроют для проезда автомобилей, а по периметру установят видеонаблюдение. На первом этаже разместится детский сад на 110 малышей. Девелопер запроектировал несколько видовых квартир с высокими потолками в 3,0 метра и увеличенными окнами.
Резюме
.JPG)
ЖК «Звездный Дуэт» можно оценить на высокий бал по транспортной доступности и на низкий по экологии. Планировки, в целом, хорошие. Цены конкурентоспособные. Примерно в такой же зоне можно найти ценник как выше на недвижимость со сроком сдачи в 2018 году, так и ниже на квартиры от менее именитых застройщиков. Главный «х» проекта заключается в перспективе развития окружающей территории, в том числе подъездных дорог к комплексу.
