ЖК Neva-Neva: гремучая смесь хорошего проекта и отличной локации

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
На Васильевском острове началось строительство жилого комплекса бизнес-класса. Привлекательный проект, престижное место. Но девелопер малоизвестен в широких кругах. А разбег ценника на квартиры достигает от 125 000 до 200 000 рублей за квадратный метр.
 

О проекте

 
ЖК Neva-Neva возводится на пересечении 24-ой линии и Среднего проспекта В.О. Это дом с красивой архитектурой в стиле неомодернизма. Со стороны перекрестка экстерьер оформят декоративными выступами из лицевого кирпича и плитки терракотового цвета. При приближении на рендерах это решение выглядит стильно и благородно. Также в отделке фасада используют керамогранит и штукатурку.
 
Дизайн общественных холлов разработали под стать внешнему виду комплекса. Только в этой зоне приоритет отдан белому цвету и деревянным вставкам.
 
Но перейдем от лирики к конструктиву. Несущие стены и перекрытия построят из монолитного железобетона. Также при возведении наружных стен используют газобетон и полнотелый кирпич. Здание достигнет в высоту 10 этажей, включая цокольный, где расположится отапливаемый паркинг на 220 мест. Жилой фонд составит 278 квартир, по 4-6 единиц на каждом уровне. Первый этаж займут коммерческие помещения, вход в которые будет осуществляться с улицы. На 2 и 9 запроектированы квартиры с террасами. Правда, на чтором они выходят на внутренний двор.
 
Парадных предусмотрено 7, в каждой отведут площадь под колясочные. Также девелопер включил в проект детскую игровую комнату внутри дома. 
 
Территория комплекса будет огорожена, закрыта от проезда автомобилей и оснащена видеокамерами. В периметре проведут озеленение, обустроят детские, спортивные площадки и зоны отдыха для взрослых.
 
А какими инженерными технологиями порадует нас девелопер этого премиального комплекса? Начнем с высокоскоростных бесшумных лифтов, датчиков включения света по движению, бесплатного доступа Wi-Fi в местах общественного пользования и общедомового фильтра очистки воды. Но этим уже никого не удивишь. Возможно, в отделке квартир будет что-нибудь незаурядное? Как принято в данном сегменте, помещения сдаются с черновой отделкой, но застройщик устанавливает окна, входную дверь, счетчики, радиаторы. В презентации написано, что на окна поставят энергосберегающие стеклопакеты, правда, не указан производитель. Уточнено, что разводку труб сделают скрытую. На каждом этаже предусмотрят места для установки индивидуального кондиционера. Других «уникальных» характеристик не обнаружено. Хотя при таком отличном местоположении стандартного набора вполне достаточно. Ведь через дорогу от дома прекрасный сад Василеостровец, в 5 минутах ходьбы Шкиперский сад. До центра близко, до выезда на ЗСД около 5 км, а до станции метро «Василеостровская» порядка 1,5 км. Но автобусные остановки находятся в 300 метрах. Производств по соседству нет, зато есть детские сады, школы и институты.
 

Цены и планировки

 
Минимальная стоимость квадратного метра составляет 125 000 рублей. Правда, к каждому этажу нужно прибавлять по 5 000 рублей за метр, а к последнему уровню и все 15 000. Таким образом, верхняя планка достигает 200 000 рублей/кв. м. А пятикомнатные квартиры, в принципе, меньше не стоят. Зато студии и однокомнатные берут начало со 140 000 рублей/кв. м. 
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь, кв. м.

Стоимость, млн руб.*

Студии

29,4 – 30,8

от 4,0

1-комнатные

36,1 – 50,3

от 4,8

2-комнатные

57,5 – 79,5

от 6,9

3-комнатные

93,8 – 115,5

от 11,1

4-комнатные

104,5 – 112,0

от 12,9

5-комнатные

129,1

24,5

Паркинг

1 машино-место

1,5**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как продажи паркинга еще не начались.
 
Как видно из Таблицы 1, в комплексе представлены разные форматы жилплощади, от студий до пятикомнатных. Справедливости ради отметим, что превалируют все-таки большие квартиры.
 
Студии не маленькие, но и не шикарные. Есть обычные, наиболее распространенные варианты и планировки поинтереснее: 
 
Выбор однокомнатных квартир богаче. Небольшие однушки могут быть без балкона, анекоторые крупные идут даже с террасами: 
 
Но принципиальных отличий между ними нет, разве что изредка встречаются гардеробные: 
 
В остальном, разница состоит лишь в форме холла и, как следствие, прилегающих помещений:
 
Площади добротные, за исключением санузла. Начиная с двушек, эта проблема решается методом разделения уборной на две, а в особых случаях увеличения основной до 5,2 кв. м. Холлы просторные и удобные для расположения гардероба.
 
Кухни практически во всех планировках просторные. Имеются варианты с прямым проходом из нее в гостиную:
 
Нестандартные размеры окон, выходящие на Средний проспект, тоже могут привлечь внимание любителей оригинальных решений.
 
Встречаются двушки и со сравнительно скромными размерами помещений.
 
Во всех трехкомнатных квартирах можно разгуляться, ведь их площадь стартует с 93,0 кв. м. Поэтому мы не встретим здесь комнатушек или тесных коридоров. Есть решения без балкона или, наоборот, сразу с двумя.
 
Здесь также использован ход с прямым соединением кухни и зала. Следующие идентичные квартиры могут иметь в своем составе как балкон, так и террасу.
 
Если вы любите, когда санузлов много, тогда рассмотрите конфигурацию ниже: 
 
В любом случае, одно небольшое помещение можно использовать как кладовку, поскольку они проектом не предусматриваются. Приведу схожий тип, лишенный этого укромного уголка, но укомплектованный балконом и террасой.
 
Отметим, что в последних двух вариантах урезаны площади спален.
 
Полукруглые формы помещений оставили для четырехкомнатных квартир. Одинаковые планировки имеют одно яркое отличие в размере окон. В одной они узкие, но частые, в другой панорамные. На ценителя.
 
Для классиков есть отдельное предложение:
 
И самая большая квартира, состоящая из 5 комнат, выглядит так:
 
Наличие двух кухонь ставит в недоумение, но, возможно, выбирается одна на усмотрение будущего владельца. В этом ракурсе предложение становится даже интереснее. В остальном хорошая, полноценная планировка.
 

О застройщике

 
Девелопером проекта выступает компания «Базис-СПб». Она малоизвестна на рынке Санкт-Петербурга, поскольку построила здесь только один ЖК Lumierе. По факту, это дочернее предприятие крупной международной корпорации «Базис-А», в портфеле которой более 100 различных объектов по всему миру. Подробнее с их деятельностью можно ознакомиться на официальном сайте: www.bazis-spb.ru/. Описание комплекса, все планировки, документацию и контакты девелопера найдете по следующей ссылке: https://neva-neva.ru/about/. Ресурс дает представление о будущем доме, но не содержит, ни цен, ни информации об условиях приобретения, умалчивается и о технологии строительства. Все эти нюансы нужно уточнять у менеджера.
 
А мы перейдем к изучению отзывов в Интернете о первом и пока единственном построенном объекте «Базис-СПб». Как водится, непосредственно жильцы об элитных комплексах пишут редко. Но пару комментариев удалось найти:
 
http://spbguru.ru
 
Без накладок не обошлось. Теоретически могло сказаться отсутствие опыта работы в конкретном городе. Но, судя по следующему отзыву, в 2017 году все уже наладилось.
 
http://prn.spb.ru
 
Мнения о ЖК Neva-Neva неоднозначные. Многих смущает цена.
 
https://www.novostroy.su/
 
Однако без указания конкретных примеров для сравнения, это лишь субъективное видение мира. Верхние этажи, конечно, досягаемы далеко не для всех. А нижние могут конкурировать даже с некоторым комфорт-классом. Да-да, в менее приличных локациях ценник на квартиры ниже уровнем может начинаться со 120 000 рублей/кв. м. А вот с другим мнением я соглашусь:
 
http://spbguru.ru
 
И в следующем разделе мы как раз разберем все указанные характеристики.
 

На объекте

 
Действительно, эта зона активно осваивается девелоперами. Но вдоль Среднего проспекта слева от нашей новостройки пока все тихо.
 
Старые ли, красивые ли, но дома стоят на своих местах.
 
А дальше базируется музей электрического транспорта.
 
Напротив комплекса располагается заправка и Горный институт. 
 
А оттуда и до Юридического факультета СПбГУ всего минута пешей прогулки. 
 
Украшением Среднего проспекта в этой местности является здание Геологоразведочного музея:
 
Так, в этой стороне пока все стабильно.
 
Зато по правую руку от ЖК Neva-Neva работа кипит. На фотографии ниже видно, что совсем рядом возводится еще один комплекс, а за ним находятся новенькие, но уже сданные дома. Причем дальше есть еще пару рядов с активной или недавно законченной стройкой.
 
Поясню, что соседний комплекс относится к формату апарт-отелей – ЖК Loft na Srednem.
 
Дата его сдачи в эксплуатацию назначена на конец 2018 года, поэтому будущие жильцы нашей новостройки заедут в свои квартиры в уже спокойное время. А перед апартом уже построен детский садик.
 
В 3 минутах ходьбы по этой стороне функционирует бассейн.
 
Здесь, кстати, есть небольшой зеленый променад. Летом его очертания более заметны:
 
Место вообще красивое. И все новые дома возводятся с должной архитектурой. Чего только стоит ЖК «Новая история», мимо которого проходить одно удовольствие.
 
Живописности данной локации добавляет и сад «Василеостровец». Правда, зимой эта картина выглядит угрюмо.
 
На 24-ой линии окружение попроще, однако, местами оно тоже преображается. Предполагаю, что недолго быть там складам.
 
Подводя итоги, единственным минусом, хотя и престижем локации одновременно, отмечу нахождение комплекса прямо на Среднем проспекте. Неизбежны шум и пыль с дороги. В остальном, нареканий нет. А на самой стройплощадке работы ведутся даже в выходные дни.
 

В офисе

 
Офис девелопера удобно расположен на уже реализованном ими объекте – ЖК Lumiere. Поэтому во время посещения можно как минимум визуально оценить качество строительства.
 
Выделю самое интересное из беседы, а это условия приобретения квартиры. Есть 3 схемы расчета: 100%-ная оплата, ипотека и рассрочка. При первых двух вариантах клиенты получают скидку в 5%. Но ипотеку предоставляют только 2 банка. В начале каждого года они обновляют размеры ставок, поэтому предварительно 9,0% предоставляет зарплатным клиентам «Сбербанк» и от 10,5% предлагает «Санкт-Петербург» для всех желающих.
 
Оформить рассрочку можно при внесении первоначального взноса не менее 30% от стоимости жилья. На эту часть оплаты также действует 5%-ная скидка. Остальное нужно перечислять равными долями ежемесячно или ежеквартально до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Момент этот по плану настанет 30 декабря 2019 года. К слову, на передачу ключей «Базис-СПб» берет целых 3 квартала, тогда как стандартно девелоперы ограничиваются полугодом. 
 
Добавлю лишь, что компания работает по 214-ФЗ и заключает Договора долевого участия.
 

Конкуренты

 
Несмотря на обилие новых жилых комплексов вокруг, равнозначных по статусу конкурентов немного. Во-первых, два строящихся объекта рядом – это апарт-отели. Во-вторых, несколько домов уже построены и поэтому не могут быть сопоставимы по цене. Из ближайших новостроек рассмотрим ЖК «MONODOM на Малом» и ЖК «Две Эпохи». В Таблице 2 сравним стоимость трехкомнатных квартир на этих объектах.
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь, кв.м.

Стоимость, млн. руб.*

Две Эпохи

EKE

II квартал 2018 г.

92,6

12,6

MONODOM на Малом

Альфа

I квартал 2019 г.

88,6

10,6

Neva-Neva

Базис-СПб

IV квартал 2019 г.

94,8

11,7

 
*стоимость квартир указана на уровне 2-ого этажа при 100% оплате.
 
ЖК «Две Эпохи» строит финская компания по панельной технологии. В составе проекта 4 отдельно стоящих корпуса высотой в 9-11 этажей с общим жилым фондом в 317 квартир. К бизнес-классу будет относиться лишь один. В нем установят систему рекуперации воздуха, которая при проветривании помещения позволяет удержать тепло внутри квартиры зимой и, наоборот, препятствует проникновению горячего воздуха летом. Высота потолков достигнет 3,0 метров. Квартиры сдаются без отделки. Некоторые из них имеют террасы и панорамное остекление. Парадные оформят в классическом стиле с использованием лепнины. Стены украсят картины с городскими пейзажами. Во всем комплексе будет работать дополнительная система очистки воды. Внутренний двор, который заключен как раз между корпусами, огородят и благоустроят. Автомобилям проезд на территорию закроют. Въезд в подземный паркинг запроектирован с улицы. Кстати, рассчитан он всего на 177 машин. Безопасность будет обеспечиваться с помощью камер видеонаблюдения и видеодомофонной связи. Для жильцов предусмотрен собственный детский сад, который разместят на первом этаже одного из домов. Стоимость квартиры в данном комплексе чуть выше, чем у главного героя обзора. Но и срок его сдачи наступит уже в этом году.
 
ЖК «MONODOM на Малом» вместит всего 194 квартиры и совсем маленький паркинг на 66 мест. В его расположении смущает наличие кладбища напротив, то есть часть окон будут его обозревать. Но фактически это считается зеленой зоной. Да и не все люди такие впечатлительные. Комплекс представляет собой дом переменной этажности, от 10 до 12 уровней. В цоколе, помимо паркинга, разместятся офисы и магазины. Квартиры здесь продаются и с террасами, и двухуровневые. Правда, выбор уже совсем маленький. Отделка не предусмотрена. Территория будет огорожена и закрыта для проезда машин. Двор благоустроят и озеленят. Цены в этом доме сопоставимы с ЖК Neva-Neva, хотя срок сдачи озвучен почти на год раньше.
 

Резюме

Девелопер выбрал удачное место для размещения нового комплекса. И даже шум от Среднего проспекта основательно картины не портит. Ближайшие конкуренты, находящиеся примерно в том же квартале, уже не так благополучно расположены. Наполнение дома стандартное. Планировки хорошие. Единственное опасение вызывает отсутствие опыта работы девелопера на рынке Санкт-Петербурга, ведь у «Базис-СПб» это всего второй проект. Но поддержка в виде международной корпорации определенно располагает к доверию. Цены на нижних этажах соответствуют бизнес-классу. А верхние уровни по стоимости приближаются уже к элитному жилью, и решающую роль здесь может сыграть принципиальность покупки именно на Ваське. Ведь за такую стоимость можно рассмотреть полноценную элитку, например, на Петровском острове.
 

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 
22 января 2018

Обсуждение (0)

  • 23.01.2018 02:21
    Очень жидкая выборка ЖК конкурентов. А где Фьорд? А где Палацио? Во Фьорде 3 к.кв. площадью 100.6 кв.м. продается за 12,7 млн.руб., т.е. 126,5 тыс.руб. за кв.м. в готовом доме, против 123,4 тыс.руб. в Neva-Neva на нулевом цикле. В Палацио цены на трешки 2-го этажа начинаются от 9.9 млн.руб. Далее, вы приводите цену 3 к.кв. в Двух эпохах за 12,6 млн. 92,6 кв.м. Ничего что на 2-м этаже там также есть квартира за 11,6 млн площадью 91,05 кв.м., т.е. на миллион меньше, чем выбранная квартира у вас в таблице? Скажите, вы специально за уши притягиваете ценники конкурентов, чтобы оправдать завышенную цену Neva-Neva? Почему не привели цены самого ближайшего соседа ЖК 24-29, который также относится к бизнес-классу? Трехкомнатная квартира площадью 87.5 кв.м в данном готовом комплексе стоит 10,9 млн.руб. и это за полноценный 7-й, а не компромиссный 2-й этаж. Позабавила чудная фраза автора относительно сравнения с конкурентами "несколько домов уже построены и поэтому не могут быть сопоставимы по цене". Как видим, конкуренты ЕЩЕ КАК МОГУТ быть сопоставимы в цене и явно не в пользу Neva-Neva. Хотели объективного видения мира и конкретных примеров? так получите. Статья рекламная заказуха от застройщика.
  • Подборка конкурентов, действительно, небольшая. Причина тому – сознательный отсев автором обзора неподходящих для сравнения комплексов для предоставления читателям конечного продукта для анализа. Однако впредь, учитывая пожелания наших пользователей, мы будем более детально рассматривать близлежащие стройки. Благодарим вас за критическое мнение и вносим следующие дополнения и пояснения к статье. Итак, ЖК «Палацио» несмотря на его позиционирование как бизнес-класс, относится скорее к категории «комфорт+». Это не отдельно стоящий дом, а целый квартал с собственным променадом внутри. Стоимость квартир в этом комплексе дешевле, чем в ЖК Neva-Neva, причем продаются они уже сразу с отделкой. В расположении этой новостройки есть как ряд преимуществ, например, близость к строящейся станции метро, к продуктовому магазину, к набережной, так и недостатков, в частности соседство с заводом. В целом, это более демократичный вариант недвижимости, как по характеристикам, так и по цене.
  • ЖК «24 29» сдан еще в 2016 году. В комментарии выше совершенно верно отмечено, что в этом, уже сданном объекте, можно купить трешку в 87,5 кв.м. на 7-8 этажах, заплатив за метр те же 125 000 рублей. По расположению он находится через одно здание с ЖК Neva-Neva. Но определение его класса неоднозначно. Даже на сайте девелопера проекта NordEst уточнено, что «это Т-образный корпус «комфорт» класса, квартир немного – 85, они относятся к бизнес сегменту за счет метража». В части остальных характеристик комплекс не конкурирует с проектом «Базис-СПб». Таким образом, ЖК «24 29» и ЖК «Палацио» обладают более низкими ценами, однако и характеристики этих комплексов не сопоставимы с ЖК Neva-Neva. По этой причине они не были указаны в обзоре изначально. Касательно указанной в комментарии выше цены на квартиру в ЖК «Две Эпохи». К сожалению, на официальном сайте девелопера не видим трехкомнатной квартиры площадью 91,05 кв.м. и стоимостью 11,6 млн. рублей. Возможно, ранее она стояла в продаже, но сейчас ее нет. Уточняем, что анализ проводится в корпусах А, так как только они относятся к бизнес-классу. На сегодня 2 этаж богат 5 трешками и расценки на них таковы: 92,6 кв.м. – 12,6 млн., 102,2 кв.м. – 13,9 млн., 103, 6 кв.м. – 14,9 млн., 94,4 кв.м. – 12,9 млн., 93,8 кв.м. – 13,0 млн. То есть минимальная стоимость метра составляет 136 000 рублей, что и отражено в Таблице 2.
  • Далее ЖК «Фьорд», он по праву относится к категории бизнес и является прямым конкурентом рассматриваемой новостройки. Комплекс сдан в конце 2017 года и соседствует с ЖК «Две Эпохи». Представляет собой два корпуса на 388 квартир. На втором этаже имеются три трешки, одна из которых в резерве. Стоимость остальных, действительно, сопоставима с ЖК Neva-Neva. Ценообразование здесь иное, на одном и том же уровне можно встретить разные цены за метр. Но, в целом, этот комплекс можно рассмотреть в качестве альтернативы ЖК Neva-Neva. К тому же, во втором корпусе, относящемуся к комфорт-классу, располагается детский сад. Резюмируя все вводные, выводы автора не меняется. ЖК Neva-Neva – достойный внимания объект. Девелопер установил конкурентные цены на нижних этажах и завышенные на верхних. С уважением, Карина Аргус

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи