На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Выбор Дмитровского направления для загородного проживания обладает своей спецификой, и эту специфику определяют 2 фактора: вода и горы. 

 

Вода – это цепь водохранилищ и судоходный канал, соединяющий Москву-реку с Волгой. На здешних берегах щедро рассыпано множество яхт-клубов, пляжей, организованных зон отдыха и элитных коттеджных посёлков. А рыбалка! Клязьминское, Учинское, Пестовское, Икшинское, Иваньковское. Названия этих подмосковных водохранилищ отзываются в сердцах столичных рыбаков, наверное, также, как отзываются названия библейских мест в сердцах адептов христианских религий. Теперь горы. Про горнолыжные трассы Яхромы, надеюсь, все наслышаны. Ну, что тут скажешь? Ввиду значительной удалённости от Москвы настоящих горных кряжей, именно Волен стал для москвичей и американским Аспеном и французским Шамони-Монблан. В общем, не за огороды и лесные чащи любил народ Дмитровское направление. Сюда на летний и зимний периоды приезжали любители активного отдыха. Сначала сотнями, а потом и тысячами. Здесь они покупали себе участки и частные дома, чтобы быть поближе к местам своего праздного-нерабочего обитания.

 

Но в новом веке, как только стало ясно что Дмитровская трасса будет основательно реконструирована, и проехать по ней до центра Москвы хоть от Икши, хоть от Яхромы можно менее чем за час, вдоль неё стали, как грибы, расти уже не только дачные и коттеджные посёлки, но и всяческие жилые комплексы. Цены, конечно, областные, но с повышающими коэффициентами за воду и горы, а теперь и за скоростную трассу, конечно.

 

И вдруг после Нового Года нахожу в сети объявление о том, что неподалёку от Икши – в Ермолино, в новом жилом комплексе «Северное сияние» продаются квартиры, да не простые, а двухуровневые. И цены стартуют с 1,8 млн руб. 

 

Малоэтажный жилой комплекс состоит из 49 жилых зданий. Дома оригинального дизайна, словно шкатулочки для янтаря. И так недорого, сенсация, да и только. Интернет-адрес сенсации – https://ermolino.vrdom.ru/.

 

С сайтом поработал хороший дизайнер. Шрифты, макет, фотографии, лаконичные, но информационно насыщенные тексты, лично я не нашёл ничего такого, к чему можно было бы придраться. Особенно понравились 3D планировки, красивые и наглядные. 

 

Хотя, положа руку на сердце, двухуровневые квартиры меня в реальной жизни слегка пугают. Посудите сами, у вас комната площадью 18-21 кв. м, 4 или 5 из которых вы обязаны отдать под лестницу. Та же история на этаже, куда эта лестница приходит. Там образуется здоровенная дырка в полу, которую, в целях безопасности, нужно ещё как-то огораживать. А циркуляция воздуха? Вам, к примеру, холодным зимним вечером нужно прогреть 1 этаж с гостиной, столовой и кухней. Причём, именно первый, поскольку на втором этаже, где обычно располагаются спальни, хочется прохлады. Вы же обязательно закроете двери, ведущие в другие помещения? А чем перекрыть дыру между этажами? Ну и, конечно, запахи с кухни будут витать по всему дому, снизу доверху. Никакая вентиляция, если она не промышленная, с этим фемиамом, конечно же, не справится. Ладно бы ещё площади этажей были большими, когда комната сама по себе, а всякие там тамбуры, холлы, санузлы, кухни и гостевые спальни – отдельно. Но речь не о коттедже 9х12, даже не о щитовой даче 6х6. Тут кирпичный куб с площадью пола 18-20 кв. м, в которые весь перечисленный выше список, даже сократив его наполовину, нужно будет вмещать, устаканивать, вбивать. Да ещё и лестницу в придачу. Как-то это очень уж по-голландски или по-гонконгски. Неужто найдутся в России охотники до таких хором?

 

Позвонил по указанному на сайте комплекса контактному номеру. Ответила девушка. Есть, говорит, охотники! И не какие-нибудь рафинированные хипстеры-голландофилы, а самые обычные, отечественной разработки, люди – рабочие, инженеры, бизнесмены, врачи с адвокатами, даже семейные. Кто берёт квартиры для сохранения капитала, кто для оседлой жизни. 

 

Посёлок застроен только наполовину, а уже неплохо расходится. Вторую очередь (её я на картинке обвёл красным фломастером) застройщик собирается сдавать в 4 квартале 2019 года. 

 

Уже сейчас он уверен, что проблем с реализацией жилплощади не будет. Почему? А потому, написано на сайте, что формат у ЖК модный и современный, малоэтажный, экологические условия в районе привлекательные, внешняя инфраструктура богатая. Комплекс огорожен по периметру и охраняется круглосуточно. До двух самых популярных в России ресторанов быстрого питания всего 5 минут пешком.

 

ЖК «Северное сияние» административно относится к посёлку Ермолино. А в там есть детский сад, школа, медицинский пункт, аптека, рынок, супермаркеты, а ещё дворец культуры, стадион и каток с разнообразными секциями для детей и взрослых. Под боком, минут 10 на машине, железнодорожная станция Икша, от неё до Савёловского вокзала столицы электричка идёт 50 минут.

 

Да и в плане коммуникаций «Северное сияние» – совершенно городской микрорайон. Электричество, водопровод, канализация и даже отопление – всё централизованное, поселковое. У ЖК есть управляющая компания, такая же, какие работают в любой другой столичной новостройке. Специального фиксированного ежемесячного сбора за услуги, как это принято в загородных коттеджных посёлках, не взымается. Владельцам жилья приходят платёжки с подробной росписью всех расходов. Так, в прошлом месяце проживание в 77-метровой двухкомнатной квартире обошлась владельцу примерно в 6 000 руб. Это с расходом воды, света и оплатой услуг управляющей компании.

 

Теперь о самих квартирах. Они тут группируются по 4-10 штук под одной крышей. Есть ешё дуплексы и отдельные «коттеджи» без персональных участков земли, но те, что были построены в первой очереди ЖК, уже благополучно распроданы, а цены на жильё второй очереди комплекса пока ещё не объявлены.

 

Итак, что на сегодняшний день уже возведено в жилом комплексе»?

 

Двухуровневые однокомнатные квартиры площадью 45,6 кв. м.

 

Двухуровневые однокомнатные квартиры площадью 54,3 кв. м.

 

Двухуровневые квартиры с эксплуатируемой мансардой площадью 63 кв. м.

 

Двухуровневые двухкомнатные квартиры площадью 77,8 кв. м.

 

Двухуровневые трёхкомнатные квартиры площадью 72,7 кв. м.

 

Двухуровневые трёхкомнатные квартиры площадью 88,6 кв. м.

 

Дуплексы площадью 86,2 кв. м, коттеджи площадью 130,2 кв. м. Детская игровая площадка. Въездная зона с автоматическим шлагбаумом и помещением охраны.

 

Каждая квартира имеет парковочное место на 1-2 автомобиля перед крыльцом, в зависимости от площади жилья. В «Северном сиянии» жильцам предоставлена возможность использования для личных нужд прилегающего к квартире участка земли размером до 1,5 соток. Замечу, что эти участки в личную собственность владельцам квартир не передаются.

 

Застраивает комплекс компания «VR Development». Она же, без посредников, и продаёт свои квартиры.

 

Таблица 1.

 

Тип квартиры	№ дома/квартиры	Площадь (кв. м)	Уровни	Цена (руб.)
1-комнатная	23/7	45,6	2- уровневая	2 300 000
1-комнатная	21/3	54,3	2- уровневая	1 850 000
1-комнатная	19/5	54,3	2- уровневая	1 950 000
1-комнатная	34/4	54,3	2- уровневая	2 050 000
1-комнатная	33/1	54,3	2- уровневая	2 100 000
1-комнатная	33/5	54,3	2- уровневая	2 200 000
1-комнатная	18/9	54,3	2- уровневая	2 350 000
1-комнатная	17/9	63	2- уровневая с мансардой	2 650 000
1-комнатная	17/2	63	2- уровневая с мансардой	2 750 000
2-комнатная	35/6	77,8	2- уровневая	2 750 000
2-комнатная	29/8	77,8	2- уравнивая	2 850 000
2-комнатная	30/6	77,8	2- уравнивая	2 990 000
2-комнатная	57/3	77,8	2- уровневая	3 350 000
3-комнатная	41/6	88,6	2- уровневая	4 100 000

 

Разница в ценах на квартиры одной и той же площади, как объяснила мне менеджер, происходит по трём причинам. 

 

Во-первых, из-за разной степени готовности домов к сдаче, некоторые из них уже приняты государственной комиссией. Жильё там продаётся по договорам купли-продажи (ДКП) с немедленным вручением ключей сразу после оплаты договора. Другие корпуса только строятся, квартиры в них продаются по договорам долевого участия (ДДУ).

 

Во-вторых, большинство квартир продаются без отделки и без лестниц между этажами. С пластиковыми окнами, тёплой многослойной крышей, монолитным перекрытием второго этажа, и деревянными лагами перекрытия мансарды. Коммуникации заведены. Радиаторы отопления установлены и подключены. Однако в некоторых была произведена черновая отделка. Залита стяжка полов, возведены перегородки, местами даже сделана разводка электричества или уложен полмансарды.

 

Третья причина разницы цен произошла вследствие того, что некоторые дома строились по модернизированным проектам. К ним были пристроены входные тамбуры, а балконы оснащены не металлическими перилами, а бетонными, под последующее остекление.

 

В финале беседы по телефону мы договорились с менеджером о том, что я подъеду в комплекс при первой же возможности.

 

Возможность представилась через пару дней, как только закончился снегопад и дороги расчистили. С солнцем мне в тот день тоже повезло. Отправился поздним утром, между 10 и 11 часами. Новогодние отпуска закончились и московские трассы снова заполнились транспортом. С грехом пополам добрался от дома до съезда с МКАД на Дмитровское шоссе. Потом стало лучше. Быстро миновал посёлок Северный, затем снова попал в пробку, которая началась после Виноградово и рассосалась только в Красной Горке. До КПП жилого комплекса, а это по показаниям автомобильного одометра 29 километров, доехал за час. Кстати, на обратном пути «стоял» на том же самом отрезке, от Красной Горки до Виноградово. 

 

Скажу здесь, чтобы не возвращаться потом – даже после реконструкции Дмитровское шоссе от пробок, на мой взгляд, не избавится. Слишком много всего понастроено вдоль трассы за последние 10 лет. Москвичам, мечтающим поселиться здесь основательно, надо подумать об освоении поездок на общественном транспорте. Либо радикально изменить метод работы. Уйти в он-лайн, например. Иначе, вся ваша жизнь превратится в нескончаемую пробку.

 

О посёлке «опытного хозяйства Ермолино» известно немного. 

 

Административно он относится к Дмитровскому району. Организован был в годы второй пятилетки для улучшения стада крупного рогатого скота. После перестройки стал местом размещения строительного рынка, автозаправки, супермаркета и нескольких объектов общественного питания. После стояния в пробках, выезжающие за город москвичи любят здесь останавливаться для перекуса.

 

Ни рекламного баннера, ни хоть какого-то указателя с информацией о ЖК «Северное сияние» я по дороге не заметил. Но навигатор смартфона привёл меня прямо на гостевую стоянку комплекса, организованную между КПП и офисом продаж.

 

Задерживаться в офисе надолго не было никакого смысла, почти что всю необходимую информацию я почерпнул на сайте комплекса. Поэтому, вместе с менеджером мы взяли связку ключей, планировки и пошли на территорию ЖК, чтобы познакомиться с предложениями в интерьерах реальных объектов.

 

Может быть летом здесь и живописно, но зимой комплекс мне показался, мягко говоря, скуповатым на красоту. Отделанные керамическими декоративными плитами «под кирпич» дома похожи скорее на какой-то заброшенный промышленный объект в Силезии на западе Польши, нежели на уютную горную деревеньку в Баварии. Хотя цвет «кирпича» подбирался архитекторами намеренно, с явной ассоциативной отсылкой к Западной Европе. Красивой картинке не способствует ни расположение домов (слишком ровно, слишком большое расстояние между отдельными корпусами), ни забор из профлиста по периметру, ни окружающие комплекс дачи, коттеджи и гаражи. Он как заплата на границе промзоны и дачного кооператива.

 

Квартиры без тамбуров, даже в пустом виде выглядят очень тесными.

 

Чтобы сделать их уютными гнёздами, дизайнеру придётся серьёзно постараться. О заселении с детьми в квартиру площадью менее 60 метров лучше и не мечтать, хотя высота потолков 3 м у помещений 1 этажа, и более 3 метров на втором поможет хоть как-то справиться с вертикальным размещением шкафов и антресолей.

 

Если у квартиры нет входного тамбура, его нужно будет обязательно построить. Расход небольшой – 50-60 тысяч, зато появится хотя бы 1,5-2 метра свободного пространства в небольшом помещении 1 этажа.

 

Значительно легче дышится в «двушке» площадью 77,8 кв. м. Уверен, детям придётся по сердцу её антресольный этаж.

 

Будет ли в этих квартирах тепло? Скорее всего, да. Стены домов возведены из пенобетонных блоков, утеплены минеральной ватой и отдекорированы керамическими плитами. Все помещения, которые я посетил, были хорошо прогреты. А вот входные двери явно слабоваты – китайские, из гофрированного картона в тонком металлическом обрамлении, я бы их поменял, сразу после заселения.

 

Комплекс хорош своими ценами, качеством строительства жилых корпусов, но слабо продуман в плане общего дизайна и особенно размещения. Он хоть формально и считается загородным, но никакими чертами такового не обладает. Нет в нём соответствующего уюта и близости с природой. Хотя кому-то, хочется в это верить, понравится его «потаённость», он укрыт за складами строительного рынка.

 

Купить квартиру в ЖК «Северное сияние» можно, используя ипотечный кредит от трех крупных российских банков с процентной ставкой от 7,4% годовых. Возможна оплата с использованием материнского капитала. Застройщик готов предоставить покупателю рассрочку, первоначальный взнос которой и сроки будут рассчитаны под индивидуальные возможности клиента.

 

Таблица 2. Стоимость 2-комнатных квартир в ЖК и посёлках Дмитровского направления

 

Название комплекса/ посёлка	Площадь квартир (кв. м)	Цена (руб.)
Экодолье Шолохово	42,23	2 788 000
Шолохово	55,4	3 470 544
Экоград Новый Катуар	54,7	3 008 500
Северное Сияние	77,8- 88,6	2 750 000- 3 350 000

 

Специально для портала "Все новостройки"