ЖК «Полис на Комендантском»: весь покрытый зеленью

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
 
В окружении лесопарка можно приобрести квартиру по ценам застроенного Кудрово. Правда, проблемы с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью останутся актуальными и в данной локации.
 

О проекте

 
Полное название комплекса звучит как ЖК «Эко-кварталы «Полис на Комендантском». Это масштабный проект в районе Юнтоловского лесопарка, состоящий из 20 секций на 6313 квартир и отдельно стоящего паркинга на 2000 мест. 
 
Сейчас в продаже 2 корпуса высотой 22-24 этажа. К первому относятся секции №№ 18,19,20 (см. рис выше); ко второму – №№ 14,15,16,17. Их строительство обещают закончить во II квартале 2020 года. Помимо жилых домов, в первую очередь войдет многоэтажный паркинг на 667 автомобилей. Полностью сдать комплекс планируют в IV квартале 2021 года. 
 
В офисе продаж мне пояснили, что в понятие «эко-кварталы» входят, прежде всего, не энергосберегающие технологии, а местоположение объекта и обустройство его внутренней территории. В периметре должны появиться детские эко-городки, как альтернатива обычным площадкам. Центр каждого двора украсит новогодняя ель. Необычным решением стало и создание здесь веревочного парка. В проект также включены зоны для занятия физкультурой и открытые автостоянки на 307 машин. Помимо этого, девелопер проведет озеленение внутреннего пространства и высадит небольшой парк. Немаловажно, что деревья, на месте которых располагается стройплощадка, не вырубают, а пересаживают за пределы комплекса.
 
В остальном эко-технологии ограничиваются использованием энергосберегающей системы освещения. Упоминается применение экологичных материалов в отделке холлов, которые будут выглядеть следующим образом:
 
Как видно на рендерах, в каждой парадной сделают колясочные.
 
Жилые здания возведут из монолитного железобетонного каркаса, крупных каменных блоков и панелей. Квартиры в большинстве секций сдадут с чистовой отделкой, однако будут предложения и с черновой. В первом случае дольщики получат помещения с ламинатом 32 класса, плинтусом с кабель-каналом, фактурными флизелиновыми обоями под окраску, белым потолком. Санузел традиционно облицуют керамической плиткой и оснастят сантехникой. Межкомнатные двери поставят цвета беленый дуб.
 
Локация комплекса завидная благодаря близости лесопарка. Объект строится на пересечении Глухарской и Нижне-Каменской улиц. Но с транспортом ситуация напряженная. Автобусных остановок рядом нет, а станция метро располагается в 10 минутах езды. На таком же расстоянии находятся выезды на КАД и ЗСД. Печально, что собственной социальной инфраструктуры у проекта нет, хотя в округе имеются и детские сады, и школы, и медицинские учреждения. Первый этаж комплекса отдадут под коммерцию, поэтому все первоочередные товары для жизнедеятельности можно будет приобрести на месте. А за крупными покупками и развлечениями недолог путь к гипермаркету «Лента» и ТРЦ «Монпасье». 
 
Девелопер работает по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договора долевого участия. Шаблон ДДУ отправляется на email по запросу или предоставляется в отделе продаж. В документе прописано, что фактическая площадь квартиры по окончанию строительства может быть изменена как в меньшую, так и в большую сторону аж на 10%. 
 

Цены и планировки

 
За 80 000 рублей/кв. м можно приобрести квартиру в окружении Юнтоловского лесопарка. 
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.*

Студии

21,0 – 24,0

1,7 – 2,4

1-комнатные

28,0 – 41,0

2,4 – 3,6

2-комнатные

46,0 – 53,0

4,2 – 4,9

3-комнатные

74,0

6,1

Паркинг

1 машино-место

Пока нет в продаже

 
Квадратуры небольшие, но вполне соответствует своему классу. Правда, в санузлах не развернуться. В некоторых студиях они не достигают и 3,0 кв. м.
 
Зато в редких случаях в комнате встречается дополнительное окно: 
 
В остальном единственную конфигурацию студии разбавляет только отсутствие балкона:
 
Кухни в небольших однушках компактные, от 8,1 кв. м. Зато спальни презентабельные, они представлены классическими прямоугольными и усеченными формами. 
 
А площадь балкона может отличаться в два раза:
 
 
Когда кухня достигает размера в 13,0 кв. м, квартира переходит в разряд евро-планировки.
 
По факту, это хорошие однушки. В некоторых вариантах с раздельным санузлом:
 
В квартирах размером 40,0 кв. м кухни, действительно, становятся просторными. Да и планировки выглядят интереснее. Есть предложения с угловыми балконами и расширенными уборными. 
 
Полноценные двушки имеют раздельный санузел. Квадратура распределена между помещениями рационально. Основное отличие в предложениях этой категории заключается в количестве и размере балконов.
 
 
Среди трехкомнатных квартир разнообразия нет. В евро-решении общая площадь маленькая, но все необходимое здесь учтено:
 
Классическая трешка, казалось бы, тоже небольшая – всего 74,0 кв. м. Однако, проектировщики сумели разработать самодостаточный вариант с хорошими размерами помещений, раздельным санузлом и балконом.
 
Не считая совсем маленьких студий, планировки выглядят достойно и практично. Радует, что холлы во всех квартирах содержат выделенные места для размещения гардероба.
 

О застройщике

 
Компания «Полис Групп» уже восьмой год специализируется на строительстве комплексов эконом и комфорт-класса. До 2017 года девелопер продвигал свои объекты за КАДом. В прошлом году он во всеуслышание заявил о себе с помощью ЖК «Полис на Неве», расположенного на Октябрьской набережной. Затем появились еще два проекта: ЖК «Полис на Комендантском» и ЖК «ПаркЛэнд» в Кудрово. 
 
Результаты его деятельности удостаивались разных оценок дольщиков. Рассмотрим, например, ЖК «Вернисаж», в котором 6 очередей уже сданы и 2 находятся в процессе строительства. На этом объекте имели место срывы сроков, однако не глобальные. Имеются жалобы на качество отделки. Ознакомимся с ними:
 
https://www.novostroy-spb.ru
 
Хотя довольные клиенты тоже есть:
 
novostroy.spb.ru
 
А в ЖК «Березовая роща» сдачу задержали почти на год, но сейчас страсти уже улеглись:
 
http://spbguru.ru
 
Безукоризненной работу «Полис Групп» не назовешь, но комплексы, так или иначе, сдаются. Цены у них очень демократичные. Дизайн современный, отделка зачастую входит в стоимость.
 
https://www.novostroy.su
 
О проекте «Полис на Комендантском» выводы делать рано. На форумах обсуждают, в основном, его расположение, преимущества и недостатки инфраструктуры, перспективы развития близлежащей территории. Всех дольщиков, безусловно, радуют цены на недвижимость в комплексе и престиж Приморского района.
 
 
novostroy.spb.ru
 
Правда, район неоднороден. Например, Каменка и Шуваловский проспект к элитным местам не относятся. И первоочередная причина этого кроется в расположенной неподалеку городской свалке. О ней, кстати, пишут в группе комплекса во «ВКонтакте»:
 
https://vk.com/
 
На вопрос общественного деятеля и журналиста Марины Шишкиной о планах города на рекультивации мусорки дали положительный ответ и даже расписали сроки. Судя по этим данным, в 2020-2021 годах вопрос должен быть закрыт, а наш комплекс как раз сдается в этот период. Однако, параллельно нарисовалась более серьезная проблема – строительство мусоросжигающего завода, выбросы от которого могут быть гораздо вреднее, чем результаты естественного гниения. На высших кругах данный вопрос уже решен: https://mir24.tv/news/16288771/cik-zhdet-obyasnenii-ot-snyavsheisya-s-vyborov-gordon (диалог Президента России Владимира Путина и Губернатора Санкт-Петербурга Георгия Полтавченко), хотя петербуржцы пишут петиции и активно протестует против нововведения.
 

На объекте

 
Добраться до стройплощадки в разгар рабочего дня оказалось легче, чем думалось. Приморский проспект загружен часов с 17:00, а днем проезд свободный. Добравшись до перекрестка с Планерной улицей, уходим направо и двигаемся по ней практически до конца, сворачивая на Глухарскую. 
 
Фактически едем вдоль ЗСД. 
 
Объект удален от диаметра на километр, но разделяет их мощный зеленый массив, что с экологической точки зрения спасает ситуацию. Другой вопрос, останется ли эта зона в прежнем виде, раз там уже начали строить жилые комплексы. Недавно в Интернете появилась информация о том, что девелопер «Арсенал-Недвижимость» приобрел участок в лесопарке, но по другую сторону от Центра протонной терапии МИБС, то есть он не упрется в ЖК «Полис на Комендантском». И с 2017 года ведет переговоры о покупке земли на Каменке «Аквилон-Инвест». Но вернемся к сегодняшним реалиям.
 
По пути на объект встречаются два торговых центра.
 
Ближе к нашей новостройке высотные дома сменяются малоэтажками и появляется ощущение загородной жизни.
 
Правда, продолжается это затмение недолго, так как вдалеке виднеются новые многоэтажные жилые комплексы.
 
Стройплощадка скрыта от глаз забором, за которым просматривается только наличие техники.
 
Ход строительства можно отслеживать на сайте: https://polis-group.ru/project/eko-kvartaly-polis-na-komendantskom-v-kamenke/building/zhk-polis-na-komendantskom-korpus-1#construction. В январе были завершены работы по возведению второго этажа 1 корпуса. Во 2 корпусе идет процесс бетонирование стен на уровне от подвала до четвертого этажа – в зависимости от секции.
 
Дальше по улице расположены две новостройки: ЖК «Legenda Комендантского» и ЖК Ultra City, о которых мы подробнее поговорим в разделе «Конкуренты».
 
К ближайшему окружению также относится ЖК «Дом на улице Нижне-Каменская» бизнес-класса:
 
Изотовский сквер и Церковь Живоносного источника.
 
На этом же перекрестке, в километре от нашей точки отсчета, находятся спортивный комплекс «Газпром» и школа №246. Поблизости есть еще одна школа и детский сад, но с учетом объема вводимого жилья в этой зоне может образоваться дефицит образовательных учреждений.
 
Еще через 500 метров функционирует гипермаркет «Лента».
 
На параллельной улице, проспекте Авиаконструкторов, базируются продуктовые магазины, аптеки, банки и другая коммерция, а также автобусные остановки.
 
Таким образом, локация хороша в плане изобилия зеленых зон и наличия торговой, развлекательной инфраструктуры. Волнение вызывают только перспективы развития транспорта и образовательных учреждений. В 2019 году метрополитен планирует завершить проектирование станции «Планерная». Но дата ее открытия не определена и обозначена в границах периода 2023 – 2028 гг.
 

В офисе

 
На объекте открыт консультационный пункт. 
 
Здесь дают исчерпывающую информацию об объекте, подбирают подходящие варианты квартир и поясняют финансовые тонкости. К последнему, например, относится размер доплаты за отделку в тех корпусах, где она не входит в стоимость по умолчанию. Менеджер рекомендует задуматься об этом заранее, так как при заключении ДДУ за данную опцию доплачивают 7000 рублей/кв. м, а после 8000 рублей/кв. м.
 
При оформлении рассрочки стоимость недвижимости увеличивается на 25% – ощутимая разница. Например, студия площадью 21,7 кв. м при 100% оплате или ипотеке будет стоить 1,7 млн рублей, а при рассрочке 2,1 млн рублей. Первоначальный взнос должен быть не менее 30% от стоимости жилья. Если договор заключается на 24 месяца, то на первый взнос дадут скидку в 20%, если на 36 месяцев – 15%. Максимальный срок погашения – 48 месяцев, но при таком раскладе скидок уже не полагается.
 
Девелопер сотрудничает с более 15 банками, предоставляющими ипотеку. Из новинок есть программа от банка «Возрождение» – «Ипотека без первого взноса». Предлагается она на 13 лет под 10,25% годовых. Хороший вариант при отсутствии стартового капитала, но, в конечном счете, переплата будет выше, чем в стандартных программах, за счет длительного срока погашения. Отмечу, что на сайте этого банка анонсированы другие условия: www.vbank.ru/personal/credits/product_novostroy_partners/, в том числе есть возможность выбрать меньший срок погашения кредита. Для ясности лучше обратиться в ипотечный отдел девелопера. Самая низкая ставка обозначена у «Россельхозбанка» – 8,85%, но первый взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья. Для тех, кто готов внести сразу лишь 10%, будет интересно предложение банка «УралСиб» с 9,4% годовых. «Сбербанк» предлагает ставку 7,4% для зарплатных клиентов.
 
Договора подписывают только в головном офисе на ул. Софийской 6/8, БЦ «Полис-центр». На официальном сайте девелопера можно ознакомиться с описанием объекта, планировками, ценами, условиями приобретения и некоторыми документами: https://polis-group.ru/project/eko-kvartaly-polis-na-komendantskom-v-primorskom-rayone/#documents. Из удобного функционала есть калькулятор для расчета взносов по рассрочке и ипотеке. 
 

Конкуренты

 
На территории Каменки и Шуваловского проспекта активная жилая застройка началась лет 5 назад. Сегодня в этой местности строится порядка 10 объектов преимущественно комфорт-класса, 7 из которых мы сравним.
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь, кв.м.

Стоимость, млн. руб.*

Наличие отделки

Ultra City

Северный город

1 очередь – I квартал 2018 г.

2 очередь - IV квартал 2020 г.

56,2 (1 очередь)

 

6,5 (11 этаж)

 

Без отделки

52,7 (2 очередь)

4,8 (2 этаж)

Legenda Комендантского

LEGENDA Intelligent Development

1 очередь - II квартал 2018 г.

2 очередь - I квартал 2020 г.

56,0 (1 очередь)

7,2 (3 этаж)

С белой отделкой

56,0 (2 очередь)

6,5 (3 этаж)

Yoga

Лидер Групп

1 очередь - II квартал 2019 г.

2 очередь - IV квартал 2020 г.

3 очередь - IV квартал 2021 г.

55,0 (1 очередь)

4,3 (18-19 этажи)

Без отделки

4,9 (11 этаж)

Чистовая

54,1 (3 очередь)

3,8 (2 этаж)

Без отделки

 

4,1 (2 этаж)

Чистовая

Чистое небо

Setl City

1,2,3 очереди сданы

4 очередь - IV квартал 2018 г.

5 очередь - II квартал 2019 г.

6 очередь - IV квартал 2019 г.

7 очередь - II квартал 2020 г.

Сданные корпуса

Нет 2-комнатных квартир от застройщика

Чистовая

62,0 (5 очередь)

5,7 (3 этаж)

53,8 (5 очередь)

5,4 (3 этаж)

52,9 (7 очередь)

4,7 (2 этаж)

Шуваловский

ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад

1 очередь – сдана.

2 очередь - II квартал 2018 г.

3 очередь - II квартал 2019 г.

59,8 (в сданных корпусах)

5,2 (1 этаж),

Все забронировано

Чистовая

50,5 (2 очередь)

4,4 (2 этаж)

Все забронировано

62,3 (3 очередь)

5,3 (3 этаж)

Все забронировано

Граффити

Ойкумена

1,2,3 очереди сданы

4 очередь - IV квартал 2018 г.

5 очередь - IV квартал 2019 г.

57,4 (в сданных корпусах)

5,9 (2 этаж)

 

Чистовая

60,2 (4 очередь)

6,1 (2 этаж)

UP-квартал «Комендантский»

Лидер Северо-Запад

1 очередь - I квартал 2018 г.

2 очередь - II квартал 2019 г.

Сданные корпуса

Нет 2-комнатных квартир от застройщика

-

56,0 (2 очередь)

4,6 (2 этаж)

Предчистовая

58,0 (2 очередь)

4,9 (6 этаж)

Чистовая

Полис на Комендантском

Полис Групп

1 очередь - II квартал 2020 г.

52,0 (1 очередь)

4,6 (2 этаж)

Без отделки

 
*стоимость квартир при 100% оплате.
 
ЖК Ultra City возводят по кирпично-монолитной технологии с подземным паркингом. Проект стал финалистом премии Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класс». К тому же он обладает золотым сертификатом Green Zoom, который подтверждает энергоэффективность и экологичность объекта. Для будущих жильцов это означает возможность сэкономить на коммунальных платежах. В состав первого этапа строительства войдут два дугообразных здания и две башни на 1510 квартир. Половина этих планов на днях должна быть реализована. Построен и детский садик на 80 малышей. Во дворе уже появился небольшой стадион, отведены места для занятия йогой, благоустроены детские площадки и проведено озеленение. Территория будет закрытой от проезда машин. В перспективе здесь разобьют фруктовый сад, променад с ресторанами, добавят спортивных площадок, организуют отдельное место для выгула собак. Да и сам проект должен получить продолжение из еще нескольких домов, общеобразовательной школы и дополнительного детского сада. Квартиры сдаются без отделки с увеличенными окнами. Во второй очереди предусмотрят один подъезд с полной чистовой отделкой. 
 
По соседству строится ЖК «Legenda Комендантского». Он представляет собой совокупность девяти монолитных 25-этажных домов на 1008 квартир, подземного паркинга, школы, детского сада, спортивного комплекса, променада и даже амфитеатра. В арсенале планировок есть интересные варианты с панорамным остеклением, эркерами, разноуровневыми окнами и постирочными. Девелопер традиционно предлагает свою версию расстановки мебели в помещениях. Это, так называемый, smart-проект, где учитываются потребности каждого члена семьи. Первые два уровня займут коммерческие помещения. Двор благоустроят, огородят и по периметру установят видеонаблюдение. А в каждой парадной выделят зоны для колясок и велосипедов.
 
Далее по удаленности находится ЖК Yoga – это 4 панельных дома из 19 этажей с подземным паркингом. Первый корпус рассчитан на 720 квартир с отделкой и без. В этом комплексе тоже запроектированы большие окна и первый этаж отведут под коммерцию. Радовать глаз будет отсутствие труб вдоль стены – разводку проведут в стяжке пола. Во дворе сделают открытую парковку, обустроят детские и спортивные площадки, места для отдыха. На территории установят видеокамеры. В парадных предусмотрят помещения для консьержей.
 
Самый масштабный проект среди представленных в Таблице 2 – ЖК «Чистое небо». В его рамках должны ввести 32000 квартир с чистовой отделкой. Возводится он с 2014 года вдоль Комендантского проспекта и разделен дорогой на две части. Дома строят по кирпично-монолитной технологии с подземным паркингом и кладовыми. Первые этажи займут коммерческие помещения. Во входных группах отведут место под колясочные. Конечно, столь крупный комплекс не обойдется без социальной инфраструктуры. В состав войдут 4 школы, 2 поликлиники, 8 детских садов, спорткомплекс и центр культуры и искусства. Здесь также обещают проложить велодорожки, сделать большую прогулочную зону, обустроить площадки для детских и спортивных игр. Во дворах планируют провести wi-fi.
 
Другое «пятно» застройки наблюдается вдоль Парашютной улицы. Большой участок занимает ЖК «Шуваловский», на территории которого возводится 24 панельных жилых дома, 2 детских садика и 1 школа с бассейном. Жилой фонд составит 8627 квартир. Один многоуровневый паркинг полагается к каждой паре домов и является своего рода ограждением территории застройки. Во дворах разместят детские и спортивные площадки, проложат прогулочные аллеи, точечно расставят видеокамеры. Отделка квартир осуществляется «под ключ». На первых этажах некоторые помещения отведены под коммерцию. По данным на сайте девелопера, двухкомнатных квартир в имеющихся очередях осталось всего 27 и все они забронированы.
 
Другая заметная, в прямом смысле этого слова, новостройка в этой зоне – ЖК «Граффити». Из названия уже понятен характерный внешний вид фасадов и стилизация внутреннего двора. Проект также обладает собственной социальной инфраструктурой, сдает квартиры с чистовой отделкой и отдает первые уровни в аренду предприятиям. В цифрах это 13 корпусов, 4103 квартиры, 3 детских сада и школа. Вход в коммерческие помещения запроектирован с улицы. Внутренний двор закроют от посторонних и проезда машин, оснастят его детскими площадками, футбольным полем и организуют зону для выгула собак. Дома построят монолитные. В парадных предусмотрят колясочные, места для хранения велосипедов, туалет и помещение для мытья лап собакам. Входные группы запроектированы с двумя выходами: на улицу и во двор.
 
И завершает наш обзор – ЖК «UP-квартал Комендантский», три 24-этажных дома на 1449 квартир с подземным и наземным паркингом и детским садом. Первый уровень традиционно коммерческий. Здания возводят по монолитной технологии. Как и у предыдущей новостройки, в парадных будет зона для стоянки колясок и место для помывки лап домашним питомцам. Проект сравнительно небольшой, поэтому оградить внутреннюю территорию не составит труда и опять же поэтому отдельной социальной инфраструктуры не предусмотрено. Территория будет охраняемая. На ней разместят детские и спортивные площадки. Квартиры в UP-квартале можно приобрести как с предчистовой, так и с чистовой отделкой.
 

Резюме

 
Из Таблицы 2 очевидно, что недвижимость на Каменке и в ее ближайшем окружении пользуется спросом. В сданных корпусах новостроек остался совсем небольшой выбор квартир. Не станет исключением и ЖК «Полис на Комендантском».  У проекта есть свои плюсы, как расположение в зеленой зоне и уникальная концепция внутреннего двора, так и минусы – отсутствие образовательных учреждений и подземного паркинга. В округе есть более дорогие комплексы, например, ЖК «Legenda Комендантского» и дешевые – ЖК Yoga. Но у большинства объектов средние цены при одинаковых сроках сдачи держатся примерно на одном уровне.
 

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 
30 января 2018

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи