«ЦДС Московский»: дилемма между престижем и загазованностью локации
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Низкую экологическую составляющую проекта скорректировали еще более низкой ценой и получили на выходе всплеск интереса у покупателей. К чему это привело и какую альтернативу можно найти буквально за углом, читайте в сегодняшнем обзоре.
О проекте
.jpg)
Новый квартал от компании «ЦДС» состоит из 5 корпусов высотой 15 этажей. Находится он в Московском районе, на Пулковском щоссе, рядом с выездом на КАД и по дороге в аэропорт «Пулково». Общий жилой фонд составит 3600 квартир. Девелопер применил комплексный подход к разработке проекта, поэтому дополнил его полноценной инфраструктурой: детским садом на 295 детей, школой на 650 учеников, поликлиникой и торгово-развлекательным центром. Вдоль кольцевой построят три здания паркинга на 956 машиномест.
На территории появятся разнообразные спортивные площадки. Детям благоустроят несколько игровых зон. Для гостей предусмотрят открытую автостоянку. Прогуляться можно будет по широкой зеленой аллее. Но периметр огораживать не планируют.
Квартиры сдадут с чистовой отделкой. В комплект войдут входная и межкомнатные двери, двухкамерные стеклопакеты, счетчики, домофон, розетки и выключатели. Стены и полы в санузлах облицуют керамической плиткой, само помещение оснастят сантехникой, в том числе акриловой ванной. В комнатах, коридоре и на кухне положат ламинат, стены оклеят обоями, потолки покрасят. Система отопления предусмотрена коллекторная с разводкой труб в стяжке пола.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии с традиционной для «ЦДС» архитектурой.
.jpg)
Отделку общих холлов выполнят в светлых тонах с яркими вставками. Здесь отведут места для хранения колясок и велосипедов.
.jpg)
В IV квартале 2019 года обещают сдать 2 корпуса. Первый стоит особняком от остальных и рассчитан на 326 квартир. Во втором будет 575. Он расположен в той же стороне комплекса, рядом со школой. К этой дате собираются ввести и один крытый паркинг на 284 автомобиля, обустроить пространство вокруг построенных домов, подготовить места под открытую парковку. На этаже расположится по 9-12 квартир от студий до двухкомнатных. Высота потолков в помещениях дойдет до отметки всего в 2,6 метров.
Цены и планировки
Стоимость квартир на сайте указана от 1,6 млн. рублей. В действительности таких цен уже нет. Судя по информации на ресурсе создается впечатление, что недвижимость в комплексе «ЦДС Московский» пользуется бешеной популярностью. Хотя продажи открылись только в конце декабря 2017 года, то есть прошло чуть больше месяца с начала мероприятия. Квадратный метр здесь можно приобрести минимум за 77 000 рублей на квартиры с большой площадью, за исключением единственной студии за 1,9 млн, где за квадрат в перерасчете получается 70 000 рублей. В остальных студиях эта цифра достигает, как правило, 85 000.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
26,9 – 32,5 |
1,9 – 3,1 |
|
1-комнатные |
34,5 - 40,8 |
3,0 – 3,5 |
|
2-комнатные |
48,1 – 65,8 |
4,2 – 5,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выпустили в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Форма студий – классическая прямоугольная. Каждая оснащена балконом. Размер санузла стартует с отметки 2,2 кв. м. В коридорах есть место для размещения шкафа.
.jpg)
В однушках имеются варианты с выделенными нишами под одежду, а также отдельными гардеробными, как в коридорах, так и в комнатах.
.jpg)
.jpg)
Крайняя планировка имеет сквозной проход в спальню через кухню. Зато площадь кухни превышает размеры своих предшественников.
В квартирах поменьше обошлись без укромных уголков. Но их конфигурации разнообразили большим балконом или раздельным санузлом.
.jpg)
Встречаются проекты с разведенными по разным сторонам комнатами.
.jpg)
Такую расстановку мы видим у большинства двушек с добавлением одного помещения сбоку.
.jpg)
В некоторых квартирах сделали большие гостиные, которые девелопер предлагает разделить на отдельные зоны для еще одного спального места и непосредственно зала.
.jpg)
В целом, представлены практичные планировки с хорошими размерами помещений.
О застройщике
Компания «ЦДС» работает на строительном рынке 18 лет. За это время она реализовала 121 жилой дом и завоевала громкие награды. В 2017 году девелопер был признан лучшим на рынке строящегося жилья в конкурсе «КАИССА», получил премию «Лидер строительного качества 2017» национального конкурса «Строймастер», а годом ранее стал лучшим в сфере строительства жилья эконом-класса в конкурсе «Строитель года 2016». Правда, все эти регалии не стыкуются у меня с происшествием 7 мая 2017 года, когда на строящемся объекте «ЦДС» рухнула крыша школы, в результате чего погиб человек (www.spb.aif.ru/incidents/chp/stala_izvestna_vozmozhnaya_prichina_obrusheniya_shkoly_v_murino).
ЖК «ЦДС Московский» стал обсуждаемым благодаря разворачивающемуся вокруг него скандалу.
.jpg)
https://vk.com/cdsmoskovskiy
На нескольких форумах опубликованы жалобы клиентов компании о, мягко говоря, недобросовестном ведении дел. Так, изначально объявленные цены при бронировании в первом корпусе резко выросли. В группе во «ВКонтакте» обозначено, что однокомнатную квартиру 32,71 кв. м можно было купить за 2,1 млн рублей, двухкомнатную 60,6 кв. м за 4,0 млн рублей. Люди, забронировавшие недвижимость, подавшие заявления на ипотеку и потратившие даже некоторую сумму денег на эти расходы, были просто поставлены перед фактом. На сайте квартиры данного корпуса числятся распроданными. В офисе продаж мне сказали, что дом пока не продается.
Тем временем по другим объектам девелопера в Интернете встречается много отрицательных отзывов о качестве работ.
.jpg)
https://spb.dolgostroyunet.ru
.jpg)
https://spbguru.ru
В числе погрешностей числится и срыв сроков сдачи объектов. Вызывают недовольства незапланированные финансовые траты, не оговоренные девелопером заранее и не аргументированные им.
.jpg)
https://spbguru.ru
Из преимуществ отмечают невысокую стоимость жилья, кирпично-монолитную технологию строительства и наличие собственной инфраструктуры во многих проектах.
.jpg)
https://vnovostroike.ru
На официальном сайте предприятия https://www.cds.spb.ru содержится информация не только о нем, но и о полном перечне объектов, квартиры в которых можно сравнить по цене в удобном поиске. На страницах новостроек выложены фотографии со стройплощадок, а также ведутся видеотрансляции с места событий. Опубликован полный перечень необходимых для ознакомления документов. Работа ведется по 214-ФЗ, при заключении сделки подписывается Договор долевого участия. Для удобства расчетов размещен ипотечный калькулятор.
На объекте
Найти объект самостоятельно не так-то просто. На сайте обозначен неверный адрес:
.jpg)
Приехав по нему, вы окажетесь у построенного жилого дома и будете долго кружить по соседним стройплощадкам, а их там немало. Но наша новостройка держится обособленно от остальных и заезд к ней находится ближе к кольцевой. Съезжая с КАДа или двигаясь со стороны аэропорта, нужно повернуть направо перед железной дорогой.
.JPG)
И двигаться вперед до тупика. Слева, соответственно, будут рельсы и шпалы, затем забор и гаражи.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Справа – поле.
.JPG)
Затем переезжаем ж/д пути и снова озираемся по сторонам. Впереди отчетливо видны машины, двигающиеся по кольцевой.
.JPG)
К самой стройке подъехать не удастся. Шлагбаум с постом охраны находится еще на подъезде, где никакой деятельности и в перспективе не видно.
.JPG)
С другой стороны нас ожидает сюрприз: новостройка будет находиться не только между 2 дорогами: одной шумной и пыльной – кольцевой, другой просто шумной – железной, но рядом пройдет и скоростной участок трассы Москва – Санкт-Петербург.
.JPG)
Согласно ее схеме расположения, она пересечет КАД и Пулковское шоссе. Территорию комплекса можно определить по выделенному периметру фирмы «Лето». То есть вплотную объекты соприкасаться не будут, но факт наличия четвертой крупной дорожной артерии присутствует (третья – Пулковское шоссе).
.jpg)
Отдельно напишу о шуме от составов. Он есть и его слышно.
.JPG)
Актуальным остается вопрос – как увидеть стройку воочию, а не через видеокамеры. Ответ: с кольцевой. Останавливаться там запрещено, но площадка расположена так близко к дороге, что просматривается как на ладони.
.JPG)
Итак, с местоположением новостройки разобрались. По соседству, кроме поля, пока ничего нет. Ближайшая активность отмечена только в гаражах, которые раскинулись и по другую сторону от ж/д путей. Там местность выглядит заброшенной и неблагополучной. Находиться рядом страшно даже в машине.
.jpg)
Не знаю, насколько это символично, но местная собака встречает машину на подъезде сюда и практически ведет в эту разруху, а обратно преграждает путь и сопровождает ход автомобиля громким лаем. Никуда не денешься от личного восприятия. Но перейдем от страшилок к благам локации.
Помимо хороших транспортных развязок и близости аэропорта, в этой местности находится целый ряд крупных гипермаркетов от строительных до продуктовых.
.JPG)
.JPG)
Ближайший торгово-развлекательный центр – «Лето». До сада «Дубовая роща» 1,5 км. В той же стороне расположен Пулковский парк. Однако пройти к зеленым зонам затруднительно из-за отсутствия пешеходной тропинки вдоль шоссе под аркой. Может быть она закрыта снегом, но зимой это крайне опасная траектория.
.JPG)
.JPG)
До станции метро «Звездная» порядка 4 км. Автобусные остановки базируются сразу при выезде на Пулковское шоссе, а это порядка 1 км пешего хода.
.JPG)
Кстати, электрички останавливаются тоже относительно недалеко от комплекса.
В офисе
Головной офис девелопера находится на Петроградской стороне по адресу: пр. Добролюбова, 8А. Помимо него, есть еще три, и мы направились в южном направлении на улицу Турку, 11/2. Базируется он на первом этаже жилого дома во дворах, недалеко от станции метро «Международная».
В первую очередь меня интересовали перспективы развития прилегающих территорий. Итак, строительство всего комплекса растянется на 10 лет. Освоение окружающего поля может занять все 20 лет. Подъездными дорогами, по словам консультанта, занимается застройщик, а не город. Официальной информации об их расширении нет. Имеющаяся состоит из двух встречных полос. Возможно, ее продлят дальше от комплекса в сторону Московского шоссе.
Коммерческих помещений в первых двух корпусах не будет, а до ближайших магазинов идти более километра. Социальная инфраструктура тоже появится не сразу. Предварительные сроки – через 3-5 лет от настоящего момента. Напомню, что сдача первой очереди намечена на конец 2019 года, а ключи выдадут до сентября 2020 года.
Рассрочка оформляется до момента окончания строительства. Но подробной информации о ней в офисе не дают. Обходятся фразой, что данная форма расчета не приветствуется компанией, поэтому условия сделаны невыгодными. Стоимость квартиры при этом увеличивается. Она называется базовой и указана на сайте. Если при 100% оплате цена составит 3,2 млн. рублей, то при рассрочке и первом взносе в 2,5 млн она повысится примерно до 4,0 млн. Минимальный первоначальный взнос в этом примере начинается с 1,3 млн, то есть от 30%.
Зато по вопросам ипотеки можно сразу пересесть за соседний стол и получить все расчеты. Кредит предоставляют 17 банков. На сайте указаны чудо-ставки, от 6,2% у «ВТБ»: https://www.cds.spb.ru/buy/mortgage/. На самом деле, это субсидированная ставка и выдается она государством в рамках программы по улучшению жилищных условий. Для ее получения нужно иметь, как минимум, документальное подтверждение о недостатке квадратных метров по имеющему адресу проживания в пересчете на человека. Тогда в первый ипотечный год выплаты рассчитываются по уменьшенной ставке, но уже со второго они выходят на стандартный уровень. У того же «ВТБ» он составляет 9,7% годовых с первоначальным взносом от 10%. У банка «Санкт-Петербург» ставка 10,25% и взнос от 20%, у «Сбербанка» – ставка 9,9% и взнос от 15%.
Конкуренты
Конкурентов у ЖК «ЦДС Московский» предостаточно, и все они находятся в более интересной локации. Наша новостройка, как мы уже знаем, возводится между КАДом и железной дорогой. Остальные жилые комплексы строятся по другую сторону от ж/д путей ближе к Дунайскому проспекту. То есть они остаются близкорасположенными к аэропорту и кольцевой, но не стоят к ней вплотную. При этом от них удобнее идти к паркам и станции метро. И сама зона застройки имеет благоустроенный и цивильный вид, с шаговой доступностью хотя бы до продуктовых магазинов. К тому же они предлагают более двух комнат в квартире, если для вас это актуально.
.jpg)
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб.* |
Отделка |
|
Две столицы |
ИнтерГрупп |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь – I квартал 2020 г. 3 очередь – III квартал 2020 г. |
38,3 (1 очередь, 6 секция) |
3,5 - 3 этаж |
Черновая |
|
33,1 (1 очередь, 6 секция) |
3,3 – 16 этаж |
||||
|
45,0 (1 очередь, 4 секция) |
3,7 – 3 этаж |
||||
|
44,8 (1 очередь, 4 секция) |
3,9 – 12 этаж и выше |
||||
|
Крылья |
КВС |
IV квартал 2019 г. |
35,6 |
3,8 (3-6 этажи) |
Чистовая |
|
36,0 |
3,9 (8-12 этажи) |
||||
|
Пулковский |
ЦДС |
Комплекс дан |
1комнатных квартир в продаже от застройщика нет. |
- |
- |
|
Триумф Парк |
MirLand Development |
1,2,3,4 очереди сданы 5 очередь – IV квартал 2019 г. |
35,0 (4 очередь) |
4,5 (23 этаж) |
Без отделки, доплата за чистовую от 12000 руб./кв.м. |
|
36,8 (5 очередь) |
3,7 (2 этаж) |
||||
|
37,0 (5 очередь) |
3,6 (9 этаж) |
||||
|
Green Tower |
MirLand Development |
IV квартал 2018 г. |
38,7 |
4,6 (2 этаж) |
|
|
4YOU |
Аквилон-Инвест |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - IV квартал 2019 г. 3, 4 очереди - IV квартал 2020 г. |
32,0 (1 очередь) |
4,0 |
Предчистовая |
|
32,0 (2 очередь) |
3,6 |
||||
|
33,0 (3, 4 очереди) |
3,3 |
||||
|
Светлый мир «Жизнь» |
Seven Suns Development |
1 очередь - I квартал 2019 г. 2 очередь - II квартал 2020 г.
|
38,7 (1 очередь) |
3,3 (1 этаж) |
Чистовая |
|
40,3 (1 очередь) |
3,5 (16 этаж и выше) |
||||
|
Сириус |
Лидер Групп |
1 очередь – сдана 2 очередь - II квартал 2018 г. |
35,9 (2 очередь) |
4,3 (12 этаж) |
Без отделки |
|
40,7 (2 очередь) |
4,5 (3 этаж) |
||||
|
Московский |
ЦДС |
1 очередь - IV квартал 2019 г. |
34,8 |
3,1 (3 этаж) |
Чистовая |
*стоимость квартир указана на уровне 2-ого этажа при 100% оплате.
ЖК «Светлый мир «Жизнь…» находится ближе всего к станции метро «Звездная». Возводится он на месте мясоперерабатывающего комбината. В состав войдут 4 монолитных дома на 2642 квартиры, торговый центр и паркинг на 1000 машино-мест. Школы и детские сады проектом не предусмотрены, а вокруг новостройки стоят, в основном, склады и автосервисы. Внутренняя территория комплекса будет закрыта и благоустроена. Для безопасности пребывания установят видеокамеры. Девелопер известен на рынке рядом громких проектов, однако существует он недолго и держит невысокие цены на недвижимость.
Часть территории бывшего завода займет ЖК 4YOU. Он немного дороже, чем ЖК «Светлый мир «Жизнь…», но 3 и 4 очереди сопоставимы по ценам и с нашей новостройкой. А в них предусмотрят детскую и спортивные комнаты. На огороженном пространстве комплекса появится собственный парк для прогулок, игровые площадки и зоны отдыха. В рамках проекта введут 3179 квартир. На первом этаже разместится коммерция. Подземный паркинг рассчитан всего на 542 автомобиля, но девелопер отведет площадь и под открытую автостоянку.
Неподалеку строится ЖК «Две Столицы», который будет иметь в составе социальную инфраструктуру: 2 школы, 3 детских сада и поликлинику. Предусмотрено также строительство гостиницы и торгового центра. Жилой фонд первой очереди рассчитан на 1086 квартир. Всего в периметре появится четыре 17-этажных жилых зданий с отапливаемым паркингом на 500 мест. Территорию оснастят детскими и спортивными площадками. Немаловажно, что ее освободят от машин. Цены на этом объекте лишь немного превышают уровень ЖК «ЦДС Московский», правда, в них не включена отделка.
В этой же зоне возводят ЖК «Крылья». Это монолитный двухсекционный дом всего на 316 квартир. Стоимость их будет дороже, чем в нашей новостройке. На первом этаже расположатся коммерческие помещения, а на улице разобьют детские и спортивные зоны. Парковка будет только открытая.
Слева от него уже несколько лет работают над реализацией ЖК «Триумф Парк». Его масштаб достигает 9000 квартир, большинство из которых уже сданы. В этих домах стоимость недвижимости дороже примерно на миллион. В последней, строящейся, очереди цены более демократичные, но все-равно превышают показатели в проекте «ЦДС». Здесь будет 2 школы и 4 детских сада. Дворы благоустроят и закроют въезд шлагбаумом. Паркинг предусмотрен подземный, но небольшой. В рамках этого проекта построят более дорогой клубный дом ЖК Green Tower на 132 квартиры. Он дважды стал лауреатом Всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards.
И последний претендент на ваш новый адрес в нашем обзоре – ЖК «Сириус». Два корпуса на 576 квартир с подземным паркингом. Проект должен быть полностью реализован в ближайшее время, правда, сроки сдачи уже переносились. Первый этаж нежилой – для магазинов и сервисных услуг. Инфраструктура объекта представляет собой стандартный набор благ: детская площадка, зона для занятия физкультурой, места отдыха, гостевые автостоянки. Стоимость недвижимости выше, чем в ЖК «ЦДС Московский» примерно на 1 млн.
В этом году появится еще не один жилой комплекс комфорт-класса, поскольку девелоперы стараются вывести в продажу максимальное количество объектов перед отменой долевой собственности. В рассматриваемой зоне планируют построить ЖК «Пулковский мезонин», рассчитанный всего на 260 квартир. По предварительным данным, стройка закончится в III квартале 2020 года. Местоположение новостройки будет лучше, чем у героя этой статьи, а класс определен пока как эконом. Соответственно, могут быть установлены более низкие цены.
Резюме
.JPG)
ЖК «ЦДС Московский» – это прекрасная возможность купить недорогую недвижимость в престижном районе. Но ее дешевизна обусловлена не щедростью девелопера, а расположением комплекса. Во-первых, он находится рядом с крупными трассами, что плохо отражается на экологии. Во-вторых, вокруг него – сплошное поле, которое будет осваиваться еще 20 лет. Пешком до ближайших магазинов идти далеко и страшно. Лет через 5 второй пункт может измениться в лучшую сторону. А вот первый только усугубится. При этом недалеко находится огромное пятно застройки с 6 новыми жилыми объектами и более привлекательной локацией. Единственным преимуществом проекта «ЦДС» перед ними является цена.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
